R E G L E M E N T FÜR STOCKWERKEIGENTUM GEMÄSS L.- UND S.-REGISTER PARZELLE 36 / FOTOPLAN 1 (GRUNDBUCHVERMESSUNGSPARZELLE 3726 / PLAN 44)

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1 R E G L E M E N T FÜR STOCKWERKEIGENTUM GEMÄSS L.- UND S.-REGISTER PARZELLE 36 / FOTOPLAN 1 (GRUNDBUCHVERMESSUNGSPARZELLE 3726 / PLAN 44) IM GRUNDBUCH DER GEMEINDE VAZ/OBERVAZ A AUFTEILUNG DES EIGENTUMS Art. 1 Gegenstand des Stockwerkeigentums 1.1 An vorn aufgeführter Liegenschaft besteht Stockwerkeigentum im Sinne von Art. 712a ff ZGB. 1.2 Jede Stockwerkeinheit ist ein Miteigentumsanteil, mit dem das Sonderrecht verbunden ist, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Art. 2 Aufteilung der Liegenschaft 2.1 Die Liegenschaft ist gemäss Eintrag im Grundbuch in Stockwerkeinheiten und entsprechende Wertquoten aufgeteilt, für welche je ein besonderes Hauptbuchblatt besteht (siehe Begründungserklärung und Aufteilungspläne). 2.2 Die Aufteilungspläne sind Bestandteil des Begründungsaktes. 2.3 Das Sonderrecht ist mit dem betreffenden Miteigentumsanteil untrennbar verbunden. Art. 3 Änderung an der Wertquote 3.1 Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten. Der Versammlung der Stockwerkeigentümer sind die Anpassungen zur Kenntnis zu bringen. 3.2 Die betreffenden Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und des Eintrages im Grundbuch.

2 2 Art. 4 Sonderrecht Das Sonderrecht umfasst die zur betreffenden Stockwerkeinheit gehörenden Räume und Einrichtungen. Lage und Grösse der Räume ergeben sich aus dem Begründungsakt und den Aufteilungsplänen. Gegenstände des Sonderrechtes sind insbesondere: 4.1 die inneren Zwischenwände, soweit sie keine tragende Funktion haben; 4.2 der Fussbodenbelag und die Deckenverkleidung; 4.3 die Verkleidung der Wände gegen die im Sonderrecht und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume; 4.4 die Türen (ausgenommen diejenigen gegen gemeinschaftliche Teile); 4.5 die eingebauten Schränke; 4.6 die Küchen-, Bade- und Toiletteneinrichtungen; 4.7 Heizkörper und Röhren innerhalb der im Sonderrecht stehenden Räume; 4.8 alle Leitungen, wie für Wasser, Elektrisch, Gemeinschaftsantenne von ihrer gemeinschaftlichen Hauptleitung bis zu den einzelnen Räumen, mit Ausnahme der Durchgangsleitungen. Art. 5 Gemeinschaftliche Teile 5.1 Zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören insbesondere: der Grund und Boden der Liegenschaft, soweit nicht zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesen; die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind; Teile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen; alle Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigen-tümern oder mehreren von ihnen für die Benutzung der Räume dienen; gemeinschaftlich sind ferner die für die Verwaltung der Liegenschaft gebildeten Rückstellungen, die durch den Verwalter gemachten Anschaffungen sowie die Apparate und Gerätschaften für Reinigung und Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile; gemeinschaftliche Räume wie Ski/Velos; Lift. 5.2 Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören auch: alle Fenster samt Zusätzen;

3 die Wohnungstüren; die Gartensitzplätze und Balkone. Der Unterhalt dieser Bauteile geht zulasten des/der jeweiligen Stockwerkeigen-tümer bzw. Nutzniesser. B BENUTZUNG DER IM SONDERRECHT STEHENDEN RÄUME UND EINRICHTUN- GEN Art. 6 Grundsatz 6.1 In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwerkeigentümer frei, soweit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkeigentümers und den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist oder dieses Reglement keine Einschränkungen enthält. 6.2 Innerhalb der Stockwerkeinheit kann der Stockwerkeigentümer Bauteile beseitigen oder umgestalten, soweit dadurch der Bestand, die konstruktive Gliederung oder die Festigkeit des Gebäudes, die Räume anderer Stockwerkeigentümer oder die äussere Gestalt und das Ansehen des Gebäudes nicht berührt werden. Vorbehalten bleiben die baupolizeilichen Bestimmungen. Art. 7 Beschränkung des Nutzungsrechtes 7.1 Untersagt ist dem Stockwerkeigentümer jede Nutzung oder Veränderung der Räume seiner Stockwerkeinheit, wodurch gemeinschaftliche Bauteile beschädigt werden oder andere Bewohner durch übermässige Einwirkung belästigt bzw. geschädigt werden können. 7.2 Im Besonderen ist dem Stockwerkeigentümer untersagt: die Böden seiner Räume übermässig zu belasten; in seinen Räumen oder in gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft feuergefährliche oder explosive Stoffe unterzubringen; Feuchtigkeit oder Nässe entstehen zu lassen, die sich auf die Liegenschaft oder Teile davon nachteilig auswirken können; den zur Stockwerkeinheit gehörenden Teile durch die Art der Benutzung eine äussere Erscheinung zu geben, die das gute Aussehen des Hauses beeinträchtigen; ohne Zustimmung des Verwalters Aufschriften, Reklamevorrichtungen oder dergleichen an den zur Stockwerkeinheit gehörenden Räumen und Bauteilen anzubringen. 7.3 Die Bestimmungen der Hausordnung bleiben vorbehalten. Art. 8 Zweckbestimmung 8.1 Zweckbestimmung von Liegenschaft und Gebäude ergeben sich aus der Begründungserklärung.

