Dipl. Ing. Peter Hartmann

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1 Dipl. Ing. Peter Hartmann Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) im Land Brandenburg (seit 1996) Beratender Ingenieur (als Mitglied der n Ingenieurkammer, seit 1999) 1 Begriffe: - Liegenschaftskataster - Grenzfeststellung - Grenzvermessung Themen im Zusammenhang mit Nachbarrecht: - Zuverlässigkeit des Katasternachweises - Mindestanforderungen an das Kataster - Kataster in Verbindung mit Geoinformationssystemen - Qualifizierte Produkte im Zusammenhang mit Fragen zum Grenzverlauf - Der Grenzbezug im Sachverständigengutachten - Der Grenzbezug in der frühen Planungsphase 2

2 Inhalt des Liegenschaftskatasters: Technisch Inhaltlich Rechtlich 1. Historische Verzeichnisse wie Flurbücher, Mutterrollen, Gebäudesteuerrollen 2. Historische Karten wie Urkarten, Flurkarten, Gemarkungskarten 3. Aufzeichnungen in analoger Form wie Vermessungsrisse, Feldbücher, Grenzverhandlungen, Berechnungen, Koordinatenverzeichnisse und heutzutage digitale Daten, die im Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) als geometrische Informationen (Liegenschaftskarte) mit hinterlegten Sachdaten (Liegenschaftsbuch) geführt werden. ALKIS soll einen bundesweit einheitlichen Standard bei der Präsentation von Liegenschaftsbuch und Liegenschaftskarte gewährleisten. 3 Inhalt des Liegenschaftskatasters: Technisch Inhaltlich Rechtlich 1. Flurstückskennzeichen (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer), 2. Zugehörigkeit zu Gemeinde, Kreis oder kreisfreier Stadt, 3. Lage (Anschrift oder andere Bezeichnung), 4. Tatsächliche Nutzung (mit Flächenangaben), 5. Ergebnisse der Bodenschätzung, 6. Gesamtfläche des Flurstücks, 7. Geometrie des Flurstücks (Karte) und nachrichtlich Daten des Grundbuchs: 8. Bestandsblattnummer (Grundbuchkennzeichen), 9. Zugehörigkeit zum Grundbuchbezirk (Amtsgericht, Grundbuchamt), 10. Bestandsverzeichnisnummer (laufende Nummer auf dem Bestandsblatt), 11. Buchungsart (Eigentum, Erbbaurecht), 12. Eigentümerangaben (zitiert nach 4

3 Inhalt des Liegenschaftskatasters: Technisch Inhaltlich Rechtlich Das Liegenschaftskataster ist amtliches Verzeichnis im Sinne von 2 (2) der Grundbuchordnung (GBO): Die Grundstücke werden im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster) Der öffentliche Glaube des Grundbuchs ( 892 BGB) erstreckt sich auch auf - die Flurstücksbezeichnung, - die Liegenschaftskarte mit ihren Unterlagen, soweit sie die Grenzen der einzelnen Grundstücke festlegen, aber nicht auf - die Lagebezeichnung, - die Flächengröße und - die Nutzungsart. 5 Inhalt des Liegenschaftskatasters (Zusammenfassung): Technisch Inhaltlich Rechtlich Analoge Nachweise (auch historische Unterlagen) und Geoinformationssystem katasteroriginäre und nachrichtlich geführte Werkzeug zur Eigentumsgarantie gem. Art. 14 (1) Grundgesetz Datenbank Daten 6

