GIVAG AG im Überblick Vergleich der Geschäftsjahre 2003 zu 2002

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1 GESCHÄFTSBERICHT 2003

2 GIVAG AG GESCHÄFTSBERICHT 2003 GIVAG AG im Überblick Vergleich der Geschäftsjahre 2003 zu 2002 WERTANGABEN IN T, SOFERN NICHT ANDERSLAUTEND ANGEGEBEN Veränderung Veränderung absolut in % Vermögensstruktur Gesamtvermögen ,0 Anlagevermögen ,3 Umlaufvermögen ,5 Anlagevermögen (%) 64,5 64,3 0,2 0,3 Umlaufvermögen (%) 35,5 35,7-0,2-0,6 Rechnungsabgrenzungsposten ,0 Leistungsdaten Umsatzerlöse ,1 Gesamtleistung ,1 Cash-Earnings ,3 Cash-Flow ,4 Wertschöpfung ,1 Ergebnisdaten EBITDA ,0 EBIT ,6 Gewinn vor Steuern ,0 Jahresüberschuss ,8 Bilanzgewinn ,0 Netto-Dividende ( ) 0,00 0,00 0,00 0,0 Sonder-Dividende ( ) 0,00 0,00 0,00 0,0 Dividendenberechtigte Aktien (Stücke) ,0 Entnahmen aus der Kapitalrücklage ,0 Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen ,0 Einstellung in andere Gewinnrücklagen ,0 Ausschüttung ,0 Kapitalstruktur Eigenkapital ,1 (davon gezeichnetes Kapital) (11.875) (11.875) 0 0,0 Sonderposten mit Rücklageanteil ,0 Rückstellungen ,1 Finanzverbindlichkeiten ,6 Übrige Verbindlichkeiten ,9 Gesamtkapital ,0 Eigenkapital (%) 7,3 6,0 1,3 21,7 Sonderposten mit Rücklageanteil (%) 0,2 0,1 0,1 100,0 Rückstellungen (%) 1,6 2,2-0,6-27,3 Fremdkapital (%) - lang- und mittelfristig (%) 55,2 55,6-0,4-0,7 - kurzfristig (%) 35,7 36,1-0,4-1,1 in % Anlagevermögen Langfristige Mittel 99,5 96,8 2,7 2,8 Mitarbeiteranzahl ,0-10,3

3 GIVAG AG GESCHÄFTSBERICHT 2003 Entwicklung von Leistungsdaten im Überblick ENTWICKLUNG DER GESAMTLEISTUNG in T ENTWICKLUNG DER CASH-EARNINGS in T ENTWICKLUNG DES CASH-FLOW in T ENTWICKLUNG DER WERTSCHÖPFUNG in T

4 GIVAG AG GESCHÄFTSBERICHT 2003 Unternehmensprofil 2003 Firma GIVAG Gesellschaft für Immobilienund Vermögensanlagen Aktiengesellschaft Gründung 12. November 1991 Sitz Hilden Handelsregister Amtsgericht Düsseldorf HRB Seit 24. März 2003, nach neuer Zuständigkeit Satzung Gültige Fassung vom 29. Mai 2002 Börseneinführung WKN ISIN DE Notiert seit Seit in Stückaktien o. N. Vorher Stücknotiz zu DM 50, Börsenplatz Baden-Württembergische Wertpapierbörse zu Stuttgart Handelssegment Freiverkehr Kapitalentwicklung seit Gründung 1991 Gründungskapital DM 1,00 Mio Kapitalerhöhung gem. HV vom zu 150% DM 10,00 Mio Kapitalerhöhung gem. HV vom zu 150%; div.-ber. ab DM 20,00 Mio Kapitalerhöhung im Mai aus gen. Kapital (HV vom ) zu 150%; div.-ber. ab DM 23,75 Mio Kapitalumstellung auf Euro gem. HV vom ,143 Mio Kapitalglättung gem. HV vom ,875 Mio. Grundkapital ,00 ab Einteilung des Stück ab Grundkapitals Stammaktien o. N. Rechnerischer 1,00 ab Anteil je Aktie am Grundkapital Stimmrecht 1 Aktie gewährt in der Hauptversammlung 1 Stimme Geschäftsjahr Kalenderjahr Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat setzt sich gemäß 96 AktG nur aus Aufsichtsratsmitgliedern der Aktionäre zusammen. Entsprechend 7 der Satzung besteht er aus drei Mitgliedern. Management Siehe Gesamtübersicht unter Organe der Gesellschaft Geschäfts- An- und Verkauf von Immobilien für gegenstand/ eigene Rechnung sowie deren Moder- Tätigkeitsgebiet nisierung, Verwaltung und Vermietung; ferner der Erwerb, die Verwaltung und Verwertung sonstiger Vermögensanlagen für eigene Rechnung. Unternehmens- Organisiert in der Rechtsform der aufbau/-struktur Aktiengesellschaft konzentriert sich die GIVAG im Rahmen eines einstufigen Unternehmensaufbaus auf ihre Kernkompetenz, eigene Kapitalanlagesubstanz zu managen. Die Gesellschaft ist dabei in den Geschäftssparten der Immobilienwirtschaft (Fokus) und substanzunterlegter strategischer Beteiligungen aktiv. Gewählter HRB Treuhand GmbH, Abschlussprüfer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, für Geschäfts- Neu-Isenburg jahr 2003

5 GIVAG AG GESCHÄFTSBERICHT INHALT Das Unternehmen GIVAG AG Wirtschafts- und Finanzbericht I Lagebericht 10 1 Vorbemerkungen 10 - Allgemeine Hinweise 10 - Vorbehaltshinweise 10 - Erklärungen des Vorstands 10 2 Geschäftsverlauf 11 - Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche 11 - Umsatz- und Geschäftsentwicklung 13 - Hausbewirtschaftung 13 - Verkaufstätigkeit 14 - Laufende Investitionen 16 - Finanzinvestitionen 16 - Beteiligungen 16 - Finanzierungsmaßnahmen 17 - Entwicklung im Personalbereich 18 3 Vermögenslage 18 4 Finanzlage 20 5 Ertragslage 21 6 Risiken der künftigen Entwicklung 22 7 Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres 23 8 Voraussichtliche Entwicklung 23 Weitere Informationen GIVAG AG im Überblick Umschlag Entwicklung von Leistungsdaten im Überblick Umschlag Unternehmensprofil Umschlag Organe der Gesellschaft 2 Bericht des Aufsichtsrats 3 Kalendarium des Aufsichtsrats 5 Vorwort des Vorstands 6 II Jahresabschluss Bilanz 26 Gewinn- und Verlustrechnung 28 Anlagenspiegel 29 Verbindlichkeitenspiegel 30 Eigenkapitalspiegel 31 Kapitalflussrechnung 32 Wertschöpfungsrechnung 33 Liquiditätsstatus 34 Bewegungsbilanz 35 Corporate Governance 36 - Entsprechenserklärung 36 Anhang 38 - Allgemeine Angaben 38 - Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 38 - Angaben und Erläuterungen zur Bilanz 39 - Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 43 - Sonstige Angaben 45 Gewinnverwendungsvorschlag 48 Bestätigungsvermerk 49 GIVAG-Aktie 50 Informationen zu Wertpapieren und Beteiligungen 52 Standorte der Objektbestände 53 - Region Aachen 54 - Region Düsseldorf 58 - Region Freiburg 60 - Region Kaiserslautern 62 - Region Köln-Bonn 62 Wohnungsbestandsstrukturen 64 5-Jahres-Überblick 65 Finanzkalender 66 Anschriftenverzeichnis / Impressum 66 GIVAG AG GESCHÄFTSBERICHT 2003

6 2 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG ORGANE DER GESELLSCHAFT Organe der Gesellschaft A) DER AUFSICHTSRAT Zusammensetzung: Der Aufsichtsrat der GIVAG AG setzt sich gem. 96 (1) AktG nur aus Aufsichtsratsmitgliedern der Aktionäre zusammen. Entsprechend 7 der Satzung der Gesellschaft besteht er aus 3 Mitgliedern. Wahlperiode: Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Mai 2002 erlöschen die Mandate mit Ablauf der Hauptversammlung, die über den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006 beschließt. Mitglieder des Aufsichtsrats Mitgliedschaften in weiteren Kontrollgremien im Sinne des 125 Abs. 1 Satz 3 AktG Vorsitzender bis : 1) keine 2) Caspar Heinrich Klinik Bad Driburg Dipl.-Kaufmann Dietrich Nill, Dortmund, GmbH & Co. Erste Kommanditgesellschaft, Geschäftsführender Gesellschafter Bad Driburg, der Leue & Nill GmbH & Co., Beiratsvorsitzender Dortmund seit : 1) Jeserich AG, Köln, 2) keine Götz Oliver Blum, Köln, Vorsitzender Kaufmann Stellvertretender Vorsitzender bis : 1) keine 2) keine Dr. Olaf Hein, Hamburg, Mitglied des Vorstands der FALKENSTEIN Nebenwerte AG seit : 1) Jeserich AG, Köln, 2) keine Johannes Zilkens, Köln, stellvertretender Vorsitzender Rechtsanwalt Ordentliche Mitglieder bis : 1) Jeserich AG, Köln, 2) keine Götz Oliver Blum, Köln, Vorsitzender Kaufmann seit : 1) Willy Bogner 2) Bogner Sport AG, Zürich Oliver Stahel, Zürich, GmbH & Co. KGaA, Vela Energy Holdings Ltd., Nassau, Bahamas Kaufmann München Navigator Holdings plc, Tuttle, Isle of Man OKA Textile Company, Moskau Vela Financial Holdings Ltd., Tortola, B.V.I. Balfour Asset Management Ltd.,Tortola, B.V.I. Vela Transport Ltd., Nassau, Bahamas Fin.Part S.p.A., Milano seit , bis : 1) Jeserich AG, Köln, 2) keine Johannes Zilkens, Köln, stellvertretender Vorsitzender Rechtsanwalt B) DER VORSTAND Mitglieder des Vorstands Mitgliedschaften in weiteren Kontrollgremien im Sinne des 125 Abs. 1 Satz 3 AktG Thomas A. C. Göbel, 1) keine 2) keine Haan, Bankkaufmann Dr. Hans-Joachim Dix, 1) keine 2) keine Frechen-Königsdorf, Kaufmann 1) = Mitgliedschaft in anderen 2) = Mitgliedschaft in vergleichbaren gesetzlich zu bildenden in- und ausländischen Kontrollgremien Aufsichtsräten von Wirtschaftsunternehmen

7 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG 3 BERICHT DES AUFSICHTSRATS Bericht des Aufsichtsrats Sehr geehrte Aktionäre und Freunde unseres Unternehmens, der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat im Verlauf des Geschäftsjahres 2003 als Sachwalter der Eigentümerinteressen die ihm nach Gesetz und Satzung der Gesellschaft obliegenden Aufgaben und Verpflichtungen wahrgenommen. Er hat dabei die Geschäftsführung der Gesellschaft durch den Vorstand fortlaufend überwacht und beratend begleitet. Das Gremium ist in der Berichtsperiode 2003/2004 zu insgesamt fünf Sitzungen zusammengetreten. Dabei ist der Vorstand regelmäßig zu den Beratungen hinzugezogen worden. In den vom geltenden Recht vorgeschriebenen Fällen hat der gewählte Abschlussprüfer an den betreffenden Sitzungen teilgenommen. Über Zeitpunkt und Anlass der Sitzungen gibt das Kalendarium des Aufsichtsrats einen tabellarischen Überblick (siehe Seite 5). Für die Bildung von Ausschüssen verbunden mit Aufgabendelegationen ergaben sich schon in Anbetracht der Personenzahl der Gremiumsmitglieder im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Notwendigkeiten. Der Aufsichtsrat hat im Bereich seiner Zuständigkeit ausnahmslos in seiner Gesamtheit beraten und entschieden. Beschlussfassungen des Gremiums sind stets einstimmig erfolgt. Der Aufsichtsrat hat dem von der Hauptversammlung 2003 gewählten Abschlussprüfer, der HRB Treuhand GmbH, Wirtschaftprüfungsgesellschaft, Neu-Isenburg, mit Schreiben vom 12. September 2003 den Prüfungsauftrag für den Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2003 der GIVAG AG direkt erteilt. Berichts- und Informationswesen des Vorstands Gegenstand regelmäßiger umfassender Berichterstattung waren die Geschäftspolitik, die Unternehmensplanung einschließlich der Finanz-, Investitions- und Personalplanung, die wirtschaftliche Unternehmenslage sowie die unterjährige Ergebnisentwicklung der Gesellschaft. Über bedeutsame Einzelgeschäfte und Maßnahmen ist daneben in schriftlicher und mündlicher Form unterrichtet worden. Beratungsschwerpunkte Schwerpunkte der Beratungen in der Sitzungsperiode waren neben der routinemäßigen Erörterung der aktuellen Geschäftsentwicklung der Gesellschaft zum einen die vorgenannten regelmäßigen Berichte des Vorstands, zum anderen die Unternehmensstrategie und die laufenden Maßnahmen zur Umsetzung der Unternehmensplanung, das Risikomanagement- und Controlling-System der GIVAG, verschiedene operative Rationalisierungsprojekte und Strukturverbesserungsmaßnahmen, der Aufbau einer strategischen Beteiligung der GIVAG an der Jeserich AG, die Situation und Umgestaltungsmöglichkeiten der Stundung eines Kaufpreisanteils für das Ende 2000 erworbene Immobilienbestandspaket, die Entwicklung der Objektfinanzierungen durch Banken und andere Kreditgeber, Personalangelegenheiten des Vorstands sowie auch die in die gemeinsame Entsprechenserklärung von Vorstand und Aufsichtsrat gemäß 161 AktG eingeflossene unternehmensspezifisch geeignete Umsetzung der Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 21. März Sowohl anlässlich der gemeinsamen turnusmäßigen Zusammenkünfte mit dem Aufsichtsrat als auch im Bedarfs- DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG / BERICHT DES AUFSICHTSRATS

8 4 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG BERICHT DES AUFSICHTSRATS Bericht des Aufsichtsrats fall in Einzelunterredungen sind die Berichterstattungen des Vorstands jeweils zeitnah mündlich ergänzt worden. In der Zeitspanne zwischen den turnusmäßigen Sitzungen stand der Aufsichtsratsvorsitzende in regelmäßigem engen Kontakt mit dem Vorstand und hat sich fortlaufend unterjährig aktuell unterrichtet gehalten. Jahresabschluss Der gewählte Abschlussprüfer, die HRB Treuhand GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Neu-Isenburg, hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2003 der GIVAG AG unter Einbeziehung der Buchführung geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss, der Lagebericht und der Prüfungsbericht der HRB Treuhand GmbH lag allen Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig vor. Sie wurden in der Bilanzsitzung des Gremiums am 30. März 2004 in Gegenwart von Vorstand und Abschlussprüfer umfassend behandelt. Dabei hat der Aufsichtsrat den mündlichen Bericht des Abschlussprüfers über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung ergänzend entgegengenommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung der von Vorstand und Abschlussprüfer vorgelegten Unterlagen erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen. Er schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die HRB Treuhand GmbH an und billigt den vom Vorstand der GIVAG AG aufgestellten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003; dieser ist somit gemäß 172 Aktiengesetz festgestellt. Den Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns 2003 hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen. Darüber hinaus verabschiedete der Aufsichtsrat die Tagesordnung mit den hierin enthaltenen Beschlussfassungsvorschlägen für die am 25. Juni 2004 anstehende ordentliche Hauptversammlung unserer Gesellschaft. Veröffentlichung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2002 Der Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2002 ist von der Gesellschaft unter dem 24. Oktober 2003 dem Bundesanzeiger zur Veröffentlichung eingereicht worden. Die Veröffentlichung ist im Bundesanzeiger Nr. 14, Jahrgang 56, Seiten 1506 bis 1515 am 22. Januar 2004 erfolgt. Veränderungen in der Besetzung des Aufsichtsrats Herr Dipl.-Kfm. Dietrich Nill, Dortmund, hat mit Wirkung zum sein Mandat niedergelegt. Mit gerichtlichem Beschluss vom 10. November 2003 ist anstelle von Herrn Nill Herr Oliver Martin Stahel, Kaufmann, CH-Zürich, zum Mitglied des Aufsichtsrats unserer Gesellschaft bestellt worden. Herr Dr. Olaf Hein, Hamburg, hat mit Wirkung zum 31. Januar 2004 seine Aufsichtsratsmitgliedschaft niedergelegt. Mit gerichtlichem Beschluss vom 15. März 2004 ist anstelle von Herrn Dr. Hein Herr Johannes Zilkens, Rechtsanwalt, Köln, zum Aufsichtsratsmitglied der GIVAG AG bestellt worden. Für ihr persönliches Engagement, ihre tatkräftige Tätigkeit und kompetente Beratung im Verlaufe ihrer Amtsperiode spricht der Aufsichtsrat den ausgeschiedenen Mandatsträgern bei dieser Gelegenheit nochmals seinen besonderen Dank und Anerkennung aus. In seiner konstituierenden Sitzung vom 30. März 2004 hat der Aufsichtsrat aus seiner Mitte heraus Herrn Götz Oliver Blum, Köln, zu seinem Vorsitzenden und Herrn Johannes Zilkens, Köln, zu seinem stellvertretenden Vorsitzenden durch Wahl bestimmt. Wir begrüßen an dieser