4 4 8.2 Die Wohnungen sind für Wohnzwecke und nicht störende Dienstleistungs-betriebe bestimmt. Art. 9 Pflicht zum Unterhalt der Stockwerkeinheit 9.1 Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, die Räume und Einrichtungen, die im Sonderrecht stehen, auf seine Kosten so zu unterhalten, wie dies nötig ist, damit das Gebäude ein gutes Aussehen bewahrt und in einwandfreiem baulichem Zustand bleibt. 9.2 Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie Heizungsanlagen sachgemäss zu behandeln und auftretende Schäden unverzüglich zu beseitigen. 9.3 Sofern der Stockwerkeigentümer diese notwendigen Unterhaltsarbeiten oder solche, die im Interesse und des Aussehens des ganzen Gebäudes geboten sind, unterlässt, so kann der Verwalter nach vorangegangener Anzeige die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des säumigen Stockwerkeigentümers veranlassen. 9.4 Gegenüber einer solchen Anordnung kann der Stockwerkeigentümer den Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer anrufen, die über die Vornahme der betreffenden Arbeiten mit Mehrheitsbeschluss nach Köpfen entscheiden. Art. 10 Zutrittsrecht zu den Sonderrechten 10.1 Der Stockwerkeigentümer hat dem Verwalter und anderen Beauftragten der Gemeinschaft den Zutritt und den Aufenthalt in seinen Räumen zum Zwecke der Feststellung und Behebung von Schäden zu gestatten. Dieses Recht kann ausgeübt werden, wenn eine 8-tägige Voranzeigefrist eingehalten wird. Vorbehalten bleiben Notfälle Gleiches gilt für die Vornahme von Erneuerungs- und Umbauarbeiten am Gebäude Die Räume des Stockwerkeigentümers sollen mit möglichster Rücksicht und nicht zur Unzeit beansprucht werden. Art. 11 Verantwortlichkeit für die Bewohner der Stockwerkeinheit 11.1 Der Stockwerkeigentümer haftet der Gemeinschaft und jedem ihrer Mitglieder dafür, dass die Gemeinschaftsordnung auch durch alle Personen beachtet wird, die seinem Haushalt oder Betrieb angehören oder denen er sonstwie durch Vertrag den Aufenthalt in seiner Stockwerkeinheit oder deren Gebrauch gestattet hat Jeder Stockwerkeigentümer haftet den übrigen Stockwerkeigentümern für Schäden, die durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Instandhaltungsverpflichtungen an ihren Räumlichkeiten oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstanden sind. Dies gilt auch für Schäden, die durch Personen seines Haushalts oder seines Geschäftsbetriebes verursacht wurden oder durch sonstige Personen, denen er die Benutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen überlässt. Er haftet nicht, wenn er beweist, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, den Verwalter zu unterrichten, wenn er seine Stockwerkeinheit dauernd Dritten zum Gebrauch überlässt.

5 5 C BENUTZUNG DER GEMEINSCHAFTLICHEN TEILE UND EINRICHTUNGEN Art. 12 Benutzung im allgemeinen Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sowie die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu benutzen, soweit dies mit dem gleichen Recht jedes anderen und mit den Interessen der Gemeinschaft vereinbart ist Nicht gestattet ist namentlich: irgendwelche bauliche oder andere Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes vorzunehmen; in gemeinschaftlichen Teilen, namentlich im Treppenhaus, Hausgang und vor der Wohnungstüre irgendwelche Gegenstände zu lagern oder abzustellen, die deren Benutzung beeinträchtigen, insbesondere den freien Durchgang behindern oder der guten Ordnung und dem Aussehen des Gebäudes nachteilig sein können; Namen- und Firmenschilder im Hauseingang oder anderswo ohne Zustimmung des Verwalters anzubringen. Dieser hat im Falle einer Zustimmung Grundsätze für Grösse, Ausführung und Anordnung solcher Anschriften aufzustellen Jede Zuwiderhandlung gegen Ziff dieses Artikels begründet einen Wiederherstellungsanspruch zugunsten der Gemeinschaft und zulasten des fehlbaren Eigentümers. Art. 13 Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen 13.1 In der Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen haben sich die Stockwerkeigentümer und übrige Bewohner an die Hausordnung zu halten und jeder übermässigen Beanspruchung zu enthalten Bei Gebrauch der Einrichtungen haben Stockwerkeigentümer und übrige Bewohner Schonung, Sorgfalt und Rücksicht walten zu lassen. Allfällige notwendige Reparaturen sind umgehend dem Verwalter anzuzeigen. Art. 14 Hausordnung 14.1 Nähere Vorschriften über die Benutzung der Stockwerkeinheiten und der gemeinschaftlichen Teile können in einer Hausordnung festgehalten werden Die Hausordnung ist auch für Personen verbindlich, denen der Stockwerkeigentümer die im Sonderrecht stehenden Räume zur Benutzung überlassen hat. Art. 15 Autoeinstellhalle Für die Miteigentümer der Stockwerkeinheit Autoeinstellhalle gelten die nachstehenden Bestimmungen dieser Verwaltungs- und Nutzungsordnung sowie das auf der Stockwerkeigentumsparzelle angemerkte Reglement Am Stockwerk Autoeinstellhalle der LSR Parzelle 1-36 besteht Miteigentum im Sinne von Art. 646 ZGB Die Autoeinstellhalle ist räumlich nicht unterteilt. Die 5 Garageplätze sind markiert und mit 1 bis 5 nummeriert. Das StWE-Hauptbuchblatt Nr. S54642 ist in 5 Miteigentumsan-