4 Geschichte des preussischen Liegenschaftskatasters (in Kurzform): Steuerkataster Eigentumskataster Mehrzweckkataster Geobasisinformationsystem Zur Erläuterung: Die Gesetzgebungskompetenz für das Kataster liegt bei den Ländern. Das war traditionell immer so und wurde nur für kurze Zeit (von 1934 bis Kriegsende) reichseinheitlich geregelt. Daher sind die technischen und organisatorischen Gegebenheiten aber auch die rechtlichen Begriffe bundesweit nicht einheitlich! 7 Grenzfeststellung: Rechtsgrundlage: s Vermessungsgesetz (BbgVermgG) - vom i.d.f. vom (Gesetz über das amtliche Vermessungswesen im Land Brandenburg) (GVBl.I/09, [Nr. 08], S. 166 und GVBl. I/10, [Nr. 17]): 13 Grenzfeststellung (1) Eine Grenze ist festgestellt, wenn ihr Verlauf ermittelt und das Ergebnis der Grenzermittlung von den Beteiligten anerkannt ist oder nach 17 Abs. 1 als anerkannt gilt. (2) Eine Grenze gilt als festgestellt, wenn 1. ihr Verlauf nach inzwischen außer Kraft getretenen Vorschriften ermittelt und das Ergebnis von den Beteiligten anerkannt wurde, 2. sie aufgrund eines Gesetzes oder eines gesetzlich geregelten Verfahrens festgelegt oder 3. sie durch gerichtliche Entscheidung oder gerichtlichen Vergleich bestimmt wurde. 8

5 Grenzfeststellung: 13 Grenzfeststellung (fortgesetzt) (3) Soll eine bestehende Grenze festgestellt werden, so ist bei der Grenzermittlung von ihrem Nachweis im Liegenschaftskataster auszugehen. (4) Soll eine neue Grenze festgestellt werden, so erfolgt die Grenzermittlung nach den Angaben der Beteiligten und unter Beachtung maßgeblicher Vorschriften und Unterlagen. (5) Kann eine bestehende Grenze nicht festgestellt werden, weil die Beteiligten sich nicht einigen, so soll sie als streitig bezeichnet werden, wenn nach sachverständigem Ermessen der Katasterbehörde anzunehmen ist, dass das Liegenschaftskataster nicht die richtige Grenze nachweist. 9 Grenzfeststellung (Zusammenfassung): Grenzermittlung Zustimmung der Beteiligten Grenzfeststellung Die Grenzfeststellung ist (in Brandenburg) ein einmaliger Vorgang, d.h. jede Grenze kann in der Regel nur einmal festgestellt werden. Die Zustimmung der Beteiligten hat (in Brandenburg) stark privatrechtlichen Charakter, ohne die Zustimmung aller Beteiligten kommt die Grenzfeststellung nicht zustande. Eine als festgestellt geltende Grenze kann immer wieder neu abgemarkt (d.h. mit Grenzzeichen gekennzeichnet werden). Die Abmarkung ( 15 BbgVermG) ist rechtlich gesehen ein Verwaltungsakt. Vorsicht! Die Begriffe Grenzermittlung und Grenzfeststellung sind je nach Bundesland völlig unterschiedlich besetzt! 10

6 Noch ein paar Begriffe: Grenzvermessung: Vermessungsarbeiten an einer Flurstücksgrenze [kein gesetzlich definierter Begriff in Brandenburg] Grenzuntersuchung: Der Katasternachweis wird in die Örtlichkeit übertragen und mit dem örtlichen Grenzverlauf verglichen, -> festgestellte Grenzen werden wiederhergestellt (Grenzwiederherstellung, s.u.), -> nicht festgestellte Grenzen werden ermittelt (Grenzermittlung, s.o.). Die Grenzwiederherstellung kann in die Abmarkung oder in das Grenzzeugnis münden, sie ist auch Grundlage des Amtlichen Lageplanes. [Diese Begriffe sind in Brandenburg in Verwaltungsvorschriften definiert, werden aber u. U. in anderen Bundesländern abweichend verwendet] Grenzanzeige, Grenzangabe: Nichtamtliche Kennzeichnung oder Aussage zum Grenzverlauf. 11 Und jetzt mal aus der Praxis: Kann ich es als Laie erkennen, ob eine Grenze festgestellt ist oder nicht? Antwort: Das kommt darauf an! Möglichkeit 1: Der Fragesteller hat an einem Grenztermin teilgenommen und wurde über den rechtlichen Charakter der Grenze informiert. Möglichkeit 2: Der Fragesteller hat ein Flurstück erworben, z.b. in einem Baugebiet, das erst kürzlich entwickelt wurde. Er kann mit großer Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Grenzen als festgestellt anzusehen sind. Möglichkeit 3: Er holt eine verlässliche Auskunft (ÖbVI oder Katasteramt) ein. 12