9 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG 5 BERICHT DES AUFSICHTSRATS Stelle die neu hinzugetretenen Aufsichtsratsmitglieder sehr herzlich und verbinden damit gleichzeitig die Erwartung auf eine fruchtbare und effektive Zusammenarbeit in der vor uns liegenden Zeit. Erweiterung des Vorstands Mit Beschluss vom 04. November 2003 hat der Aufsichtsrat Herrn Dr. Hans- Joachim Dix, Frechen-Königsdorf, zum weiteren Vorstandsmitglied der GIVAG AG bestellt. Der Aufsichtsrat dankt Vorstand, Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für persönliches Engagement und geleisteten Einsatz. Köln, im April 2004 Für den Aufsichtsrat Götz Oliver Blum KALENDARIUM DES AUFSICHTSRATS Zeittafel Sitzungsperiode 2003 / 2004 Anlass Zeitpunkt lfd. Nr. Bilanzsitzung 27. März Turnusmäßige Quartalssitzung 13. Juni Turnusmäßige Quartalssitzung 12. September Turnusmäßige Quartalssitzung 03. Dezember Bilanzsitzung 30. März DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG / BERICHT DES AUFSICHTSRATS

10 6 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG VORWORT DES VORSTANDS Vorwort des Vorstands Sehr geehrte Damen und Herren, der vorliegende Geschäftsbericht 2003 mit im Vergleich zum Vorjahr erneut erweitertem Inhalt und kompakterer Darstellung gibt Ihnen, weit über die einschlägigen Pflichten und Regelungen zur Berichterstattung hinausgehend, ausführliche Informationen, Zahlen, Fakten und Analysen zu unserer Unternehmensentwicklung. Besonders den Wirtschafts- und Finanzbericht als Kern der Berichterstattung mit den Teilen Lagebericht und Anhang haben wir, wohnungswirtschaftlichen Anforderungen entsprechend, noch aussagefähiger gestaltet. Im Sinne unserer offenen und transparenten Investors-Relations- Ausrichtung würden wir uns über Ihre auch kritischen Anregungen zur weiteren Verbesserung dieser Berichterstattung freuen. Geschäftsentwicklung 2003 Vor dem Hintergrund der ungünstigen Entwicklung des ökonomischen Umfelds im deutschen Markt hat sich unser Unternehmen im Geschäftsjahr 2003 insgesamt erfolgreich behauptet. Aus einem im Vergleich zum Vorjahr geringeren Gesamtumsatz hat die GIVAG einen der höchsten Jahresüberschüsse der letzten Jahre erwirtschaftet. Durch den Eintritt neuer Großaktionäre mit breiter Immobilienerfahrung, die unsere Unternehmensentwicklung aktiv begleiten, sowie den Aufbau unserer strategischen Beteiligung an der Jeserich AG wurden der GIVAG für den Ausbau ihres Geschäfts ebenso wie zur Sicherung ihrer Ertragspotenziale und zur Optimierung der Kostenstrukturen erweiterte Chancen eröffnet. Wegen der ungünstigen Marktphase bei Verkaufsimmobilien, welche auf Seiten der Verkäufer die Durchsetzung akzeptabler Preise kaum zulässt und bei der auf Seiten der potenziellen Erwerber selbst Schnäppchenpreise von den Banken derzeit generell sehr zurückhaltend finanziert werden, haben wir 2003 im Vergleich zum Vorjahr nur in geringem Umfang Objekte verkauft. Dementsprechend sind unsere Umsatzerlöse auf 23,6 (VJ: 39,3) Mio. Euro zurückgegangen. Nach unseren vorjährigen Strukturbereinigungsmaßnahmen, vollzogen durch Abschreibungen auf Wertpapiere des Finanzanlagevermögens, konnte die Kostenseite, vor allem auch bei den Zinsen, weiter verbessert werden, so dass mit 1,9 (VJ: -5,3) Mio. Euro im Berichtsjahr wieder ein positives Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwirtschaftet wurde. Ergebnisentwicklung Unsere von diesen handelsrechtlichen Ausweisvorschriften abweichende nach aussagefähigeren wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung (im Lagebericht unter Abbildung 18 aufgeführt) weist ein Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von 1,3 (VJ: -5,9) Mio. Euro aus, das sich zusammensetzt aus einem reinen Betriebsergebnis von immerhin 0,3 Mio. Euro sowie zusätzlich einem Finanzergebnis von 0,5 Mio. Euro und einem betriebsleistungsfremden Ergebnis von 0,5 Mio. Euro. Zusammen mit Erträgen bei den Ertragsteuern in Höhe von 1,6 Mio. Euro aufgrund der vorläufigen Anerkennung der sog. erweiterten Kürzung für Bestandshalter erreichte das Jahresergebnis 2003 insgesamt ein Plus von 2,9 (VJ: -7,3) Mio. Euro. Die Steigerung des operativen Betriebsergebnisses aus unseren wohnungswirtschaftlichen Kerngeschäftsbereichen Hausbewirtschaftung und Objektverkäufen ist weiterhin eine herausfordernde Zielsetzung, zu deren Umsetzung wir eine Reihe von Rationalisierungsprojekten und weiteren Maßnahmen, insbesondere auch zur Vorbereitung von Verkaufsaktivitäten, eingeleitet haben.

11 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG 7 VORWORT DES VORSTANDS Bilanz und Finanzen Die Bilanzsumme unserer Gesellschaft blieb mit 228 Mio. Euro fast unverändert. Mit einem Ansatz von 204 Mio. Euro insgesamt machen die Objekte des Anlagevermögens (138 Mio. Euro) und die zum Verkauf vorgesehenen Objekte des Umlaufvermögens (66 Mio. Euro) den Großteil davon aus. Die Wertansätze für die Objekte sind durch Gutachten und teilweise zusätzlich auch durch Wertgarantien unterlegt. Den gesam- Rücklagenbildung Aus dem Jahresergebnis 2003 haben wir zur Stärkung unserer Eigenkapitalstruktur und Innenfinanzierung einen Betrag von gut 1,4 Mio. Euro in die Gewinnrücklagen eingestellt, so dass sich damit und mit dem Bilanzgewinn für 2003 in Höhe von knapp 1,5 Mio. Euro, plus den unveränderten Werten für das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage, das gesamte Eigenkapital unserer Gesellschaft auf 16,6 (VJ: 13,7) Mio. Euro erhöht hat. Ein- GIVAG-Aktie Der Kurs der GIVAG-Aktie notiert weiterhin unter einem Euro und damit erheblich unter dem Niveau der 90er Jahre. Der Börsenwert unserer Gesellschaft (Anzahl aller Aktien multipliziert mit dem Aktienkurs) beträgt aktuell sogar nur etwa die Hälfte des Eigenkapitals der GIVAG. Bereits damit und auch hinsichtlich ihres Potenzials halten wir die GIVAG- Aktie für erheblich unterbewertet. Die uns gelegentlich gestellte Frage nach DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG / VORWORT DES VORSTANDS ten Objekten stehen Verbindlichkeiten hergehend damit hat sich die Eigen- dem sog. Net Asset Value (NAV), gegenüber von insgesamt 199 Mio. kapitalquote unserer Gesellschaft, also nach der Differenz aus Verkehrs- Euro, und zwar von 118 Mio. Euro bezogen auf das bilanzielle Eigen- werten aller Objekte/ Anlagegüter gegenüber Kreditinstituten und von kapital zum Bilanzstichtag, auf 7,3% und den gesamten Verbindlichkeiten 26 Mio. Euro gegenüber anderen und die Eigenkapitalrendite vor Ertrag- oder, was dem im Ergebnis gleich- Kreditgebern, sowie daneben in Höhe steuern auf 7,8 % verbessert. kommt, nach der Summe aus dem von 55 Mio. Euro für Verbindlichkei- Eigenkapital und den stillen Reserven, ten aus Lieferungen und Leistungen, Der Hauptversammlung wird vor- als zusätzlichem Indiz für eine Unter- welche aus der Stundung eines Kauf- geschlagen, aus dem Bilanzgewinn bewertung der Aktie hat für uns in preisteils für die Ende 2000 erwor in Höhe von ,02 dieser Situation nur theoretische benen Objektbestände resultieren. Euro einen Betrag in Höhe von Bedeutung. Denn der NAV hat seine Dieser Stundungsbetrag ist, wie ,00 Euro in andere Ge- Aussagekraft eher unter dem Aspekt bekannt, angenehmerweise ohne winnrücklagen einzustellen sowie des möglichen Ergebnisses einer Zeitdruck erst bei Verkäufen der den verbleibenden Restbetrag von Unternehmensliquidation in dieser zugrunde liegenden Objekte und knapp 37 Tsd. Euro auf neue Rech- Situation befindet sich die GIVAG dann bei bestimmten Zielerlösen zu nung vorzutragen und somit keine nicht oder unter dem Aspekt der bedienen, wenn nicht bei niedrigeren Dividende auszuschütten. Diese Realisierung und möglichen Aus- Erlösen Verzichte zu unseren Gunsten Maßnahme halten wir vor dem Hin- schüttung stiller Reserven. Bei der geleistet werden, und bildet von da- tergrund der gesamten Entwicklung Hebung von stillen Reserven der her ein besonderes Potential für mög- unserer Branche und unseres Um- GIVAG durch den Verkauf von Ob- liche Ablöse- oder Umgestaltungs- felds sowie angesichts der vor uns jekten zu attraktiven Preisen und maßnahmen. liegenden Herausforderungen und positiven Ergebniseffekten stehen Investitionschancen für geboten. wir jedenfalls nicht unter Verkaufs-

12 8 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG VORWORT DES VORSTANDS Vorwort des Vorstands druck und können bessere Zeiten abwarten, in denen die in der derzeitigen Marktphase generell im Keller angesiedelten Ankaufspreisvorstellungen der möglichen Erwerber, normalen Zyklen folgend, wieder ein realistisches Niveau erreicht haben werden. Aktionärsstruktur Die Ende 2003 bestehende Überkreuzbeteiligung zwischen der GIVAG und der Jeserich AG hat sich zwischenzeitlich weiter entzerrt. Als neuer Großaktionär unserer Gesellschaft hat uns, wie bereits in unserem Aktionärsbrief 1/ 2004 berichtet, die Bramfield Investment Company N.V. (BIC) eine aktuelle Beteiligungsquote von rd. 24% gemeldet, während die Jeserich AG (JAG) ihre Beteiligungsquote auf derzeit noch rd. 23% verringert hat. Wir erwarten, dass die JAG in absehbarem Zeitraum ihre Beteiligung an der GIVAG ganz aufgeben und parallel dazu die BIC als ausländische Investorengesellschaft eine Mehrheitsbeteiligung an der GIVAG aufbauen wird, und mit ihrem Potenzial die bereits auf der GIVAG- Hauptversammlung im letzten Jahr persönlich erläuterten strategischen Ziele unseres Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Götz Oliver Blum, zum weiteren Ausbau unserer Gesellschaft tatkräftig unterstützt. Damit einhergehend kann die JAG, an der die GIVAG aktuell bereits rd. 57% des Kapitals besitzt, zukünftig überschneidungsfrei als Tochtergesellschaft der GIVAG geführt und ihre spezifischen Potenziale innerhalb des GIVAG-Konzerns und unserer Geschäftsstrategie mit besonderem Nutzen eingebunden werden. Investitionspolitik In den letzen drei Jahren haben wir in unsere Objekte des Anlage- und Umlaufvermögens zur Qualitäts- und Wertverbesserung insgesamt über 10 Mio. Euro investiert und auch dadurch, gegen den Markttrend, unsere Leerstandsquote verringert. Es ist unser Ziel, den nach Abzug aller Kosten und der Zins- und Tilgungsleistungen für die Objektfinanzierungen aus dem Objektportfolio erwirtschafteten Cash-Flow weiter zu steigern. Dazu soll der Objektbestand einerseits durch Verkäufe, andererseits durch Zukauf neuer Objekte, optimiert und insgesamt erweitert werden bei klarem Fokus der Investitionen auf selektierte Ballungsgebiete mit Entwicklungspotenzial in Deutschland. Mit unserer Mehrheitsbeteiligung an der JAG, welche die zukünftig zu erstellende Konzernbilanz der GIVAG auf eine Bilanzsumme von über einer Viertelmilliarde Euro erweitert, haben wir zudem, über unser Stammgeschäft in der Wohnungswirtschaft hinaus, den Marktzutritt und die Expertise für den ergänzenden Gewerbe-Immobilienmarkt erschlossen. Sicherung der Wertschöpfungspotenziale Bei den Verkäufen agieren wir in der gegenwärtigen Marktsituation mit Schnäppchenpreis -Erwartungen bei den potenziellen Erwerbern eher abwartend. Wir bereiten jedoch gezielt optimierte Strukturen in der Unternehmensorganisation vor, die uns erlauben, durch die Ausnutzung der rechtlich gegebenen Gestaltungsspielräume, zum Beispiel auch bei der Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte unserer zukünftigen Liquiditäts- und Wertschöpfungspotenziale, unsere Vorteile zu sichern. Konkret planen wir, zum Verkauf vorgesehene Objekte auf Tochtergesellschaften auszugliedern und dort unter unserer Kontrolle zu vermarkten. Damit soll die GIVAG AG als Konzernobergesellschaft in ihrer Rolle des Bestandshalters eines festen Kerns von langfristigen Objekt- Perlen im Anlagevermögen fokussiert werden und vom Vermarktungs-Cash-Flow der Tochtergesellschaften aus ihren jeweiligen Handelsgeschäften zusätzlich profitieren. Portfolio-Strategie Bei neuen Objekten für unser Unternehmensportfolio bevorzugen wir grundsätzlich größere Objektpakete in Form des Share-Deals, weil der Erwerb von Gesellschaften mit interessanten Objektbeständen im