6 6 teile mit den Miteigentumsblatt Nrn. M80591 M80588 eingeteilt. Es werden entsprechende Grundbuchblätter eröffnet. Mit jedem Parkplatz ist 1/5 Miteigentum an StWE- Hauptbuchblatt Nr. S54642 verknüpft. Mit dem Erwerb eines Parkplatzes steht dem Erwerber ein nummerierter, fest zugeteilter Einzelparkplatz zur alleinigen Benützung zu Jeder Miteigentümer hat für seine Anteile die gesetzlichen Rechte und Pflichten eines Miteigentümers. Bei der Veräusserung von Miteigentumsanteilen an der Autoeinstellhalle ist das Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer ausgeschlossen Der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist gleichzeitig für die Verwaltung der Miteigentümer-Gemeinschaft zuständig. Der Verwalter ist kompetent für gewöhnliche und wichtige Verwaltungshandlungen. Vorbehalten sind die Bestimmungen über die notwendigen baulichen Massnahmen gemäss Art. 647 c ZGB. Die Versammlung wird vom Verwalter nach Bedarf einberufen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft in der Stockwerkeigentümerversammlung. Er verfügt über eine Kopfstimme und 24/1000 Wertquotenanteile Hinsichtlich des Gebrauchs wird was folgt vereinbart: Die Garagenhalle darf allein für das Einstellen von Motorfahrzeugen sowie Geräten (z.b. Rasenmäher, Schneeschleuder usw.) verwendet werden. Die einzelnen Einstellplätze sind nummeriert. - auf den Abstellplätzen Trennwände zu errichten oder Boxen aufzustellen; - Fahrzeuge mit laufendem Motor stehen oder den Motor in der Halle warmlaufen zu lassen. Die Garagehalle ist kein Spielplatz Sofern in der vorliegenden Ordnung keine Regelung enthalten ist, gelten für die Miteigentumsanteile die Bestimmungen über das Miteigentum und für die Stockwerkseinheit das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Die aus dem Miteigentum des Stockwerkes Autoeinstellhalle erwachsenden Kosten und Lasten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. Art. 16 Ausschliessliche Benutzungsrechte Gemäss Begründungserklärung bestehen folgende ausschliessliche Benutzungsrechte: 16.1 Benutzungsrechte zugunsten StWE-Miteigentumsblatt Nrn. M80588 bis M Die Parkplätze in der Autoeinstellhalle, StW-Einheit Nr. 6, StWE-Hauptbuchblatt Nr. S54642, verfügen je über eine individuelle Zufahrt. Diese Zufahrt steht dem jeweiligen Eigentümer des entsprechenden Miteigentumsanteils zur ausschliesslichen Benutzung als Parkplatz im Freien zur Verfügung. Die Fläche der Benutzungsrechte ist farblich bezeichnet Die an den Parkplatz Nr. 5, Miteigentums-Blatt Nr. M80592 angrenzende Fläche steht dem jeweiligen Eigentümer dieses Miteigentumsanteils zur ausschliesslichen Benutzung zur Verfügung Der in der Autoeinstellhalle, StWE-Anteil Nr. 6, StWE-Hauptbuchblatt Nr. S54642 bezeichnete Fussgängerkorridor dient den Eigentümern der StWE-Miteigentums-