7 Noch mehr aus der Praxis: Sind festgestellte Grenzen einfach wiederherstellbar? Antwort: Das kommt darauf an! Der Katasternachweis ist so gut, wie die Methoden, mit denen er erfasst bzw. fortgeführt wurde. Es gibt im Einzelfall festgestellte Grenzen, die sich nicht mehr oder nur mit unzureichender Genauigkeit in die Örtlichkeit übertragen lassen. Seit 1998 besteht in Brandenburg bei Liegenschaftsvermessungen Anschlusszwang, d.h. alle Vermessungsergebnisse müssen seitdem im amtlichen Koordinatenbezugssystem der Lage koordiniert werden. Die Katastervorschriften der Länder schreiben heute Messmethoden vor, die bei neu vermessenen Grenzen zu einer Genauigkeit (Toleranz) von ungefähr 4 cm führen. 13 Noch mehr aus der Praxis: Sind nicht festgestellte Grenzen in der Liegenschaftskarte gekennzeichnet oder anders erkennbar? Antwort: NEIN! Die Liegenschaftskarte wie sie z.b. auch im Brandenburg-Viewer (im Internet unter einsehbar ist, enthält Daten aus unterschiedlichen Quellen, insbesondere: - Grenzen und Gebäude aus Vermessungen im Lagebezugssystem, - Grenzen und Gebäude aus älteren Vermessungen, die transformiert wurden, - Grenzen, die aus analogen Karten digitalisiert wurden, - Gebäude, die aus Luftbildern abgeleitet wurden. Übrigens: Eine nicht festgestellte Grenze ist deswegen keine streitige Grenze! 14

8 Praxisfall (Wertermittlung): Liegt hier ein Überbau vor? 15 Praxisfall (Wertermittlung): Liegt hier ein Überbau vor? 16

9 Überbau? Überbau? 17 Alle Grenzen gelten als festgestellt. Die letzte Vermessung in diesem Bereich war im Jahre 1961!. Lösung: Die dargestellten (Kataster-) daten stammen aus diversen Quellen mit unterschiedlicher Qualität! Entzerrte Luftbilder Gebäude aus Luftbildern Digitalisierte Grenzen 18

10 Praxisfall II (Teilungsvermessung): Liegen hier Überbauten vor? Die meisten Gebäude in diesem Auszug stammen aus Luftbildern. Nur die Gebäudezeile links wurde terrestrisch vermessen. Die Flurstücksgrenzen gelten alle als festgestellt. Die Flurstücke im östlichen Teil sind bis ca bei Teilungen für Bauplätze entstanden. Beim Bau der Gebäude an der Westseite wurden dort auch die Grenzen untersucht. 19 Der Fortführungsriss von 1978 enthält z.b. keine Informationen zu Gebäuden. gjfdlfgkj 20

11 Verbesserung der Aussagekraft des Katasternachweises nach örtlicher Vermessung (z.b. Amtlicher Lageplan, Grenzzeugnis oder Abmarkung) 21 Praxisfall III (Planung): Windkraftanlage Planung des Bauherrn 22

12 Praxisfall III (Planung): Windkraftanlage Planung des Bauherrn und Daten aus ALKIS 23 Praxisfall III (Planung): Windkraftanlage Planung des Bauherrn und Grenzverhältnisse nach örtlicher Grenzuntersuchung für den amtlichen Lageplan 24