13 DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG 9 VORWORT DES VORSTANDS Ganzen, die in unsere vorhandene Organisation mit ihrem gesamten Know-how effizient eingebunden werden können, höhere Renditen ermöglicht als der Kauf von vergleichbaren Einzelobjekten. Allerdings sind solche Zielgesellschaften mit Entwicklungspotenzial rar, und, sofern sie aus Öffentlichen Händen angeboten werden, in aller Regel mit überzogenen Preisvorstellungen versehen und schließlich auch von Mitbewerbern begehrt. Aber auch attraktive Einzelobjekte sollen unser Portfolio sinnvoll anreichern. So haben wir über die kürzlich von uns eigens dazu gegründete 100-%-Objektge- ger alle deutschen Immobiliengesellschaften hart zu kämpfen. Standvermögen, Weitblick, kreative Ideen und Initiative zur Realisierung der vorhandenen Chancen sowie ein aktives Management der Risiken sind bei der Überwindung der Durststrecke gefragt. Der Trend zu weitreichenden Rationalisierungsmaßnahmen mit tiefen Einschnitten, Straffungen und Umstrukturierungen, aber auch zu Unternehmenszusammenschlüssen und strategischen Allianzen setzt sich beschleunigt fort mit dem Ziel, aus erweiterten und stabileren Größenordnungen heraus Vorteile bei den Kosten, in der Beschaffung nehmens und unseres Netzwerks für ihre Beiträge im Berichtsjahr Anerkennung und Dank aussprechen. Besonders aber danken wir Ihnen, sehr geehrte Damen und Herren Aktionäre, für Ihre in den meisten Fällen bereits langjährige Verbundenheit zur GIVAG und Ihr vertrauensvolles Investment in unsere Gesellschaft. Wir wollen die vor uns liegenden Chancen zum Wohl aller an der GIVAG Beteiligten nutzen und Ihre in uns gesetzten Erwartungen erfüllen. Investitionen in Immobilien, sei es direkt in Objekte oder indirekt in Aktien und Geschäftsanteile, sollten DAS UNTERNEHMEN GIVAG AG / VORWORT DES VORSTANDS sellschaft GIVAG Immobilien GmbH und der Vermarktung von Beständen, grundsätzlich auf einem längerfristig gerade einen Wohnungs- und Ge- daneben auch in den Kapitalmärkten ausgerichteten Engagement basieren. werbekomplex mit rd qm und bei der Aufnahme von Investoren Es ist uns bewusst, dass bei einem Mietfläche in einem Stadtteil von zu erreichen. Wir können uns dem Investment in eine Immobilien-Aktie Hannover (Roderbruch, Nähe Medi- nicht entziehen, haben die GIVAG wie die der GIVAG in erster Linie die zinische Hochschule) erworben, der auf diese Anforderungen eingestellt Aussichten für die nachhaltige Kurs- dort als ein lokales Stadtteilzentrum und werden auch weiterhin alles entwicklung und auf Dividenden als überdurchschnittlich gute Entwick- daran setzen und die erforderlichen wesentliche renditebildende Faktoren lungschancen aufweist. Wir beab- Maßnahmen ergreifen, um die Zu- entscheiden. Begleiten Sie die GIVAG sichtigen, dieses Objekt nach bereits kunftsfähigkeit unserer Gesellschaft weiter auf dem Weg nach vorn. Wir angelaufener Weitervermietung der zu erhöhen und unser Unternehmen sind davon überzeugt, dass es sich teilweise vorhandenen Leerstände hinsichtlich Marktposition, Ertragskraft lohnen wird und wollen die Zukunft bei seinen Gewerbeflächen innerhalb und Unternehmenswert weiter über- unseres Unternehmens GIVAG aus- von zwei bis drei Jahren mit interes- durchschnittlich steigern zu können. sichtsreich gestalten. santer Wertsteigerung weiterzuveräußern. Unser Unternehmenserfolg beruht dabei in besonderem Maß auf der engagierten Zusammenarbeit, Hilden, im Mai 2004 Zukunftsgestaltung der Kompetenz und dem hohen Leistungseinsatz unserer Mitarbeite- In der gegenwärtigen weiter anhal- rinnen und Mitarbeiter, denen wir tend schlechten Konjunktur- und ebenso wie den zahlreichen aktiven Thomas A.C. Goebel Dr. Hans-Joachim Dix Marktphase haben mehr oder weni- Geschäftspartnern unseres Unter-

14 10 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT VORBEMERKUNGEN Lagebericht 1 Vorbemerkungen Allgemeine Hinweise Der vorliegende Lagebericht lehnt sich hinsichtlich seines Inhalts und seiner Gliederung an die im Prüfungsstandard IDW PS 350 und im Rechnungslegungsstandard IDW RS HFA 1 niedergelegten Empfehlungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v. (IDW) an. Der zum 31. Dezember 2003 gemäß 242 i.v. mit 264 HGB aufgestellte Jahresabschluss und Lagebericht der GIVAG Gesellschaft für Immobilienund Vermögensanlagen AG im folgenden GIVAG genannt wird beim Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter der Nr hinterlegt. Der Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2002 ist von der Gesellschaft dem Bundesanzeiger unter dem 24. Oktober 2003 zur Veröffentlichung eingereicht worden. Die Veröffentlichung ist im Bundesanzeiger Nr. 14, Jahrgang 56, Seiten 1506 bis 1515, am 22. Januar 2004 erfolgt. Die Gesellschaft ist gemäß 267 Abs. 3 HGB eine große Kapitalgesellschaft. Die Geschäftstätigkeit der GIVAG hat sich in den vergangenen Jahren von einer früher eher vermögensverwaltenden, im Schwerpunkt mit Wertpapieranlagen befassten zu einer nunmehr immobilienbezogenen und innerhalb dieses Segments auf die Wohnungswirtschaft geprägten Ausrichtung gewandelt. Bedingt durch diese Entwicklung wurde die einschlägige Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 in der Fassung vom 06. März 1987, wie schon für den Jahresabschluss 2002, vollständig angewandt. Vorbehaltshinweise zur Zuverlässigkeit zukunftsbezogener Aussagen, Meinungen und Prognosen Dieser Bericht enthält in die Zukunft gerichtete Aussagen, die auf Annahmen und Schätzungen der Unternehmensleitung beruhen. Obwohl wir annehmen, dass die Erwartungen dieser vorausschauenden Aussagen realistisch sind, können wir nicht dafür garantieren, dass die Erwartungen sich auch als zutreffend erweisen. Die Annahmen können Risiken und Unsicherheiten in sich bergen, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den vorausschauenden Aussagen abweichen. Daneben können sich eventuelle Abweichungen aus Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage ergeben. Auch die Entwicklung der Finanz- und Kapitalmärkte sowie nationale und internationale Gesetzesänderungen, insbesondere von steuerlichen Regelungen und der Mietgesetzgebung, können einen Einfluss ausüben. Alle Planungen der Gesellschaft beruhen auf den gegenwärtig geltenden steuerrechtlichen Vorschriften, Erlassen und der Praxis der Finanzverwaltung. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungspraxis können zu einer Veränderung dieser wirtschaftlichen Planungen führen und Auswirkungen auf die jährlichen Ergebnisse der Gesellschaft haben. Eine Aktualisierung der in diesem Bericht enthaltenen vorausschauenden Aussagen durch die GIVAG ist weder geplant noch übernimmt die Gesellschaft die Verpflichtung dazu. Es bleibt weiterhin bei unserem Grundsatz, Veröffentlichungen auf einer nicht-selektiven Basis vorzunehmen, also stets die notwendigen Informationen für alle Aktionäre in gleicher Art und Weise nach dem Gleichbehandlungsprinzip zugänglich zu machen. Erklärungen des Vorstands Für die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts ist der Vorstand der GIVAG verantwortlich. Die bestehenden internen Kontrollsysteme und der Einsatz unternehmensweit einheitlicher Richtlinien sowie die Maßnahmen zur entsprechenden Aus- und Weiterbildung

15 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 11 LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF der Mitarbeiter gewährleisten die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Unser Risikomanagementsystem ist entsprechend den Anforderungen des Aktienrechts darauf ausgerichtet, dass der Vorstand potenzielle Risiken frühzeitig erkennen und gegebenenfalls Gegenmaßnahmen einleiten kann. Die HRB Treuhand GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, hat entsprechend dem Beschluss der Hauptversammlung vom 13. Juni 2003 den vorliegenden Jahresabschluss und Lagebericht geprüft und mit Datum vom 13. Februar 2004 einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. 2 Geschäftsverlauf Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche Das Jahr 2003 war auch für die GIVAG von weiterhin insgesamt ungünstigen und schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einer anhaltenden Verunsicherung über Umfang, Inhalte, Zeitabläufe und Auswirkungen der großen Reformvorhaben in Deutschland geprägt, die sich negativ auf den Immobilienmarkt sowohl im Ganzen als auch auf die für uns relevanten Teilmärkte auswirkten. Die unverändert angespannte Situation auf dem Arbeitsmarkt sowie auszuschließen (Stand Februar 2004: 4,58 Mio.). rückläufige, zuletzt sogar negative Wirtschaftswachstumsraten (Abb. 1) dämpften die Binnennachfrage und Wohnungsmarkt Deutschland beeinträchtigten damit auch die Wohnungswirtschaft in starkem Maße. Sich wandelnde Wohnbedürfnisse, zunehmend regional und sektoral Die Zahl der Arbeitslosen erreichte im Februar 2003 mit über 4,7 Mio. gemeldeten Fällen einen mehrjährigen Höchststand, der letztmalig zum Jahresanfang 1997 übertroffen wurde. Die Arbeitslosenquote erreichte spiegelbildlich mit 11,3 % sehr unterschiedlich zu differenzierende Angebots- und Nachfragesituationen sowie stagnierende oder schrumpfende Teilmärkte in Ost und West stellen Wohnungsunternehmen und Wohnungspolitik gegenwärtig vor neue Herausforderungen. den höchsten Stand der letzten fünf Jahre. Im Jahresdurchschnitt 2003 dürfte die Zahl der Arbeitslosen 4,5 Mio. betragen haben. Für 2004 ist sogar nach den derzeit verfügbaren Informationen ein nochmaliger Anstieg auf 4,6 bis 4,7 Mio. nicht In der längerfristigen Prognose vermitteln die bedrohlichen Szenarien zum anstehenden demografischen Wandel in Deutschland gemäß des vom Rat der Immobilienweisen vorgelegten Frühjahrsgutachten BRUTTOINLANDSPRODUKT Abb. 1 Veränderung gegenüber dem Vorjahr in % 3,5 3,1 3,0 2,5 2,4 2,0 1,8 1,9 1,7 1,5 1,5 1,0 1,0 0,8 0,5 0,2 0,0-0, ,5-1,0-1,1-1,5 Quelle: Statistisches Bundesamt WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / GESCHÄFTSVERLAUF

16 12 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF Immobilienwirtschaft 2004 oft den irrtümlichen Eindruck, dass wir am Beginn eines neuen Zeitalters stagnierender oder gar rückläufiger Märkte stünden. Die Immobilienweisen stellen jedoch heraus, dass die Wohnungsnachfrage nicht durch die Zahl der Einwohner, sondern durch die Zahl der Haushalte bestimmt wird, welche nach derzeitigen Erkenntnissen in Deutschland bis mindestens 2015 kontinuierlich weiter steigen dürfte. Hierbei ist zu beachten, dass in Zukunft mit erheblichen Verschiebungen bei den Einwohner- und Haushaltszahlen auf regionaler und lokaler Ebene gerechnet werden muss. Wirtschaftlich prosperierenden Regionen und Gemeinden als Wachstumsgewinnern werden viele regionale Gebiete mit anhaltender Schrumpfung gegenüberstehen. Deshalb werden sich die nicht mehr marktfähigen Produkte und Standorte immer schneller aus dem Wettbewerb verabschieden müssen. Auch für Wohnimmobilien ist in Deutschland eine langjährige Phase zu Ende gegangen, in der es automatisch und überall zu Wertsteigerungen kam. Für 2004 und 2005 liegt der nachfragebedingte Bedarf bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern plus Geschosswohnungen pro Jahr. In der Langfristprognose wird mit einer anhaltenden Nachfrage nach neuen Wohnungen gerechnet, auch um den Ersatzbedarf zu decken, der durch Umwidmungen, Zusammenlegungen oder Abriss entsteht. Insgesamt wird für das kommende Jahrzehnt mit einem Potenzial von neuen Wohneinheiten pro Jahr, die der Markt aufnehmen kann, gerechnet. Ungeachtet dieser Szenarien ist die aktuelle Bautätigkeit in Deutschland weiter zurückgegangen. Vor allem im Geschosswohnungsbau sind die Investitionen 2003 im Jahresvergleich um 20 % gesunken (Abb. 2) und Investitionen in öffentlich geförderte WOHNUNGSBAUFERTIGSTELLUNGEN in Deutschland in tausend Einheiten Wohnungen haben sich praktisch zu einem Auslaufmodell entwickelt. Die Entwicklung des Wohnungsmarktes zu einem derzeitigen generellen Nachfragemarkt hat sich auch im Jahre 2003 fortgesetzt. Der der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung folgende allgemeine Rückgang des Mietpreisniveaus, zunehmende Mieterfluktuation, höhere Mietrückstände und die zunehmenden Leerstandsquoten bei vielen Marktteilnehmern sind Ausdruck der aufgezeigten Branchenentwicklungen im Berichtsjahr. Die Wohnnebenkosten sind im vergangenen Jahr erstmals seit langem nur im Gleichschritt mit der Nettokaltmiete gestiegen. In den neunziger Jahren hatten die Wohnnebenkosten stets deutlicher angezogen als die Abb. 2 Trotz Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung insgesamt besteht in Deutschland dennoch vorerst und weiterhin Neubaubedarf bei Wohnungen Quelle: Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GDW)

17 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 13 LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF Nettokaltmieten. Die gegenwärtige Preisberuhigung bei den Nebenkosten ist deshalb lediglich eine Stagnation auf hohem Niveau. Preistreiber bei den Nebenkosten als sogenannter zweiter Miete bleiben weiterhin vor allem auch steuerlich induziert die Energiekosten sowie die Müllabfuhrgebühren. Position der GIVAG Mit mehr als Wohneinheiten im Eigenbestand gehört die GIVAG zu den mittelgroßen Wohnungsunternehmen in der Bundesrepublik Deutschland. Von den rd zum Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, dem GDW, zusammengefassten Gesellschaften bewirtschaften nur etwa 9% mehr Wohneinheiten als die GIVAG. Mehr als 77% dieser Unternehmen verwalten aber weniger Wohneinheiten als unsere Gesellschaft. Die Unternehmen in unserer Größenklasse verwalten etwa 22% aller rd. 6,5 Mio. Mietwohnungen, die dem GDW zugerechnet werden. Der mit Abstand größte Teil der deutschen Wohnungsunternehmen ist genossenschaftlich organisiert (rd Genossenschaften), etwa Unternehmen sind als Kapitalgesellschaften (GmbH/AG) aufgestellt (Abb. 3). An den deutschen Börsen werden etwa 60 Aktiengesellschaften der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft WOHNUNGSUNTERNEHMEN (IM GDW) IN DEUTSCHLAND Abb. 3 NACH RECHTSFORM West Ost Summe davon NRW Genossenschaften GmbH / AG Andere Gesamt Quelle: Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GDW) gehandelt, deren Werte zum DIMAX zusammengefasst werden. Die im GDW vertretenen Wohnungsgesellschaften, welche insgesamt rund Mitarbeiter beschäftigen, halten in Deutschland zusammen einen Marktanteil von 32 % an sämtlichen vorhandenen Mietwohnungen. In unserem Kerngebiet Nordrhein-Westfalen ist mit 21 Gesellschaften, welche mehr als Wohnungen im Bestand halten, jede fünfte der größten Wohnungsgesellschaften Deutschlands beheimatet. Umsatz- und Geschäftsentwicklung Wir haben die Geschäftsaktivitäten unserer Gesellschaft im Berichtsjahr den nunmehr schon als nachhaltig zu bezeichnenden Markterfordernissen und -trends entsprechend weiter auf die Verwaltung und Sicherung des eigenen Wohnungsbestandes fokussiert. Auf Grund der derzeitigen Marktsituation für Verkaufsimmobilien (Käufermarkt) konnten die in den Vorjahren durchweg positiven Ergebnisbeiträge aus Bestandsbereinigungen nicht in gleichem Umfange wiederholt werden (Abb. 4 ). Jedoch befinden wir uns gegenwärtig in konkreten Verkaufsverhandlungen mit diversen potenziellen Interessenten über eine Reihe von Objekten, so dass für die Zukunft wieder mit höheren Erlösen und Ergebnisbeiträgen aus Verkäufen gerechnet werden kann. Den erheblichen Einfluss, den die Verkaufstätigkeit auf unser Ergebnis hat, verdeutlicht die Abbildung 5. Hausbewirtschaftung Zum 31. Dezember 2003 verwaltete die GIVAG die in Abbildung 6 dargestellten eigenen Bestände. Die Bestandsveränderungen bei den Wohnungen gegenüber dem Vorjahr resultieren aus der planmäßigen Ver- WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / GESCHÄFTSVERLAUF

