10. Dresdner Verwaltertage Auslegung unklarer Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung Wie handelt der Verwalter richtig?

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1 10. Dresdner Verwaltertage Auslegung unklarer Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung Wie handelt der Verwalter richtig? Prof. Dr. Florian Jacoby Dresden, 7. März 2017

2 Professorenstreit Aus einer Teilungserklärung: 1. Die Grundstückseigentümer teilen hiermit das Eigentum (...) in 88 Miteigentumsanteile auf. 2. Der Miteigentumsanteil zu 74,006/ wird verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß, welche im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichnet ist usw. 3. Die Abstimmung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Jeder Miteigentumsanteil gewährt eine Stimme. Streit über Stimmkraft: - Entsprechend (1) sei jedes Sondereigentum ein Miteigentumsanteil, daher gelte wegen (3) Objektprinzip. - Entsprechend (2) sei Miteigentumsanteil ein Bruchteil, so dass über (3) das Wertprinzip gelte. - (1) und (2) seien widersprüchlich, so dass der Teilungserklärung keine Regelung zu entnehmen sei. Folie 2

3 Agenda I. Grundlagen 1. Wirkungen einer Vereinbarung 2. Handlungsmöglichkeiten II. Einzelfälle - Öffnungsklausel - Kostenregelungen - Mehrhausanlagen - Instandsetzungsverpflichtungen Folie 3

4 1. Wirkungen einer Vereinbarung Es gilt ungeachtet dessen das Gesetz: - weil eine vertragliche Regelung unzulässig ist, - weil die Teilungserklärung keine klare Regelung enthält (uneindeutig), beispielsweise widersprüchlich (perplex) ist. Es gilt das Vereinbarte, dessen Inhalt durch Auslegung zu ermitteln ist: - Objektive Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung/Vereinbarung, - Andere Umstände müssen für jedermann ohne weiteres erkennbar sein. Folie 4

5 2. Handlungsmöglichkeiten Änderung der Teilungserklärung - durch Vereinbarung, - durch Beschluss nur bei Beschlusskompetenz Gerichtliche Klärung - Aktueller Streitfall: Zwischenfeststellungsklage - Isolierte Feststellungsklage Anweisungslösung - Verwalter schildert den Eigentümern Problem, - Eigentümer beschließen über Verfahrensweise, - Anweisung berührt weitere Geltung der Teilungserklärung nicht: Zwar Verwalterverhalten legitimiert (kein Verschulden), Aber wegen Vorrang der TE kann Beschluss anfechtbar sein. Folie 5

6 Fall 1: Umfang einer Übertragung In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Die Balkone sind so marode, dass sie komplett erneuert werden müssen. Folie 6

7 Fall 1 Frage 1 Können die Eigentümer durch Beschluss die Reichweite der Klausel bestimmen? LG München v S 8790/11: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung - hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone - herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dauerhafte Rechtssicherheit nur durch - (Klarstellende) Änderung der Teilungserklärung/Vereinbarung - Feststellungsurteil (auch auf Zwischenfeststellungsklage) Folie 7

8 Fall 1 Frage 2 Wie ist diese Klausel auszulegen? BGH v V ZR 9/12: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. Folie 8

9 Fall 2: Mehrhausanlage Eine Mehrhausanlage besteht aus drei Gebäuden, die auf der gemeinschaftlich genutzten Tiefgaragenanlage aufstehen. Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass diejenigen Kosten, die einer Wirtschaftseinheit eindeutig zugeordnet werden können, ausschließlich von den Eigentümern der betreffenden Wirtschaftseinheit alleine zu tragen sind. Nun sind die Außenwände und die Betonstützen der Tiefgarage mit erheblichem Kostenaufwand instand zu setzen. Folie 9

10 Wer hat Recht? LG Nürnberg-Fürth v S 8115/14: Da die Betonstützen einer Tiefgarage auch eine tragende Funktion für das darüber errichtete Gebäude aufweisen, kann eine ausschließliche Betroffenheit nur der Tiefgaragen- Wirtschaftseinheit nicht angenommen werden. BayObLG v Z BR Die Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung teilt objektbezogen auf. Bodenplatte mit Stützpfeilern gehören zur Tiefgarage, die sonst nämlich kein Fundament und keine Decke hätte. Dass dadurch auch die Standfestigkeit der Wohnhäuser bewirkt wird, spielt angesichts der objektbezogenen Kostentrennung keine Rolle. Bedenke: Enthält die Gemeinschaftsordnung keine hinreichend klare und inhaltlich bestimmte Regelung zur Kostenverteilung zwischen den Wirtschaftseinheiten, kann auch an eine vollständige Unwirksamkeit (Nichtigkeit mangels inhaltlicher Bestimmtheit) gedacht werden! Folie 10

