Geschäftsbericht 2016

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1 Geschäftsbericht 2016

2 1 INHALT INHALT Auf einen Blick 2 Unternehmensdaten 2 Kennzahlen im Vergleich 3 Der Wohnungsverein 4 Wohnkonzepte 4 Mieternahe Dienstleistungen 5 Umwelt 5 Lagebericht 6 Geschäfts- und Rahmenbedingungen 6 Instandhaltung 7 Modernisierung/Neubau 8 Grundstückswirtschaft 10 Wohnungsbewirtschaftung 10 Darstellung der Lage 12 Nachtragsbericht 13 Risikobericht 14 Prognosebericht 15 Bericht des Aufsichtsrates 16 Jahresabschluss 18 Handelsbilanz zum 31. Dezember Gewinn- und Verlustrechnung 20 Anhang 21 Organe 25 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis 28

3 AUF EINEN BLICK Unternehmensdaten Rechtsform Eingetragene Genossenschaft Vermietungsgenossenschaft nach 5 Absatz 1 Nr. 10 KStG Sitz der Genossenschaft Humpertstraße 6 in Hagen Gründung und Eintragung der Genossenschaft Gründungsjahr 1903 Amtsgericht Hagen, GnR 214 Aufsichtsrat Joachim Lüdicke, Vorsitzender Petra Suckau, stv. Vorsitzende Reinhold Arnscheidt Caroline Feiertag Petra Schmieta, bis Reinhold Schürmann Wolfgang Selbach Martin Sendler, ab Reinhold Stirblies Vorstand Dipl.-Kaufmann Matthias Lüdecke, Vorsitzender Klaus-Peter Pejic, nebenamtliches Vorstandsmitglied Gerald Reiff, nebenamtliches Vorstandsmitglied, ab Jörg Schüler, nebenamtliches Vorstandsmitglied, bis Prokurist Dipl.-Ingenieur Lothar Sumik Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Goltsteinstraße 29 in Düsseldorf

4 3 UNTERNEHMENSDATEN/KENNZAHLEN IM VERGLEICH Kennzahlen im Vergleich Bestandszahlen Wohnungen WE öffentlich gefördert WE frei finanziert WE Gewerbe WE Garagen/Stellplätze WE Wohn-/Nutzfläche m Grundstücksfläche m Jahresabschlusszahlen Anlagevermögen T Geschäftsguthaben T Eigenkapital T Jahresüberschuss T Bilanzsumme T Kennzahlen Eigenkapitalquote % 39,2 39,9 39,8 Eigenkapitalrentabilität % 2,4 2,6 2,6 Fremdkapitalquote % 50,2 49,3 48,7 Gesamtkapitalrentabilität % 2,8 2,8 2,6 Cash-Flow T Bauleistungen Instandhaltung T Modernisierung/Neubau T

5 DER WOHNUNGSVEREIN Wohnkonzepte Die fortschreitende und andauernde Öffnung der Wohnungsmärkte sowie die demographische Entwicklung machen es erforderlich, die Wohnungsangebote auf die entsprechenden Zielgruppen auszurichten. Innerhalb der relevanten Nachfragegruppen ist bei den Familien und Paaren (Altersgruppe Jahre) nach wie vor mit einem sehr deutlichen Rückgang der Haushalte in Hagen zu rechnen, während sich die Gruppe der Senioren insbesondere die Altersgruppe über 80 Jahre vergrößern wird. In der Altersgruppe zwischen 18 und 27 Jahren ist ebenfalls von einem Rückgang auszugehen. Alle drei genannten Zielgruppen sind für eine dauerhafte soziale Stabilität in der Genossenschaft von großer Bedeutung. Junges Wohnen Wohnen für Familien Wohnen im Alter Die Genossenschaft ist schon seit vielen Jahren für junge Menschen eine sichere Adresse für die erste Wohnung. Das Wohnkonzept richtet sich an Schüler, Studenten und Auszubildende zwischen 18 und 27 Jahren. Die Wohnungen sind speziell auf die Anforderungen dieser Zielgruppe ausgerichtet und werden preiswert angeboten. Sie sind mit einem gebührenfreien Internetzugang mit Flatrate ausgestattet sowie stadtnah und verkehrsgünstig gelegen. Notwendige Anschaffungen zum Einzug können über einen Einrichtungsgutschein und die Renovierung während einer mietfreien Zeit abgewickelt werden. Familien mit geeignetem Wohnraum auszustatten, ist eine der zentralen Aufgaben von Wohnungsgenossenschaften. Dem werden wir mit dem Angebot von Wohnungen mit familiengerechtem Wohn umfeld und Infrastruktur oder Mieteinfamilienhäusern für kinderreiche Familien gerecht. Das Angebot wird ergänzt durch umfangreiche Dienstleistungen wie z.b. die Villa Kunterbunt, unser Ferienprogramm für die Kinder unserer Mieter. Die Gruppe der Senioren wird über das Wohnkonzept Mitten im Leben sehr differenziert und umfassend bei allen nachfragerelevanten Faktoren unterstützt. Dazu zählen insbesondere Wohnungsanpassungen im Alter, Hilfsmittel zur Erleichterung des täglichen Lebens, Lieferdienste für Getränke, Medikamente und Speisen, Hausnotruf, häusliche Senioren- und Krankenpflege und ein Freizeitprogramm für Mitglieder ab 60 Jahren. Im Jahr 2012 wurde mit der barrierefreien Umgestaltung der Wohnumfelder an verschiedenen Wohnanlagen begonnen, um sich nicht nur innerhalb des Hauses auf die speziellen Anforderungen älterer Menschen einzustellen und einen entsprechenden Komfort zu bieten. Ebenerdige Zuwegungen und Eingangsbereiche mit ausreichender Beleuchtung und Haltegriffen sowie eine barrierefreie Müll-, Papier- und Wertstoffentsorgung bilden dabei den Schwerpunkt der Aktivitäten. Darüber hinaus ist die Umsetzung von Wohnkonzepten mit Betreuung sowie der Anbau von Aufzügen in verschiedenen Wohnanlagen geplant. Alle Wohnkonzepte können letztlich aber nur durch eine stetige Anpassung an die nachfragerelevanten Faktoren und durch Sozialkompetenz, Kundenorientierung und zusätzliche mieternahe Dienstleistungen zu einem Markterfolg führen.

6 5 WOHNKONZEPTE/MIETERNAHE DIENSTLEISTUNGEN/UMWELT Mieternahe Dienstleistungen Die aktuellen und potenziellen Mieter werden daher durch Maßnahmen zur Kundenbindung intensiv betreut und durch mieternahe Dienstleistungen rund um das Wohnen aktiv unterstützt. Im Wesentlichen sind das: Modernes Breitbandnetz in 862-MHZ-Technik mit über 120 gebührenfrei empfangbaren digitalen Fernsehprogrammen, davon über 30 Sender in HD-Qualität. Internet-Telefonie und ausländische Programmpakete können zusätzlich abonniert werden. Angebot von Umzugshilfen Servicekarte für alle Mitglieder, mit der bei ca. 50 Geschäften in Hagen rabattiert eingekauft oder besondere Leistungen in Anspruch genommen werden können Mitten im Leben spezielle Angebote für Senioren zur Wohnungsausstattung, Freizeitgestaltung, Lieferdiensten sowie häuslichen Pflege und Dienstleistungen Villa Kunterbunt Ferienfreizeiten und Freizeitangebote für Kinder unserer Mitglieder und Mieter Herausgabe der Mieterzeitung Mein Lieblingsplatz Betrieb von Gästewohnungen und Begegnungsstätten Umwelt Eines der wichtigsten politischen Handlungsfelder der Zukunft ist und bleibt die globale Erwärmung. Auch die Wohnungswirtschaft ist aufgefordert, im Rahmen von energetischen Sanierungen und der Nutzung regenerativer Energien den Einsatz von Primärenergien sowie den Ausstoß des Treibhausgases CO2 zu reduzieren und damit den weltweiten Klimaveränderungen entgegenzuwirken. Der Wohnungsverein Hagen hat bereits sehr frühzeitig mit der Wärmedämmung von Gebäuden begonnen. Mittlerweile sind ca. 80,1 % unseres Hausbestandes im Rahmen der Wärmeschutz- und Energieeinsparverordnungen gebaut oder mit Wärmedämmung ausgestattet worden. Ergänzt werden diese Maßnahmen durch die fortlaufenden Modernisierungen unserer Heizanlagen und den Einsatz regenerativer Energien. Mehrere Solar- und Solarstromanlagen im Bestand vermeiden CO2- Emissionen und sparen zudem bares Geld für unsere Mieter. Im Kontext stetig steigender Energiekosten ein auch nicht zu unterschätzender Wettbewerbsfaktor bei der Vermietung von Wohnraum. Im Jahr 2016 sind drei Wohnanlagen mit 122 Wohnungen und einer Wohnfläche von m² umfassend energetisch saniert worden. In 2017 wird das Programm in zwei Liegenschaften mit 136 Wohnungen fortgeführt. Zudem wurde in 2016 ein Neubau mit 57 Wohnungen im KfW 40/70 Standard bezugsfertig erstellt. Die Liegenschaft ist mit einer Pelletheizung mit Solaranlage ausgestattet.

7 LAGEBERICHT Geschäfts- und Rahmenbedingungen Im Jahr 2016 hat sich die politische Landschaft deutlich verändert. In der EU hat sich Großbritannien per Referendum für den Austritt aus der EU ausgesprochen und die EU scheint durch divergierende nationale Interessen (u. a. in der Flüchtlingspolitik) immer instabiler zu werden. Und mit der überraschenden Wahl von Donald Trump zum Präsidenten der Vereinigten Staaten mit seiner angekündigten protektionistischen Wirtschaftspolitik wird sich die Lage in den Ländern des Euroraums kaum verbessern. Die deutsche Wirtschaft hingegen war in 2016 sehr stabil und von einem soliden Wirtschaftswachstum gekennzeichnet. Die Erwerbstätigkeit hat einen Höchststand erreicht und der private Konsum war wichtigster Wachstumsmotor. Aufgrund der politischen Entwicklungen dürften vom Außenhandel allerdings wenig Impulse für das Jahr 2017 zu erwarten sein. Für die einzelnen Kommunen waren die Märkte in 2016 sehr unterschiedlich. Prosperierende Regionen haben mit Wohnungsnot und hohen Mietpreisen zu kämpfen, schwache Kommunen oder Kreise mit Abwanderung und Leerständen. Damit sieht sich auch die Stadt Hagen konfrontiert, da der stetige jährliche Einwohnerverlust nur in den letzten Jahren durch den Flüchtlingsstrom und die Armutszuwanderung hauptsächlich aus den EU-Staaten Rumänien und Bulgarien überlagert wurde. Eine Entwicklung, die den Standort nicht wirklich stärken wird. Ein neu erstelltes Gutachten hat die längst bekannten Schwächen sowie den großen Handlungsbedarf am Standort und am Wohnungsmarkt nochmals dokumentiert. Fakten und Entwicklungen, die seit annähernd zwei Jahrzehnten bekannt sind bzw. erkennbar waren, haben zu einer mehr als schwierigen Situation im städtebaulichen Erscheinungsbild geführt. Der Wohnungsbestand müsste über Jahre hinweg sukzessive der Nachfrage angepasst werden, was nur über umfangreiche Investitionen in Instandhaltung oder Modernisierung und einen entsprechenden Rückbau umzusetzen wäre. Eine Aufgabe, die von den Akteuren am Markt in der notwendigen Dimension kaum leistbar ist. Zudem verursachen die im Rahmen des Umweltschutzes stetig verschärften energetischen Anforderungen bereits jetzt so hohe Kosten bei Neubauten, dass an Standorten wie Hagen mit begrenztem Mietpotential Neubauten kaum mehr wirtschaftlich umsetzbar sind. Da helfen auch historisch niedrige Zinsen nicht weiter. Der Stadtumbau in schrumpfenden Regionen muss daher viel mehr in den Fokus der Landes- und Bundesregierung gerückt und entsprechende Fördermechanismen entwickelt werden. Ansonsten werden schwache Kommunen oder Kreise immer weiter von prosperierenden Regionen abgehängt und verlieren weiter an Attraktivität.

8 7 GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN/INSTANDHALTUNG Instandhaltung Die umfangreiche Instandhaltung unseres Hausbestandes ist auf dem hohen Niveau der Vorjahre fortgeführt worden, um die Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes nachhaltig zu sichern. Im Geschäftsjahr 2016 sind Instandhaltungskosten in Höhe von ,00 angefallen. Dies entspricht 27,91 je m² Wohnfläche , , , , , , , , , , , ,00 15,75 /m² 19,54 /m² 19,06 /m² 18,96 /m² 21,31 /m² 24,11 /m² 21,10 /m² 23,59 /m² 24,59 /m² 27,91 /m² Instandhaltungskosten Der Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2017 sieht Instandhaltungsausgaben in Höhe von ,00 vor. Darin enthalten sind u. a. Kosten in Höhe von ,00 für Großinstandhaltungen und modernisierungsbedingte Instandhaltung, ,00 für die barrierefreie Umgestaltung von Wohnumfeldern, ,00 für die Erneuerung von haustechnischen Anlagen sowie ,00 für geplante Instandhaltungsmaßnahmen an diversen Liegenschaften. Daneben sind für den Einbau von Innentüren, Gussasphalt und Gasetagenheizungen sowie für die Erneuerung von Elektroinstallationen und Modernisierung bzw. altersgerechten Umbau von Bädern ,00 kalkuliert. Zur Instandhaltung und Verschönerung unseres Hausbestandes hat auch die Vertreterversammlung mit ihren Beschlüssen, auf eine Dividendenausschüttung zu verzichten, einen erheblichen Beitrag geleistet. Ab 2004 wurde die Dividende für den Einbau von Sicherheitstechnik im Hausbestand eingesetzt. Das Sicherheitsprogramm konnte im Jahr 2012 mit der Umrüstung der letzten Wohnanlagen abgeschlossen werden. Ab 2013 wird die Dividende in die barrierefreie Umgestaltung der Wohnumfelder investiert, um die Quartiere im Zeitablauf an die demographische Entwicklung anzupassen. Wir danken allen Vertreterinnen und Vertretern für ihr Handeln im Sinne des genossenschaftlichen Gedankens.