7 7 blätter Nrn. M80588 bis M80592 als Zugang zu den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen Benutzungsrechte zugunsten aller StWE-Hauptbuchblätter Nrn. S54643 und S54644, StWE-Anteile Nrn. 7 und 8 Ausschliessliche Benutzungsrechte an den den entsprechenden Wohnungen zugeordneten Flächen als Sitzplatz, Garten. Der Durch- und Zugang zu den gemeinschaftlichen Flächen sowie für bauliche Massnahmen am Gebäude oder an einzelnen Stockwerkeinheiten ist zu gewährleisten. Der jeweilige Eigentümer der einzelnen Wohnung ist berechtigt, auf eigene Kosten - im Zuge des Neubaues wie auch später - im Bereiche der Sitzplätze, Pergolas, Wintergärten bzw. Verglasungen zu erstellen. Vorbehalten bleiben die baupolizeilichen Bestimmungen Benutzungsrechte zugunsten StWE-Hauptbuchblätter Nrn. S54645 bis S54647, StWE-Anteile Nr. 9 bis 11 Ausschliessliche Benutzungsrechte an den den entsprechenden Wohnungen zugeordneten Flächen als Balkone. Der jeweilige Eigentümer der einzelnen Wohnungen ist berechtigt, auf eigene Kosten - im Zuge des Neubaues wie auch später - im Bereiche der Balkone, Pergolas, Wintergärten bzw. Verglasungen zu erstellen. Vorbehalten bleiben die baupolizeilichen Bestimmungen Farbliche Zuordnung Die vorgenannten ausschliesslichen Benutzungsrechte sind in den Aufteilungsplänen farblich gekennzeichnet. Diese werden hiermit anerkannt Unterhalts- und Kostenpflicht Die ausschliesslichen Benutzungsrechte sowie allfällige Pergolas, Wintergärten / Verglasungen / Plattenbeläge der Balkone, Sitzplätze etc. sind von den Berechtigten auf eigene Kosten zu unterhalten und zu erneuern Aufhebungsvoraussetzungen Diese Benutzungsrechte können ohne ausdrückliche Zustimmung der Berechtigten weder geändert noch aufgehoben werden. Sie sind von den Berechtigten so zu unterhalten, wie wenn diese an den Benutzungsrechten ein Sonderrecht besässen. Art. 17 Kosten der Benutzungsrechte / Abänderung bzw. Aufhebung Die zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen Grundstücksteile sind durch die jeweiligen Berechtigten auf deren Kosten zu unterhalten.

8 8 D KOSTEN FÜR DIE VERWALTUNG UND DEN UNTERHALT DER GEMEINSCHAFT- LICH BENUTZTEN TEILE Art. 18 Begriff der gemeinschaftlichen Kosten 18.1 Gemeinschaftlich sind alle Kosten, die durch Benutzung, Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen Dazu gehören insbesondere: die Kosten für den laufenden Unterhalt einschliesslich Reinigung, Instandstellung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen; die Kosten des Betriebes und des Unterhalts der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen; die Kosten für Beleuchtung gemeinsamer Räume, wie Hausgang, Treppenhaus, Heizung etc.; Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und Umbauarbeiten; öffentlichrechtliche Beiträge und Steuern, soweit sie den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegt sind; Prämien für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Glas- und Wasserschäden und für die Haftung als Werkeigentümer inkl. Tankversicherung; Die Kosten der Verwaltung, insbesondere die Entschädigung an den Hauswart; die Einlagen in den Erneuerungsfonds; Art. 19 Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten nach Wertquoten 19.1 Die gemeinschaftlichen Kosten werden grundsätzlich von den Stockwerkeigentümern im Verhältnis ihrer Wertquoten getragen Ein Stockwerkeigentümer, der durch Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Lasten erhöht, hat für die daraus erwachsenden Aufwendungen allein aufzukommen Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen beteiligt, so haften sie für den betreffenden Kostenanteil solidarisch. Art. 20 Spezieller Verteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten Die Kosten für Betrieb, Unterhalt, Wiederherstellung und Erneuerung von gemeinschaftlichen Teilen und Einrichtungen, die im Wesentlichen einem Teil der Stockwerkeigentümer dienen, sind von diesen im Verhältnis ihrer Wertquote zu tragen. Art. 21 Erneuerungsfonds 21.1 Zur Bestreitung der alle Stockwerkeigentümer treffenden Unterhalts-, Instandstellungsund Erneuerungskosten wird ein Erneuerungsfonds gebildet.

9 Dieser wird durch jährliche Beiträge geäufnet, deren Höhe durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer festgesetzt wird. Sie sollen in der Regel insgesamt ¼ % des Gebäudewertes (amtl. Verkehrswert) nicht übersteigen Der Erneuerungsfonds braucht nicht mehr geäufnet zu werden, wenn er die Höhe von 2% des Gebäudeverkehrswertes erreicht hat. Solange der Fonds die Höhe von 1% des Gebäudewertes (amtl. Gebäudeverkehrswert) nicht übersteigt, sollen ihm keine Unterhalts- und Instandstellungskosten belastet werden Aufwendungen zulasten des Erneuerungsfonds bedürfen eines Beschlusses der Versammlung der Stockwerkeigentümer; vorbehalten bleibt die Bestreitung von Kosten für notwendige und unaufschiebbare Arbeiten, für deren Bezahlung dem Verwalter andere Mittel nicht zur Verfügung stehen Dem Stockwerkeigentümer steht ausser im Fall der Aufhebung des Stockwerkeigentums kein selbständiger Anspruch auf Rückerstattung seines Anteils am Erneuerungsfonds zu. Im Falle der Veräusserung geht dieser auf den Erwerber über. Art. 22 Einzug der Beiträge und Vorschüsse / Festlegung des Geschäftsjahres 22.1 Beiträge und Vorschüsse hiefür werden vom Verwalter eingezogen Die Stockwerkeigentümer zahlen angemessene Vorschüsse an die gemeinschaftlichen Kosten. Deren Höhe richtet sich nach dem Voranschlag, der von der Versammlung zu genehmigen ist Die Vorschüsse sind jeweils halbjährlich nach der Festlegung des Geschäftsjahres auf das Konto der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu leisten; es wird darüber nach Beendigung eines Geschäftsjahres abgerechnet Auch beim Verkauf eines Stockwerkanteils während des Jahres erstellt die Verwaltung für das Geschäftsjahr nur eine Abrechnung. Schuldner der nicht durch die Vorschüsse gedeckten Kostenanteile ist der jeweilige Stockwerkeigentümer am Ende des Geschäftsjahres. Die Abrechnung auf den Stichtag ist zwischen dem Schuldner und dem Käufer direkt vorzunehmen. Art. 23 Verzugszins Nach Fälligkeit sind sämtliche Beiträge die für Stockwerkeigentümergemeinschaft zum gleichen Zins wie Hypotheken im 2. Rang der Graubündner Kantonalbank zu verzinsen (Ansätze für Zweitwohnungen). Art. 24 Sicherung der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten 24.1 Für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen hat die Gemeinschaft Anspruch auf Eintragung des Pfandrechtes am Anteil des säumigen Stockwerkeigentümers Die Eintragung ist vom Verwalter namens der Gemeinschaft innert nützlicher Frist zu bewirken.

