Altbau fit für die Zukunft Modellhaus Wuppertal. Ein Ratgeber für die Sanierung von Altbauten

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1 Altbau fit für die Zukunft Modellhaus Wuppertal Ein Ratgeber für die Sanierung von Altbauten

2 2 3 Inhalt EINFÜHRUNG MODELLHAUS Erfolgreich saniert Es geht. Macht uns nach! 4 Köpfe der Stadtentwicklung Kopiert uns! 6 Baukultur Haus mit Geschichte 8 Quartier und Umfeld Auf und Ab am Sedansberg 9 Blick der Wissenschaftler Günstige Zeiten in einer einmaligen Stadt 10 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG Strategische Vorplanung Phase Null: alle Fragen offen 12 Erfolgsfaktor Bauleitung Ein Dirigent im Staub 13 Bauablaufplanung Plan haben Plan halten 14 Gebäudeausstattung Ausstattungsvariante? Vernünftig! 15 Vorher / Nachher Perspektiven des Wandels 16 Architektur und Grundrisse Der Zuschnitt entscheidet 18 Denkmalschutz Verantwortung übernehmen 22 Gebäudesicherheit Sicherheit mitsanieren 23 Finanzierung und Erhalt Geld für die nächsten 50 Jahre 24 Finanzierung und Förderung Vom Fördern und Fordern 25 Baubestand in Wuppertal Investiert in eure Zukunft 28 Checkliste Ablauf 30 Impressum 31 TABELLEN UND GRAFIKEN 1 / Der Sedansberg: 9 Soziale Strukturen in Zahlen 2 / Strategische Fragen 12 3 / Bauablaufdiagramm 14 4 / Kostenübersicht Modellhaus 24 5 / Rücklagenbildung 24 6 / Übersicht Förderangebote 25 Vorworte Wuppertal hat im Vergleich zu den Städten an der Rheinschiene einen noch entspannten Wohnungsmarkt. Es gibt eine hohe Nachfrage mit steigenden Mieten in beliebten Wohnquartieren und gleichzeitig Leerstand in Gebäuden mit hohem Investitionstau, für die eine Sanierung lange Zeit nicht wirtschaftlich war. Als wieder wachsende Stadt braucht Wuppertal mehr Wohnraum. Eine Sanierung in die Jahre gekommener Gebäude lohnt sich also! Dies gilt auch für die Quartiere im Tal mit ihrem denkmalgeschützten Altbaubestand, in denen so viel Potenzial steckt. Der Charme vergangener Zeiten macht diese Altbauten so besonders. Viele Eigentümer wollen ihre Häuser sanieren, wissen aber nicht, wo sie anfangen sollen und was auf sie zukommt. Unsere Wohnungsbaugesellschaft GWG hat es gewagt und ihre Altimmobilie in der Sedanstraße 85 modellhaft modernisiert. Aus einem maroden Haus ist nach sechs Monaten ein schickes Zuhause mit moderner Ausstattung und toller Aussicht geworden. Mittlerweile sind alle Wohnungen vermietet. Schon während des Umbaus konnten die Wuppertalerinnen und Wuppertaler die einzelnen Baufortschritte über die sozialen Medien verfolgen. Das Modellhaus macht anschaulich, wie Eigentümer mit den richtigen Investitionen und marktgerechten baulichen Maßnahmen ein neues Zuhause schaffen können. Die Sedanstraße ist zum Vorbild geworden, wie energiesparend, denkmalgerecht und barrierearm saniert werden kann. Alle Bauphasen wurden von der Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH (WQG) dokumentiert und können in diesem Leitfaden nachgelesen werden. Der Sanierungsleitfaden erklärt Bauabläufe von der ersten Information über die Planung bis zur Ausführung und gibt praktische Tipps für Eigentümer. Quartierentwicklung beginnt mit der Aufwertung einzelner Gebäude, die auf das ganze Wohnumfeld ausstrahlen. Ich freue mich, wenn viele Hausbesitzer diesem Beispiel folgen würden. Andreas Mucke Oberbürgermeister der Stadt Wuppertal Oliver Zier, Dr. Johannes Slawig, Andreas Mucke und Sven Macdonald bei der offiziellen Einweihung des Modellhauses D as Gebäude in der Sedanstraße 85 gehörte zu den schwierigen im Bestand der GWG: nicht mehr zeitgemäße Wohnungen haben eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilie unmöglich gemacht. Daher war die Entscheidung richtig und zukunftsweisend, eine grundlegende und umfassende Sanierung durchzuführen. Heute strahlt die denkmalgeschützte Immobilie in das Umfeld und nach der Sanierung konnte ein modernisierter Altbau erfolgreich am Markt platziert und vermietet werden. Diese Erfolgsgeschichte wird in der vorliegenden Broschüre durch die WQG dokumentiert. So kann und soll der Umbau der Sedanstraße andere Eigentümer anregen und Ihnen dabei helfen, Ihren Gebäudebestand zukunftsfähig zu machen. Die GWG hat im Jahr 2017 ihr 80jähriges Jubiläum gefeiert. Der Umbau des Modellhauses, der übrigens im festgelegten Kosten- und Zeitrahmen verwirklicht worden ist, hat bewiesen, dass sich die GWG professionell und verlässlich um ihren Gebäudebestand sorgt und ihn achtsam saniert und modernisiert. Der Umbau des Modellhauses zeigt, dass die GWG nicht nur Vermieter von bezahlbarem Wohnraum in dieser Stadt sein will, sondern auch Anstifter für neue Ideen werden will und damit möglicherweise auch Vorbild für andere. Das Modellhaus Sedanstraße 85 ruft also zur Nachahmung auf. Die GWG wird sich auch selber nachahmen bei der Sanierung weiterer Bestände am Sedansberg und in anderen Quartieren der Stadt. Ich bin zuversichtlich, dass sich auch viele weitere Eigentümer anschließen. Damit leisten wir alle einen Beitrag dazu, die Quartiere in unserer Stadt schöner zu gestalten und fit für die Zukunft zu machen. Dr. Johannes Slawig Aufsichtsratsvorsitzender der GWG Wuppertal

3 4 EINFÜHRUNG MODELLHAUS 5 Erfolgreich saniert Es geht. Macht uns nach! Von dem Anfang August fertiggestellten Modellhaus geht ein klares Signal aus. Es geht! Mit stringenter Planung und gutem Team konnte das Problemgebäude, welches durch hohen Leerstand auf dem unrentablen Weg zur Schrottimmobilie war, wieder zu einem für Mieter attraktiven Wohnort werden. Modellhaft an dem Projekt ist aber nicht so sehr das sehenswerte Ergebnis an der Sedanstraße 85, sondern der Weg dorthin. Auch Oberbürgermeister Andreas Mucke und Stadtdirektor Dr. Johannes Slawig informierten sich bei der feierlichen Eröffnung des Modellhauses darüber. Vorbild für die ganze Stadt Die GWG ist Besitzer des Modellhauses und nahm daher auch die Rolle des Bauherrn ein. Natürlich stehen der GWG andere Ressourcen zur Verfügung als einem privaten Eigentümer, räumt Geschäftsführer Oliver Zier ein. Aber wir haben sowohl bei der Gesamtsumme von Euro als auch bei den Kosten pro Quadratmeter mit etwa Euro realistische Bedingungen geschaffen. Denn der Prozess der Modernisierung steht exemplarisch für das, was der Gebäudebestand der Stadt in diesen Jahren braucht. Eine Fitnesskur mit hoher Sanierungsrate, um die Versäumnisse der Vergangenheit aufzuholen. An der Sedanstraße wurde das Vernünftige getan. Nicht was technisch maximal möglich, sondern was sinnvoll und auf nahezu jede andere Modernisierung übertragbar und finanzierbar ist, wurde hier umgesetzt. Modernisierung rechnet sich Die 520 Quadratmeter Wohnfläche teilen sich nach der Grundsanierung in acht Wohneinheiten auf. Unten zwei Wohnungen mit barrierefreiem Zugang, oben zwei Maisonette-Wohnungen für Familien, dazwischen vier herkömmliche Wohneinheiten für unterschiedlichste Zielgruppen. Das schafft Synergien zwischen den Interessen von privaten Eigentümern und den Zielen der Stadtentwicklung: Eine heterogene Mieterstruktur ist stabiler und steht gleichzeitig exemplarisch für eine gesunde Durchmischung an Bewohnern für das ganze Quartier. Die Zahlen stimmen Das Modellhaus ist nach Fertigstellung wieder vollvermietet. Nach der Modernisierung belaufen sich die Mieten gestaffelt auf etwa sieben Euro pro Euro pro Quadratmeter. Damit sind monatliche Einkünfte aus Vermietung von rund Euro möglich. Nach Abzügen für Betriebskosten und Rückstellungen erwirtschaftet das Gebäude damit auch langfristig wieder eine Gesamtrendite. Wer gut plant und die umfangreichen Förderungsmöglichkeiten zielführend nutzt, kann ein noch besseres Ergebnis für seine Immobilie erzielen. Mit diesem Leitfaden zeigen die Macher hinter dem Modellhaus auf, worauf es ankommt, aber auch welche Fehler ein privater Bauherr vermeiden kann. Ein Jahr Arbeit- 50 Jahre Ruhe 3D-Renderings und Ansicht der restaurierten Fassade im Juni 2017

4 6 EINFÜHRUNG MODELLHAUS 7 Köpfe der Stadtentwicklung Kopiert uns! Oliver Zier, 47, ist Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbh Wuppertal, kurz GWG und damit Herr über rund Wohnungen. Sven Macdonald ist Geschäftsführer der Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH, kurz WQG. Diese berät Eigentümer und Investoren bei der Entwicklung von Immobilien. Beide verstehen sich in ihrer Funktion als Katalysatoren des Strukturwandels in den Wohnquartieren der Stadt. Die GWG ist Gesellschafterin der WQG und stellte als Bauherren des Modellhauses auch eine geeignete Immobilie aus ihrem Bestand zur Verfügung. Herzlichen Glückwunsch zur Fertigstellung des Modellhauses. Wie haben Sie den Weg bis dorthin erlebt? Zier: Der Anfang war schon intensiv. Alle Beteiligten, die Gesellschafter und der Beirat haben sich gründlich beraten. Ein geeignetes Objekt zu finden war nicht leicht. Im Anforderungskatalog des Projekts stand gründerzeitliche Immobilie. Das ist die Sedanstraße 85 knapp nicht. Dennoch haben wir sie letztlich für ausreichend beispielhaft für den Wuppertaler Baubestand erachtet. Macdonald: Eine weitere zentrale Frage war die Definition des Begriffs Modellhauses. Sollte es entlang des Standes von Wissenschaft und Technik ein Leuchtturmprojekt werden, bei dem alles umgesetzt wird, was zurzeit machbar ist? Also mit Fahrstuhl, Solaranlagen, smartem Gebäudemanagement, Null-Energiehaus Standard, etc. Oder eine Variante, die sich stärker an der Praxis und Lebenswelt orientiert und Maßnahmen enthält, die sich aus den konkreten Bedürfnissen der modellhaften Immobilie ableiten. Welcher Ansatz wurde verfolgt und warum? Zier: Der praxisorientierte Ansatz. Ausschlaggebend dafür waren das Ziel der Wirtschaftlichkeit und die negativen Erfahrungen von WQG und GWG mit Hightech- Lösungen an Wohngebäuden. Oft sind die für die Mieter zu kompliziert und nicht ausreichend haltbar. Wir sind dem Ansatz Keep it simple und vor allem robust gefolgt. Übertragbar, beispielhaft und schnell nachzumachen sollte es sein. Macdonald: Schaut man sich den Modernisierungsstau an, in dem der Wuppertaler Bestand an Wohnhäusern steckt, ist das praktische Vorbild die passende Wahl. Wir haben das klare Signal: Es geht! gegeben. Jetzt wollen wir zeigen, wie jeder einzelne Hausbesitzer das nachmachen kann. Zier: Und zwar langfristig, wirtschaftlich, sinnvoll und erfolgreich. Das ist der alles entscheidende Punkt! Wir wollten auch der ökonomischen Situation eines Privateigentümers modellhaft möglichst nahekommen. Heute kann also jeder mit seinen Fragen nach dem wie, wann, was und warum rund um Modernisierungen zu Ihnen kommen? Macdonald: Wir bitten sogar ausdrücklich darum. Das war aber vorher auch nicht anders. Nur das wir jetzt, dank dem Modellhaus um einige Erfahrungen reicher und in einer glaubhafteren Position sind. Damit können wir unsere Aufgabe, Einzeleigentümern bei der Sanierung zu unterstützen und dadurch die Wohnquartiere der Stadt zu stabilisieren, wieder ein wenig besser erfüllen. Herr Zier, die GWG hat Euro investiert und die Immobilie gestellt. Hatten Sie nie Angst vor einer Kostenexplosion? Zier: Das Budget haben wir auf den Punkt eingehalten. Entscheidend hierfür ist die dezidierte Planung im Vorfeld. Aber auch die Erfahrung mit der Sanierung von Immobilien ist wichtig, insbesondere im Falle von Denkmalschutz. Außerdem bedarf es angemessener Puffer für Unvorhergesehenes, denn auf dem Weg einer solchen umfangreichen Modernisierung kann nicht alles vorhergesehen werden. Jedes Objekt und jede Eigentümer-Situation ist anders. Den einen Weg gibt es nicht. Aber es gibt immer mindestens einen Weg, um seine Immobilie zukunftsfähig zu machen. O. Zier Macdonald: Wir zeigen ein gutes Beispiel, wie es geht. Und wir legen auch die Rahmenbedingungen offen, die diesen Weg begleitet haben. Denn wichtiger als die konkreten Arbeiten, die durchgeführt wurden sind die Entscheidungen, auf denen sie basieren. Welche Entscheidungen sind das? Macdonald: Die individuelle Situation ist immer anders. Aber die Fragen im Vorfeld einer Modernisierung sind oft gleich. In welchem Zustand befindet sich meine Immobilie? Wo will ich damit hin? Eine ehrliche Bestandsaufnahme und eine klare Zieldefinition sind der Schlüssel dazu, eine alltagsgerechte Marktgängigkeit herzustellen. Einmal modernisiert, soll die Immobilie ja lange am Markt erfolgreich und gut bewohnbar sein. Am Modellhaus waren es beispielsweise die Balkone. Die waren teuer, aber sie gehörten einfach zu dem Wohnkomfort, den es braucht, um auch in 20 bis 30 Jahren noch gut vermietungsfähig zu sein. Zier: Mindestens so wichtig wie die Entscheidungen für bestimmte Maßnahmen sind die dagegen. So haben wir uns bewusst, unter anderem aus Gründen der Wirtschaftlichkeit, gegen den Einbau eines Aufzugs entschieden. Stattdessen haben wir kreative Lösungen gefunden; so wurden die dritte und vierte Etage als Maisonette-Wohnungen zusammengelegt. Außerdem konnten wir die Erdgeschosswohnungen barrierefrei gestalten. Insgesamt eine sehr gute Lösung. So konnten wir Wirtschaftlichkeit und Attraktivität unter einen Hut bringen. Ein wichtiges Merkmal für die gewünschte Übertragbarkeit. Und der Erfolg gibt uns Recht: Alle Wohnungen waren sofort vermietet. Um nicht am Markt vorbei zu modernisieren, muss sich jeder Eigentümer im Vorfeld einfache Fragen ehrlich beantworten. Das schafft belastbare Fakten und minimiert Ängste und falsche Erwartungen. S. Macdonald Also ein absolutes Vorzeigeprojekt das Fragen aufwirft? Zier: Nein. Bitte nicht das nächste Vorzeige- oder Leuchtturm-Projekt. Die sind oft an technischen Fragen oder daran, dass die Grundannahmen schlicht am Nutzer vorbeigeplant wurden, gescheitert. Es war nicht unser Ziel, zu zeigen, was alles Tolles machbar ist ohne jede Relevanz für die vielen Eigentümer in vergleichbaren Situationen. Das Modellhaus liefert einen möglichen Ansatz, den jeder Investor nach seinem Bedarf anpassen kann. Macdonald: Das Vorgehen am Modellhaus ist keine Blaupause, die eins zu eins kopiert werden kann. Aber das Vorgehen, die entscheidenen Fragen zu stellen und individuell zu beantworten lädt zur Nachahmung ein. Gerne beraten wir jeden Eigentümer. Welche Wirkung erhoffen Sie sich vom Modellhaus zukünftig? Zier: Impulse in jede Richtung. Die Erkenntnisse aus dem Modellhaus sind grundsätzlich auf jedes andere Wohnviertel der Stadt übertragbar. An vielen Stellen in Wuppertal finden wir einen älteren Bestand mit hohem Sanierungsbedarf und hohem Anteil von Einzeleigentümern. Diese Bestände müssen unbedingt zukunftsfähig gemacht werden gerade vor dem Hintergrund der wachsenden Bevölkerung. Das trägt nicht zuletzt auch einer gesunden sozialen Durchmischung der Quartiere Rechnung. Macdonald: Wir müssen den Gebäudebestand fit für die Zukunft machen. Deswegen hoffen wir auf viele Nachahmer am Modellhaus. Wir bedanken uns für dieses Gespräch. Sven Macdonald, Oliver Zier, Christian E. Höher (führte das Interview) Der Erfolg einer Sanierung bemisst sich immer an der Vermietungsquote danach.

5 8 EINFÜHRUNG MODELLHAUS 9 Baukultur Haus mit Geschichte Quartier und Umfeld Auf und Ab am Sedansberg Dem Haus mit der Nummer 85 in der Sedanstraße fehlen nur noch wenige Jahre bis zum 100-jährigen Jubiläum. Es ist steinerner Zeitzeuge der Siedlungsentwicklung seines Stadtviertels. Dank der gemeinsamen Modernisierung von Wohnungsbau- und Quartierentwicklungs Gesellschaft, GWG und WQG wird es diesen Ehrentag in bestem Zustand und zeitgemäßen Gewand erleben. Bewahren und Modernisieren sind kein Widerspruch Mit seinen viereinhalb Geschossen ist das Modellhaus repräsentativ für den älteren Baubestand in der Stadt. Es liegt am Hang, mittig in einer geschlossenen Häuserzeile. Es ist eines von zwei erhöhten Mittelhäusern in einem Ensemble von fünf Gebäuden mit acht Eingängen, die gemeinsam entstanden. Das Modellhaus überragt mit seinen Flügelbauten um ein Geschoss und ist leicht zurückgesetzt. So entsteht, wie auch beim zweiten Mittelhaus, ein kleiner Vorgarten, die heute exemplarisch für die ursprüngliche Intention der Bebauung am Sedansberg sind. Hier entstand Anfang des 19. Jahrhunderts ein Wohngebiet für Arbeiterfamilien mit viel Grün in der Nähe des Stadtzentrums. Daher steht das Gebäude heute unter Denkmalschutz. Herausragendes Gestaltungsmerkmal ist die Portalrahmung mit ihren kassettierten Pilastern, die den Eingangsbereich umfasst. Typischer Lebenslauf Das Ensemble wurde in städtischer Verantwortung durch das Hochbauamt Barmen 1925 bis 1926 errichtet, um die letzten Baulücken zwischen der Barmer Innenstadt und der Siedlung Sedansberg zu schließen. Erst 1996 wechselte es in den Besitz der Wohnbaugesellschaft Wuppertal, GWG. Seit seiner Errichtung bis zum Start der Modernisierung in 2016 erfuhr das Gebäude keinerlei nenneswerte Sanierungen. Die wesentlichen Merkmale, wie Grundrisse änderten sich erst mit der Modernisierung Alle Wohnungen waren bis auf kleinere Phasen durchgehend bewohnt. In den letzten Jahren stieg der Leerstand jedoch. Zuletzt waren über die Hälfte der Wohnungen nicht mehr vermietet. Veraltete Ausstattung und der Zustand machten sie immer unattraktiver und das gesamte Gebäude zur Problemimmobilie. Daher stellten sich die aktuellen Besitzer, zusammen mit der WQG, die Frage, welche Veränderungen das Objekt bei einer grundsätzlichen Renovierung erfahren muss, um erneut für lange Zeit die Bedürfnisse der gewünschten Bewohner zu erfüllen. Vermietung muss sich rechnen Denn im Fokus aller Betrachtungen und Maßnahmen der aktuellen Sanierung stand der langfristige wirtschaftliche Betrieb des Gebäudes. Dieser ist nur mit durchgehender Belegung aller Wohneinheiten gewährleistet. Die wiederum nur sichergestellt ist, wenn das Haus den Bedürfnissen der Bewohner entspricht und am Mietmarkt von der Zielgruppe als attraktiv wahrgenommen wird. Die Vollvermietung binnen kürzester Zeit ist eindrucksvoller Beleg, für das Erreichen dieses Zieles. Seinen heutigen Namen bekam der historisch sogenannte Mottenberg erst nach der Schlacht bei Sedan von Ihr aus deutscher Sicht glorreicher Ausgang lies in vielen Städten Sedanstraßen oder -berge entstehen. Heute geht es am Wuppertaler Sedansberg um ganz andere Inhalte: Die Eigentümer kämpfen gegen den Leerstand und die Stadt für eine gesunde Sozialstruktur. Von dem Modellhaus in der Sedanstraße 85 geht für beide Fragestellungen ein wichtiger Impuls aus. Denn so wie Siedlungen Verkehrswegen folgen, folgen Menschen der Attraktivität von Wohnangeboten. Stadt im Wandel Haus und Quartier entstanden durch die damalige Prosperität der Stadt Barmen. Hier wurde bezahlbarer Wohnraum für Arbeiter in zentraler Lage geschaffen. Diese Funktion hat sich seit fast 150 Jahren nicht geändert. Die Barmer Baugesellschaft für Arbeiterwohnungen, BBA trieb die Bebauung ab 1872 systematisch voran. Der hohe Baubedarf nach dem ersten Weltkrieg schloss die letzten Lücken. Damit war die Entwicklung zu einem geschlossenen Quartier mit enger Wohnbebauung und eigener Infrastruktur vollendet. In den Jahren des Rückgangs von Einwohnerzahl und Wirtschaftskraft, also 1 Der Sedansberg: Soziale Strukturen in Zahlen Quartier 55 Sedansberg Stadt Wuppertal Anteil Sedansberg Fläche: 1,8 qkm 168,39 qkm 1,1 % Bevölkerung: ,0 % Bevölkerungsdichte: Durchschnittlich über alle Quartiere Einwohner/qkm Höchste: 03 Elberfelder Südstadt: Geringste: 16 Buchenhofen: 60 Anteil Ausländer: 22,4 % 18,4 % 4 % über Stadtdurchschnitt Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: ,7 % unter Stadtdurchschnitt Anteil Gesamtbevölkerung: 32,9 % 33,6 % Arbeitslose: ,4 % über Stadtdurchschnitt Anteil Gesamtbevölkerung: 6,0 % 4,6 % Leistungsempfänger nach dem SGB II: ,6 % über Stadtdurchschnitt Anteil Gesamtbevölkerung: 18,4 % 13,8 % Schulen: ,4 % alle Formen Private Kfz: ,5 % seit Mitte der 1990er Jahre etwa bis Ende 2010, haben auch hier viele Eigentümer den strategischen Fehler begangen, nicht antizyklisch in ihre Immobilien zu investieren. Dies ist die Ursache des heutigen Sanierungsstaus. Jetzt, in der heutigen Phase des erneuten Wachstums müssen Stadt und Eigentümer die Chance nutzen, den Wuppertaler Baubestand Zukunftsfähig zu machen. Einen Weg dazu weist das Modellhaus im Herzen des Quartiers. Denn es zeigt wie Wohngebäude auch in wirtschaftlich schwierigem Umfeld erfolgreich sein können. Daten mit positiver Tendenz Der Mietspiegel und der Immobilien-Kompass der Zeitschrift Capital weisen hier über alle Bestandswohnungen eine Durchschnittsmiete von etwa 5,53 Euro pro Quadratmeter aus. Die positive Stimmung in der Stadt schlägt sich in einer leichten Steigerung von 1,2 Prozent innerhalb des letzten Jahres nieder. Die Bruttomietrendite liegt mit 6,7 Prozent über dem Bundesdurchschnitt und vielen beliebten Großstädten. Im gleichen Zeitraum sind die Kaufpreise für Bestandwohnungen über alle Lagen um 1,4 Prozent gesunken. Der Sedansberg scheint also für Investoren wieder attraktiver zu werden. Die Reise am Berg geht aufwärts. Auf dem Sedansberg wohnen drei Prozent aller Wuppertaler auf etwas mehr als einem Prozent der Stadtfläche. Typisch für ein citynahes Wohngebiet. Die Bevölkerungsstruktur ist heterogen und entspricht, bis auf kleinere Abweichungen, in etwa dem Durchschnitt der Stadtbevölkerung. Genau der richtige Ort, um mit einem Modellhaus exemplarisch zu zeigen, dass Wandel möglich ist. Wer hier wirtschaftlich erfolgreich saniert, hat ein Modell für ganz Wuppertal geschaffen. Quelle: Stadt Wuppertal, Stand:

6 10 EINFÜHRUNG MODELLHAUS 11 Blick der Wissenschaftler Günstige Zeiten in einer einmaligen Stadt Ein Haus ist immer auch Teil des Quartiers und der Stadt in der es steht. Es hat immer eine erlebte Geschichte. Um den Blick auf diese zusätzliche Perspektive zu erweitern, haben wir mit Professor Uwe Schneidewind und Professor Guido Spars gesprochen. Beide kennen und forschen zu dem Gebäudebestand Wuppertals und betrachten ihn mit ihrem eigenen fachlichen Fokus. Prof. Schneidewind ist seit 2010 Präsident des Wuppertal Institut, seit 2011 Mitglied im Club of Rome und berät unter anderem die Bundesregierung in Fragen globaler Umweltveränderungen. Der Volkswirtschaftler Prof. Guido Spars ist Prodekan der Fakultät Architektur und Bauingenieurwesen an der Bergischen Universität und vertritt dort das Fachgebiet Ökonomie des Planens und Bauens. Seine Forschungsgebiete sind die Ökonomie und Entwicklung von Stadt und Region, insbesondere die der Immobilienwirtschaft. Herr Prof. Schneidewind, wie schätzen sie den Gebäudebestand in Wuppertal ein? Schneidewind: Die Stadt hat ohne Frage Substanz! Wer die Stadt kennt weiß, dass hier noch vieles erhalten ist, an dem man die Geschichte und Bedeutung der Stadt ablesen kann. Wir betrachten die Gebäude auch als einen aktivierenden und motivierenden Resonanzraum, der es den Bewohnern ermöglicht, sich hier wohlzufühlen. Gleichzeitig ist es aber auch ein Bestand, der über lange Zeit sehr vernachlässigt worden ist. Man spürt die Kraft der Stadt, aber eben auch, dass diese Kraft in den letzten Jahrzehnten doch ein ganzes Stück nachgelassen hat. Herr Prof. Spars, was benötigt der Bestand aus ihrer Sicht jetzt am nötigsten? Spars: Unser Wohnungsmarktmonitoring zeigt immer noch einen hohen Leerstand von knapp unter sechs Prozent, vor allem in den Tallagen ist der Bestand problematisch. Dies zu lösen erfordert neben dem Engagement einzelner Eigentümer auch eine gesamtstädtische Strategie. Die Transformation des Bestands braucht neben guten Einzelbeispielen wie dem Modellhaus auch Analysen und Planungen, um der Verschärfung der sozialen Spannungen auf der Talachse etwas entgegen zu setzen. Wie könnte sich das gestalten? Spars: Spannender als das wie finde ich momentan das wann. Denn der Zuzug in den letzten Jahren hat die Nachfrage nach günstigem Wohnraum gerade in den Tallagen erhöht. Diese Nachfrage ist zusammen mit den derzeit niedrigen Zinsen eine große Chance für diese Lagen. Ihre Zeit ist genau jetzt! Dabei muss nur die Balance zwischen bezahlbarem Wohnraum und der Verbesserung des Bestands gewahrt werden. Darf man das als ein Plädoyer für eine angepasste Modernisierungs-Strategie verstehen? Schneidewind: Auf jeden Fall. Hier geht es immer auch um eine soziale und ökonomische Balance. In anderen Städten sind die spannenden Zentrallagen längst durchgentrifiziert und die prekären Milieus werden immer weiter nach außen gedrängt. Wuppertal hat die nahezu einmalige Situation, dass die eher problematischen Quartiere über die zentralsten Lagen verfügen. Von der Sedanstraße aus ist man in 45 Minuten an seinem Arbeitsplatz in Düsseldorf oder Köln. Das ist genial. Jeder Eigentümer muss sich also überlegen, wie er mit seiner Immobilie die Transformation der Stadt mitprägt. Eine angemessene Modernisierung, die stabile Einnahmen erlaubt, aber nicht zu teurem hipp-urbanen Wohnen führt, ist da sicher auch im Sinne der Stadtentwicklung. Balance halten und das Bewusstsein besitzen, Teil einer größeren Entwicklung zu sein was bedeutet das für den Einzeleigentümer konkret? Spars: Unabhängig von seiner finanziellen Ausgangssituation sollte sich jeder Besitzer erst einmal auf den dauerhaft gesunden wirtschaftlichen Erfolg seiner Immobilie konzentrieren. Die durch Sanierungen erzielten Fortschritte sollen von Dauer sein. Insolvenzen und finanzielle Schieflagen führen nur zu neuen Problemhäusern, Bauruinen oder neuen Investoren, die vielleicht gar keine Bindung mehr an Wuppertal haben. Momentan sind die Voraussetzungen, um sich mit einer angemessen sanierten Immobilie erfolgreich am Markt zu positionieren, sehr gut. Schneidewind: Ich finde, neben den zu erwartenden Mieteinnahmen auch die Frage der Wertsteigerung, welche die Akteure auf lange Sicht erwarten, wichtig. Aus Sicht des Einzeleigentümers ist eine Investition hier auch so etwas wie eine Wette auf Wuppertals Entwicklung. Und jeder kann seinen Beitrag zum Gelingen der Wette selber erbringen. Die fundamentale Dynamik in der Stadt spricht zurzeit eine deutlich positive Sprache. Und wie könnte jetzt eine Modernisierungs-Strategie für Wuppertal aussehen? Spars: Den Eigentümern muss klar gesagt werden, welche Maßnahmen welche Auswirkungen auf die Kaltmiete haben. Der Aufzug am Modellhaus ist da ein super Beispiel. Dieser hätte zwar dazu geführt, alle Wohnungen barrierearm gestalten zu können. Andererseits hätte er jedoch die Kosten und damit die Mieten für das Quartier Sedansberg zu stark erhöht. Dies sind genau die Abwägungen die Immobilienbesitzer für eine gute Balance treffen müssen. Schneidewind: Wuppertal ist aber auch ein tolles Beispiel dafür, dass man Lagen selber schaffen kann. Am Arrenberg ist genau das passiert. Auch Utopiastadt und die Nordbahntrasse schafft neue Lagen. Da entstehen aus den Vierteln selbst heraus sinnvolle planerische Visionen, die andere Eigentümer mitnehmen und überzeugen. Das in anderen Lagen wie dem Sedansberg anzustoßen, erwarte ich auch von einer städtischen Modernisierungs-Strategie. Spars: 70 bis 80 Prozent des Wohnbestands ist in der Hand von Klein- oder Einzelvermietern. Auch darauf muss die Strategie eingehen. Ansprache und Beispiele sind für diese Gruppe wichtig. Es mit einem Modellhaus vorzumachen ist völlig richtig. Auch das die GWG und WQG eine neutrale Beratung anbietet, ist ein wichtiger Baustein. Die Besitzer müssen objektiv und im Sinne der Stadtentwicklung beraten werden. Denn auch übersanierte Gebäude, die ihre Modernisierungskosten am Markt nicht mehr einspielen, weil die Mieten zu hoch gestiegen sind, helfen niemandem. Modernisierung muss immer auch lagegerecht sein. Gestaltet jeder Eigentümer mit einer Modernisierung auch die Stadt selbst mit? Schneidewind: Ja, natürlich, wir nennen das narrative Stadtentwicklung. Ein Gebäude ist immer mehr als ein Investitionsobjekt. Jedes Gebäude ist Teil einer Stadtgeschichte und sein Zustand ist Teil des Gesichts der Stadt. Uwe Schneidewind Wuppertal ist aber auch ein tolles Beispiel dafür, dass man Lagen selber schaffen kann. Viele Eigentümer haben einen Bezug zur Stadt und finden die Idee, einen Beitrag zur Stadtentwicklung zu leisten und gleichzeitig ein Renditeobjekt zu schaffen, reizvoll. Auch damit kann eine Stadt arbeiten. Wie fassen sie vor all diesen Hintergründen ihre Empfehlung an die Immobilienbesitzer der Stadt zusammen? Spars: Gerade jetzt, bei so positiven Rahmenbedingungen aktiv werden! Lasst euch unabhängig beraten, schaut euch gute andere Beispiele an und bleibt im Rahmen dessen, was Lage und Quartier vorgeben. Die Kosten müssen nach einer Sanierung umlagefähig bleiben. Schneidewind: Ich würde mir wünschen, dass die Eigentümer es mehr als Privileg verstehen, eine Immobilie in Wuppertal zu besitzen. Die Stadt hat eine einzigartige Struktur und befindet sich zurzeit in einem hochinteressanten Veränderungsprozess, den man als einzelner Immobilieneigentümer ganz entscheidet mitprägen kann. In Wuppertal gilt und geht das im besonderen Maße. Meine Gesamtvision ist, dass viele der Eigentümer ihr Privileg und ihre Verantwortung nutzen, um selber einen Beitrag zu einer lebenswerten Stadt zu leisten. Herr Professor Spars, Herr Professor Schneidewind, danke für dieses informative Gespräch. Gerade jetzt, bei so positiven Rahmenbedingungen aktiv werden! Guido Spars

7 12 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 13 Strategische Vorplanung Phase Null: alle Fragen offen Erfolgsfaktor Bauleitung Ein Dirigent im Staub Bei einer Sanierungsmaßnahme stecken 90 Prozent der Arbeit in der Planung und nur 10 Prozent in der Umsetzung. Da sind sich alle Fachleute einig. Grund genug, sich im Vorfeld ganz ohne Zeitdruck, die entscheidenden Fragen selber ehrlich zu beantworten. Noch weit bevor der erste Stein gesetzt und das Gerüst aufgestellt ist, sollten die grundlegenden Fragen umfassend geklärt sein. Die klassische Planung für den Ablauf einer Baumaßnahme sieht neun Phasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung vor. Das ist mindestens eine zu wenig, meint Sven Macdonald, Geschäftsführer der WQG. Die alles bestimmenden Grundsätze müssen am Anfang sehr gut durchdacht sein. Dazu kann sich der zukünftige Bauherr gedanklich in eine Phase Null begeben, in der er die wesentlichen strategischen Festlegungen trifft. Die Antworten haben nicht nur viel mit dem Zustand, sondern auch mit dem Umfeld der Immobilie zu tun. Alters- und Sozialstruktur berücksichtigen In Stadtvierteln wie der studentisch geprägten Nordstadt Elberfelds kann es wirtschaftlichen Sinn ergeben, kleine Wohnungen in den oberen Etagen auszubauen. In anderen Wohnquartieren, mit höherem Durchschnittsalter, könnte dies ohne Fahrstuhl eine teure Fehlinvestition darstellen. Ein Lift beeinflusst die Marktgängigkeit kleiner hochgelegener Wohnungen zwar positiv, hat aber auch massive Auswirkungen auf die Bau- und Betriebskosten und damit auf die Höhe der zukünftigen Mieten. Ausstattung anpassen Die Sozialstrukturen von Stadtvierteln sollten auch Auswirkungen auf die Ausstattung der Wohneinheiten haben. Die Struktur verändert sich nur sehr langsam. Daher ist mit etwas Weitsicht bei der Analyse des Umfelds die Art der potentiellen Mieter gut abschätzbar. Diese gibt Auskunft darüber, welche Wertigkeit der Ausstattung sinnvoll ist. Denn weder eine Luxussanierung an einem sozialen Brennpunkt, noch eine Modernisierung mit geringwertiger Ausstattung in einem Villenviertel, wird den gewünschten Vermietungserfolg bringen. Nur wer sich klare Ziele setzt, wird diese auch erreichen. Genauso verhält es sich mit moderner Gebäudetechnik, die den Bewohnern nur bei richtiger Bedienung hilft, Kosten einzusparen. Vor jedem Einbau sollte bedacht werden, dass die Menschen ihre Gewohnheiten schon haben. Wie aufgeschlossen sind die zukünftigen Mieter gegenüber moderner Technik? Was wollen und können sie überhaupt steuern, regeln und beeinflussen? Das sind die richtigen Fragen, die vor Flops bei teurer Haustechnik schützen. All dies hat Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie und bestimmen darüber, welche Maßnahmen sinnvollerweise an einer Immobilie durchgeführt werden sollten. 2 Strategische Fragen Die Fragen im Vorfeld sollten ein klares Bild des Ist-Zustandes und der Zielausrichtung der Immobilie ergeben. Zustand und Entwicklung: Wie ist der Zustand meiner Immobilie? Welche Art von Wohneinheiten möchte ich wem anbieten? Wie langlebig sollen meine baulichen Lösungen sein? Wie technikaffin sind meine Mieter? Was ist an smarter Technik zumutbar? Ziele: Vermieten oder Eigennutzung? Verkauf vor oder nach einer Sanierung? Wenn Verkauf, Eigentumswohnungen oder die ganze Immobilie? Wenn vermieten, an wen genau? Wer ist meine Zielgruppe und was erwartet diese? Welche Mieten sind im Umfeld zu erwarten? Welche Erhöhung ist nach der Modernisierung realistisch? Sind alle Fragen des