18 14 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF ENTWICKLUNG GESAMTLEISTUNG in T * nach wohnungswirtschaftlicher Umgliederung VERTEILUNG DER UMSATZERLÖSE (RELATIV) Abb. 5 äußerung einer Wohnanlage in Eschweiler mit 48 Wohneinheiten sowie vier Doppelhaushälften in Hilden und zwei Eigentumswohnungen aus dem Komplex Grevenbroich. Darüber hinaus wurden zwei Kleinstwohnungen in Hilden mit anderen Wohnungseinheiten zusammengelegt. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung verminderten sich in 2003 gegenüber dem Vorjahr um Abb * % % Hausbewirtschaftung 97,2 66,6 Verkaufstätigkeit 2,2 33,0 Betreuung 0,6 0,3 Umsatzerlöse gesamt 100,0 100,0 T auf T Die Verminderung resultierte bei allen gegenläufigen Effekten aus der Verbesserung des Bestandsmanagements unter anderem auch aus dem im Geschäftsjahr voll wirksamen Bestandsabgang an Wohnungseinheiten gegen Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres und dem planmäßigen teilweisen Auslaufen von befristeten Vergünstigungen im Bereich der geförderten Wohnungsbestände. Durch die in den vergangenen drei Jahren mit einem Gesamtvolumen von Mio. 10,1 durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde die Werthaltigkeit und Vermietbarkeit unseres Wohnungsbestands weiterhin gesichert und ausgebaut. Dies versetzte uns auch im Berichtsjahr in die Lage, dem Konkurrenzdruck an unseren verschiedenen, ausschließlich in Westdeutschland belegenen Standorten zu begegnen. Zum Jahresende waren insgesamt über alle Standorte 244 (VJ 241) Wohnungen nicht vermietet. Dieses entspricht einer Leerstandsquote von rd. 6 % unseres Gesamtbestandes. Der Leerstand konzentrierte sich insbesondere auf die zum Verkauf bestimmten Objekte in Aachen- Preuswald und Eschweiler. Die im Geschäftsjahr 2002 und 2003 beurkundeten Veräußerungen von Beständen, die in 2003 und 2004 zum Vollzug anstanden bzw. noch anstehen, haben schon im Berichtsjahr zu verminderten Zins- und Instandhaltungsaufwendungen geführt und damit das Betriebsergebnis gestärkt. Verkaufstätigkeit Auch wenn wir, auf Grund der gegebenen ungünstigen Marktsituation bei Verkäufen im Geschäftsjahr 2003,

19 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 15 LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF BESTANDSÜBERSICHT IN VERMIETUNGSEINHEITEN Abb Veränderung öffentlich geförderte Wohnungen frei finanzierte Wohnungen Wohnungen gesamt Gewerbeeinheiten Garagen Stellplätze Carports übrige Mieteinheiten Vermietungseinheiten gesamt INVESTITIONEN IN DEN BESTAND Abb Veränderung T T T Laufende Instandhaltung Heizung, Lüftung Fassaden- und Balkonsanierung Bad- und Küchensanierung Dachreparaturen Fenster Elektroanlagen, Blitzschutz Aufzüge Treppenhäuser und Treppen Haustür- und Sprechanlagen Außenanlagen Sonstiges Modernisierung/ planmäßige Instandsetzung Reinvestitionen gesamt unsere geplanten Verkaufsmaßnahmen noch nicht zu hinreichend attraktiven Konditionen realisieren konnten, halten wir dennoch unverändert an unserem Konzept der Arrondierung und Optimierung des Bestandes fest. Immerhin ergaben sich aber Gewinne aus dem Abgang von Immobilenbeständen des Anlage- und Umlaufvermögens im Geschäftsjahr in Höhe von T 276, auch wenn der Umsatz aus der Verkaufstätigkeit, wie vorstehend ausgeführt, um mehr als Mio. 12,5 gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen ist. RE-INVESTITIONEN IN BESTAND in % vom Umsatz 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 10,9 16,5 13, Abb. 8 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / GESCHÄFTSVERLAUF

20 16 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF MODERNISIERUNG / PLANMÄSSIGE INSTANDSETZUNG Abb. 9 Laufende Investitionen Im Interesse der langfristigen Werterhaltung und Veredelung hat die Gesellschaft wieder erhebliche Mittel für Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnungsbestände eingesetzt (Abb. 7). Im Dreijahresvergleich ergibt sich das in Abbildung 8 dargestellte Bild unserer zur Werterhaltung bzw. Wertsteigerung verwandten Mittel in Relation zu unseren Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung. Der Anteil der in Abbildung 7 aufgeführten planmäßigen wertsteigernden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen betraf im wesentlichen die in Abbildung 9 genannten Wohnanlagen. Die investierten Mittel für Modernisierung konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr, nicht zuletzt wegen der schon in den vorangegangenen Geschäftsjahren durchgeführten Maßnahmen, gesenkt werden. Finanzinvestitionen T T Aachen Eschweiler Hilden Bonn Kaiserslautern Freiburg Übrige Standorte Gesamt Wir haben aus den Erfahrungen des vergangenen Geschäftsjahres die strategische Konsequenz gezogen, unsere Geschäftsaktivitäten noch stringenter auf unser Kerngeschäft mit Immobilien zu fokussieren. Demzufolge haben wir uns aus unserem traditionellen Geschäftsfeld der Wertpapieranlagen unter Nutzung bestehender Marktchancen nahezu vollständig zurückgezogen und unsere Wertpapierbestände mit Ausnahme der sich noch nicht wieder erholten Werte der Aktienbestände an der Maternus-Kliniken AG veräußert. Der hieraus resultierende körperschaftsteuerfreie Gewinn betrug rd. T 600 im Berichtsjahr Beteiligungen Zu unseren wesentlichen, zukunftssichernden Investitionen zählt die Beteiligung an der Jeserich AG, bei deren letzter Kapitalerhöhung wir gezielt dazu ausgereichte Darlehen in Höhe von T auf dem Wege einer Sachkapitalerhöhung komplett ohne Aufgeld in Grundkapital gewandelt haben. Mit dieser Maßnahme befindet sich seit Ende des Berichtsjahres rd. 1/3 des Grundkapitals der Jeserich AG in unserem Besitz. Die Kapitalerhöhung erfolgte pari zu 1,00 je Stückaktie. Die Durchführung der Kapitalerhöhung bei der Jeserich AG erfolgte zum Ende des Kalenderjahres Die Werthaltigkeit sowohl der ausgereichten Darlehen als auch der nachfolgenden Kapitalerhöhung waren uns zuvor durch ein externes Wirtschaftsprüfergutachten testiert worden. Mit dieser strategisch und langfristig ausgerichteten Beteiligung stärken wir unsere führende Rolle im Unternehmensverbund und sichern uns in geeigneter und kostengünstiger Form den Zugriff auf verschiedenste Ressourcen und Geschäftschancen, die uns für die gezielte Weiterentwicklung unserer Gesellschaft, die nachhaltige Verbesserung insbesondere auch unserer Finanzierungsstrukturen, aber auch für weitere Optimierungsprozesse nützlich und förderlich erscheinen.

21 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 17 LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF DURCHSCHNITTLICHER KAPITALZINS IM EURO-RAUM in % Quelle: Statistisches Bundesamt BAUGELDZINSEN DER MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK eg (5 Jahre Zinsfestschreibung) in % 10,5 9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 Abb Quelle: MünchenerHyp, M/kk langjähriger Durchschnitt Abb. 10 Finanzierungsmaßnahmen Unsere immobiliengebundenen Finanzierungen sind durchgängig dinglich besichert. Im Rahmen der fristenkongruenten Finanzierung unseres Immobilienvermögens haben wir im Geschäftsjahr 2002 fällig gewordene hypothekarische Darlehen durchgängig zu verbesserten Konditionen prolongieren bzw. umfinanzieren können. Dieses ist neben der Tilgung von Darlehen und weiteren Umfinanzierungen in Höhe von T 704 im Verlaufe des Jahres 2003 der wesentliche Grund für die signifikante Senkung des objektbezogenen Zinsaufwandes um rd. Mio. 1,0. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind weiterhin kurzfristig und zinsgünstig variabel finanziert. Angesichts des derzeitig tendenziell sinkenden Zinsniveaus (Abb. 10 und 11) erwarten wir hieraus weitere positive Ergebniseffekte, die sich zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch nicht beziffern lassen. Im Rahmen des von der Gesellschaft eingerichteten Risikomanagementsystems wird das sich aus der variablen Finanzierung ergebende Zinsänderungsrisiko kontinuierlich beobachtet. Negativen Zinstendenzen kann jederzeit durch den Einsatz von Derivaten entgegengetreten werden. Insgesamt verminderten sich unsere Verbindlichkeiten um T auf nunmehr T zum Bilanzstichtag WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / GESCHÄFTSVERLAUF

22 18 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT VERMÖGENSLAGE Im Berichtsjahr hat die GIVAG ihre laufenden Geschäftsaktivitäten wiederum ausschließlich aus vorhandener Liquidität ohne Inanspruchnahme von kurzfristigen Kreditlinien finanzieren können. Entwicklung im Personalund Sozialbereich PERSONALBESTAND Abb Veränderung Leitende Angestellte / Prokuristen Kaufmännische Angestellte Technische Angestellte Hausmeister/ Hauswarte Gesamt Der Personalbestand (ohne Vorstand) setzt sich zum Bilanzstichtag wie in Abbildung 12 dargestellt zusammen. Von den Mitarbeitern entfielen auf Vollzeitkräfte 29 (VJ 32) und auf Teilzeitkräfte bzw. geringfügig Beschäftigte 6 (VJ 7) Personen. Die Gehälter und Löhne der Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer erhöhten sich ab dem 1. Juli 2003 entsprechend dem geltenden Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft. Um die Qualifikation unserer Mitarbeiter weiter zu fördern, führten wir auch im Geschäftsjahr 2003 betriebliche Fortbildungsmaßnahmen, insbesondere in den Bereichen Wohnungswirtschaft und EDV, durch. 3 Vermögenslage In Abbildung 13 wird abweichend vom handelsrechtlichen Gliederungsschema die Vermögenslage der GIVAG nach der aussagefähigeren VERMÖGENSLAGE Abb Veränderung T T T AKTIVA Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände Finanzanlagen Langfristiger Bereich Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Liquide Mittel und Wertpapiere des Umlaufvermögens Rechnungsabgrenzungsposten Mittel- und kurzfristiger Bereich Bilanzvolumen PASSIVA Eigenkapital Sonderposten mit Rücklageanteil Rückstellungen Fremdkapital Langfristiger Bereich Rückstellungen Verbindlichkeiten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Mittel- und kurzfristiger Bereich Bilanzvolumen

23 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 19 LAGEBERICHT VERMÖGENSLAGE AUFBAU DES VERMÖGENS in % , ,4 Abb Langfristige Aktiva Mittel- und kurzfristige Aktiva 33,5 66,5 AUFBAU DES GESAMTKAPITALS in % , ,1 Abb Langfristige Passiva Mittel- und kurzfristige Passiva 33,5 66,5 ANLAGEINTENSITÄT IM JAHRESVERGLEICH 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,84 0,93 Abb. 16 0,99 1, WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / VERMÖGENSLAGE wohnungswirtschaftlichen Systematik gang bei den Beteiligungen aus der schaftliches Risiko für unsere Gesell- dargestellt. Kapitalerhöhung der Jeserich AG um schaft. Darüber hinaus sind diese Mio. 3,5 gegenüber. Kaufpreisforderungen mit einem für In der Darstellung der Vermögenslage uns sehr auskömmlichen Zinssatz un- wurden, wie branchenüblich, die un- Die unter den Vorräten ausgewiesenen terlegt, der erheblich über den uns fertigen Leistungen T (VJ T zum Verkauf bestimmten Grundstücke entstehenden Kosten liegt ) mit den erhaltenen Anzahlun- haben sich gegenüber dem Vorjahr, gen in Höhe von T (VJ T bedingt durch die eingeschränkte Das Eigenkapital hat sich auf Grund 7.787) verrechnet und der Saldo un- Verkaufstätigkeit im Berichtsjahr, des erwirtschafteten Jahresüber- ter Verbindlichkeiten ausgewiesen. kaum verändert. Daneben werden schusses erhöht. Die Eigenkapital- die Forderungen aus dem Verkauf quote beträgt nunmehr 7,5% und Im Geschäftsjahr 2003 ist das Gesamt- von Grundstücken in fast unverän- ist damit gegenüber dem Vorjahr um vermögen bzw. -kapital um T 688 derter Höhe ausgewiesen. Ursächlich 1,3 Prozentpunkte gestiegen. auf T gestiegen. Dabei hierfür sind vor allem Verzögerungen standen im langfristig gebundenen aus der Vertragsabwicklung, insbe- Die langfristigen Fremdmittel haben Vermögen den Abgängen und Ab- sondere der grundbuchlichen Um- sich vor allem auf Grund von plan- schreibungen beim Sachanlagever- schreibung auf die verschiedenen Er- mäßigen Tilgungen sowie wegen mögen und den Veräußerungen der werber. Hieraus ergibt sich wegen Sondertilgungen aus den Objektver- von der Gesellschaft gehaltenen der dinglichen Sicherung der Kauf- äußerungen vermindert. Wertpapiere insbesondere der Zu- preisforderungen jedoch kein wirt-

24 20 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT VERMÖGENSLAGE / FINANZLAGE KAPITALFLUSSRECHNUNG IM 3-JAHRES-VERGLEICH Abb T T T Jahresüberschuss Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens Zuführungen zum Sonderposten mit Rücklageanteil Cash-Flow Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen Veränderung der Vorräte Veränderung der sonstigen Forderungen und Rechnungsabgrenzungsposten Veränderung der übrigen Rückstellungen Veränderung der Verbindlichkeiten ohne Finanzschulden und Rechnungsabrenzungsposten Mittelzufluss (+)/Mittelabfluss (-) aus laufender Geschäftstätigkeit Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Investitionen in Finanzanlagen Einnahmen aus Abgang von Anlagevermögen Einnahmen aus Abgängen von Finanzanlagen Veränderung Wertpapiere des Umlaufvermögens Mittelzufluss (+)/ Mittelabfluss (-) aus der Investitionstätigkeit Aufnahme (+)/ Rückführung (-) langfristiger Finanzschulden Aufnahme (+)/ Rückführung (-) kurzfristiger Finanzschulden Ausschüttung des Vorjahres Mittelzufluss (+)/Mittelabfluss (-) aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes (flüssige Mittel) Finanzmittelbestand zum Jahresanfang (flüssige Mittel) Finanzmittelbestand zum Jahresende (flüssige Mittel) Die Reduzierung der Rückstellungen betrifft vor allem die verminderten Steuerrückstellungen nach der vorläufigen Anerkennung der sogenannten erweiterten Kürzung für Wohnungsunternehmen gemäß 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Der Vermögensaufbau der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2003 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen (Abb.14 und 15). Langfristig im Unternehmen gebundenes Vermögen in Höhe von T wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital finanziert. Die Anlageintensität, definiert als die Verhältniszahl von langfristigen Aktiva zu langfristigen Passiva, hat sich gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht verbessert (Abb. 16). 4 Finanzlage Die Finanzlage hat sich zum 31. Dezember 2003 weiterhin positiv entwickelt. Ihren Zahlungsverpflichtungen kam die GIVAG stets fristgerecht nach. Die in Abbildung 17 aufgeführte, auf dem handelsrechtlichen Gliederungsschema basierende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel in den letzten drei Geschäftsjahren transparent.

25 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 21 LAGEBERICHT ERTRAGSLAGE ERTRAGSLAGE Abb Veränderung T T T Hausbewirtschaftung Verkaufstätigkeit Betreuungstätigkeit Bestandsveränderungen Übrige Erträge Gesamtleistung Betriebskosten, Grundsteuern und Instandhaltungsaufwand Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Personalaufwendungen Abschreibungen Zinsaufwendungen Sonderposten mit Rücklagenanteil Übrige Aufwendungen Gesamtaufwand Betriebsergebnis Finanzergebnis Betriebsleistungsfremdes Ergebnis Ergebnis vor Ertragsteuern Ertragsteuern Jahresergebnis BETRIEBSERGEBNIS Abb Ertragslage Abweichend zum handelsrechtlichen Gliederungsschema zeigt eine nach wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung Veränderung T T T Hausbewirtschaftung und Betreuung Verkaufstätigkeit Betriebsergebnis die in Abbildung 18 aufgezeigten Ergebnisse. Dabei wurden die Grundsteuern sowie die mit der Finanzierung des Immobilienbestandes zusammenhängenden Zinsaufwendungen dem Betriebsergebnis zugeordnet. Das betriebsleistungsfremde Ergebnis in Höhe von T 492 (VJ T ) betrifft im Gegensatz zum Geschäftsjahr 2002, in dem unter dieser Position die damals notwendigen Abwertungen auf Wertpapiere verzeichnet waren, im Geschäftsjahr 2003 insbesondere Erträge aus der Veräußerung von ebendiesen Wertpapieren, ferner Erträge aus der Nachaktivierung von Herstellungsaufwendungen für Immobilien aus Vorjahren sowie Aufwendungen für geplante Umstrukturierungs- und Kostensenkungsmaßnahmen. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte aus unseren Finanzdispositionen im Rahmen eines aktiven Cash- Managements ein mit T 526 (VJ. T 124) positives betriebswirtschaftliches Finanzergebnis nennenswert zum Gesamtergebnis unserer Gesellschaft beitragen. Das operative Betriebsergebnis selbst kann den beiden wesentlichen Wertschöpfungsbereichen, wie in Abb. 19 dargestellt, zugeordnet werden. Diese Analysen zeigen, dass wir auch bei der derzeit sehr schwierigen Marktsituation im Immobilienbereich und ungeachtet der unverändert erheblichen geleisteten Investitionen zur Werterhaltung und Wertsteigerung unseres Bestandes sowie der hohen Zinsbelastung aus der fast vollständigen Kreditfinanzierung unserer Wohnanlagen dennoch in der WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / ERTRAGSLAGE

26 22 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT ERTRAGSLAGE / RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Lage waren, zumindest ein ausgeglichenes Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung als unserer langfristigen Geschäftsbasis zu erzielen. Unser Ziel der Wiederherstellung einer stabilen Dividendenfähigkeit der GIVAG werden wir, wie die in Abb. 19 dargestellte Ergebnisverteilung auf unsere Geschäftssegmente zeigt, mittelfristig nur dann erreichen können, wenn neben gesteigerten Ergebnissen aus unserem Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung (langfristiges Anlagevermögen) zusätzliche Beiträge aus der erfolgreichen Hebung stiller Reserven (Veräußerung der zum Verkauf bestimmten Immobilien des Umlaufvermögens) sowie aus unseren Unternehmensbeteiligungen hinzutreten. In diesem Zusammenhang bestehen derzeit konzeptionelle Überlegungen der Verwaltungsorgane der GIVAG, alle nicht betriebsnotwendigen und zur Vermarktung vorgesehenen Immobilienbestände in eine spezielle Vermarktungsgesellschaft auszugliedern. Eine solche Maßnahme hätte nicht nur positive Struktureffekte hinsichtlich der Finanzierung und der Zinsbelastungen zur Folge, sondern würde auch unsere günstige steuerliche Position als reiner Bestandshalter festigen können. 6 Risiken der künftigen Entwicklung Chancen und Risiken zu erkennen und zu bewerten ist ein ständiger Prozess unternehmerischen Handelns. Die bereits seit langem im Aktiengesetz verankerte Forderung nach in Unternehmen zu implementierenden Systemen und Kontrollmechanismen für ein explizites Risikomanagement wurde infolge mehrerer unerwarteter spektakulärer Unternehmenszusammenbrüche in den letzten Jahren mit dem KonTraG (Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich) besonders herausgestellt. Überdurchschnittliche Renditen und Geschäftsergebnisse können in aller Regel nur durch das Eingehen von Risiken erwirtschaftet werden. Sich der für unser Unternehmen vorhandenen Risiken ständig bewusst zu sein und diese in einem permanenten, systematisierten Prozess mit geeigneten Hilfsmitteln zu vermeiden oder zu begrenzen und zu steuern und abzusichern ist Aufgabe des bei der GIVAG eingesetzten Risk-Managements. Die dazu eingesetzten vielfältigen Verfahren, Abläufe und Informationsprozesse werden laufend ergänzt und ausgebaut. Im Kern geht es darum, unsere Gesellschaft vor Illiquidität sowie Verlust von Vermögen, Substanz- und Ertragskraft zu bewahren, aber auch unsere Chancen zu erkennen und zum Wohl unseres Unternehmens zu nutzen und dementsprechend zu handeln. Bezüglich der dabei zu beachtenden Risiken orientieren wir uns an einem umfangreichen Risiko-Katalog, der u. a. folgende Schwerpunkte beinhaltet: Branchenspezifische Risiken: - Wirtschaftliches und konjunkturelles Umfeld und dessen voraussichtliche Entwicklung insbesondere auch hinsichtlich Einwohner- und Haushaltszahlen, Einkommens- und Kaufkraftentwicklung sowie Bautätigkeiten in den Regionen und Standorten unserer Wohnungsund Immobilienbestände - Abhängigkeit von Markt- und Konjunkturzyklen sowie vielfältigen steuerlichen und anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen - Entwicklung der Märkte für Immobilien-Investitionen (Direktinvestitionen, indirekte Investitionen wie Fonds und Immobilien-Aktien) und deren Marktteilnehmer und Markttreiber - Kapital- und Aktienmarktentwicklungen sowie Risiken aus Net-Asset- Value-Abschlägen bei Immobilien- Aktiengesellschaften - Entwicklung des deutschen Immo-

27 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 23 LAGEBERICHT VORGÄNGE VON BESONDERER BEDEUTUNG... / VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG bilienmarkts insgesamt sowie seiner Marktteilnehmer und unserer Mitbewerber - Entwicklung des speziellen Markts für Wohnimmobilien mit seinen Teilsegmenten und deren regionaler und lokaler Besonderheiten - Lage-, Ausstattungs-, Nutzungsund Wertentwicklung der einzelnen Immobilienbestände der Gesellschaft und deren Vermarktungsmöglichkeiten - Kreditwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Risiken aus grundsätzlich hohem Kapitalbedarf in der Immobilienwirtschaft (üblicher Einsatz von Leverage-Effekten) bei generell erheblich gestiegenen Besicherungsanforderungen der Banken - In den letzten Jahren erheblich verlängerte Abwicklungsprozesse bei An- und Verkauf von Immobilien insbesondere auch hinsichtlich der Zahlungsflüsse Unternehmensspezifische Risiken: - Risiken aus Mieter- und Mietausfällen sowie aus Leerständen - Risiken aus der Abhängigkeit von relativ wenigen Schlüsselpersonen - Risiken aus dem Aufbau von strategischen Unternehmensbeteiligungen - Risiken aus hoher Verschuldung bzw. relativ geringem Eigenkapital - Risiken aus Umstrukturierungsbedarf hinsichtlich des durch erworbene Bestände teilweise mitübernommenen Personals - Risiken aus möglichen Betriebsprüfungen für die Jahre 1999 ff. (bestandskräftige Veranlagung ist bis einschl erfolgt) Mit unserem vor dem Hintergrund der tatsächlichen Wirtschafts-, Branchen- und Unternehmensentwicklung in den letzten Jahren generell weiter verschärftem Bewusstsein für Risiken, durch den Einsatz verfeinerter Kontroll- und Reportingsysteme in unserer Gesellschaft, durch die gezielte Einschaltung von externen Beratern mit speziellem Know-how für eine Reihe von komplexen Projekten und Umsetzungsmaßnahmen sowie insbesondere auch durch die intensive und laufende Abstimmung mit unseren Aufsichtsräten über die regel- Geschäftsausrichtung auf den deutschen Immobilienmarkt und dort insbesondere auf das wohnungswirtschaftliche Segment verfolgen wir insgesamt eine relativ risikoarme, jedoch mit erheblichen und nachhaltigen Entwicklungschancen unterlegte Unternehmenspolitik. 7 Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach Abschluss des Geschäftsjahres eingetreten sind Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2003 sind bislang keine Vorgänge eingetreten, die für die Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der Lage unseres Unternehmens führen könnten. 8 Voraussichtliche Entwicklung Die derzeitige generell schwierige Wirtschaftslage in Deutschland und dementsprechend auch insgesamt schwache Marktsituation auf den inländischen Immobilienmärkten wird mit großer Wahrscheinlichkeit auch im begonnenen Geschäftsjahr 2004 noch weiter andauern und uns die WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / VORGÄNGE VON BESONDERER BEDEUTUNG... / VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG - Risiken aus der kontinuierlich erfor- mäßigen Sitzungen weit hinaus mei- Umsetzung der auf nachhaltiges Er- derlichen Anpassung der Bestände nen wir, die mit unseren Geschäften tragswachstum und positive Wert- an veränderte Marktbedürfnisse verbundenen objektiven Risiken an- entwicklung ausgerichteten Unter- durch aufwändige Modernisierungs- forderungsgerecht erkennen und be- nehmensstrategie nicht leicht machen. und Instandhaltungsmaßnahmen herrschen zu können. Mit unserer Dennoch sehen wir unser Unterneh-

28 24 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT LAGEBERICHT VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG men GIVAG, trotz aller im Markt und im Geschäftsumfeld zu verzeichnenden derzeitigen Hemmnisse und der vor uns liegenden großen Herausforderungen, für die Zukunft gut aufgestellt. Für das laufende neue Geschäftsjahr erwarten wir in unserem Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung ein zumindest ausgeglichenes Ergebnis, zu dessen Absicherung wir eine Reihe von Umstrukturierungs- und Kostensenkungsmaßnahmen bereits eingeleitet haben. Die beabsichtigten Verkäufe unserer Bestände des Umlaufvermögens werden sich voraussichtlich insgesamt über einen mehrjährigen Zeitraum verteilen. Sofern die nach derzeitigem Planungsstand bereits im laufenden Geschäftsjahr möglichen ersten Veräußerungen auch mit unseren Preis- und Ergebnisvorstellungen zügig realisiert werden können, werden wir entsprechende zusätzliche Erträge für das Jahresergebnis 2004 unseres Unternehmens erwirtschaften. Aus anderen bereits begonnenen Maßnahmen, vor allem zur Umstrukturierung und Absenkung von Teilen unserer Verbindlichkeiten, erwarten wir kurzfristig ebenfalls eine deutliche Verbesserung unserer Bilanz. Auch zur gezielten Erweiterung unseres Immobilienbestands um neue und hinsichtlich der Ertrags- und Wertentwicklung besonders attraktive Objekte sind bereits mehrere ENTWICKLUNG DER FINANZMITTELBESTÄNDE ZUM BILANZSTICHTAG in T selektierte Investitionsvorhaben in Vorbereitung. Wie in den Vorjahren auch, hat für das laufende Geschäftsjahr 2004, in das wir mit einem langjährigen Höchststand an liquiden Mitteln gestartet sind (Abb. 20), die Liquiditätssicherung für unser Unternehmen die oberste Priorität. Unsere konzeptionellen Überlegungen zur entsprechenden Optimierung der unserer Gesellschaft aus den geplanten Objektverkäufen nach Rückführung der darauf liegenden Verbindlichkeiten zufließenden Liquiditäten werden wir weiter vertiefen und ausfeilen. Hilden, den 12. Februar 2004 Der Vorstand Abb

29 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 25 LAGEBERICHT VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / LAGEBERICHT / VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG GREVENBROICH, VOM-RATH-STRASSE 27

30 26 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS BILANZ Bilanz zum 31. Dezember 2003 AKTIVA WERTANGABEN IN T Anhang/ Seite Veränderung Ziffer Anlagevermögen 1 39 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten unfertige Leistungen andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus Hausbewirtschaftung Forderungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht sonstige Vermögensgegenstände Wertpapiere sonstige Wertpapiere Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme

31 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 27 JAHRESABSCHLUSS BILANZ PASSIVA WERTANGABEN IN T Eigenkapital Anhang/ Seite Veränderung Ziffer - Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Bilanzgewinn Sonderposten mit Rücklageanteil Rücklage gemäß 6b EStG Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / BILANZ - sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sonstige Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme

32 28 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Gewinn- und Verlustrechnung Für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2003 WERTANGABEN IN T Anhang/ Seite Veränderung Ziffer 1 Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit Minderung/ Erhöhung der unfertigen Leistungen sonstige betriebliche Erträge Gesamtleistung Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung Sonstige betriebliche Aufwendungen a) Einstellung in Sonderposten mit Rücklageanteil b) Übrige EBITDA * Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen EBIT ** Finanzergebnis a) Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge c) Zinsen und ähnliche Aufwendungen Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Steuerergebnis a) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag b) Sonstige Steuern Jahresüberschuss/-fehlbetrag Gewinnvortrag aus dem Vorjahr Entnahmen aus der Kapitalrücklage Entnahmen aus Gewinnrücklagen a) aus anderen Gewinnrücklagen Einstellungen in Gewinnrücklagen a) in andere Gewinnrücklagen Bilanzgewinn/ Bilanzverlust * EBITDA definiert als ordentliches Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen auf Anlagevermögen ** EBIT definiert als ordentliches Ergebnis vor Zinsen und Steuern

33 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 29 JAHRESABSCHLUSS ANLAGENSPIEGEL Anlagenspiegel Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2003 WERTANGABEN IN T Anschaffungs-/ Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Abschrei- Ent- Stand Stand Stand bungen nahmen Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten - Grundstücke Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten - Grundstücke Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten - entwickelbare Reserveflächen Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Finanzanlagen - Anteile an verbundenen Unternehmen Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens Anlagevermögen insgesamt WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANLAGENSPIEGEL

34 30 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS VERBINDLICHKEITENSPIEGEL Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2003 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie Art und Höhe der eingeräumten Sicherheiten stellen sich wie folgt dar: WERTANGABEN IN T Gesamt Davon Restlaufzeit besichert bis zu 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre Betrag Art der Sicherheit Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten G Vorjahr G/V Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern G Vorjahr G Erhaltene Anzahlungen keine Vorjahr keine Verbindlichkeiten aus Vermietung keine Vorjahr keine Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen G Vorjahr G Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen keine Vorjahr keine Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern keine - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit keine Vorjahr davon aus Steuern keine - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit keine Verbindlichkeiten insgesamt G Vorjahr G/V Veränderungen Legende: Art der Sicherheiten G = Grundpfandrechte V = Verpfändung

35 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 31 JAHRESABSCHLUSS EIGENKAPITALSPIEGEL Eigenkapitalspiegel* Zum 31. Dezember 2003 WERTANGABEN IN T Stand 2003 Stand Veränderung zum Jahresfehl- Entnahmen Einstellung zum betrag aus aus Jahres absolut überschuss Grundkapital (gezeichnetes Kapital) Kapitalrücklage Gewinnrücklagen - andere Gewinnrücklagen Vortrag neue Rechnung* Bilanzgewinn* Eigenkapital * Vor Durchführung Gewinnverwendungsvorschlag der Verwaltung WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / EIGENKAPITALSPIEGEL

36 32 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS KAPITALFLUSSRECHNUNG IM 3-JAHRES-VERGLEICH Kapitalflussrechnung Im 3-Jahres-Vergleich WERTANGABEN IN T T T T Jahresüberschuss Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens Zuführungen zum Sonderposten mit Rücklageanteil Cash-Flow Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen Veränderung der Vorräte Veränderung der sonstigen Forderungen und Rechnungsabgrenzungsposten Veränderung der übrigen Rückstellungen Veränderung der Verbindlichkeiten ohne Finanzschulden und Rechnungsabgrenzungsposten Mittelzufluss (+)/ Mittelabfluss (-) aus laufender Geschäftstätigkeit Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Investitionen in Finanzanlagen Einnahmen aus Abgang von Anlagevermögen Einnahmen aus Abgängen von Finanzanlagen Veränderung Wertpapiere des Umlaufvermögens Mittelzufluss (+)/ Mittelabfluss (-) aus der Investitionstätigkeit Aufnahme (+)/ Rückführung (-) langfristiger Finanzschulden Aufnahme (+)/ Rückführung (-) kurzfristiger Finanzschulden Ausschüttung des Vorjahres Mittelzufluss (+)/ Mittelabfluss (-) aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes (flüssige Mittel) Finanzmittelbestand zum Jahresanfang (flüssige Mittel) Finanzmittelbestand zum Jahresende (flüssige Mittel)

37 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 33 JAHRESABSCHLUSS WERTSCHÖPFUNGSRECHNUNG Wertschöpfungsrechnung Für das Geschäftsjahr 2003 WERTANGABEN IN T Entstehung Veränderung absolut % absolut % absolut % Unternehmensleistung , , ,0 Sonstige betriebliche Aufwendungen , , ,9 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen , , ,2 Vergütungen an Aufsichtsrat 23 0,1 23 0,1 0 0,0 Sonstige Steuern , ,6 18-0,9 Brutto-Wertschöpfung , , ,4 Abschreibungen , , ,8 Netto-Wertschöpfung , , ,2 WERTANGABEN IN T Verteilung Veränderung absolut % absolut % absolut % Vergütungen an Aufsichtsrat 23 0,1 23 0,1 0 0,0 Mitarbeiter (Personalaufwand) , , ,7 öffentliche Hand (Steuern) , , ,3 Darlehensgeber (Zinsen) , , ,2 Aktionäre 0 0,00 0 0,0 0 0,0 Unternehmen , , ,7 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / WERTSCHÖPFUNGSRECHNUNG Netto-Wertschöpfung , , ,2

38 34 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS LIQUIDITÄTSSTATUS (BETRIEBSWIRTSCHAFTLICH) Liquiditätsstatus (betriebswirtschaftlich) WERTANGABEN IN T Aktiva Passiva Aktiva Passiva A Kurzfristige Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (Liquidität I) 1 Vorräte Erhaltene Anzahlungen Forderungen und Verbindlichkeiten aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus der Hausbewirtschaftung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Forderungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten Wertpapiere Flüssige Mittel Rechnungsabgrenzungsposten Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen B Langfristige Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (Liquidität II) 1 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Finanzanlagen Sonderposten mit Rücklageanteil Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen C Wirtschaftliches Eigenkapital 1 Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Bilanzgewinn D Bilanzsumme Anmerkung: Abweichend vom gesetzlichen Gliederungsschema des Verbindlichkeitenspiegels erfolgt die Gliederung des Liquiditätsstatus hier nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten. Hiernach werden alle Mittel, die der Finanzierung langfristiger Vermögenswerte dienen, diesen fristenkongruent gegenübergestellt. Von diesen Mitteln stehen im Folgejahr T zur Refinanzierung und T zur planmäßigen Tilgung an.

39 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 35 JAHRESABSCHLUSS BEWEGUNGSBILANZ Bewegungsbilanz Zum 31. Dezember 2003 WERTANGABEN IN T Mittelverwendung Mittelherkunft Sachinvestitionen Cash-Flow davon Immobilien Erhöhung Rückstellungen Zugang Finanzanlagen Verminderung Rücklagen und Erhöhung Umlaufvermögen Gewinnvortrag Forderungen aus Vermietung Abgang von Anlagen - flüssige Mittel und Wertpapiere Immaterielle und Sachanlagen sonstiges Umlaufvermögen Finanzanlagen Forderungen Verkauf Verminderung Umlaufvermögen Grundstücke - Vorräte Sonstige Vermögensgegenstände Wertpapiere Rechnungsabgrenzung sonstiges Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzung 9 0 Vermögenszuwachs Innenfinanzierung Verminderung Verbindlichkeiten Erhöhung Verbindlichkeiten - aus Lieferungen und Leistungen aus Lieferungen und Leistungen Kreditinstitute erhaltene Anzahlungen gegenüber anderen - aus Vermietung Kreditgebern sonstige Verbindlichkeiten sonstige Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen - erhaltene Anzahlungen Unternehmen gegenüber verbundenen Unternehmen 9 0 Verminderung - offen ausgewiesenes Kapital Verminderung Rückstellungen Ausschüttungen Rechnungsabgrenzung WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / BEWEGUNGSBILANZ Passivminderung Außenfinanzierung Kapitalbedarf Kapitalzufluss

40 36 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT CORPORATE GOVERNANCE ENTSPRECHENSERKLÄRUNG Entsprechenserklärung Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats der GIVAG Gesellschaft für Immobilien- und Vermögensanlagen Aktiengesellschaft zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gem. 161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat erklären, dass den vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des elektronischen Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex entsprochen wird, allerdings mit folgenden Ausnahmen: 1. Ziffer Der Aufsichtsrat soll die Informations- und Berichtspflichten des Vorstands näher festlegen.... Die Informations- und Berichtspflichten des Vorstands sind aus Sicht der Gesellschaft umfassend und unternehmensspezifisch ausreichend im geltenden Aktienrecht normiert bzw. geregelt. Eine darüber hinaus gehende Festlegung erscheint daher zur Zeit nicht notwendig. 2. Ziffer Schließt die Gesellschaft für Vorstand und Aufsichtsrat eine D & O-Versicherung ab, so soll ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden. Die bestehende D & O-Versicherung sieht aktuell für Vorstand und Aufsichtsrat keinen Selbstbehalt vor. Die Vereinbarung eines Selbstbehaltes erhöht nach Auffassung der GIVAG AG nicht das Verantwortungsbewusstsein und Engagement der Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat. 3. Ziffer Die Vergütung der Vorstandsmitglieder soll im Anhang des Konzernabschlusses aufgeteilt nach Fixum, erfolgsbezogenen Komponenten und Komponenten mit langfristiger Anreizwirkung ausgewiesen werden.... Der Vorstand der GIVAG AG bestand bis zum aus nur einer Person. Unter Hinweis auf 286 Abs. 4 HGB sind deswegen weitere Angaben nicht erforderlich. 4. Ziffer 5.2 / Der Aufsichtsratsvorsitzende soll zugleich Vorsitzender der Ausschüsse sein Der Aufsichtsrat soll abhängig von den spezifischen Gegebenheiten des Unternehmens und der Anzahl seiner Mitglieder fachlich qualifizierte Ausschüsse bilden.... Dem Aufsichtsrat der GIVAG AG gehören insgesamt drei Mitglieder an. Sie gewährleisten eine intensive und effektive Zusammenarbeit. Die Bildung gesonderter Ausschüsse ist gegenwärtig aufgrund der genannten zahlenmäßigen Zusammensetzung des Gremiums nicht sinnvoll. 5. Ziffer Der Aufsichtsrat soll einen Prüfungsausschuss (Audit Committee) einrichten,... Dem Aufsichtsrat der GIVAG AG gehören insgesamt drei Mitglieder an. Die Bildung eines gesonderten Prüfungsausschusses ist wegen der geringen Anzahl an Mitgliedern des Aufsichtsrats nicht erforderlich.

41 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 37 CORPORATE GOVERNANCE ENTSPRECHENSERKLÄRUNG 6. Ziffer Die Mitglieder des Aufsichtsrats sollen neben einer festen eine erfolgsorientierte Vergütung erhalten. Die erfolgsorientierte Vergütung soll auch auf den langfristigen Unternehmenserfolg bezogene Bestandteile enthalten.... Die Satzung der GIVAG AG sieht für die Aufsichtsratsmitglieder keine erfolgsorientierte Vergütung vor. Die Gesellschaft ist der Überzeugung, dass eine erfolgsorientierte Vergütung keine notwendige Voraussetzung für die motivierte und effiziente Arbeit des Aufsichtsrats darstellt. 7. Ziffer Im Anhang zum Konzernabschluss sollen entsprechende Angaben gemacht werden. (...) Übersteigt der Gesamtbesitz aller Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder 1% der von der Gesellschaft ausgegebenen Aktien, soll der Gesamtbesitz getrennt nach Vorstand und Aufsichtsrat angegeben werden. Die Aktien der GIVAG AG werden im Segment Freiverkehr gehandelt. Die Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten gem. 15 a WpHG finden daher auf die GIVAG AG keine Anwendung. 8. Ziffer Der Konzernabschluss und die Zwischenberichte sollen unter Beachtung international anerkannter Rechnungslegungsgrundsätze aufgestellt werden.... Die GIVAG AG ist in keine Konzernstruktur eingebunden. Sie stellt ihren Jahresabschluss nach den national gültigen Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des Aktiengesetzes (AktG) auf. Aufgrund der Größe des Unternehmens und zur Vermeidung unverhältnismäßiger Kosten ist die GIVAG AG der Ansicht, dass die Erstellung von Zwischenberichten unternehmensspezifisch gegenwärtig weder erforderlich noch sinnvoll ist. 9. Ziffer Der Konzernabschluss soll binnen 90 Tagen nach Geschäftsjahresende, die Zwischenberichte sollen binnen 45 Tagen nach Ende des Berichtszeitraums öffentlich zugänglich sein. Der GIVAG AG ist es zur Zeit organisatorisch noch nicht möglich, diese vorgegebenen Fristen einzuhalten. Zwischenberichte werden im übrigen, wie bereits kommentiert, gegenwärtig nicht erstellt. Hilden, im Dezember 2003 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / CORPORATE GOVERNANCE / ENTSPRECHENSERKLÄRUNG Der Aufsichtsrat Der Vorstand

42 38 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG ALLGEMEINE ANGABEN / BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE Anhang zum Jahresabschluss zum 31. Dezember 2003 Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss der GIVAG AG für das Geschäftsjahr 2003 ist nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen sowie den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt worden. Darüber hinaus sind die Empfehlungen des Deutscher Corporate Governance Kodex unternehmensspezifisch beachtet worden. Das gesamte Zahlenwerk ist in der Währungseinheit des Euro erstellt worden. Die Euro-Beträge sind grundsätzlich auf volle Cent kaufmännisch gerundet worden. Um die Klarheit und Übersichtlichkeit der Darstellung zu gewährleisten, werden die Ausweisposten durchgängig in Tausend Euro angegeben. In weiterführenden Tabellen und Übersichten kann es demzufolge im Einzelnen zu geringfügigen Abweichungen kommen. Diese sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen. Für die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde wie in den Vorjahren die Gliederung nach dem Gesamtkostenverfahren gewählt. Der Anhang enthält die Angaben und Erläuterungen, die in Ausübung bestehender Wahlrechte nicht direkt in die Bilanz und in die Gewinn- und Verlustrechnung aufgenommen wurden sowie alle weiteren vom Gesetz geforderten Angaben. Sie sind somit dort gesondert ausgewiesen. Die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung, die Entwicklung des Anlagevermögens, den Verbindlichkeitenspiegel, den Eigenkapitalspiegel, die Kapitalflussrechnung, die Wertschöpfungsrechnung, den Liquiditätsstatus und eine Bewegungsbilanz haben wir dem Anhang vorangestellt. Die Aufgabe der Kapitalflussrechnung ist darin zu sehen, zusätzlich zu Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung im Anhang ergänzende Angaben über die finanzielle Entwicklung des Unternehmens zu zeigen, die aus dem Jahresabschluss nicht oder nur mittelbar entnommen werden können. Die Kapitalflussrechnung stellt Zahlungsströme dar und gibt darüber Aufschluss, wie das Unternehmen finanzielle Mittel erwirtschaftet hat und welche Investitions- und Finanzierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Sie zeigt dabei die Veränderung eines Finanzmittelfonds und die verursachenden Größen. Die Wertschöpfungsrechnung ist im Ergebnis mit einer aussagefähigen Ertragsgröße dargestellt. Sie dient als Grundlage und Instrument für die Ermittlung verschiedener Kennzahlen im Rahmen einer Bilanzanalyse. Sie ist ein weitgehend objektivierter Maßstab der Leistungskraft eines Unternehmens. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten worden. Im Einzelnen kamen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer zwischen 4 und 10 Jahren abgeschrieben. Sachanlagen bewerten wir zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen. Den planmäßigen Abschreibungen des Sachanlagevermögens liegen im Wesentlichen folgende Nutzungsdauern zugrunde: Gebäude und bauliche Anlagen: Jahre; Betriebs- und Geschäftsausstattung: Jahre. Die Abschreibungen sind ausschließlich nach der linearen Methode vorgenommen worden. Von der Möglichkeit der sofortigen Absetzung geringwertiger Wirtschaftsgüter im Sinne des 6 Abs. 2

43 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 39 JAHRESABSCHLUSS ANHANG ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ EStG ist wie in den Vorjahren unverändert Gebrauch gemacht worden. Unter den Finanzanlagen sind wie im Vorjahr unverändert Wertpapiere ausgewiesen, die dazu bestimmt sind, auf Dauer dem Unternehmen zu dienen. Des Weiteren beinhaltet der Ausweisposten unverändert die Gesellschaftsanteile an der GIVAG Immobilienverwaltungsgesellschaft mbh sowie die neu erworbene Beteiligung an der Jeserich Aktiengesellschaft, Köln. Zwischen der GIVAG AG und der Jeserich AG besteht eine wechselseitige Beteiligung gemäß 19 AktG. Der nur noch geringe Wertpapierbestand des Anlagevermögens erforderte zum Bilanzstichtag Abwertungen auf den niedrigen Börsenwert in Höhe von rund T 68 (VJ T 7.941). Unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten werden neben Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen Bauten auch unfertige Leistungen aus noch nicht abgerechne- werden und ihr Bestand in seiner Größe, seinem Wert und seiner Zusammensetzung nur geringen Veränderungen unterliegt. Die Voraussetzungen hierfür wurden in diesem Geschäftsjahr durch Bestandsaufnahme geschaffen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag abzüglich erforderlicher Abschreibungen und Wertberichtigungen bewertet. Die übrigen Vermögenswerte sind mit dem Nennbetrag ausgewiesen. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens angesetzt. Rückstellungen sind für alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen sowie für künftige Belastungen gebildet worden. Sie sind im Rahmen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ermittelt sowie angemessen und ausreichend dotiert. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz 1 Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2003 ist im Anlagenspiegel, der dem Anhang vorangestellt ist, im Einzelnen gesondert dargestellt. 2 Immaterielle Vermögensgegenstände Unter dieser Position ist die vollständig entgeltlich erworbene Software für die allgemeine Verwaltung und die Finanzbuchhaltung der Gesellschaft ausgewiesen. 3 Sachanlagen Die Sachanlagen setzen sich gemäß Abb. 1 zusammen (Restbuchwerte). WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANHANG / ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ ten umlagefähigen Betriebskosten Verbindlichkeiten werden mit dem sowie Heizöl- und sonstigen Waren- Rückzahlungsbetrag ausgewiesen. 4 beständen als andere Vorräte ausge- Finanzanlagen wiesen. Die sonstigen Warenbestände werden im Folgejahr erstmalig gem. Finanzanlagen sind mit insgesamt 240 Abs. 3 S. 1 i.v.m. 256 S. 2 T (VJ T 1.001) ausgewiesen. HGB zu Festwerten bilanziert werden, Sie beinhalten mit T 67 (VJ T 973) da diese von nachrangiger Bedeu- Wertpapiere des Anlagevermögens, tung sind, die betreffenden Vermö- mit T 28 (VJ T 28) Gesellschafts- gensgegenstände regelmäßig ersetzt anteile an der GIVAG Immobilienver-

44 40 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ SACHANLAGEN Abb Veränderung T T T Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung waltungsgesellschaft mbh sowie mit T (VJ T 0) Beteiligungen an der Jeserich Aktiengesellschaft in Köln. Im Rahmen der Bewertung zu niedrigeren Börsen- oder Marktpreisen wurden Abwertungen in Höhe von T 60 ( VJ T 7.941) auf die Wertpapiere des Anlagevermögens vorgenommen. Die Wertpapiere des Anlagevermögens beinhalten ausschließlich börsennotierte Aktienwerte deutscher Unternehmen. Anlagen im Bau Sachanlagen gesamt VORRÄTE Abb Veränderung T T T Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten Unfertige Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebskosten) Andere Vorräte Vorräte gesamt Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Vorräte stellen sich gemäß Abb. 2 dar. 6 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE Abb Veränderung T T T Forderungen aus Vermietung Die Aufschlüsselung in Einzelpositionen ergibt sich gemäß der Übersicht Abb. 3. Die Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken betreffen die Veräußerung von Wohnanlagen in Eschweiler und Stolberg. Forderungen aus Grundstücksverkäufen Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Forderungen aus Hausbewirtschaftung Sonstige Vermögensgegenstände Gesamt Wertpapiere des Umlaufvermögens Sonstige Wertpapiere Die Wertpapiere des Umlaufvermö-

45 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 41 JAHRESABSCHLUSS ANHANG ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ gens wurden im laufenden Geschäftsjahr veräußert. 8 Flüssige Mittel Unter den Guthaben bei Kreditinstituten sind täglich fällige Guthaben ausgewiesen. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich stichtagsbedingt eine Bestandserhöhung um T Rechnungsabgrenzungsposten Bei dem ausgewiesenen Betrag handelt es sich um eine transitorische Position. Somit werden hier Ausgaben ausgewiesen, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen. 10 Gezeichnetes Kapital Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt ,00. Es ist eingeteilt in auf den Inhaber lautende Stückaktien. Eine Stückaktie gewährt ein Stimmrecht in der Hauptversammlung. Zum 31. Dezember 2003 beläuft sich der rechnerische Anteil pro Aktie am Grundkapital der Gesellschaft auf 1,00. BILANZGEWINN Abb. 4 Genehmigtes Kapital Das anlässlich der Jahreshauptversammlung vom 30. August 2001 in Verbindung mit und in Abhängigkeit von der Kapitalerhöhung neu geschaffene genehmigte Kapital in Höhe von ,00 wurde durch den Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Mai 2002 aufgehoben. Gleichzeitig wurde erneut ein genehmigtes Kapital in Höhe von ,00 durch Hauptversammlungsbeschluss geschaffen, das bis zum 29. Mai 2007 ausgenutzt werden kann. 11 Kapitalrücklage Die Kapitalrücklage wird unverändert in Höhe von T ausgewiesen Veränderung T T T Jahresüberschuss/-fehlbetrag (-) Gewinnvortrag aus dem Vorjahr Entnahmen aus der Kapitalrücklage Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen Einstellung in andere Gewinnrücklagen Bilanzgewinn Gewinnrücklagen Gem. 58 Abs. 2 AktG werden T in andere Gewinnrücklagen eingestellt. 13 Bilanzgewinn Der Bilanzgewinn des abgelaufenen Geschäftsjahres ergibt sich gemäß der tabellarischen Darstellung Abb Eigenkapital Die Entwicklung des Eigenkapitals im Geschäftsjahr 2003 ist im Eigenkapitalspiegel, der dem Anhang vorangestellt ist, im Einzelnen gesondert dargestellt. WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANHANG / ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