10 10 E UNTERHALT, UMBAU UND ERNEUERUNG DES GEBÄUDES Art. 25 Versicherung des Gebäudes 25.1 Die Versicherung des ganzen Gebäudes gegen Feuer und andere Gefahren sowie für die Haftpflicht des Werkeigentümers ist eine gemeinschaftliche Angelegenheit der Stockwerkeigentümer bzw. der Verwaltung Ein Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausstattet, ist zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils verpflichtet, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Kosten abschliesst Die Versicherung der Raumeinrichtung, wie Mobiliar, Kleider, Wertgegenstände etc., gegen Feuer, Diebstahl und Wasserschaden ist nicht Aufgabe der Gemeinschaft Die abgeschlossenen Versicherungen, nämlich die gesetzliche Brandassekuranz (Feuer- und Elementarschäden), Haushaftpflicht- inkl. Tank- und Wasserschadenversicherung, müssen beibehalten werden. Der Abschluss der Versicherungen ist Sache des Verwalters. Art. 26 Notwendige und dringliche Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten 26.1 Die Gemeinschaft hat alle für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsarbeiten vornehmen zu lassen. Im Rahmen seiner Zuständigkeit werden die Arbeiten vom Verwalter angeordnet Werden diese Arbeiten oder hiezu notwendige Verwaltungshandlungen von der Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht beschlossen, so kann jeder Stockwerkeigentümer vom Richter verlangen, dass er sie anordne oder den Verwalter oder einen Dritten zu ihrer Anordnung und Durchführung ermächtige Dringliche Massnahmen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren, kann, wenn der Verwalter nichts vorkehrt, nötigenfalls jeder Stockwerkeigentümer von sich aus ergreifen In allen Fällen tragen die Stockwerkeigentümer die sich daraus ergebenden Kosten nach Massgabe ihrer Anteile. Art. 27 Nützliche Änderungen an der Liegenschaft 27.1 Änderungen an der Liegenschaft, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, können gegenüber einem Stockwerkeigentümer, der dadurch im Gebrauch oder in der Benutzung seiner Sache zum bisherigen Zweck erheblich oder dauernd beeinträchtigt wird, ohne dessen Zustimmung nicht durchgeführt werden Verlangt die Änderung von einem Stockwerkeigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, weil sie beispielsweise in einem Missverhältnis zum Wert seiner Stockwerkeinheit stehen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt.

11 11 Art. 28 Massnahmen, die der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen 28.1 Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung oder Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, können nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ausgeführt werden Wird die Arbeit mit Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit aller Anteile vertreten, beschlossen, so kann sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden, sofern ihm die übrigen Stockwerkeigentümer für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen Stockwerkeigentümer, die an die Kosten solcher Arbeiten keine Beiträge leisten, können die neugeschaffenen Anlagen und Einrichtungen erst benützen, wenn sie den entsprechenden Anteil an den ursprünglichen Kosten nachträglich erbringen. Art. 29 Zerstörung des Gebäudes 29.1 Wird das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Wiederaufbau nicht ohne schwer tragbare Belastung oder unter Preisgabe von mehreren Räumen, die zu Sonderrecht zugewiesen sind, möglich, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen Für den Beschluss über den Wiederaufbau sind die Bestimmungen über die nützlichen Änderungen an der Liegenschaft anwendbar. F STOCKWERKEIGENTÜMERVERSAMMLUNG Art. 30 Zuständigkeit 30.1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet über alle Verwaltungshandlungen, die nach Gesetz, dem Begründungsakt oder dem Reglement zu den gemeinschaftlichen Angelegenheiten gehören und soweit sie nicht dem Verwalter oder den Delegierten zugewiesen sind Soweit die Gesetzesbestimmungen über das Stockwerk- und / oder Miteigentum keine Regelung beinhaltet, finden die Vorschriften des Vereinsrechtes sinngemäss Anwendung Der Versammlung stehen insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse zu: die Wahl und Abberufung des Verwalters sowie dessen Beaufsichtigung; Genehmigung der Jahresrechnung und der Verteilung der Kosten unter die Stockwerkeigentümer; Festsetzung der Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds; Genehmigung des Voranschlages und Festsetzung von Fälligkeit und Höhe der von den Stockwerkeigentümern im voraus zu leistenden Finanzierungsbeiträgen; Entlastung des Verwalters; Ermächtigung des Verwalters zur Führung eines Prozesses;