11 Fall 3: Umfang der Übertragung Eine Teilungserklärung bestimmt u. a.: Gemäß 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern und von Nebeneingangstüren, die allein zum Sondereigentum eines bestimmten Wohnungseigentümers führen? Folie 11

12 BGH v V ZR 46/13 Der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist von der Instandhaltungspflicht der einzelnen Eigentümer ausgenommen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr führt es im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Abschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Folie 12

13 Fall 4: Belastungsverbot und Auslegung Nach der Gemeinschaftsordnung werden Betriebs-, die Instandhaltungs- und die Verwaltungskosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) nach dem Verhältnis der festgelegten Nettoflächen umgelegt. Auf Räume, die dem Zweck Sauna/Solarium/Fitness dienen (das ist das Teileigentum Nr. 13), sind allerdings keine Kosten umzulegen. Die Wohnungseigentümer sind befugt, diesen Umlageschlüssel durch Beschluss mit 2/3 Mehrheit zu ändern. B ist Eigentümerin des Teileigentums Nr. 13. Dieses stand bis Ende 2006 als Sauna mit Dusche zur Mitbenutzung zur Verfügung. Seit 2007 wird es von B als Lager und Abstellfläche genutzt. Die Gemeinschaft will B nunmehr an den Kosten beteiligen. Können sie / müssen sie das beschließen? Folie 13

14 BGH v V ZR 152/15 Ausgangspunkt: Die Gemeinschaftsordnung enthält einen Sondervorteil für den Eigentümer, dessen Einheit dem Zweck Sauna/Solarium/Fitness dient, also für Teileigentum Nr. 13. Feststellung I: Ein solcher Sondervorteil kann dem Eigentümer in Übereinstimmung mit 35 BGB nicht ohne seine Zustimmung genommen werden, sog. Belastungsverbot, gleich ob für einen solchen Beschluss Beschlusskompetenz gegeben. Feststellung II: Die Gemeinschaftsordnung ist allerdings daraufhin auszulegen, ob der Sondervorteil nach der Nutzungsänderung entfällt. Hier war der Sondervorteil an die Saunanutzung gebunden, so dass er mit der Nutzungsänderung automatisch entfallen ist, es keiner Beschlussfassung mehr bedarf. Folie 14

15 Fall 5: Nutzflächen Teilungserklärung: Die Kostenverteilung erfolgt abweichend von 16 Abs. 2 WEG nach Nutzflächen gemäß den gesetzlichen Regelungen Frage: Wie sind die Kosten zu verteilen? LG Nürnberg-Fürth v S 4480/14: - Die Regelung ist so unklar und undurchführbar, dass es beim gesetzlichen Verteilerschlüssel verbleibt. - Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, die Nutzfläche nachträglich festzulegen. Die erstmalige Festlegung der Flächenberechnung ist keine bloße Konkretisierung. Folie 15

16 Fall 6: Wohnen in der Garage Die Gemeinschaftsordnung regelt dass die Kosten der Bewirtschaftung, Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarage und der darin befindlichen Kfz-Stellplätze soweit möglich und gesetzlich zulässig getrennt von den Kosten der Wohnungen ermittelt und abgerechnet werden soll. Innerhalb einer einzelnen Nutzergruppe sind die Kosten nach der Quadratmeter-Wohnfläche zu verteilen. Wie sind die Kosten für den Anstrich der Garage unter den Garageneigentümern zu verteilen? Folie 16

17 AG Hamburg v b C 98/12 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine klare und eindeutige Regelung zu der Frage, wie die Kosten zu verteilen sind, oder ist die Vereinbarung praktisch undurchführbar, ist auf die gesetzliche Regelung des 16 Abs. 2 WEG zurückzugreifen. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Kostenverteilung nach qm-wohnfläche vereinbart ist, weil Tiefgaragenstellplätze naturgemäß nicht über Wohnfläche verfügen. Die Verteilung hat also entsprechend 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu erfolgen. Folie 17

18 Fall 7: Öffnungsklausel Nach der Teilungserklärung können Verteilungsschlüssel (auch hinsichtlich baulicher Maßnahmen) von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-Mehrheit geändert werden. Von den 24 Wohnungseigentümern sind 19 in der Versammlung vertreten, von denen 15 für die Änderung stimmen. Was hat der Verwalter zu verkünden. BGH v V ZR 162/10, Rn. 14: - Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Tragweite ist die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine ¾-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert. - Der Beschlussantrag ist als abgelehnt zu verkünden. Folie 18

19 Fall 8: Begriff Instandhaltung und -setzung Die Gemeinschaftsordnung legt die Instandsetzungsund Instandhaltungspflicht hinsichtlich bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auf. Was gilt, wenn die Herstellung des Gebäudes nicht der Teilungserklärung entspricht, hinsichtlich der Kosten für die erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands? Folie 19