9 LAGEBERICHT Modernisierung/Neubau Die Modernisierung des Häuserbestandes hat sich im Geschäftsjahr 2016 auf folgende wesentlichen Maßnahmen konzentriert: Liegenschaft WE Kosten Euro Tulpenstraße 8 16, ,00 Wärmedämmung Fassade/Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Am Großen Feld ,00 Sanierung der Fassade Wärmedämmung Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Anbau einer Aufzugsanlage am Haus Am Großen Feld 26 Lilienthalstraße ,00 Sanierung der Fassade Wärmedämmung Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Gesamtkosten ,00 Von den Gesamtkosten in Höhe von ,00 sind ,00 in den Instandhaltungskosten 2016 enthalten. Eine Aktivierung erfolgt in Höhe von ,00. Des Weiteren wurden in Stellplätze in der Osthofstraße mit einem Investitionsvolumen von ,00 (davon Grundstückskosten ,00 ) sowie 4 Garagen im Rahmen der Großmodernisierung Tulpenstraße 8 16, mit einem Investitionsvolumen von ,00 fertig gestellt. In den Jahren 2015/2016 wurden nach Abbruch einer Liegenschaft mit 72 Wohnungen 57 Mietwohnungen neu errichtet, davon 37 Wohnungen im betreuten Wohnen: Ahrstraße 13, Funckestraße 37, Rheinstraße WE Kosten Euro Baukosten inklusive aktivierte Eigenleistungen ,00 Wert Bestandsgrundstück ,00 Gesamtkosten ,00 In 2017 fallen noch Baukosten in Höhe von ,00 an. Die Wohnanlage auf einem Grundstück von m² umfasst neben 3 Gebäuden mit 41 Wohnungen, davon 37 Wohnungen im betreuten Wohnen, auch 4 kleine Gebäude mit jeweils 4 Wohneinheiten, die eigentumsähnliches Wohnen mit Garten oder Dachterrasse möglich machen. Die Gebäude wurden als KFW40-/KfW70-Effizienzhäuser errichtet und werden mit einer Pelletanlage mit Solarunterstützung beheizt. Die Wohnanlage wurde im September/Oktober 2016 bezogen.

10 9 MODERNISIERUNG/NEUBAU Für das Jahr 2017 sind folgende Modernisierungen geplant: Liegenschaft WE Plankosten Euro Winkelstück ,00 Wärmedämmung Fassade/Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Am Großen Feld ,00 Sanierung der Fassade Wärmedämmung Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Anbau einer Aufzugsanlage am Haus Am Großen Feld 18 Am Großen Feld ,00 Sanierung der Fassade Wärmedämmung Keller/Dach Einbau Wärmeschutzfenster Abbruch/Erneuerung von Balkonen Anbau einer Aufzugsanlage am Haus Am Großen Feld 22 Gesamtkosten ,00 Von den Gesamtkosten in Höhe von ,00 sind ,00 in den Instandhaltungskosten 2017 enthalten. Eine Aktivierung erfolgt in Höhe von ,00. Barriefrei: Anbau eines Aufzugs Am Großen Feld 26 und Neubau Funckestraße 37

11 LAGEBERICHT Wohnungsbewirtschaftung Der bewirtschaftete Bestand stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: Wohnungen davon öffentlich gefördert Gewerbe Garagen Einstellplätze/Carports Die niedrigen Zinsniveaus der vergangenen Jahre sind aktiv zur vorzeitigen Rückzahlung von öffentlichen Fördermitteln genutzt worden. Durch die bereits in den Jahren 1995, 2010, 2013 und 2015 erfolgten Ablösungen laufen bis zum Jahr 2025 alle öffentlich geförderten Wohnungen aus der Bindung aus. Damit wird auch für diese Wohnanlagen zur Erhaltung der dauerhaften Vermietbarkeit eine nachfragegerechte Steuerung und Verbesserung der Belegungsstrukturen gewährleistet. Die Mieten (netto-kalt) betragen durchschnittlich 4,61 pro m² Wohnfläche (Vorjahr: 4,59 ). Die Fluktuationsquote betrug im Hausbestand 8,8 % (Vorjahr: 8,9 %) bei 540 Mieterwechseln (Vorjahr: 541). Die Leerstände konnten aufgrund des insgesamt guten Zustandes unserer Liegenschaften sowie der umfangreichen Maßnahmen zur Kundenbindung und -akquisition auf einem niedrigen Niveau gehalten werden. Die Forderungen aus Vermietung sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert geblieben. Aufgrund der demographischen und regionalen Entwicklung sind in den letzten Jahren die Wohnungsleerstände in der Stadt Hagen angestiegen. Alle langfristigen Prognosen gehen von einer weiteren Verschlechterung der Rahmenbedingungen aus, kurzfristig wird diese Entwicklung jedoch durch die Aufnahme von Flüchtlingen am Standort überlagert. Der prognostizierte Rückgang der Bevölkerung in Hagen kann damit auf Dauer allerdings nicht kompensiert werden und wirft andere schwierige Fragestellungen zur Integration und den Sozialstrukturen innerhalb der Quartiere auf. Parallel zu diesen Entwicklungstendenzen wird sich vermutlich eine Verschlechterung der Sozialstrukturen in den Wohnquartieren vollziehen. Grundstückswirtschaft Verkäufe von Immobilien haben im Geschäftsjahr 2016 nicht statt gefunden. Zur Arrondierung des Hausbestandes wurde zum eine Immobilie mit drei Gewerbeeinheiten im Stadtteil Helfe erworben.

12 11 GRUNDSTÜCKSWIRTSCHAFT/WOHNUNGSBEWIRTSCHAFTUNG Wohnungsbestand nach Stadtteilen Vorhalle (297 WE) Böhfeld Boele (364 WE) (1.089 WE) Boelerheide Helfe (214 WE) (528 WE) Ischeland (57 WE) Fleyer Viertel (240 WE) Altenhagen (642 WE) Remberg (761 WE) Stadtmitte (137 WE) Wehringhausen (258 WE) Eppenhausen (682 WE) Emst (512 WE) Eilpe (220 WE) Hohenlimburg (140 WE) Dahl (10 WE)

13 LAGEBERICHT Darstellung der Lage Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossenschaft sind geordnet und nachfolgend dargestellt: Anlagevermögen Umlaufvermögen Eigenkapital Verbindlichkeiten/RAP Rückstellungen Vom Gesamtvermögen entfallen 92,6 % auf das Anlagevermögen und 7,4 % auf das Umlaufvermögen. Das Gesamtkapital besteht zu 39,8 % aus Eigenkapital und zu 48,7 % aus langfristigem durch Grundpfandrechte gesichertem Fremdkapital. Eigen- und Fremdkapitalquote 70,0% 65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 26,3 % 65,7 % ,8 % 48,7 % Eigenkapitalquote Fremdkapitalquote Finanzlage Die Liquiditätslage erlaubte auch im Geschäftsjahr 2016 jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Stichtagsbezogen stehen den kurzfristigen Aktiva in Höhe von ,00 kurzfristige Passiva in Höhe von ,00 gegenüber. Damit ergibt sich eine stichtagsbezogene Unterdeckung in Höhe von ,00. Die geplanten Investitionen können aus den geldrechnungsmäßigen Überschüssen der Geschäftstätigkeit des Jahres 2017, Darlehensrückzahlungen der Tochtergesellschaft und durch Kreditaufnahmen am Kapitalmarkt finanziert werden.

14 13 DARSTELLUNG DER LAGE Ertragslage Die Ertragslage der Genossenschaft ist als zufriedenstellend zu bezeichnen. Der Jahresüberschuss stammt aus folgenden Quellen: 2015 in Euro 2016 in Euro Differenz in Euro Hausbewirtschaftung , , ,00 sonstiger Geschäftsbereich , , , , , ,00 Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres 2016 sind vorab in die satzungsmäßigen Rücklagen ,00 und in die anderen Ergebnisrücklagen ,00 eingestellt worden. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2016 in Höhe von ,80 in die Anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Verbundene Unternehmen Im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages wurden auch im Jahr 2016 die Geschäfte der 100 %igen Tochtergesellschaft, der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH, durch das Personal der Genossenschaft abgewickelt. In diesem Zusammenhang sind für erbrachte Leistungen Forderungen in Höhe von insgesamt ,64 gegenüber der Gesellschaft entstanden. Zinsforderungen für Ausleihungen an verbundene Unternehmen sind bereits zum finanziell ausgeglichen worden. Das Geschäftsjahr 2016 schließt bei der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH mit einem Jahresüberschuss von ,09 ab. Kernbereich der Aktivitäten der Gesellschaft war in der Vergangenheit das Bauträgergeschäft. Aufgrund der Marktentwicklung sind für die Zukunft bei vertretbaren Risiken wenig Chancen in der Abwicklung von Bauträgermaßnahmen erkennbar. Die Verwaltung des eigenen Hausbestandes sowie die Übernahme von Aufgaben, die zum Erhalt der Steuerbefreiung der Wohnungsverein Hagen eg notwendigerweise über die Gesellschaft abzuwickeln sind, werden in Zukunft die wesentlichen Geschäftsfelder darstellen. Dazu zählen insbesondere der Ausbau von nachfragegerechten Dienstleistungen bis hin zum Aufbau eines umfassenden sozialen Netzwerkes zur Verbesserung der Vermarktung des Hausbestandes beider Unternehmen. Ergänzende Angaben nach 289 Absatz 2 HGB Zweigniederlassungen der Genossenschaft oder ein Geschäftsbereich Forschung und Entwicklung bestehen nicht.

15 LAGEBERICHT Risikobericht Risiken der zukünftigen Entwicklung Die Wohnungsnachfrage ist weiter rückläufig. Die allgemeine demographische Entwicklung sowie die regionale Stellung und Entwicklung der Stadt Hagen werden auch in den nächsten Jahren zu einem fortschreitenden Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum und zu einem Anstieg der Wohnungsleerstände sowie steigenden Erlösschmälerungen und Forderungsausfällen führen. Dieser dauerhafte Trend am Standort wurde in den Jahren 2014/2015 durch den anhaltenden Zustrom von Flüchtlingen und EU-Bürgern beeinflusst und führt kurz- bis mittelfristig zu einer Erhöhung der Einwohnerzahlen und der Wohnungsnachfrage. Durch die hohen Zuzüge von Menschen unterschiedlicher ethnischer Gruppen steht allerdings zu vermuten, dass diese bedingt durch die hohen Kosten für die Aufnahme und notwendige Integration dieser Bevölkerungsgruppen langfristig keine positiven Auswirkungen auf einen ohnehin schwachen Arbeits- und Wohnstandort haben werden. Seit 2016 ist die Zuwanderung wieder stark rückläufig. Dementsprechend richtet sich die strategische Grundausrichtung der Genossenschaft nach wie vor an den langfristigen Marktentwicklungen aus mit der Folge, dass neben der klassischen Modernisierung über den Verkauf, das Abwohnen und den Rückbau von Liegenschaften nachgedacht werden muss, sofern durch Modernisierungsmaßnahmen eine langfristige Vermietbarkeit nicht erreicht werden kann oder eine Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist. Durch die zunehmende Ausdifferenzierung der Nachfrage sind und werden sich die Anforderungen an das Wohnen sehr unterschiedlich entwickeln. Zielgruppen werden sich in Zukunft immer mehr an Lebensstilen festmachen und Einstellungen, Werthaltungen, Prestige, Ambiente, Lifestyle- Aspekte oder spezielle Wohnformen prägen den Markt. Der Zustrom von Flüchtlingen wird daran grundsätzlich nichts ändern, aber dazu führen, dass die Sozialstrukturen in den Quartieren noch sensibler gemanagt werden müssen. Die Veränderungen an den Wohnungsmärkten nehmen auch unmittelbar Einfluss auf das Bauträgergeschäft der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH. Zurzeit ist die Abwicklung von Bauträgergeschäften mit vertretbaren Risiken nicht möglich. Ob sich die Marktlage in diesem Marktsegment in den nächsten Jahren verbessern wird, bleibt abzuwarten. Chancen der zukünftigen Entwicklung Grundsätzlich bietet jede Marktlage auch Chancen der unternehmerischen Entwicklung, die aus den Unternehmens- und Marktdaten konsequent abgeleitet und entwickelt werden müssen. Zur fundierten und differenzierten Einschätzung aller Liegenschaften sowie zur Ableitung von wirtschaftlichen und marktgerechten Strategien wurde in 2003/2004 ein umfassendes Portfoliomanagement erarbeitet, das neben vereinzelten Verkäufen insbesondere in den Bereichen Abriss und barrierefreier Neubau sowie der differenzierten Umsetzung des langfristigen Modernisierungsprogramms konsequent fortgeführt wird. Die Umsetzung der Ergebnisse des Portfoliomanagements hat im zunehmenden Wettbewerb auf dem Hagener Wohnungsmarkt zu einer gesteigerten Wettbewerbsfähigkeit der Genossenschaft geführt. Durch die gezielte Steuerung des Immobilienportfolios aus Sicht der Nachfrager und unter Berücksichtigung der speziellen regionalen und demographischen Entwicklungstendenzen nutzt das Unternehmen bereits in einer frühen Marktphase mit modernisierungs- und zielgruppenorientierten Vermarktungsstrategien sowie einer stetigen Entwicklung und Verbesserung von mieternahen Dienstleistungen die Chancen der zukünftigen Entwicklung.

16 15 RISIKOBERICHT/PROGNOSEBERICHT Der Ankauf von Erbbaugrundstücken in den Jahren 2008 bis 2013 sowie die Ablösung aller öffentlichen Mittel in den Geschäftsjahren 2010 bis 2015 verbessert zudem die nachfragegerechte Steuerung des Wohnungsbestandes und deren Belegungsstrukturen. In diesem Zusammenhang und im Rahmen des Ausbaus eines sozialen Netzwerkes werden sich auch zwangsläufig neue Geschäftsfelder entwickeln, die zum Erhalt der Steuerbefreiung der Genossenschaft gegebenenfalls über die Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH abgewickelt werden können. Finanzinstrumente Von Termin-, Options- und Swapgeschäften oder ähnlichen risikobehafteten Finanzinstrumenten wurde kein Gebrauch gemacht. Durch diese konservative Finanzierungsstruktur sowie ein stetiges und aktives Management des Kreditportfolios sind im Kreditportfolio des Unternehmens keine besonderen Risiken erkennbar. Prognosebericht Die strategische Unternehmensausrichtung und das frühe Reagieren auf Marktveränderungen werden in den nächsten Jahren dazu führen, dass sich regionale und demographische Entwicklungen nur abgemildert auf das Unternehmen auswirken. Dazu beitragen werden einerseits der gute bauliche Zustand und die kontinuierliche Modernisierung des Wohnungsbestandes sowie die Förderung der Mitglieder durch umfangreiche mieternahe Dienstleistungen und Vergünstigungen. Andererseits bleibt abzuwarten, wie sich der Zustrom an Flüchtlingen und EU-Bürgern auf den Standort Hagen auswirken wird und in wie weit die Genossenschaft davon direkt oder indirekt betroffen ist. Vor den genannten Hintergründen erwarten wir auch für die nächsten Geschäftsjahre einen positiven Geschäftsverlauf. Wesentliche oder existenzgefährdende Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage nach dem nachhaltig negativ beeinflussen können, sind nicht zu erkennen Hagen, 02. Februar 2017 Der Vorstand Lüdecke Pejic Reiff

17 BERICHT DES AUFSICHTSRATES Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat ist im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 vom Vorstand laufend über die geschäftliche Entwicklung unserer Genossenschaft unterrichtet worden. In Erfüllung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat die wesentlichen Belange der Genossenschaft in zehn Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand beraten und die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Darüber hinaus sind die Ausschüsse des Aufsichtsrates ihren satzungsmäßigen Verpflichtungen nachgekommen. Die ordentliche Vertreterversammlung hat am 24. Mai 2016 stattgefunden. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2015, dem Lagebericht 2015 sowie dem Prüfungsbericht 2015 notwendigen Tagesordnungspunkte sind ordnungsgemäß abgewickelt worden. Auf Vorschlag von Aufsichtsrat und Vorstand wurde in dieser Vertreterversammlung wiederum beschlossen, auf eine Dividendenausschüttung zu verzichten und die so zusätzlich zur Verfügung stehenden Mittel für die barrierefreie Umgestaltung der Wohnumfelder zu verwenden. Der Aufsichtsrat dankt an dieser Stelle allen Vertretern, insbesondere aber auch allen Mitgliedern für ihr großes Verständnis für dieses Anliegen. Die turnusmäßig aus dem Aufsichtsrat ausgeschiedenen Damen Caroline Feiertag, Petra Schmieta und Petra Suckau wurden für weitere drei Jahre in ihrem Amt bestätigt. Für den zum zurückgetretenen Herrn Gerald Reiff wurde Herr Martin Sendler als Nachfolger in den Aufsichtsrat gewählt. Mit Wirkung zum 31.1o.2016 ist Frau Petra Schmieta als Mitglied des Aufsichtsrates zurückgetreten, da sie mit Wirkung zum in den Vorstand bestellt wurde. Mit der Vertreterversammlung am 23. Mai 2017 scheiden turnusmäßig die Herren Reinhold Schürmann und Reinhold Stirblies aus dem Aufsichtsrat aus. Eine Wiederwahl ist zulässig. Ebenfalls turnusmäßig scheidet Herr Reinhold Arnscheidt aus dem Aufsichtsrat aus. Aufgrund der Altersgrenze ist eine Wiederwahl nicht möglich. Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss 2016 einschließlich Anhang und der Lagebericht 2016 werden vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf geprüft. Das Prüfungsergebnis ist regelmäßig Gegenstand einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand, bei der der Jahresabschluss und die Lage der Genossenschaft zusammen mit dem Prüfer eingehend erörtert werden. Der Aufsichtsrat billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 mit Anhang sowie den Lagebericht 2016 und schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes an, den Bilanzgewinn in Höhe von ,80 in die Anderen Ergebnisrücklagen einzustellen.

18 17 BERICHT DES AUFSICHTSRATES Der Aufsichtsrat beantragt, dem Vorstand Entlastung zu erteilen, und dankt ihm und seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit Hagen, 09. März 2017 Der Vorsitzende des Aufsichsrates Joachim Lüdicke

19 JAHRESABSCHLUSS Handelsbilanz zum 31. Dezember 2016 AKTIVA Wohnungsverein Hagen eg, Hagen, GnR 214 beim Amtsgericht Hagen Geschäftsjahr Vorjahr Euro Euro ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen , ,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,46 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,44 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,55 Technische Anlagen und Maschinen , ,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 Anlagen im Bau 0, ,92 Bauvorbereitungskosten , , ,45 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen , ,53 Ausleihungen an verbundene Unternehmen , ,00 Beteiligungen 1,00 1,00 Sonstige Ausleihungen , , ,53 Anlagevermögen insgesamt , ,98 UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,79 Andere Vorräte , , ,26 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,60 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,53 Forderungen gegen verbundene Unternehmen , ,98 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,79 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,00 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Andere Rechnungsabgrenzungsposten , ,51 BILANZSUMME , ,73

20 19 HANDELSBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2016 PASSIVA Geschäftsjahr Euro Vorjahr Euro EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,58 der verbleibenden Mitglieder , , ,31 rückständige, fällige Mindesteinzahlungen: 970,29 Euro ( 1.359,00) Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,00 davon eingestellt aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr: ,00 Euro ( ,00) Bauerneuerungsrücklage , ,70 Andere Ergebnisrücklagen , ,31 davon eingestellt aus Bilanzgewinn Vorjahr: ,95 Euro ( ,33) davon eingestellt aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr: ,00 Euro ( ,00) ,96 Bilanzgewinn Jahresüberschuss , ,95 Einstellung in Ergebnisrücklagen , , , ,95 Eigenkapital insgesamt , ,63 RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,00 Sonstige Rückstellungen , , ,56 VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,13 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.341, ,46 Erhaltene Anzahlungen , ,79 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,09 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,74 Sonstige Verbindlichkeiten , ,97 davon aus Steuern: ,09 Euro (51.678,70) ,88 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 545,55 345,33 BILANZSUMME , ,73

21 JAHRESABSCHLUSS Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum Wohnungsverein Hagen eg, Hagen, GnR 214 beim Amtsgericht Hagen Geschäftsjahr Vorjahr Euro Euro Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,27 Vorjahr: nachrichtlich BilRUG ( ,88) aus Betreuungstätigkeit 1.310, ,88 aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,80 Vorjahr: nachrichtlich BilRUG ( ,95) ,40 Erhöhung/Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 8.626, ,17 Andere aktivierte Eigenleistungen , ,44 Sonstige betriebliche Erträge , ,23 Vorjahr: nachrichtlich BilRUG ( ,47) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,38 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,94 Rohergebnis (+) , ,23 Personalaufwand Löhne und Gehälter , ,64 soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , ,42 davon für Altersversorgung: ,51 Euro ( ,58) ,52 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,50 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,63 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens , ,00 davon aus verbundenen Unternehmen: ,00 Euro (48.000,00) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.686, , ,27 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,24 davon Aufzinsung: ,00 Euro ( ,00) Ergebnis nach Steuern (+) , ,53 Sonstige Steuern , ,58 Jahresüberschuss , ,95 Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , ,00 BILANZGEWINN , ,95

22 21 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG/ANHANG Anhang Allgemeine Angaben Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen Wohnungsverein Hagen eg. Sie hat ihren Sitz in Hagen und ist im Genossenschaftsregister 214 beim Amtsgericht Hagen eingetragen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG). Die in der Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres 2016 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind aufgrund deren Neudefinition nicht mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Bei Anwendung von 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes hätten sich für das Vorjahr Umsatzerlöse in Höhe von ,51 ergeben. Gebührenerträge für Funkantennen/Photovoltaik i. H. v ,15 sowie Pachterlöse i. H. v. 285,61 wurden im Vorjahr unter dem Posten sonstige betriebliche Erträge (somit hier minus ,76 ) ausgewiesen. I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anlagevermögen Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Bei Neubaumaßnahmen und bei aktivierten Modernisierungen wurden die eigenen Verwaltungs- und Architektenleistungen in die Herstellungskosten einbezogen (Ausnahme: aktivierte Anschaffungskosten der Rauchwarnmelder). Von der Möglichkeit, Fremdkapitalzinsen in die Herstellungskosten einzubeziehen, wurde kein Gebrauch gemacht. Die planmäßigen Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegenstände, der Betriebs- und Geschäftsausstattung und der technischen Anlagen und Maschinen wurden entsprechend der jeweiligen Nutzungsdauer nach der linearen Methode zeitanteilig berechnet. Die Wohngebäude sowie die Geschäfts- und anderen Bauten werden mit festen Abschreibungssätzen bezogen auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten planmäßig abgeschrieben. Nachträglich angefallene Herstellungskosten erhöhen dementsprechend ganzjährig die Berechnungsbasis. Angewandte Abschreibungssätze bzw. Nutzungsdauern: Immaterielle Vermögensgegenstände Wohnbauten Geschäfts- und andere Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 Jahre 1,5 Prozent 4,0 Prozent 20 Jahre 3 23 Jahre Davon abweichend werden nach Restnutzungsdauer abgeschrieben: ein Einkaufszentrum bis 2040 das selbstgenutzte Verwaltungsgebäude bis

23 JAHRESABSCHLUSS Zwei Heizwerke werden nach Restnutzungsdauer bis zum Jahr 2027 und 2032 abgeschrieben. Vollmodernisierte Objekte werden beginnend mit dem Modernisierungsjahr nach Restnutzungsdauer max. 50 Jahre abgeschrieben. Angekaufte Liegenschaften werden mit einer Nutzungsdauer von 28 bis 40 Jahren beginnend mit dem Anschaffungsjahr abgeschrieben. Bei wirtschaftlichem oder technischem Objektverbrauch erfolgt eine Abschreibung auf Basis der jeweils kürzeren Restnutzungsdauer. Zugänge gem. 6 Abs. 2 a Satz 1 EStG der Betriebs- u. Geschäftsausstattung wurden in einen Sammelposten eingestellt und gem. 6 Abs. 2 a Satz 2 EStG abgeschrieben. Finanzanlagen Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen erfolgte der Ansatz zu den Anschaffungskosten bzw. Nominalwerten. Die Beteiligung an der WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland GmbH, Düsseldorf wurde in 2009 außerplanmäßig abgeschrieben. Vorräte Forderungen Flüssige Mittel Rückstellungen Die Vorräte sind zu Einstandspreisen bewertet. Die Bewertung der Brennstoffvorräte (Pellets) erfolgte nach dem FiFo-Verfahren. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben. Für zweifelhafte Forderungen wurde eine Pauschalwertberichtigung entsprechend dem erkennbaren Risiko gebildet und aktivisch abgesetzt. Flüssige Mittel wurden zum Nominalbetrag angesetzt. Die Pensionsrückstellungen sind nach dem Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen 10 Geschäftsjahren (Vorjahr: 7 Geschäftsjahre) von 4,01 % (Vorjahr 3,88 %) bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren auf der Basis der Richttafeln 2005 G nach Heubeck ermittelt worden (Gehaltssteigerungen 2 %, Rentensteigerungen 1,0 %). Zur Abmilderung der Belastung von Altersversorgungsverpflichtungen durch die aktuelle Niedrigzinsphase sieht 253 Abs. 2 Satz 1 HGB die Verlängerung des Ermittlungszeitraumes für den durchschnittlichen Marktzinssatz von 7 auf 10 Jahre vor. Der sich zum hieraus ergebende Unterschiedsbetrag gem. 253 Abs. 6 HGB beträgt ,00. Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten wurden gemäß 249 Abs. 1 Satz 1 HGB gebildet. Für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung wurde eine Rückstellung gem. 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB gebildet. Die Jubiläumsrückstellung wurde nach handelsrechtlichen Grundsätzen unter Berücksichtigung der Betriebsvereinbarung Jubiläumszuwendung (10, 25 und 35 Jahre), der Unternehmens-zugehörigkeit, des Alters und eines Rechenzinses von 4,01 % (Vorjahr: 3,88 %) gebildet. Eine Anpassung an das neue Rentenendalter (bis zu 67 Jahre) ist erfolgt. Bei der Prozesskostenrückstellung wurden die Prozesskostenrisiken mit 50 % der erstinstanzlichen Verfahrenskosten berücksichtigt. Die Rückstellung für interne Jahresabschlusskosten wurde entsprechend des ermittelten Personalund Sachaufwandes gebildet. Die sonstigen Rückstellungen wurden für erkennbare Belastungen gebildet, die in ihrer Höhe und dem genauen Zeitpunkt ihres Eintretens nach unbestimmt sind.