12 Wahl eines Rechnungsrevisors; Entscheidung über Rekurse gegen Verfügungen des Verwalters. Verwalter und Rechnungsrevisor werden jeweils für die Dauer von drei Jahren gewählt. Art. 31 Einberufung und Leitung der Versammlung 31.1 Die Versammlung wird vom Verwalter unter Beachtung einer Frist von mindestens 20 Tagen mit Angabe der zu behandelnden Traktanden schriftlich einberufen Jahresrechnung sowie Anträge betreffend die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sind den Stockwerkeigentümern innert gleicher Frist zuzustellen Eigene Anträge haben die Stockwerkeigentümer innert 10 Tagen nach Erhalt der Einladung dem Verwalter schriftlich mitzuteilen. Andernfalls kann deren Behandlung auf die nächste Versammlung verschoben werden Die ordentliche Jahresversammlung findet jeweils bis spätestens Ende Dezember statt. Das Datum kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden Ausserordentliche Versammlungen finden statt, so oft es der Verwalter als notwendig erachtet, oder wenn es einer oder mehrere Stockwerkeigentümer verlangen, die mindestens 1/5 der Anteile besitzen Fehlt ein Verwalter oder gibt dieser dem Begehren eines Stockwerkeigentümers um Einberufung keine Folge, so kann die Versammlung von jedem Stockwerkeigentümer einberufen werden, sofern er 1/5 der Anteile besitzt Der Verwalter leitet die Versammlung, sofern nichts anderes beschlossen wird Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren, und das Protokoll ist vom Verwalter oder wenn ein solcher nicht vorhanden ist, vom Stockwerkeigentümer, der den Vorsitz führt, aufzubewahren. Es ist innert 2 Monaten nach der Versammlung den Stockwerkeigentümern zuzustellen. Art. 32 Beschlussfähigkeit 32.1 Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens aber deren zwei, anwesend oder vertreten sind Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten stattfinden darf Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber deren zwei anwesend oder vertreten sind. Art. 33 Ausübung des Stimmrechts 33.1 Jeder Stockwerkeigentümer hat für jede ihm gehörende Stockwerkeinheit eine Kopfstimme und vertritt auch deren Wertquoten Mehrere Personen, denen eine Stockwerkeinheit gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen von ihnen zu bezeichnenden Vertreter abzugeben haben.

13 Ein Stockwerkeigentümer kann sich durch den Verwalter oder eine beliebige Drittperson vertreten lassen Bei Stimmengleichheit entscheidet der Verwalter Jeder Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann durch die schriftliche Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ersetzt werden. Art. 34 Stimmrecht bei Nutzniessung 34.1 Der Nutzniesser einer Stockwerkeinheit hat sich mit dem Eigentümer über die Ausübung des Stimmrechts zu verständigen Soweit eine Vereinbarung nicht nachgewiesen ist, übt der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung Stimmrecht aus. Art. 35 Beschlussfassung im Allgemeinen Die Versammlung fasst folgende Beschlüsse mit der Mehrheit der stimmenden Stockwerkeigentümer nach Kopfstimmen: 35.1 Genehmigung des Tätigkeitsprogrammes und des Voranschlages für das kommende oder begonnene Geschäftsjahr; 35.2 Genehmigung der Jahresrechnung; 35.3 Entlastung des Verwalters; 35.4 Beschlüsse über die Durchführung der nötigen Unterhalts- und Reparaturarbeiten; 35.5 Prozessermächtigung; 35.6 Änderung und Ergänzung der Hausordnung; 35.7 Festsetzung der Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds; 35.8 Behandlung der Rekurse gegen Verfügung des Verwalters; 35.9 Abschluss und Auflösung von Mietverträgen; Durchführung des Prozesses auf Ausschliessung eines Wohnungseigentümers; Wahl des Rechnungsrevisors. Art. 36 Qualifiziertes Mehr Der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt sind, bedürfen: 36.1 die Anordnung von Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung und Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Sache bezwecken; 36.2 Erlass und Abänderung dieses Reglementes; soweit nicht Einstimmigkeit erforderlich; 36.3 wesentliche Änderungen der Zweckbestimmung der Stockwerkeinheiten;