20 Erstherstellung BGH v V ZR 84/16, Rn. 13: Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach der Rechtsprechung des Senats zählen hierzu sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. LG Köln, Urt. v S 145/16: Wird in der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auferlegt, umfasst dies nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsmäßigen Zustand herzustellen. Folie 20

21 Fall 9: Begriff Instandhaltung und -setzung II Nach Teilungserklärung trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen. Wer trägt die Kosten für das erforderliche Fällen eines Baumes auf einer Sondernutzungsfläche. OLG Düsseldorf v Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll. OLG München v Wx 1/11: Der Sondernutzungsberechtigte: Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es dem gegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen. Folie 21

22 Fall 10: Verwaltungszuständigkeit In der Teilungserklärung heißt es u. a.: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instand zusetzen und in standzuhalten. Wer hat erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen zu veranlassen (und zu bezahlen)? Folie 22

23 BGH: Wirksame Überwälzung BGH v V ZR 46/13: Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; BGH v V ZR 174/11: Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni V ZR 2/10), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. Folie 23

24 Fall 11: Sondereigentumszuweisung In einer Teilungserklärung heißt es: Außenfenster einer Sondereigentumseinheit zählen zum Sondereigentum. Versorgungsleitungen gehören ab dem Abzweig vom Hauptstrang, von wo ab sie nur noch der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen, zum Sondereigentum dieser Sondereigentumseinheit. Folie 24

25 Indessen Die gesetzliche Regelung in 5 WEG ist abweichend: - BGH v V ZR 57/12: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. - BGH v V ZR 46/13: Kellerausgangstür, Nebenausgangstür und Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie ist zwingend, BGH v V ZR 57/12: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; 5 Abs. 3 WEG lässt nur umgekehrt die Zuweisung von Bestandteilen zum Gemeinschaftseigentum zu. Die gesetzliche Zuweisung von Bestandteilen zum Gemeinschaftseigentum durch 5 WEG ist indes zwingend und kann nicht durch Vereinbarung verändert werden. Folie 25

26 Was bleibt: Umdeutung? OLG Karlsruhe v WX 115/08: Ist die Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum dinglich unwirksam, kann die gem. 140 BGB gebotene Umdeutung für Bauteile im räumlichen Bereich des Sondereigentums (hier: Fenster- und Türelemente) ergeben, dass für sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegen soll. LG München I v S 26400/11: Die Unwirksamkeit einer Sondereigentumszuordnung hat nach 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Terrassenbelags zuständig ist und die Wohnungseigentümer gem. 16 Abs. 2 WEG die damit verbundenen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen haben. LG Dortmund v S 178/13: Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene nichtige Regelung, wonach Fenster zum Bestandteil des Sondereigentums gehören, kann im Einzelfall im Wege der Umdeutung dahin verstanden werden, dass die Kostenlast für die jeweilige Maßnahme denjenigen Wohnungseigentümern aufgebürdet wird, in deren Wohnung sich die zu erneuernden oder zu wartenden Fenster befinden. Voraussetzung dafür ist jedoch das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten in standzuhalten und instand zusetzen hat. Folie 26

27 Fall 12: Sondernutzungsrechte Im Teilungsvertrag steht: Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.. Die Wohnungseigentümer beschließen, den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 zu gestatten, - auf der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei sie die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollten, - auf ihrer Sondernutzungsfläche eine Abgrabung vor den Fenstern des in ihrem Sondereigentum stehenden Hobbyraums vorzunehmen. Auch insoweit sollten die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung von ihnen getragen werden. Die Beschlüsse werden mit der Nichtigkeitsklage angegriffen, weil für die Kostenverteilung die Beschlusskompetenz fehle, mit Erfolg? Folie 27

28 BGH v V ZR 91/16 Nichtigkeitsklage war beim BGH erfolglos, da es für die Kostenregelungen nicht an der Beschlusskompetenz fehlte. Herstellungskosten: Eine Zustimmung zur Durchführung der baulichen Veränderungen durch den jeweils Sondernutzungsberechtigten durch Beschluss nach 22 Abs. 1 WEG kann jedenfalls hinsichtlich der Herstellungskosten unter Verwahrung gegen die Kostenlast beschlossen werden. Folgekosten: - Ob 16 Abs. 4 WEG die Kompetenz entnommen werden, dem Bauwilligen Folgekosten aufzuerlegen, braucht nicht entschieden zu werden. - Die Last zur Tragung der Folgekosten folgt bereits aus dem Teilungsvertrag. - Der Beschluss hat also lediglich beschreibende/wiederholende Funktion. - Solche Beschlüsse sind unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. Folie 28

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld