Mietrecht 2.0-Praxischeck. BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v., Düsseldorf,

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1 Mietrecht 2.0-Praxischeck BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v., Düsseldorf,

2 Inhalt 1) Ausgangssituation 2) Zweite Stufe der Mietrechtsreform Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel Mieterhöhung nach Modernisierung Relevante Wohnfläche Verzugsfolgen 2

3 Ausgangssituation 3

4 Chronologie 2013-Kappungsgrenze 2015-Mietpreisbremse (+ Bestellerprinzip) 2016/ Stufe der Mietrechtsreform? 4

5 Kappungsgrenze NRW Geltungszeitraum: bis Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung KappGrenzVO NRW) vom (GV.NRW.S.298) 59 Kommunen: Regierungsbezirk Düsseldorf: Dinslaken, Dormagen, Düsseldorf, Emmerich am Rhein, Erkrath, Geldern, Grevenbroich, Haan, Hilden, Kamp-Lintfort, Kempen, Kevelaer, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Moers, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Rommerskirchen, Wesel Regierungsbezirk Köln: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Euskirchen, Frechen, Hürth, Jülich, Kerpen, Köln, Leverkusen, Niederkassel, Overath, Rösrath, St. Augustin, Siegburg, Troisdorf, Wesseling Regierungsbezirk Münster: Bocholt, Bottrop, Coesfeld, Greven, Gronau (Westfalen), Haltern am See, Lotte, Münster, Ostbevern, Raesfeld, Rheine, Senden, Waltrop Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn, Rheda-Wiedenbrück Regierungsbezirk Arnsberg: Bad Sassendorf, Soest 5

6 Mietpreisbremse NRW Geltungszeitraum: bis Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung MietbegrenzVONRW) vom (GV. NRW S. 489) 22 Kommunen: Regierungsbezirk Düsseldorf:Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen Regierungsbezirk Köln:Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf Regierungsbezirk Münster: Bocholt, Münster Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn 6

7 Mietspiegel/Mietpreisbremse Angreifbarkeit der qualifizierten Mietspiegel steigt mit Einführung der Mietpreisbremse. Kostendruck für die Erstellung der Mietspiegel steigt, obwohl der Aufwand zur Qualitätssicherung eigentlich erhöht werden müsste. 7

8 Zweite Stufe der Mietrechtsreform (Aktueller Stand) 8

9 Mietrecht 2.0-Aktueller Stand 05/2015 bis 09/2015: Expertengruppe im BMJV 11/2015: Grundlinienpapier des BMJV Seit 12/2015: Koalitionsinterne Abstimmung März 2016: Referentenentwurf? 9

10 Mietrecht 2.0-Eckpunkte Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel Mieterhöhung nach Modernisierung Relevante Wohnfläche Verzugsfolgen 10

11 Mietspiegel 11

12 Mietspiegel: 4=> 10 Jahre Verbreiterung des Bezugszeitraums von vier auf zehn Jahre Datenmenge pro Zeiteinheit bleibt gleich Mieten sinken: Durchschnittsmiete des Mietspiegels entfernt sich weiter von der Marktmiete (sofern keine Gewichtung nach Alter der Daten vorgenommen wird) Akzeptanz des Mietspiegels sinkt Befriedungsfunktion steht zur Disposition 12

13 Mietspiegel: 4=> 10 Jahre Konsequenzen für die Praxis: Rechtsunsicherheit als gesetzesimmanentes Problem akzeptieren Begründung gem. 558a BGB: Vergleichswohnungen oder SV-Gutachten als Bezugsgröße nutzen? Streitanfälligkeit in Eigenregie reduzieren: Transparenz und Vergleichsbereitschaft Plausibilitätskontrolle mit Mietspiegel, Umfeld und dem eigenen Bestand 13

14 Mietspiegel: Rechtsverordnung gem. 558c Abs. 5 BGB (1) Grundsätze zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels sollen bundeseinheitlich in einer Rechtsverordnung geregelt werden. Angemessene Spielräume für die Berücksichtigung der Besonderheiten in den jeweiligen Kommunen sollen jedoch erhalten bleiben. Anerkannte wissenschaftliche Grundsätze gem. 558d Abs. 1 BGB RVO: Gesetzliche Fiktion ersetzt nicht Wissenschaftlichkeit 14

15 Mietspiegel: Rechtsverordnung gem. 558c Abs. 5 BGB (2) BFW: Erhöhung der Transparenz des Mietspiegels, z.b. durch Einfügung der Histogramme (=graphische Herleitung der Mietspiegelfelder) und der Herleitung der Werte als Begründung in die Mietspiegel (Übernahme von Teilen des zugrundeliegenden Gutachtens) Konsequenzen: Beitrag zur Rechtssicherheit, Transparenz und Qualitätssicherung (Bestätigung BMJV) unausgesprochener Nebeneffekt: Erhöhung der Angreifbarkeit der ggf. unter Kostendruck defizitär erstellten Mietspiegel Es ist m.e. davon auszugehen, dass die höhere Transparenz nur bedingt den Interessen der Institute entspricht. 15

16 Mietspiegel: Rechtsverordnung gem. 558c Abs. 5 BGB (3) Üblichkeit der Miete-=>Gesetzliche Festlegung der 2/3-Spanne (Kappung der oberen und unteren 1/6 der Spannenwerte)? Kritik: => Gesetzliche Regelung würde weitere Marktverzerrung des Mietspiegels forcieren. => Einzelfallbezogene Betrachtung notwendig. 16