14 Wahl und Abberufung des Verwalters; 36.5 alle diejenigen Beschlüsse, die weder vorstehend aufgeführt wurden noch von Gesetzes wegen Einstimmigkeit verlangen, bedürfen ebenfalls der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt sind. Art. 37 Einstimmigkeit Der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedürfen jene Beschlüsse, welche von Gesetzes wegen zwingend der Einstimmigkeit bedürfen. Es sind dies insbesondere: 37.1 Veränderungen an ausschliesslichen Benutzungsrechten; 37.2 die Abänderung der Bestimmungen über den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers; 37.3 unter Vorbehalt von Art. 27 Ziffer 2 Beschlüsse über Arbeiten, die lediglich der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit dienen; 37.4 der Beschluss über die Aufhebung des Stockwerkeigentums. Art. 38 Anfechtung der Beschlüsse der Versammlung Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer, die das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verletzen, können von jedem Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist, nachdem er von ihnen Kenntnis erlangt hat, beim Richter angefochten werden. G VERWALTER Art. 39 Wahl und Abberufung 39.1 Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer wählt einen Verwalter, der Stockwerkeigentümer oder Aussenstehender sein kann. Der Verwalter soll über die erforderlichen Fähigkeiten und Erfahrungen für die Erfüllung der ihm obliegenden Aufgaben verfügen. Wählbar ist auch eine juristische Person Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch den Richter verlangen. Das gleiche Recht steht auch Pfandgläubigern und anderen Personen zu, die ein berechtigtes Interesse haben Der Verwalter kann nur bei Vorliegen wichtiger Gründe vorzeitig abberufen werden. Liegen die wichtigen Gründe nicht bei ihm selbst, so bleiben ihm Schadenersatzansprüche jeder Art vorbehalten Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die richterliche Abberufung verlangen. Art. 40 Vereinbarungen mit dem Verwalter Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer schliesst mit dem Verwalter einen Vertrag ab, der insbesondere die Grundsätze für die Bemessung der Entschädigung regelt.

15 15 Art. 41 Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen 41.1 Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach den Vorschriften des Gesetzes und dieses Reglementes sowie unter Beachtung der Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer Er wacht darüber, dass bei der Ausübung der Sonderrechte wie bei der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung beachtet werden Der Verwalter kann Reparaturen und Anschaffungen bis zum Betrage von CHF 3' im Einzelfall, jedoch nicht mehr als CHF im Jahr in eigener Zuständigkeit veranlassen. Art. 42 Einzelne Befugnisse und Aufgaben des Verwalters Dem Verwalter obliegt insbesondere: 42.1 die ordentliche Verwaltung des Hauses zu besorgen; 42.2 der Versammlung der Stockwerkeigentümer alljährlich einen Bericht über Geschäftsführung und Rechnung zu erstatten; 42.3 der Versammlung der Stockwerkeigentümer einen Voranschlag für das folgende Geschäftsjahr vorzulegen, der auch für die vorläufige Bemessung der Beiträge (Vorauszahlungen) der Stockwerkeigentümer massgebend ist; 42.4 die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Miteigentümer zu verteilen, diesen Rechnung zu stellen und deren Beiträge einzuziehen; für die Bezahlung (Bevorschussung) der gemeinschaftlichen Kosten, falls notwendig, einen Kontokorrentkredit im Sinne eines Geschäftskredites aufzunehmen; 42.5 die vorhandenen Geldmittel zu verwalten und bestimmungsgemäss zu verwenden; 42.6 die Bücher und Protokolle der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer sorgfältig zu führen sowie für deren ordnungsgemässe Aufbewahrung zu sorgen; 42.7 den Stockwerkeigentümern über gemeinschaftliche Angelegenheiten Auskunft zu geben und Einblick in die einschlägigen Bücher und Akten zu gewähren; 42.8 die Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer auszuführen; 42.9 die Versicherungsverträge abzuschliessen; alle auf das Gebäude bezüglichen Akten (Baupläne, Pläne und Unterlagen über Belastungsverhältnisse und statische Funktion einzelner Bauteile) zu verwahren; alle Massnahmen von sich aus zu treffen, die keinen Aufschub zulassen, um die Gemeinschaft vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren; den Hauswart samt Hilfspersonal im Namen und zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft anzustellen, zu beauftragen, zu beaufsichtigen, zu entlöhnen und zu entlassen.