46 42 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ 15 Sonderposten mit Rücklageanteil Gemäß 6b EStG konnte wieder eine Re-Investitionsrücklage in Höhe von T 257 gebildet werden. 16 Rückstellungen Die Rückstellungen setzen sich im Einzelnen gemäß Abb. 5 zusammen. Die ausgewiesene Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen betrifft Verpflichtungen aus Versorgungsanwartschaften aus Arbeitsverhältnissen. Der Bilanzansatz entspricht dem nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelten Teilwert unter Berücksichtigung der Vorschriften des 6a EStG. RÜCKSTELLUNGEN Abb Veränderung T T T Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen Davon - Körperschaftsteuer Solidaritätszuschlag Gewerbesteuer Sonstige Rückstellungen Davon - Instandhaltungen Personalverpflichtungen Neben- und sonstige Verwaltungskosten Ausstehende Kostenbelastungen Kosten der Hauptversammlung Prüfung und Beratung Rechtsanwalts-/Prozesskosten Berufsgenossenschaft, IHK Interne Abschlusskosten Depotkosten Übrige Rückstellungen gesamt Verbindlichkeiten Die Fristigkeiten der ausgewiesenen Verbindlichkeiten sowie Art und Höhe der eingeräumten Sicherheiten ergeben sich im Einzelnen aus dem dem Anhang vorangestellten Verbindlichkeitenspiegel. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind mit T (VJ T ) ausgewiesen. Sie verminderten sich auf Grund planmäßiger Tilgungen. - Davon T (VJ T ) mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von T (VJ T ) betreffen Immobilienfinanzierungen von Nichtbanken wie Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen, Kommunen und Versicherungsunternehmen. Die Verbindlichkeiten wurden planmäßig getilgt. - Davon T 474 (VJ T 1.315) mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Erhaltene Anzahlungen in Höhe von T (VJ T 7.787) beinhalteten ausschließlich Abschlagzahlungen von Mietern auf noch nicht abgerechnete, nahezu vollständig umlagefähige Betriebskosten für die bewirtschafteten Immobilien. - Die Restlaufzeit beträgt bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten aus Vermietung betreffen Mietkautionen sowie Vorauszahlungen auf Mieten und Mieter- Guthaben aus Betriebskosten.

47 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 43 JAHRESABSCHLUSS ANHANG ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ERHÖHUNG DER UNFERTIGEN LEISTUNGEN Abb Veränderung T T T Bestandserhöhung unfertige Leistungen Betriebskostenumlage Bestandsverminderung unfertige Leistungen Betriebskostenumlage Bestandsveränderung gesamt AUFWENDUNGEN FÜR HAUSBEWIRTSCHAFTUNG Abb. 7 Der Ausweisposten der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfällt mit T (VJ T ) auf den Immobilienerwerb, mit T 270 (VJ T 289) auf andere Verbindlichkeiten aus dem Immobilienbereich und mit T 89 (VJ T 5) auf den allgemeinen Verwaltungsbereich. - Davon T (VJ T ) mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. 18 Rechnungsabgrenzungsposten Es handelt sich hierbei ausschließlich um transitorische Posten, die in 2004 zu Erträgen führen Veränderung T T T Betriebskosten und sonstige Kosten Instandhaltungen, Instandsetzungen, Modernisierungen Aufwendungen gesamt Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 19 Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt. Die Verteilung der Umsatzerlöse auf die einzelnen Geschäftsbereiche ergibt sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. 20 Erhöhung der unfertigen Leistungen Das Ergebnis der Bestandsveränderung aus der Immobilienbewirtschaftung ergibt sich tabellarisch im Jahresvergleich Abb Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von T (VJ T 1.009) verteilen sich mit T (VJ T 953) auf den objektbezogenen Bereich, mit T 215 (VJ T 56) auf den allgemeinen Verwaltungsbereich und mit T 608 (VJ T 0) auf den Verkauf von Wertpapieren. 22 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Die unter dieser Position ausgewiesenen Aufwendungen betreffen ausschließlich die Hausbewirtschaftung und setzen sich gemäß Abb. 7 zusammen. b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Bei den Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke handelt es sich im Wesentlichen mit T 216 (VJ T ) um den Restbuchwert von zwei veräußerten Eigentumswohnungen. WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANHANG / ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

48 44 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 23 Personalaufwand Der Personalaufwand in Höhe von T (VJ T 2.081) entfällt mit T (VJ T 1.728) auf Löhne und Gehälter und mit T 475 (VJ T 353) auf soziale Abgaben. Im Personalaufwand sind mit T 337 Beträge für die Zuführung zur Rückstellung für Umstrukturierungen enthalten. 24 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Die Abschreibungen auf das immaterielle und das Sachanlagevermögen in Höhe von T 2.281(VJ T 2.308) beinhalten ausschließlich planmäßige Abschreibungen. Die Aufteilung ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich. 25 Sonstige betriebliche Aufwendungen Der Sammelausweisposten der sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T (VJ T 2.317) betrifft mit T (VJ T 2.106) im Wesentlichen Prüfungs-, Rechtsund Beratungskosten, Mietaufwendungen, Fahrzeugkosten, Bürobedarf, Reise- und Bewirtungskosten, Nebenkosten des Geldverkehrs, Abschreibungen auf Forderungen, STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG Abb Veränderung T T T Körperschaftsteuer Solidaritätszuschlag Gewerbesteuer Gesamt Aufsichtsratsvergütungen, Kosten der Hauptversammlung und Aktionärsbetreuung, EDV-Kosten und Bankgebühren sowie mit T 257 (VJ T 211) die Bildung eines Sonderpostens mit Rücklageanteil ( 6b EStG-Rücklage). 26 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Im laufenden Geschäftsjahr werden Erträge aus anderen Wertpapieren in Höhe von T 10 (VJ T 24) sowie Zinserträge aus Ausleihungen mit einem Betrag von T 17 (VJ T 0) erfasst. 27 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Die Zinsen und ähnlichen Erträge betreffen im Wesentlichen mit T 147 (VJ T 124) Zinsen von Kreditinstituten sowie mit T 633 (VJ T 0) Zinsen aus der Finanzierung der Forderung aus dem Verkauf von Grundstücken. Des Weiteren sind in Höhe von T 19 Zinserträge von der GIVAG GmbH, Aachen, enthalten. 28 Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens Die im Geschäftsjahr angefallenen Abschreibungen in Höhe von T 60 (VJ T 7.956) betreffen ausschließlich notwendige Abwertungen auf den niedrigen Börsenwert bei den verbliebenen Restbeständen an Wertpapieren des Anlagevermögens. 29 Zinsen und ähnliche Aufwendungen Der mit T (VJ T 7.607) ausgewiesene Betrag beinhaltet ausschließlich Zinsaufwendungen. Sie entfallen fast ausschließlich auf die Finanzierung des Immobilienvermögens.

49 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 45 JAHRESABSCHLUSS ANHANG SONSTIGE ANGABEN SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Abb Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erhöht sich durch Ertrag aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag um T (VJ T ). Dieser Ertrag resultiert hauptsächlich aus Gewerbesteuererstattungen für die Jahre 2001 und 2002 in Höhe von insgesamt T und der Erstattung von Körperschaftsteuer sowie Solidaritätszuschlag in Höhe von T 101. Die Gewerbesteuererstattung ergab sich aus dem Ansatz der erweiterten Kürzung bei Wohnungsunternehmen im Rahmen der Steuererklärungen für die Jahre 2001 und Für das laufende Geschäftsjahr ergibt sich gemäß Abb. 8 eine Belastung mit Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von T Veränderung T T T Verpflichtungen aus - Mietverträgen Dienstleistungsverträgen Bestellobligo Versicherungen allgemein Gesamt Sonstige Steuern Sonstige Steuern sind im Berichtsjahr in Höhe von T 648 (VJ T 666) angefallen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Grundsteuern aus dem Immobilienbereich. 32 Erträge und Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind Im Jahresergebnis sind mit T 398 (VJ T 75) Erträge und mit T 96 (VJ T 13) Aufwendungen enthalten, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind. Davon entfallen T 382 Erträge auf die nachträgliche Aktivierung von Instandsetzungsund Modernisierungsmaßnahmen bei Grundstücken mit Wohnbauten. 33 Außerordentliche Erträge und Aufwendungen Im Jahresergebnis sind unverändert gegenüber dem Vorjahr keine außerordentlichen Erträge und Aufwendungen enthalten. Sonstige Angaben 1 Haftungsverhältnisse Ebenso wie im Vorjahr bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne von 251 HGB. 2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen setzen sich gemäß Abb. 9 zusammen. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind durch Eigenmittel gedeckt. Des Weiteren bestehen branchenübliche Verpflichtungen u. a. aus Wärmelieferungsverträgen, Versicherungen, Breitbandkabelanschlüssen, Wartungsverträgen für Heizungen, Aufzüge etc. in Höhe von T 3.867, die im Rahmen der Hausbewirtschaftung im Wesentlichen an die Mieter weiterbelastet werden. WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANHANG / SONSTIGE ANGABEN

50 46 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG SONSTIGE ANGABEN DER AUFSICHTSRAT INDIVIDUALISIERTE VERGÜTUNGEN Abb. 10 Mitglieder Zeitraum Feste Vergütung in Dipl.-Kfm Dietrich Nill, Kaufmann Geschäftsführender Gesellschafter der LEUE & NILL GmbH & Co., Dortmund Aufsichtsrats-Vorsitz Jan. bis Okt ,33 Götz Oliver Blum, Köln, Kaufmann Aufsichtsrats-Vorsitz Jan. bis Okt ,67 Ordentliches Mitglied Nov. bis Dez ,67 Dr. Olaf Hein, Hamburg, Kaufmann, Mitglied des Vorstands der FALKENSTEIN Nebenwerte AG, Hamburg Stellvertretender Vorsitz Jan. bis Dez ,00 Oliver Stahel, Zürich (CH), Kaufmann, Ordentliches Mitglied Nov. bis Dez ,33 Gesamtbezüge ,00 3 Arbeitnehmer/ Mitarbeiter Im Jahresdurchschnitt 2003 beschäftigten wir 36 (VJ 38) Mitarbeiter, wobei diese vorwiegend in den Bereichen Vermietung/ Vertrieb sowie Finanzund Rechnungswesen beschäftigt waren. 4 Organbezüge Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten eine feste Vergütung, die 5.000,00 für jedes Mitglied, für den stellvertretenden Vorsitzenden das Eineinhalbfache und für den Vorsitzenden das Doppelte des vorgenannten Betrages ausmacht. Die Vergütung ist nach Ablauf des jeweiligen Geschäftsjahres zahlungsfällig; dies gilt auch bei vorzeitigem Ausscheiden während des Geschäftsjahres. Die Aufsichtsratsmitglieder haben außerdem Anspruch auf den Ersatz der auf ihre Vergütungen entfallenden Umsatzsteuer sowie auf den Ersatz der ihnen entstehenden Aufwendungen. Aufsichtsratsmitglieder, die nur während eines Teils des Geschäftsjahres dem Aufsichtsrat angehören, erhalten eine anteilige Vergütung. B Der Vorstand Aufgrund der Bestellung eines Alleinvorstandes bis zum 4. November 2003 unterlässt die Gesellschaft in Anwendung von 286 Abs. 4 HGB individualisierte Angaben zu den Vorstandsbezügen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Vorschüsse, Kredite oder Gewährleistungen an Organmitglieder gewährt. 5 Anteilsbesitz sonstige Unternehmen Die Jeserich AG, Köln, hielt zum A Der Aufsichtsrat Die Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats (Abb.10) regelt sich gemäß 10 der Satzung der Gesellschaft in der gültigen Fassung vom 29. Mai 2002: ANTEILSBESITZ SONSTIGE UNTERNEHMEN Abb. 11 Gesellschaftsbezeichnung Anteil Stammkapital Ergebnis Sitz / Registergericht % Euro T GIVAG Immobilienverwaltungsgesellschaft mbh, Aachen ,00 18 Aachen, HRB Jeserich AG, Köln ,00 * Köln, HRB 7230 *(per Nov. 2003)

51 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 47 JAHRESABSCHLUSS ANHANG SONSTIGE ANGABEN Bilanzstichtag eine Beteiligung von rund 47 % an der GIVAG AG, Hilden (Abb.11). Es handelt sich damit zum Bilanzstichtag um eine wechselseitige Beteiligung im Sinne des 19 AktG. 6 Entsprechenserklärung Die gemäß 161 AktG geforderte Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex wurde abgegeben und den Aktionären zugänglich gemacht. Sie ist dem Anhang vorangestellt und im Internet auf der Homepage der Gesellschaft wiedergegeben. Hilden, den 12. Februar 2004 Der Vorstand WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / ANHANG / SONSTIGE ANGABEN

52 48 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG Gewinnverwendungsvorschlag an die Hauptversammlung der GIVAG AG Für das Geschäftsjahr 2003 WERTANGABEN IN Veränderung 1 Bilanzgewinn Der Bilanzgewinn setzt sich wie folgt zusammen: Jahresüberschuss , , ,67 + Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 0, , ,78 + Entnahmen aus der Kapitalrücklage 0, , ,87 + Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen 0, , ,00 - Einstellungen in andere Gewinnrücklagen ,00 0, ,00 = Bilanzgewinn ,02 0, ,02 2 Verwendung des Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, Bilanzgewinns über die Verwendung des für das Geschäftsjahr 2003 ausgewiesenen Bilanzgewinns wie folgt zu beschließen: Einstellungen in Gewinnrücklagen In andere Gewinnrücklagen ,00 0, ,00 Gewinnvortrag Vortrag auf neue Rechnung ,02 0, ,02 Bilanzgewinn ,02 0, ,02 Hilden, den 12. Februar 2004 Der Vorstand

53 WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT 49 JAHRESABSCHLUSS BESTÄTIGUNGSVERMERK Bestätigungsvermerk Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 13. Februar 2004 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt: Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Wir haben den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GIVAG Gesellschaft für Immobilien- und Vermögensanlagen Aktiengesellschaft, Hilden, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2003 bis zum 31. Dezember 2003 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen beziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanzund Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kennt- die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Überzeugung vermittelt der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen WIRTSCHAFTS- UND FINANZBERICHT / JAHRESABSCHLUSS / BESTÄTIGUNGSVERMERK handelsrechtlichen Vorschriften (und nisse über die Geschäftstätigkeit und Verhältnissen entsprechendes Bild den ergänzenden Regelungen in der über das wirtschaftliche und rechtliche der Vermögens-, Finanz- und Ertrags- Satzung) liegen in der Verantwortung Umfeld der Gesellschaft sowie die lage der GIVAG AG, Hilden. Der der gesetzlichen Vertreter der Gesell- Erwartungen über mögliche Fehler Lagebericht gibt insgesamt eine zu- schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf berücksichtigt. Im Rahmen der Prü- treffende Vorstellung von der Lage der Grundlage der von uns durch- fung werden die Wirksamkeit des der Gesellschaft und stellt die Risiken geführten Prüfung eine Beurteilung rechnungslegungsbezogenen internen der künftigen Entwicklung zutreffend über den Jahresabschluss unter Ein- Kontrollsystems sowie Nachweise für dar. Neu-Isenburg, den 13. Februar 2004 HRB Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Vertreten durch: Boßhammer Enck Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