24 23 ANHANG Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. II. Angaben zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in Anlage 1 (Anlagegitter) dargestellt. Die erforderlichen Anpassungen durch BilRUG sind hier vorgenommen. Die Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen die Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH. Unfertige Leistungen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Position unfertige Leistungen umfasst noch nicht abgerechnete Energiekosten für Sammelheizungsanlagen in Höhe von ,95 (Vorjahr: ,79 ) sowie noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von ,74 (Vorjahr: ,00 ). Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit bestehenden Restlaufzeiten (RLZ) von mehr als 1 Jahr sind in nachfolgendem Schema aufgeführt: Forderungen RLZ > 1 Jahr Euro Vorjahr Euro Forderungen aus Vermietung , ,15 Sonstige Vermögensgegenstände 0, ,00 Gesamtbetrag , ,15 In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird. Rückstellungen für Pensionen Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten Gewinn- und Verlustrechnung Die Pensionsrückstellung beinhaltet auch Verpflichtungen, die vor dem entstanden sind. In den sonstigen Rückstellungen sind unter anderem für Instandhaltung ,00 und Verwaltungsaufwendungen ,56 enthalten. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte sind in Anlage 2 dargestellt. Die erforderlichen Anpassungen durch BilRUG sind hier vorgenommen. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Von den sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen ,59 auf frühere Geschäftsjahre, 6.057,34 auf Erträge aus Anlageverkäufen, und ,39 auf die Auflösung von Rückstellungen und ,50 auf Tilgungszuschüsse für KFW-Modernisierungs- und Neubaudarlehen.

25 JAHRESABSCHLUSS III. Sonstige Angaben Die Genossenschaft ist zu 100 % am Stammkapital in Höhe von ,00 (Vorjahr: ,00 ) an der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH, Humpertstraße 6, Hagen, beteiligt. Die Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH, Hagen weist im Geschäftsjahr 2016 ein Eigenkapital von ,41 und einen Jahresüberschuss in Höhe von ,09 aus. In der Bilanz nicht ausgewiesene laufende finanzielle Verpflichtungen bestehen aus Erbbaurechtsverträgen i. H. v. in 2017 fälligen ,10 und aus sonstigen Verpflichtungen i. H. v ,01 bis zum jeweiligen Vertragsende. Auf der Grundlage von 34 Abs. 16 KStG i. d. F. des Jahressteuergesetzes 2008 wurde am ein Antrag auf Anwendung der bisherigen Rechtslage gem. 38 und 40 KStG gestellt. Dem Antrag wurde am vom zuständigen Finanzamt zugestimmt. Es bestehen per bei der Aareal Bank AG Essen Treuhandkonten für Mietkautionen mit einem Guthabenbestand i. H. v ,64. Nachtragsbericht Ergebnisverwendung Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2016 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten. Das Geschäftsjahr 2016 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von ,80 ab. Gemäß 39 der Satzung wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ,00 in die gesetzliche/andere Ergebnisrücklage eingestellt. Der Vorstand schlägt vor, den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von ,80 in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen. Zahl und organisatorische Zuordnung der Arbeitnehmer Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmer (in Klammern Teilzeitbeschäftigte) betrug: Geschäftsjahr Vorjahr kaufm. Mitarbeiter 20,5 (3,0) 19,5 (3,0) techn. Mitarbeiter 14,0 (0,0) 13,5 (0,0) Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte 8,0 (1,0) 9,0 (0,0) Gesamt 42,5 (4,0) 42,0 (3,0) Außerdem wurden durchschnittlich 4,0 (4,0) Auszubildende beschäftigt. Mitgliederbewegung im Jahr 2016 Geschäftsjahr Vorjahr Mitgliederbestand am Anfang des Geschäftsjahres Zugang an Mitgliedern Abgang an Mitgliedern Mitgliederbestand am Ende des Geschäftsjahres Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 2.805,62 (Vorjahr: ,90 vermindert) erhöht. Die Haftung ist auf den Pflichtanteil begrenzt. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Goltsteinstraße 29, Düsseldorf