16 16 Art. 43 Vertretung der Gemeinschaft 43.1 In allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung vertritt der Verwalter im Bereiche der ihm zustehenden Aufgaben sowohl die Gemeinschaft wie auch die Stockwerkeigentümer nach aussen Zur Vertretung der Stockwerkeigentümer im Zivilprozess bedarf der Verwalter der Zustimmung durch die Versammlung Für die Vertretung der Stockwerkeigentümer im Verfahren auf Erlass vorsorglicher Verfügungen kann die Ermächtigung an den Verwalter auch nachträglich erteilt werden. Art. 44 Haftung der Gemeinschaft für Handlungen des Verwalters Weder die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer noch diese selbst werden durch andere als rechtsgeschäftliche Handlung des Verwalters verpflichtet. Art. 45 Rekurs gegen Verfügungen des Verwalters Gegen selbständige Verfügung des Verwalters kann der betroffene Stockwerkeigentümer innert 20 Tagen an die Versammlung der Stockwerkeigentümer Rekurs erheben. Der Rekurs ist dem Verwalter zuzustellen. H ÄNDERUNGEN IM BESTAND DER STOCKWERKEIGENTÜMER UND AUF AUF- HEBUNG DES STOCKWERKEIGENTUMS Art. 46 Veräusserung und Belastung Das Stockwerkeigentum ist veräusserlich und vererblich. Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, seine Stockwerkeinheit beliebig zu belasten. Art. 47 Rechtsstellung des Erwerbers 47.1 Die von den Stockwerkeigentümern vereinbarte oder beschlossene Verwaltungs- und Nutzungsordnung (Begründungsakt, Reglement, Hausordnung), wie die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie allfällige richterliche Urteile und Verfügungen sind für alle Rechtsnachfolger eines Stockwerkeigentümers (Käufer) und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einer Stockwerkeinheit (z.b. Pfandgläubiger) ohne weiteres verbindlich Jeder Stockwerkeigentümer ist gehalten, von den sich aus Vereinbarung und Reglement ergebenden Verpflichtungen einem Rechtsnachfolger Kenntnis zu geben Der Verwalter hat künftige Erwerber einer Stockwerkeinheit oder eines dinglichen Rechts daran auf Veranlassung des bisherigen Eigentümers über die bestehende Verwaltungs- und Nutzniessungsordnung zu unterrichten Der Erwerber und der Verkäufer einer Stockwerkeinheit haben vom Eigentumsübergang dem Verwalter ohne Verzug Kenntnis zu geben. Art. 48 Ausschluss eines Stockwerkeigentümers 48.1 Ein Stockwerkeigentümer kann aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn er durch sein eigenes Verhalten oder durch das Betragen von Personen, denen er den Gebrauch der Sache überlassen oder für die er einzustehen hat, seine Verpflichtungen

17 17 gegenüber allen oder einzelnen Mitberechtigten so schwer verletzt hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann Der Ausschluss erfolgt durch Urteil des Richters auf Klage eines oder mehrerer Stockwerkeigentümer, die durch Beschluss der Versammlung mit einfacher Mehrheit nach Personen dazu ermächtigt worden sind. Der Auszuschliessende ist dabei nicht mitzuzählen Falls der Ausgeschlossene seine Stockwerkeinheit nicht innert der vereinbarten oder vom Richter angesetzten Frist veräussert, so wird sie nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken versteigert. Der Antrag auf Versteigerung kann vom Verwalter gestellt werden. Art. 49 Ausschluss von anderen Berechtigten Die Bestimmungen über den Ausschluss finden sinngemäss Anwendung auf Personen, die an einer Stockwerkeinheit Nutzniessungs- oder Wohnrecht besitzen oder dieses aufgrund eines im Grundbuch vorgemerkten Miet- oder Pachtvertrages nutzen. Art. 50 Aufhebung des Stockwerkeigentums 50.1 Das Stockwerkeigentum kann nur durch Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer aufgehoben werden Vorbehalten bleibt die Aufhebung bei Zerstörung des Gebäudes Wird das Stockwerkeigentum durch Veräusserung der ganzen Liegenschaft aufgehoben, so teilen die Stockwerkeigentümer den Erlös mangels anderer Abrede im Verhältnis der Wertquoten. I VERSCHIEDENES Art. 51 Anmerkung des Reglementes 51.1 Dieses Reglement über die Benutzung und Verwaltung ist im Grundbuch anzumerken Der Verwalter ist gehalten, für die Anmerkung aller Änderungen am Reglement besorgt zu sein. Art. 52 Abänderung des Reglementes 52.1 Dieses Reglement kann jederzeit durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer abgeändert werden. Jede Änderung des Reglementes ist als solche zu traktandieren und im Grundbuch anzumerken Hiezu bedarf es der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt sind Vorbehalten bleibt die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer, wo diese vorgeschrieben ist.

18 18 Art. 53 Gerichtsstand und Domizilklausel 53.1 Die Stockwerkeigentümer unterwerfen sich für alle Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis dem Gerichtsstand am Orte der Liegenschaft, und zwar für den Fall des Wohnsitzes im Ausland ausdrücklich auch für allfällige Betreibungen Zustellungen an die Stockwerkeigentümer können insgesamt an die Adresse des Verwalters wirksam vorgenommen werden. Der Verwalter trägt die Verantwortung, dass die Stockwerkeigentümer, wo notwendig, vom Inhalte dieser Zustellung innert nützlicher Frist Kenntnis erhalten. Art. 54 Verweis auf gesetzliche Bestimmungen Die Artikel des Schweiz. Zivilgesetzbuches über Mit- und Stockwerkeigentum und die Begründungserklärung finden Anwendung, soweit deren dispositive Bestimmungen durch das vorstehende Reglement nicht abgeändert werden. Auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer finden ergänzend die Vorschriften über die Organe des Vereins Anwendung. Art. 55 Grundbuchanmeldung Dieses Reglement der Stockwerkeigentümer wird hiermit zur Anmerkung auf den StWE- Grundstücken Nrn. S54637 bis S54647 und Miteigentumsblatt Nrn. M80588 M80592, im Grundbuch der Gemeinde Vaz/Obervaz, Grundbuchamt Valbella, angemeldet. Chur, den 23. April 2007 DER BEGRÜNDER VON STOCKWERKEIGENTUM: Luzius Georg Bergamin