17 Mieterhöhung nach Modernisierung 17

18 Mieterhöhung nach Modernisierung 559 Abs. 1 BGB: 11% => 8 % + Kappungsgrenze: Die Miete soll in einem Zeitraum von 8 Jahren um nicht mehr als 50 %, maximal 4 /m² steigen können. Kritik: Investitionsbremse Hoher Verwaltungsaufwand Rechtsunsicherheit 18

19 Berechnungsgbeispiel(1) 1) Mieterhöhungspotential Ausgangsmiete 5,00 /qm Modernisierungskosten (8%): 3,00 /qm Mieterhöhungspotential 8,00 /qm 2) Kappungsgrenze Kappungsgrenze: 50 % von 5,00 /qm= 2,50 /qm Vergleich mit absoluter Kappungsgrenze: 2,50 /qm < 4,00 /qm Zwischenergebnis: Mieterhöhung auf 2,50 /qm in 8 Jahren begrenzt 3) Ergebnis Mieterhöhung für 8 Jahre= 2,50 /qm= 7,50 /qm Mieterhöhung ab dem 9. Jahr= 0,50 /qm (=Differenz zwischen 3,00 /qm und 2,50 /qm, Mietanpassung nach 558 BGB nicht ausgeschlossen) 19

20 Berechnungsbeispiel (2) 1) Mieterhöhungspotential Ausgangsmiete 10,00 /qm Modernisierungskosten (8%): 4,50 /qm Mieterhöhungspotential 14,50 /qm 2) Kappungsgrenze Kappungsgrenze: 50 % von 10,00 /qm= 5,00 /qm Vergleich mit absoluter Kappungsgrenze: 5,00 /qm > 4,00 /qm Mieterhöhung auf 4,00 /qm in 8 Jahren begrenzt 3) Ergebnis Mieterhöhung für 8 Jahre= 4,00 /qm= 14,00 /qm Weitere Mieterhöhung ab dem 9. Jahr= 0,50 /qm (Differenz zwischen 4,50 /qm und 4,00 /qm, Mietanpassungen nach 558 BGB nicht ausgeschlossen) 20

21 Notwendige Kosten, Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Begrenzung der Modernisierungskosten auf notwendige Kosten + Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Kritik: Rechtsunsicherheit: Begriffliche Unschärfen Dispositionsfreiheit des Vermieters unzulässig begrenzt Haftung des Vermieters für die Realitätsferne ordnungsrechtlicher Vorgaben? 21

22 Modernisierung: vereinfachtes Verfahren Wahlrecht des Vermieters (alternativ zum bisherigen Modernisierungsverfahren) Instandsetzungsanteil = Pauschale (Höhe?) Zinsvorteil zinsloser oder zinsverbilligter Darlehen bleibt unberücksichtigt (siehe 559a BGB) Mieterhöhung: 4 % der Modernisierungskosten Vereinfachung Wirtschaftlichkeit 22

23 Alters-und behindertengerechter Umbau Alters- oder behindertengerechten Umbau= Maßnahme gem. 555 b BGB Kritik: Regelungsbedürfnis? Barrierefreiheit gem. 554a BGB Vereinbarung gem. 557 BGB Jeder alters- und behindertengerechter Umbau ist anders (individuell) Neuregelung hat eher nur klarstellenden Charakter 23

24 Finanzielle Härte gem. 559 Abs. 4 BGB (1) Regelbeispiel: Finanzielle Härte (+), wenn erhöhte Miete Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 % übersteigt. Kritik: 40 % ungeeignetes Kriterium=> Lebenszuschnitt des Mieters? Keine Vereinfachung-Offene Fragen verlagern sich auf die Feststellung des Regelbeispiels Feststellung des relevanten Nettoeinkommens durch den Vermieter? 24

25 Finanzielle Härte gem. 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB (2) Finanzielle Härte (+), auch wenn Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist. Kritik: Investitionsbremse für Anpassung an einen zeitgemäßen Standard Gesetzgebungsbedürfnis nicht nachgewiesen 25

26 Härteeinwand-Fristen Frist für Härteeinwände= zwei Monate (bisher 1 Monat) Informiert der Vermieter den Mieter nicht über die Form und die Frist des Härteeinwands, so soll der Mieter in Zukunft den wirtschaftlichen Härteeinwand auch noch nach Beginn der Modernisierungsmaßnahme geltend machen können. 26

27 Wohnfläche 27

28 Tatsächliche Wohnfläche für Mieterhöhungen und für Nebenkosten Kritik: Rechtsunsicherheit- Abweichungen sind die Regel Wohnungsgröße wirkt sich bei bestimmten Mietspiegeln auf das passende Mietspiegelfeld aus (Regensburg 66 qm= 7,31, 67 qm= 7,29 ; 68 qm= 7,28 ) Vertragliche Toleranzen müssen erhalten bleiben 28

29 Mietminderung Unterschreitung der vertraglichen Wohnfläche um 10%+X= immer Mietminderung Unterschreitung der vertraglichen Wohnfläche um 10%-X= Minderung bei Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit Kritik: Interessenverschiebung zugunsten der Mieter Auch bei 10%+X muss es auf die Minderung der Gebrauchstauglichkeit ankommen 29

30 Verzugsfolgen 30

31 Schonfrist gem. 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Die Wirkungen einer Zahlung innerhalb der zweimonatigen Schonfrist gem. 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB soll neben der außerordentlichen Kündigung auch auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Kritik: Keine Privilegierung schuldhaften Verhaltens 31

32 Fazit 32

33 BFW-Fazit Konzentration der Diskussion auf Verfahren, Methodik und Transparenz bei der Mietspiegelerstellung (Verordnung gem. 558c Abs. 5 BGB) Keine Änderung des BGB 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Französische Straße Berlin