Pachten und Verpachten

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1 Pachten und Verpachten landwirtschaftlicher Flächen und Betriebe Landwirtschaftskammer OÖ, Rechtsabteilung Stand: Seite 1/6

2 Formvorschriften... 2 Erstellung durch die Bezirksbauernkammer... 2 Verpächter... 2 Pächter... 3 Vorzeitige Vertragsauflösung... 4 Einvernehmliche Vertragsauflösung... 4 Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke und Betriebe... 4 Richtpachtzeiten... 4 Interessenabwägung... 5 Verträge auf unbestimmte Zeit... 5 Verträge auf bestimmte Zeit... 5 Pacht - Miete - Nutzungsvertrag Pacht ist die Überlassung einer Erwerbsgelegenheit gegen Entgelt, zb die entgeltliche Überlassung eines konkreten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder Betriebes; eines Stalles samt Tierbestand,... Miete ist die entgeltliche Überlassung einer bloßen Räumlichkeit oder Fläche, zb die Überlassung eines leeren Stalles. Bewirtschaftungs- oder Nutzungsverträge sind Verträge über ideelle Anteile an Liegenschaften und unentgeltliche Überlassungen. Vertragserrichtung Formvorschriften Pachtverträge können grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Schriftlichkeit ist zu empfehlen, um Unklarheiten bzw. Streitigkeiten zu vermeiden. Verträge zwischen Ehepartnern, die eine Gütergemeinschaft errichtet haben, sind rechtlich nicht wirksam. Die Gütergemeinschaft muss vorher aufgehoben werden. Erstellung durch die Bezirksbauernkammer Die Bezirksbauernkammer übernimmt für einen Unkostenbeitrag die Erstellung des Pachtvertragsentwurfes. Dabei erhalten Verpächter und Pächter eine begleitende Beratung (zb Sozialrecht, Steuerrecht, Förderungen,...) und es können die notwendigen Formalitäten (zb Bewirtschafterwechsel AMA) mit erledigt werden. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien Die Vertragsparteien können im Vertrag selbst regeln, welche Rechte und Pflichten sie haben. Sofern jedoch keine anderslautende Regelung getroffen wurde gilt Folgendes: Verpächter Übergabe eines brauchbaren Pachtgegenstandes Seite 2/6

3 Grundsätzliche Erhaltungspflicht des Pachtgegenstandes, zb Gebäude, Drainagen, Maschinen, Wege,... Die Erhaltungspflicht kann vertraglich weitgehend auf den Pächter übertragen werden. Wird das Pachtobjekt wegen Feuer, Überschwemmung usw. unbrauchbar, trifft den Verpächter keine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungspflicht; es entfällt jedoch die Pflicht zur Pachtzahlung. Weiters besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht. Pächter Ordnungsgemäße Bewirtschaftung Zahlung des Pachtzinses Gewöhnliche Ausbesserungen von Gebäuden, soweit diese aus dem Betrieb zu erwirtschaften sind Rückgabe in dem Zustand, in welchem übernommen wurde Eine Unterverpachtung ist zulässig, wenn sie ohne Nachteil für Verpächter möglich und im Vertrag nicht ausgeschlossen ist. Sozialrechtliche Konsequenzen Der Abschluss von Pacht- und Bewirtschaftungsverträgen kann insbesondere im Sozialbereich umfassende Konsequenzen nach sich ziehen. So kann dadurch die Sozialversicherung(spflicht) in der Unfall, Kranken- und Pensionsversicherung entstehen bzw. entfallen, eine Pension sich vermindern oder gänzlich entfallen, ein Anspruch auf Arbeitslosengeld, Kinderbetreuungsgeld usw. entfallen. Eine umfassende Beratung über mögliche Konsequenzen wird vor Abschluss eines Vertrages dringend empfohlen. Steuerrechtliche Konsequenzen Der steuerlich relevante Einheitswert erhöht sich regelmäßig durch die Zupachtung, wodurch die Bemessungsbasis für die Einkommensermittlung ansteigt. Durch den höheren Einheitswert können auch steuerliche Grenzen z.b. die Teilpauschalierungsgrenze oder Einkommensgrenzen überschritten werden, die zum Verlust von Steuervorteilen führen. Förderrechtliche Konsequenzen Mit den Förderanträgen geht der Landwirt regelmäßig die Verpflichtung ein, für einen bestimmten Zeitraum eine bestimmte Bewirtschaftung auf Flächen einzuhalten. Beim Abschluss von Pachtverträgen ist insbesondere darauf zu achten, dass diese Förderverpflichtungen eingehalten werden können oder bei Beendigung weitergeführt werden Vertragsdauer - Kündigung Verträge auf unbestimmte Zeit bleiben solange aufrecht, bis einer der Vertragspartner das Pachtverhältnis kündigt. Dabei sind die vertraglich vereinbarten Kündigungsmodalitäten einzuhalten; wurden keine vereinbart, gelten die gesetzlichen. Seite 3/6