13 Zusammenfassung: Die Liegenschaftskarte ist nur so genau, wie die Daten aus denen sie abgeleitet wurde. Diese Information ist auf jedem Auszug aus der Liegenschaftskarte enthalten. Die Geometrie der Grenzen und Gebäude in der Liegenschaftskarte stammt aus unterschiedlichen Quellen. Die Qualität der Liegenschaftskarte kann auch auf einzelnen Grundstücken erhebliche Unterschiede aufweisen. 25 Welche Produkte beantworten Fragen zu Lage und Qualität der örtlichen Grenzen? - Sachverständigengutachten, - Amtlicher Lageplan, - Grenzfeststellung (mit Abmarkung) bei nicht festgestellten Grenzen, - Abmarkung bei festgestellten Grenzen, - Grenzzeugnis bei festgestellten Grenzen. 26

14 Sachverständigengutachten - auf Grundlage eines Beweisbeschlusses (Gericht) oder - veranlasst durch den Eigentümer. Die Vorgehensweise entspricht der bei einer Liegenschaftsvermessung. Die Grenzen werden in die Örtlichkeit übertragen (Grenzwiederherstellung bzw. Grenzermittlung), um die Fragestellung zu beantworten. Bei Parteiengutachten kann es Probleme mit der Betretungsbefugnis geben! Der gemeinsame Antrag der Beteiligten auf Grenzfeststellung oder Abmarkung ist auf lange Sicht billiger! 27 Amtlicher Lageplan Die Grenzen werden in die Örtlichkeit übertragen (Grenzwiederherstellung bzw. Grenzermittlung), das Ergebnis wird im amtlichen Lageplan gem. 3 BbgBauVorlVO mit öffentlichem Glauben beurkundet. 28

15 Amtlicher Lageplan (Details): Detail I: Abstände 29 Detail II: Qualität des Katasternachweises Grenzfeststellung (mit Abmarkung) bei nicht festgestellten Grenzen: zeitlich örtliche Vermessung (Grenzuntersuchung) rechtlich Grenzermittlung Grenzwiederherstellung Anerkennung durch die Beteiligten Abmarkung (als Verwaltungsakt) Grenzfeststellung Abmarkung Vermarkung der Grenzpunkte Grenztermin 30

16 Abmarkung bei als festgestellt geltenden Grenzen: zeitlich örtliche Vermessung (Grenzuntersuchung) rechtlich Vermarkung der Grenzpunkte Grenztermin Abmarkung (als Verwaltungsakt) Abmarkung 31 Grenzzeugnis bei als festgestellt geltenden Grenzen: zeitlich örtliche Vermessung (Grenzuntersuchung) rechtlich Grenzwiederherstellung Grenzwiederherstellung Kennzeichnung des Grenzverlaufs Beglaubigung (kein Verwaltungsakt) Grenzzeugnis 32

17 Wie gehe ich als Sachverständiger, z.b. bei der Wertermittlung, mit eventuellen Überbauten um? - Sachverständigengutachten (Untergutachten) empfehlen, ÖbVI und Katasterämter geben sachverständige Auskünfte, - Dritte zur Qualität des Katasternachweises befragen (den Eigentümern könnten Unterlagen über durchgeführte Vermessungen vorliegen, die Rückschlüsse gestatten), - im Zweifelsfall vom Überbau ausgehen, aber darauf hinweisen, dass die Darstellung in der Liegenschaftskarte von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen kann. 33 Beispiel (im Wertgutachten): Die Darstellung in der Liegenschaftskarte erweckt den Eindruck, dass das Gebäude des Nachbarn teilweise als Überbau errichtet wurde. Da die Darstellung der Gebäude und Grenzen laut Hinweis auf dem Auszug aus der Liegenschaftskarte ungenau sein kann, ist dieser Aspekt ggf. durch das Untergutachten eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder eine Auskunft des Katasteramtes zu klären. Die weiteren Schlussfolgerungen im Hauptgutachten müssen nach Abwägung durch den Sachverständigen gezogen werden. 34

18 - Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit - Telefon: (03876) [email protected] 35