GETEC Gebäude.Energie.Technik

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1 Fremdfinanzierte energetische Maßnahmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft GETEC Gebäude.Energie.Technik Messe Freiburg Dr. Markus Klimsch, Freiburg Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Fachanwalt für Arbeitsrecht RA Dr. Markus Klimsch 1

2 Fremdfinanzierte Maßnahmen in der WEG Themen: Einführung Energieeffizient Sanieren KfW-Förderprogramme (Nr. 151/152 bzw. 430) Beschlussfassung(en) Finanzierungsmöglichkeiten Umlagefähigkeit sonstige Hinweise RA Dr. Markus Klimsch 2

3 Politische Ausgangslage: 1. Erreichung der Klimaschutzziele durch Reduzierung des CO-2 Ausstoßes 2. Umsetzung u.a. durch die Sanierung von Gebäuden in den nächsten Jahren, somit 3 % im Jahr 3. Benötigtes Volumen ca. 1,5 Milliarden/Jahr 4. Finanzierung aus dem Energie- und Klimafonds, der sich aus Erlösen des Emissionshandels speist RA Dr. Markus Klimsch 3

4 KfW-Förderprogramme Wärmedämmung der Wände Wärmedämmung der Dachflächen Wärmedämmung der Geschossdecken Erneuerung der Fenster und Außentüren Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage Erneuerung der Heizung Planungs- und Baubegleitungsleistungen NEU: Auch für Wohnungseigentümergemeinschaften! RA Dr. Markus Klimsch 4

5 Förderung durch: KfW-Förderprogramme 1. Investitionszuschüsse: Zwischen 7,5 % und bis zu 27,5 % der Darlehenssumme / bis zu ,00 pro Wohneinheit - je nach erreichter Energieeffizienzklasse 2. Zinsvergünstigte Darlehen: Ab 0,75 % Zinsen bei einer Laufzeit zwischen 10 und 30 Jahren und Tilgungsaussetzung bis zu 5 Jahren RA Dr. Markus Klimsch 5

6 Chancen für die WEG und den Verwalter Verbesserung der Gebäudeeffizienz Werterhaltung/-erhöhung und bessere Vermietbarkeit Günstigste Finanzierungsbedingungen auch finanzschwache WEGs können sanieren Umlagefähigkeit energetischer Modernisierungsmaßnahmen Refinanzierung durch den Mieter Professionalitätsmerkmal für den Verwalter Risiko: Unzureichende Beschlussfassung(en) evtl. rechtliche Auseinandersetzungen RA Dr. Markus Klimsch 6

7 Voraussetzungen der Beschlussfassung Wichtig: Beschlüsse trennen! 1. Beschluss* über Erstellung eines Sanierungskonzeptes 2. Beschluss* über die Maßnahme(n) als solches 3. Beschluss* über die Finanzierung der Maßnahme(n) 4. Beschluss* über Sonderhonorar für die Verwaltung * Jeweils einschl. Finanzierung RA Dr. Markus Klimsch 7

8 zu 1.: vorbereitender Beschluss Beschlussfassung über Beauftragung eines Energieberaters, Architekten oder Fachplaners mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes mit einfacher Mehrheit möglich (ordnungsgemäße Verwaltung) auch über die Finanzierung der durch die Erstellung des Konzeptes entstehenden Kosten beschließen lassen (in der Regel aus lfd. Haushalt möglich) RA Dr. Markus Klimsch 8

9 zu 2.: Beschluss über die Maßnahme a. als bauliche Veränderung gem. 22 Abs. 1, z.b. Einbau eines BHKW im Rahmen des Austauschs der Heizung oder Photovoltaikanlage Voraussetzung: Zustimmung aller (betroffenen) Eigentümer Achtung: Hier ist eine Änderung der Rechtsprechung zu erwarten! b. als Modernisierungsmaßnahme gem. 22 Abs. 2, z.b. Aufbringung einer Wärmedämmung NEU: Neuer (= weiterer) Modernisierungsbegriff in 555 b BGB! Voraussetzung: doppelt-qualifizierte Mehrheit mehr als 50 % aller MEAT ¾ - Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer (Kopfprinzip, 25 Abs. 2 WEG) c. als modernisierende Instandsetzung gem. 22 Abs. 3, z.b. Betonsanierung mit gleichzeitiger Aufbringung einer Wärmedämmung Voraussetzung: einfache Mehrheit RA Dr. Markus Klimsch 9

10 zu 3.: Beschluss über die Finanzierung Möglichkeiten der Finanzierung: - (ganz oder teilweise) aus der Instandhaltungsrücklage Problem: Art der Maßnahme / Zweckbestimmung der Rücklage - (ganz oder teilweise) durch Sonderumlage Problem: Liquidität der einzelnen Eigentümer - Aufnahme eines Darlehens Problem: Beschlusskompetenz? RA Dr. Markus Klimsch 10

11 Zur Fremdfinanzierung (1): - Beschlusskompetenz der WEG wird grundsätzlich bejaht - sofern TE nicht entgegensteht, zur Beschlussfassung genügt die einfache Mehrheit. - Ein Kreditaufnahmebeschluss ist nur anfechtbar und nicht nichtig (BGH vom V ZR 251/11). - Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits (hier: 1,3 Mio.) kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, im Übrigen sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, u.a. aktuell zur Verfügung stehende Fördermittel (BGH vom V ZR 244/14). - Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde und sich dies aus dem Protokoll ergibt. RA Dr. Markus Klimsch 11