26 25 ANHANG/ORGANE Organe VERTRETERVERSAMMLUNG Wahlbezirk 1 Altenhagen Manfred Engel ( ) Klaus-Dieter Gailler Franz-Peter Hamelmann Michael Kasiske Dajana Schüler Christa Wrede Viktor Yukhno Wahlbezirk 2 Fleyer Viertel Klaus-Dieter Knöppel Hans-Georg Schlotmann Martin Sendler (bis ) Abdurrahman Tas (ab ) Wahlbezirk 3 Eppenhausen Manfred Guthmann Wilhelm Hengst Karlheinz Irmer Bernhard Jung Christian Peters Vanessa Reiff Sahra Schüler Ute-Maria Winning Wahlbezirk 4 Emst Ralf Bühren Heike Haße Rolf Muth Hellmuth Osthoff Lothar Zacharias Wahlbezirk 5 Eilpe/Dahl Michael Freytag Thomas Rüther Czeslaw Stroka Wahlbezirk 6 Remberg Heike Göbel Jürgen Granseuer Hans-Werner Hoffmann Hans-Jürgen Marker Martin Rabe Kyra Schüler Wahlbezirk 7 Stadtmitte Oswald Bogunski Stephanie Kraft Wahlbezirk 8 Wehringhausen Friedrich Bald Ulrich Bergmann Peter Lang Barbara Vorwerk Wahlbezirk 9 Vorhalle Markus Hildebrandt Silvia Hirsch Sibylle Lueg-Schmalen (ab ) Paul-Dieter Wolf ( ) Wahlbezirk 10 Böhfeld Wolfgang Blokesch Heinz-Helmut Hoerster Dieter Kortenacker Jennifer Suckau Wahlbezirk 11 Knüwenstraße Ingo Bauer Paul Buchwald Sabine Müller Detlev Peters Dirk Schmal Wahlbezirk 12 - Boele/Kabel - Bernd Homberger Helmut Isenberg Thomas Noetzel Ralf Steinke Heinz-Georg Weitzel Britta Wiggershaus Wahlbezirk 13 - Helfe - Heinz-Dieter Bethge ( ) Siegfried-Horst Friebe Michael Froese Renate Klemm Andreas Schumann Roman Soßna (ab ) Wahlbezirk 14 - Boelerheide - Pascal Ebert Michael Sander Franz-Lothar Wölki Wahlbezirk 15 - Hohenlimburg - Stefan Reh Bernd Steffenhagen AUFSICHTSRAT Joachim Lüdicke, Bürokaufmann Vorsitzender Petra Suckau, kfm. Angestellte stv. Vorsitzende Reinhold Arnscheidt, Finanzbeamter i. R. Caroline Feiertag, Innenarchitektin Petra Schmieta, Kommunalbeamtin, bis Reinhold Schürmann, EDV-Organisator Wolfgang Selbach, Schweißer i. R. Martin Sendler, Installateur, ab Reinhold Stirblies, Kraftfahrer i. R. VORSTAND Matthias Lüdecke, Dipl.-Kaufmann Vorsitzender Klaus-Peter Pejic, techn. Angestellter i. R., nebenamtlich Gerald Reiff, Key Account Manager, nebenamtlich ab Hans-Jörg Schüler, Speditionskaufmann i. R., nebenamtlich bis

27 JAHRESABSCHLUSS Entwicklung des Anlagevermögens - Anlage 1 - Anschaffungs-/Herstellungskosten Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Zuschreibungen Geschäftsjahres Geschäftsjahres (+/-) Euro Euro Euro Euro Euro Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen , , ,40 0,00 0,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche 4.834,38 Rechte mit Wohnbauten , ,85 0, ,84 0,00 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,30 0, ,18 0,00 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten ,55 0,00 0, ,09 0,00 Technische Anlagen und Maschinen ,81 0,00 0,00 0,00 0,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,48 0,00 0, , , ,30 Anlagen im Bau , ,71 0, ,18 0, ,38 Bauvorbereitungskosten , ,15 0, ,30 0, , , ,48 0,00 0,00 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen ,53 0,00 0,00 0,00 0,00 Ausleihungen an verbundene Unternehmen ,00 0, ,00 0,00 0,00 Beteiligungen ,22 0,00 0,00 0,00 0,00 Sonstige Ausleihungen ,31 0, ,31 0,00 0, ,06 0, ,31 0,00 0,00 Gesamtbetrag , , ,19 0,00 0,00 Verbindlichkeitenspiegel - Anlage RLZ unter 1 Jahr RLZ über 1 Jahr davon 1-5 Jahre (Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr) Euro Euro Euro Euro Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , ,90 ( ,13) ( ,49) ( ,64) ( ,78) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.341, ,70 0,00 0,00 (5.409,46) (3.067,76) (2.341,70) (2.341,70) Erhaltene Anzahlungen , ,36 ( ,79) ( ,79) Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,37 ( ,09) ( ,09) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , , ,16 ( ,74) ( ,25) ( ,49) ( ,49) Sonstige Verbindlichkeiten , , , ,65 ( ,97) (79.135,23) (48.189,74) (48.189,74) Gesamtbetrag , , , ,71 ( ,18) ( ,61) ( ,57) ( ,71)

28 27 ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS/VERBINDLICHKEITENSPIEGEL kumulierte Abschreibungen Zugänge des Änderungen in Zu Buchwert Buchwert Geschäftsjahres sammenhang mit Euro Euro Euro Abgängen Euro Euro Euro Euro , , , , , , , , , ,86 0, , , , , , ,84 0, , , , ,46 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,00 0, , , , , , , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , ,24 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , , , , , ,53 0,00 0,00 0,00 0, , , ,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , ,22 0,00 0, ,22 1,00 1, ,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , ,22 0,00 0, , , , , , , , , , ,98 davon über 5 Jahre (Vorjahr) Euro Davon gesichert durch GPR (Vorjahr) Euro , ,78 ( ,86) ( , , ,78 ( ,86) ( ,13)

29 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach 53 GenG wie folgt zusammen. Unsere Prüfung umfasst die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse haben wir den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Lagebericht einbezogen. Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes und der Gewerbeeinheiten. Am Bilanzstichtag wurden 748 Häuser mit Wohnungen, 96 gewerblichen Einheiten sowie Garagen und Stellplätzen bewirtschaftet. Der Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft. Im Rahmen unserer Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken des 1 GenG entsprechen. Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 wurde ordnungsgemäß aus den Büchern der Genossenschaft entwickelt. Er entspricht den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Unsere Prüfung hat ergeben, dass 264 Abs. 2 HGB beachtet wurde und der Jahresabschluss insgesamt, d.h. im Zusammenwirken von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang, unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Der Lagebericht gemäß 289 HGB steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den bei unserer Prüfung gewonnenen Erkenntnissen. Der Bericht vermittelt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der Lage der Genossenschaft und stellt die wesentlichen Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar. Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gegeben. Das Geschäftsjahr 2016 schließt mit einem Jahresüberschuss von T Zu dem Ergebnis hat insbesondere die Hausbewirtschaftung beigetragen. Nach dem Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2017 wird ein Jahresüberschuss von T erwartet. Die Genossenschaft ist alleinige Gesellschafterin der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH mit einem Stammkapital von T 200. Die Gesellschaft wurde im Jahr 1990 zur Durchführung steuerpflichtiger Geschäfte zwecks Sicherung des Status einer steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaft gegründet. Der Jahresabschluss der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH zum 31. Dezember 2016 weist bei einer Bilanzsumme von T einen Jahresüberschuss von T 71 und ein Eigenkapital von T aus. Mit der Wohnungsverein Hagen eg besteht ein Vertrag vom 1. Januar 1991 zur Besorgung der laufenden Geschäfte der Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH. Nach dem Ergebnis unserer Prüfung wurden die Geschäfte der Genossenschaft in der Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Düsseldorf, 10. März 2017 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. gez. Dr. Ranker Wirtschaftsprüfer gez. Engbert Wirtschaftsprüfer

30 Wohnungsverein Hagen eg Humpertstraße Hagen Telefon / Telefax / info@wohnungsverein.de