4 Verträge auf bestimmte Zeit enden mit Ablauf der vereinbarten Zeitdauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Bewirtschaftet der Pächter nach Ablauf der vertraglichen Pachtdauer den Pachtgegenstand weiter und lässt es der Verpächter dabei bewenden, verlängert sich der Pachtvertrag um jeweils ein weiteres Jahr. Vorzeitige Vertragsauflösung Aus wichtigen, im Gesetz genannten Gründen, kann ein Pachtvertrag vorzeitig, ohne Einhaltung von Fristen oder vor Ablauf der vereinbarten Frist aufgelöst werden, zb wegen erheblich nachteiliger Bewirtschaftung, Rückstand Pachtzahlung, Unbrauchbarkeit des Pachtobjektes,... Einvernehmliche Vertragsauflösung Einvernehmlich kann ein Vertrag ohne Einhaltung von Fristen und Terminen jederzeit aufgelöst werden. Gesetzliche Kündigungstermine/fristen Sie gelten nur, wenn vertraglich keine anderen Kündigungsfristen/-termine vereinbart wurden. Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke und Betriebe Kündigungstermine: 31. März oder 30. November Kündigungsfrist: spätestens sechs Monate vor dem Kündigungstermin muss die Kündigung dem Vertragspartner zugestellt werden. Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und Betriebe: Kündigungstermin: 30. November; Kündigungsfrist: spätestens ein Jahr vor dem Kündigungstermin muss die Kündigung dem Vertragspartner zugestellt werden. Verlängerung des Pachtvertrages Nach dem Landpachtgesetz kann beim Bezirksgericht trotz Auslaufen bzw. ordnungsgemäßer Kündigung des Pachtvertrages eine Verlängerung beantragt werden. Bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit ist eine Verlängerung nur dann zulässig, wenn die vereinbarte Vertragsdauer kürzer ist als die maßgebende Richtpachtzeit. Bei Pachtverträgen auf unbestimmte Zeit ist eine Verlängerung grundsätzlich immer zulässig, auch dann, wenn die Richtpachtzeit bereits überschritten ist. Richtpachtzeiten Pacht eines landw. Betriebes, der vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Wein- / Obstbau dient: 15 Jahre Dauer der Verlängerung: 4 Jahre Pacht eines landw. Betriebes anderer Art und Pacht eines einzelnen Grundstücks, das vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Wein- / Obstbau dient: 10 Jahre Dauer der Verlängerung: 3 Jahre in allen übrigen Fällen: 5 Jahre Dauer der Verlängerung: 2 Jahre Seite 4/6

5 Interessenabwägung Ist eine Verlängerung grundsätzlich zulässig und überwiegen die Interessen des Pächters so ist der Pachtvertrag zu verlängern. Der Pächter muss allerdings der Anpassung des Pachtzinses auf eine angemessene Höhe zustimmen. Verkauf/Übergabe des Pachtobjektes Verkauft oder übergibt der Verpächter das Pachtobjekt oder Teile davon, geht der Pachtvertrag automatisch auf den Käufer/Übernehmer über. Sofern der Pachtvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer/Übernehmer den Vertrag zu den gesetzlichen Fristen und Terminen kündigen und ist dabei nicht an die vertraglichen Bestimmungen gebunden. Endet der Vertrag dadurch früher als ursprünglich vereinbart, hat der Übergeber bzw. Verkäufer dem Pächter den dadurch entstandenen Schaden und den entgangenen Gewinn zu ersetzen. Hofübergabe auf Pächterseite Es erfolgt kein automatischer Übergang des Vertrages. Hier muss nach ordnungsgemäßer Auflösung des alten Vertrages ein neuer Pachtvertrag zwischen Verpächter und Übernehmer/Käufer des Pächters erstellt werden. Todesfall Dadurch wird ein Pachtvertrag nicht aufgelöst, dieser geht auf den Rechtsnachfolger über. Fristen für Ersatzansprüche Aufwendungen des Bestandnehmers am Pachtgegenstand, die an sich dem Bestandgeber obliegen sind binnen 6 Monate ab Zurückstellung des Pachtobjektes geltend zu machen. Ersatzansprüche des Bestandgebers wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnützung des Pachtgegenstandes sind binnen 1 Jahr ab Zurückstellung geltend zu machen. Vergebührung und Meldung Schriftliche Pachtverträge sind beim Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel zu vergebühren: Verträge auf unbestimmte Zeit [Jahreswert wiederkehrende Leistungen (zb Pachtzins) x 3 + einmalige Leistungen] x 1 % Verträge auf bestimmte Zeit [Jahreswert wiederk. Leistungen (zb Pachtzins) x vereinbarte Jahre + einmalige Leistungen] x 1 % (höchstens jedoch x 18 Jahre) Gebührenbefreiung: Bemessungsgrundlage (Jahreswert x Dauer) bis 150,00 Seite 5/6

6 Der Bestandgeber ist zur Berechnung und fristgerechten Entrichtung (FinanzOnline oder amtliches Formular, Formulare Geb 1a und 1) verpflichtet. Am Vertrag ist die Selbstberechnung zu vermerken. Der Vertragsabschluss ist innerhalb eines Monats ab Vertragsbeginn der Sozialversicherungsanstalt der Bauern zu melden. Sonstiges Bei Vertragserstellung bzw. -beendigung sollten u.a. auch Regelungen bzw. Lösungen betreffend der Fortführung von Förderprogrammen bzw. (Rück-)Übertragung der Einheitlichen Betriebsprämie (Zahlungsansprüche) besprochen werden. Bei sehr langfristigen Verträgen wird u.a. eine steuerliche Beratung empfohlen. Herausgeber: Landwirtschaftskammer OÖ Auf der Gugl 3, 4021 Linz Rechtsabteilung: Ohne Gewähr, unter Ausschluss der Haftung. Alle Rechte vorbehalten. Seite 6/6