12 Zur Fremdfinanzierung (2): Folgen dieser Rechtslage: - In jedem Fall sollte vor der Auftragsvergabe und Darlehensaufnahme die einmonatige Frist zur Beschlussanfechtung ( 46 Abs. 1 S. 2 WEG) abgewartet werden. - Aufgrund der komplexen und nicht unumstrittenen Rechtslage werden die Verfahrenskosten in der Regel nicht dem Verwalter nach 49 Abs. 2 WEG auferlegt, sollte der Beschluss aufgrund einer Anfechtungsklage aufgehoben werden. RA Dr. Markus Klimsch 12

13 zu 4.: Beschluss über Sonderhonorar Gründe für ein Sonderhonorar: erheblicher zeitlicher Mehraufwand erhöhtes Haftungsrisiko Beschlussfassung: über die Höhe (3 5 % des Sanierungsvolumens) über die Finanzierung (aus laufenden Haushalt oder durch Sonderumlage) RA Dr. Markus Klimsch 13

14 allgemeine Voraussetzungen (1): Name und Sitz des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft Mitteilung einer etwaigen Verbandszugehörigkeit des Verwalters Nachweis über eine Haftpflichtversicherung des Verwalters gegen Vertrauens- und Vermögensschäden Abschrift der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung einschließlich Änderungen aktuelle Liste der Eigentümer (nicht älter als 4 Wochen) mit Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Nummer der Eigentumswohnung und Miteigentumsanteil sowie Wohnort Abschrift der Protokolle über die Durchführung der Maßnahmen über die Aufnahme des Darlehens Bestätigung des Verwalters, dass die Beschlüsse über die Maßnahmen und über die Darlehensaufnahme nicht fristgerecht angefochten wurden Abschrift über den beschlossenen Wirtschaftsplan, der die zukünftigen Zins- und Tilgungslasten berücksichtigt RA Dr. Markus Klimsch 14

15 allgemeine Voraussetzungen (2): Finanzierungsplan mit Kostenaufstellung nach DIN 276 des Architekten, Fachunternehmens, Bausachverständigen oder Energieberaters Nachweis über das geforderte Eigenkapital (mind. 10 %) im Falle einer energetischen Sanierung: aktueller Energieausweis nach EnEV Nachweis zur Gebäudeversicherung Protokolle der letzten drei Wohnungseigentümerversammlungen Abschrift aus der Beschlusssammlung Kopien der Wohngeldabrechnungen der letzten drei Jahre Mitteilung über die Höhe eventueller Hausgeldrückstände der letzten drei Jahre Auszug aus dem Liegenschaftskataster soweit erforderlich: baurechtlich genehmigte, genehmigungsfähige oder vom Entwurfsverfasser unterzeichnete Pläne Wohnflächenberechnung Foto des Objektes Einverständniserklärung der Miteigentümer zur Datenweitergabe an die KfW RA Dr. Markus Klimsch 15

16 Umlagefähigkeit der Sanierungskosten Für vermietende Eigentümer gilt: Modernisierungskosten, durch die - Endenergie (nicht: Primärenergie) oder Wasserverbrauch eingespart wird oder - der Gebrauchswert der Wohnung oder - die allgemeinen Wohn-verhältnisse auf Dauer verbessert werden können mit 11 % im Jahr auf den Mieter umgelegt werden ( 559 BGB), wenn die Maßnahme spätestens 3 Monate zuvor angekündigt wurde. Aber: Zuschüsse sind zuvor abzuziehen und Zinsvergünstigungen sind zu berücksichtigen ( 559 a BGB) RA Dr. Markus Klimsch 16

17 Zusammenfassung: 1. Erst vorbereitenden Beschluss fassen, z.b. Beauftragung eines Energieberaters/Architekten mit Erstellung eines Konzeptes. 2. Konkretisierende Beschlussfassung - so präzise wie möglich. 3. Trennen zwischen den Beschlüssen über die Maßnahme(n) als solches, deren Finanzierung und das Sonderhonorar für die Verwaltung. 4. Vor Auftragsvergabe und Darlehens-/Zuschussantragstellung: Anfechtungsfrist (1 Monat ab Beschlussfassung) abwarten. RA Dr. Markus Klimsch 17

18 Sonstige Hinweise: 1. Fehlende Sicherheit (WEG!) kann in Baden-Württemberg durch eine Bürgschaft der L-Bank ersetzt werden. 2. Der WEG-Verwalter haftet auf Schadensersatz, wenn er die WEG nicht über Fördermaßnahmen informiert. 3. Hinweispflicht des Verkäufers bei Veräußerung einer Wohnung, aber keine gesamtschuldnerische Haftung! 4. In manchen Kommunen (z.b. Freiburg) gibt es zusätzliche Förderprogramme, Energieberatungsgutscheine etc. RA Dr. Markus Klimsch 18

19 Fremdfinanzierte energetische Maßnahmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft ENDE! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit RA Dr. Markus Klimsch 19