54 50 WEITERE INFORMATIONEN GIVAG-AKTIE FACT-SHEET, KENNZAHLEN Fact-Sheet, Kennzahlen Stand FACT-SHEET (STAMMDATEN) DER GIVAG-AKTIE Wertpapierkategorie Aktie Wertpapiertyp Inlandsaktie Gattung Stammaktie Art Auf den Inhaber lautende Stückaktie ohne Nennbetrag Anzahl (Stücke) im Umlauf Stimmrecht in der Hauptversammlung 1 Aktie gewährt ein Stimmrecht Währung der Notierung Euro Rechnerischer Anteil je Aktie am Grundkapital 1 Euro Marktkapitalisierung (Stand: 31. März 2004) ,00 WKN ISIN DE Börsennotierung seit 1994 Börsenplatz Stuttgart Börsenkürzel GIV.STU Handelssegment Freiverkehr KENNZAHLEN GIVAG AG AKTIEN O.N. Direkte Kennzahlen 1 Woche 1 Monat 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre Performance (in %) -4,17-2,82 11,29 43,75-82,91 Hoch (in Euro) 0,69 0,78 0,85 0,96 2,12 Tief (in Euro) 0,68 0,67 0,61 0,44 0,21 Volatilität 47,07 96,34 102,64 100,00 107,39 5 Tage 30 Tage 100 Tage 250 Tage Durchschnittlicher Preis (in Euro) 0,68 0,71 0,68 0,69 Durchschnittliches Volumen (in Euro) 1.052, , , ,26 Kennzahlen relativ zur Benchmark (DAX) 1 Woche 1 Monat 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre Relative Performance (in %) -8,06 0,77 13,59-9,93-20,76 Korrelation 0,49 0,18 0,14 0,06 0,04 Beta 1,34 0,71 0,79 0,26 0,11 Quelle: comdirect bank AG

55 WEITERE INFORMATIONEN 51 GIVAG-AKTIE CHARTS GIVAG-Aktie KURSVERLAUF 3 MONATE IN 0,8 0,7 WEITERE INFORMATIONEN / GIVAG-AKTIE / CHARTS Quelle: (c) 2004 IS.Teledata AG Feb Mär 2004 Apr KURSVERLAUF 1 JAHR IN 1,0 0,8 0,6 Quelle: (c) 2004 IS.Teledata AG Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär

56 52 WEITERE INFORMATIONEN INFORMATIONEN ZU WERTPAPIEREN UND BETEILIGUNGEN Informationen zu Wertpapieren und Beteiligungen INFORMATIONEN ZU WERTPAPIEREN DES FINANZANLAGE- UND UMLAUFVERMÖGENS A) Entwicklung Bestand Zugänge Abgänge Bestand Bewertungskurs Buchwert in in 2003 in Bestandstitel in Stücken in Stücken in Stücken in Stücken in in Commerzbank AG ,00 0,00 Maternus-Kliniken AG , ,00 WCM AG ,00 0,00 Wertpapiere des Finanzanlagevermögens ,00 Evotec AG ,00 0,00 Sparta AG ,00 0,00 Kolbenschmidt Pierburg AG ,00 0,00 W. E. T. Autom. S. AG ,00 0,00 Wertpapiere des Umlaufvermögens ,00 Wertpapiere des Umlaufund Finanzanlagevermögens gesamt ,00 B) Verkauf Wertpapiere Stücke Buchwert Buchwert durchschnittl. Erlös durchschnittl. Ertrag in 2003 je Stück Erlös je Stück total Ertrag je Stück gesamt Bestandstitel in in in in in in Commerzbank AG , ,00 14, ,00 7, ,00 WCM AG , ,25 2, ,50 0, ,25 Wertpapiere des Finanzanlagevermögens , , ,25 Evotec AG , ,00 3, ,00 1, ,00 Sparta AG 458 0,68 311,44 0,73 334,34 0,05 22,90 Kolbenschmidt Pierburg AG , ,44 16, ,00 1, ,56 W. E. T. Autom. S. AG , ,63 58, ,50 3, ,87 Wertpapiere des Umlaufvermögens , , ,33 Wertpapiere des Umlauf- und Finanzanlagevermögens gesamt , , ,58 INFORMATIONEN ZUR ENTWICKLUNG DER BETEILIGUNGEN IN 2003 Beteiligungs- Beteiligungs- Zugangs- Beteiligungs- Beteiligungs- Grundkapital Bilanzgewinn offen ausgegesellschaft wert zum wert wert zum quote zum zum zum wiesenes EK in zum in in in in % in in in 1) GIVAG Immobilienverwaltungsgesellschaft mbh, Aachen ,90 0, ,90 100, , , ,73 2) Jeserich AG, Köln 0, , ,00 35, ,00 * * Gesamtwert , , ,90 * Bei Redaktionsschluss noch nicht bekannt

57 WEITERE INFORMATIONEN 53 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE Standorte der Objektbestände HAMBURG Bundesrepublik Deutschland Region Düsseldorf: Grevenbroich, Hilden, Moers Region Köln: Köln, Bonn, Lohmar Region Aachen: Aachen-Stadt, Aachen-Preuswald, Aldenhoven, Alsdorf-Hoengen, Eschweiler, Niederzier, Würselen BERLIN WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE FRANKFURT Kaiserslautern Freiburg MÜNCHEN

58 54 WEITERE INFORMATIONEN STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION AACHEN Standorte der Objektbestände SIEDLUNG AACHEN-PREUSWALD IM DREILÄNDERECK DEUTSCHLAND BELGIEN NIEDERLANDE AACHEN-STADT, KUCKHOFFSTRASSE 7 15

59 WEITERE INFORMATIONEN 55 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION AACHEN REGION AACHEN WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Aachen-Preuswald Altenberger Straße 2 Reimser Straße Reimser Straße Aachen-Preuswald Altenberger Straße 4, Aachen-Preuswald Altenberger Straße Aachen-Preuswald Kelmiser Straße 1, 2, 4 Montzener Straße 2 6 Reimser Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Walhorner Straße Aachen-Preuswald Reimser Straße Reimser Straße Aachen-Preuswald Walhorner Straße 1 1b Aachen-Preuswald Walhorner Straße 13 17, 20 Reimser Straße Aachen-Stadt Annuntiatenbach 27 Judengasse Aachen-Stadt Auf der Hörn 74 76, , Hörnhang 63 67, Hörnstiege Aachen-Stadt Brüggemannstraße Paul-Röntgen-Straße Aachen-Stadt Brüggemannstraße Aachen-Stadt Jakobstraße Aachen-Stadt Judengasse 8, Aachen-Stadt Kronenberg Aachen-Stadt Kronenberg Aachen-Stadt Kronenberg Aachen-Stadt Kruppstraße Paul-Röntgen-Straße WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE / REGION AACHEN Zwischensumme Region Aachen

60 56 WEITERE INFORMATIONEN STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION AACHEN Standorte der Objektbestände AACHEN-STADT, KUCKHOFFSTRASSE WÜRSELEN, NEUSTRASSE 6 8

61 WEITERE INFORMATIONEN 57 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION AACHEN REGION AACHEN WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Übertrag Region Aachen Aachen-Stadt Kuckhoffstraße Aachen-Stadt Kuckhoffstraße Aachen-Stadt Luisenstraße Aachen-Stadt Melatener Straße Aldenhoven Jülicher Straße Alsdorf-Hoengen Fliederstraße 29 Jasminstraße Eschweiler Eduard-Mörike-Straße 4a b Eschweiler Eduard-Mörike-Straße Eschweiler Eduard-Mörike-Straße Sternheimerstraße Eschweiler Eduard-Mörike-Straße 4 c d Eschweiler Eichendorffstraße Eschweiler Eichendorffstraße Eschweiler Eichendorffstraße Eschweiler Feldstraße 44a e, 46 a e Eschweiler Fischerstraße Eschweiler Fischerstraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Indestraße Eschweiler Königsberger Straße Niederzier Mühlenstraße 22a b Würselen Gouleystraße Bardenberger Straße Würselen Gouleystraße 54 Morsbacher Straße Würselen Gouleystraße Würselen Neustraße WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE / REGION AACHEN Summe Region Aachen

62 58 WEITERE INFORMATIONEN STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION DÜSSELDORF GREVENBROICH, VON-DROSTE-STRASSE HILDEN, LOEWESTRASSE 2 UND 4

63 WEITERE INFORMATIONEN 59 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION DÜSSELDORF REGION DÜSSELDORF WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Grevenbroich Vom-Rath-Straße Von-Droste-Straße Von-Droste-Straße Von-Droste-Straße Hilden Am Zuckerbuckel 1 7 Schützenstraße Hilden Baustraße Hilden Baustraße 38, 46, 52, 60, 66, Hilden Beethovenstraße 6-12, 14, 16, 17, 19, 19a Loewestraße 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9 Gluckstraße 1, 3, 5, Hilden Beethovenstraße 13, Hilden Dagobertstraße 13, Hilden Fabriciusstraße 15, 17, Hilden Grünstraße 67, 69, 71, 77, 79, 81, Hilden Kilvertzheide 1 11, Hilden Kilvertzheide 12a b, 14 b, c Hilden Kilvertzheide 12a b, 14a, b, c Hilden Kilvertzheide 15, Hilden Klusenstraße 1, 11, 15, 27, 31, Hilden Lodenheide 1a Hilden Richrather Straße Hilden Richrather Straße Hilden Richrather Straße 138, 142, Hilden Richrather Straße 65, 67, 69, Hilden Schellingweg 3, 4, 5, Hilden Schellingweg Hilden Schellingweg Hilden Schellingweg Hilden Schellingweg 4 a Hilden Schubertstraße 1, 3, 5, Hilden Schubertstraße 1, 3, 5, WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE / REGION DÜSSELDORF Zwischensumme Region Düsseldorf

64 60 WEITERE INFORMATIONEN STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION DÜSSELDORF / FREIBURG Dia bei WSK muss noch farbig gescant werden, Retuschen notwendig? MOERS, GREEFSTRASSE / LANDWEHRSTRASSE Daten / Dias fehlen FREIBURG, KROZINGER STRASSE

65 WEITERE INFORMATIONEN 61 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION DÜSSELDORF / FREIBURG REGION DÜSSELDORF WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Übertrag Region Düsseldorf Hilden Schützenstraße Hilden Seidenweberstraße 18, Hilden St.-Konrad-Allee 36, 38, 40, Hilden St.-Konrad-Allee 5, Hilden Uhlandstraße 6, 8, 10, 12, 14, 16, Hilden Verbindungsstraße 43, 45 Klusenhof 1 4, 4a Hilden Verbindungsstraße Hilden Walder Straße Hilden Walder Straße 78, 80, 82, Moers Greefstraße 2 Landwehrstraße Moers Landwehrstraße Zwischensumme Region Düsseldorf FREIBURG WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE / REGION DÜSSELDORF / FREIBURG Freiburg Krozinger Straße Freiburg Krozinger Straße Zwischensumme Region Freiburg

66 62 WEITERE INFORMATIONEN STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION KAISERSLAUTERN / REGION KÖLN-BONN KAISERSLAUTERN, KÖNIGSBERGER STRASSE 25 LOHMAR, AUELSWEG 16

67 WEITERE INFORMATIONEN 63 STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE REGION KAISERSLAUTERN / REGION KÖLN-BONN REGION KAISERSLAUTERN WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Kaiserslautern Königsberger Straße 3, 7, Kaiserslautern Königsberger Straße Kaiserslautern Marienburger Straße 1 15, Kaiserslautern Posener Straße 1 15, Zwischensumme Region Kaiserslautern REGION KÖLN-BONN WOHNUNGSBESTÄNDE ZUM 31. DEZEMBER 2003 Standort Straße Baujahr Nutzung Zuordnungen Wohnungs- Gewerbe- Garagen/ Stellplätze/ einheiten einheiten Tiefgaragen Carports Bonn Bunzlauer Weg 1 4 Riesengebirgsstraße 2 4 Chemnitzer Weg Bonn Memelweg 2 6 Riesengebirgsstraße Köln Buchforststraße 21, Köln Johann-Classen-Straße 30 Thumbstraße Köln Vereinsstraße Lohmar Auelsweg Zwischensumme Region Köln-Bonn WEITERE INFORMATIONEN / STANDORTE DER OBJEKTBESTÄNDE / REGION KAISERLAUTERN / REGION KÖLN-BONN GESAMTSUMMEN ALLER REGIONEN

68 64 WEITERE INFORMATIONEN WOHNUNGSBESTANDSSTRUKTUREN Wohnungsbestandsstrukturen WOHNUNGSBESTÄNDE NACH REGIONALEN STANDORTEN in Wohnungseinheiten Aachen Düsseldorf Freiburg Kaiserslautern Köln-Bonn Gesamt WOHNUNGSBESTÄNDE NACH BAUJAHREN GEGLIEDERT in Wohnungseinheiten Gesamt

69 WEITERE INFORMATIONEN 65 5-JAHRES-ÜBERBLICK 5-Jahres-Überblick WERTANGABEN IN T, SOFERN NICHT ANDERSLAUTEND ANGEGEBEN Vermögensstruktur Gesamtvermögen Anlagevermögen Umlaufvermögen Anlagevermögen (%) 80,5 22,0 65,3 64,3 64,5 Umlaufvermögen (%) 19,5 78,0 34,7 35,7 35,5 Rechnungsabgrenzungsposten Leistungsdaten Umsatzerlöse Gesamtleistung Cash-Earnings Cash-Flow Wertschöpfung WEITERE INFORMATIONEN / 5-JAHRES-ÜBERBLICK Ergebnisdaten EBITDA EBIT Gewinn vor Steuern Jahresüberschuss Bilanzgewinn Netto-Dividende ( ) 0,11 0,05 0,00 0,00 0,00 Sonder-Dividende ( ) 0,00 0,27 0,00 0,00 0,00 Dividendenberechtigte Aktien (Stücke) Entnahmen aus der Kapitalrücklage Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen Einstellung in andere Gewinnrücklagen Ausschüttung Kapitalstruktur Eigenkapital (davon gezeichnetes Kapital) (12.143) (11.875) (11.875) (11.875) (11.875) Sonderposten mit Rücklageanteil Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten Übrige Verbindlichkeiten Gesamtkapital Eigenkapital (%) 40,1 8,9 8,7 6,0 7,3 Sonderposten mit Rücklageanteil (%) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,2 Rückstellungen (%) 3,3 2,3 1,7 2,2 1,6 Fremdkapital ( % ) - lang- und mittelfristig (%) 50,4 9,6 51,8 55,6 55,2 - kurzfristig (%) 6,2 79,2 37,8 36,1 35,7 in % Anlagevermögen Langfristige Mittel 112,6 83,9 93,4 96,8 99,5 Mitarbeiteranzahl

70 66 WEITERE INFORMATIONEN FINANZKALENDER 2004 / ANSCHRIFTENVERZEICHNIS / IMPRESSUM Finanzkalender 2004 * /Anschriftenverzeichnis /Impressum FINANZKALENDER 2004* Zeitpunkt Anlass 30. März 2004 Bilanzsitzung Aufsichtsrat, Vorlage und Feststellung Jahresabschluss April 2004 Aktionärsbrief 1/ Juni 2004 Ordentliche Jahreshauptversammlung für das Geschäftsjahr Juni 2004 Turnusmäßige Quartalssitzung des Aufsichtsrats 16. September 2004 Turnusmäßige Quartalssitzung des Aufsichtsrats 09. Dezember 2004 Turnusmäßige Quartalssitzung des Aufsichtsrats 17. Dezember 2004 Aktionärsbrief 2/2004 * Teilweise voraussichtliche Daten; Änderungen bleiben vorbehalten ANSCHRIFTENVERZEICHNIS / IMPRESSUM Gesellschaft GIVAG Gesellschaft für Immobilienund Vermögensanlagen AG Bismarckstraße Hilden WKN Telefon / Telefax / info@givag-ag.de Internet Investor Relations: Telefon / Zahl- und Hinterlegungsstelle Commerzbank AG ZTB S 2, Frankfurt am Main Mainzer Landstraße Telefon 069 / Telefax 069 / Tagungsort der Hauptversammlung Industrie-Club e.v. Elberfelder Straße Düsseldorf Telefon / Telefax / Herausgeber GIVAG Gesellschaft für Immobilienund Vermögensanlagen AG, Hilden Gestaltung und Koordination WSK Kommunikation GmbH, Wuppertal

71 WEITERE INFORMATIONEN 67 FINANZKALENDER 2004 / ANSCHRIFTENVERZEICHNIS / IMPRESSUM AACHEN-PREUSWALD, ALTENBERGER STRASSE WEITERE INFORMATIONEN / FINANZKALENDER 2004 / ANSCHRIFTENVERZEICHNIS / IMPRESSUM AACHEN-PREUSWALD, ALTENBERGER STRASSE / REIMSER STRASSE

72 68 RAUM FÜR IHRE NOTIZEN

73 RAUM FÜR IHRE NOTIZEN RAUM FÜR IHRE NOTIZEN

74 Gedruckt auf umweltfreundlichem Papier aus 50% deinkten Altpapierfasern und 50% chlorfrei gebleichtem TCF-Zellstoff