Denkmalschutzes ausreichend berücksichtigt? Ohne eine ehrliche Analyse des Ist-Zustands, bleibt auch der Investitionsbedarf unklar. Die GWG ist Besitzer der Immobilie Sedanstraße 85 und damit auch Bauherr des Umbaus des Gebäudes zum Modellhaus. Die Bauleitung übernahm der Bauingenieur Arif Izgi, technischer Projektmanager der GWG. Wir haben mit ihm über die Kunst der Koordination und die Lieblingsfehler von Bauherrn gesprochen. Welche Bedeutung kommt der Bauleitung bei der Umsetzung zu? Die Bauleitung vertritt den Bauherrn in allen Belangen. Sie sorgt für die Einhaltung der Kosten- und Zeitvorgaben, achtet auf die gesetzlichen Bestimmungen und koordiniert und kontrolliert alle Gewerke. Sie ist also so etwas wie der Dirigent der Baustelle. Wie ein Dirigent die Musiker des Orchesters zu einem virtuosen Zusammenspiel befähigt, koordiniert der Bauleiter die Handwerker zu einer harmonisch funktionierenden Einheit. Kann das ein privater Bauherr selber leisten? (überlegt) Ich rate eher davon ab. Denn neben dem reinen Bauablauf entlang der Zeit- und Kostenpläne geht es auch um schnelle Entscheidungen und Flexibilität. Gerade wenn man im Bestand saniert, treten in der Bauphase häufig noch Änderungen auf oder man muss auf unvorhersehbares reagieren. Was sich unter einer Deckenverkleidung verbirgt, weiß man eben erst genau, wenn man sie öffnet. Täglich die richtigen Entscheidungen zu treffen, erfordert viel Überblick und Fachwissen. Denn der Bauleiter ist bei Fehlern oder falsch ausgeführten Leistungen haftbar. Bei der komplexen Gesetzeslage ist ein Bauherr bestimmt gut beraten, sich diese Sicherheit miteinzukaufen. Wen beauftragt man optimaler Weise mit der Bauleitung? Idealerweise ist es der ohnehin beauftragte Architekt oder Bauingenieur. In der Regel sind nur Architekten und Bauingenieure bauvorlageberechtigt. Das heißt, nur sie dürfen bei Ämtern Pläne zur Genehmigung einreichen. Und sobald man eine wesentliche Veränderung am Gebäude vornimmt, sind diese auch genehmigungspflichtig. Rechtssicherheit und die Statik sind die absoluten Grundlagen einer guten Sanierung. Ich empfehle jedem, die Ämter so früh wie möglich einzubeziehen. Stillstand auf der Baustelle wegen fehlender Genehmigungen darf einfach nicht passieren. Wie kann man sicher sein, dass ein Architekt oder Ingenieur auch gut einen Bau leiten kann? (lacht) Gar nicht. Aber Fachwissen, einen Blick für Synergien und Menschenkenntnis sind wichtig. Da zählt der persönliche Eindruck und die potentiellen Kandidaten nach ihren Referenzen und der Anzahl der zurzeit betreuten Baustellen fragen. Bauleitung ist Organisation und Betreuung vor Ort. Mit einmal in der Woche einschweben, um nach dem Rechten zu sehen, funktioniert das nicht. Welche Teilleistungen sollten Bauherren, die selbst die Leitung übernehmen möchten, vielleicht doch an Fachleute abgeben? Ein genaues Leistungsverzeichnis ist sicher zu empfehlen. Dieser tabellarische Katalog der zu erbringenden Leistungen, ist es eine sehr gute Grundlage für die Angebote der Firmen. Einmal erstellt, können damit schnell nahezu beliebig viele Handwerker angefragt werden. Haben sie Lieblingsfehler, die Bauherren gerne machen? Ja! Erstens: Am falschen Ende sparen. Jeder der sich ein Auto kauft, fährt damit erstmal in eine Werkstatt und lässt es begutachten. Bei dem Gebäude geht es um weit mehr Geld. Das löst bei vielen Menschen unbändigen Sparwillen aus, der dazu führen kann, dass Laien mit Facharbeiten beauftragt werden oder niemand mehr die Übersicht hat. Zweitens: Die Einfach-mal-anfangen-Mentalität. Gerade Abrissarbeiten werden oft unterschätzt. Eine falsch abgerissene Wand kann das gesamte Gebäude beschädigen und Menschenleben gefährden. Statische Fehler wieder zu beheben, kostet sehr viel Geld und Zeit. Herr Izgi, vielen Dank für diese Einblicke. Mit Kompetenz trägt sich Verantwortung leichter. Bauleiter wie Herr Izgi, hier auf dem Dachboden des Modellhauses, müssen die Anforderungen des Bauherrn genauso gut verstehen wie die Bedürfnisse der Handwerker.

8 14 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 15 Bauablaufplanung Plan haben Plan halten Gebäudeausstattung Ausstattungsvariante? Vernünftig! Das Ergebnis der Planungsphasen ist der Bauablaufplan. Er ist die Bibel der Baustelle. Denn seine Einhaltung entscheidet darüber, ob Kosten und Zeiten wie geplant im Rahmen bleiben. Oberstes Gebot für die Bauleitung ist dabei planen, reagieren, planen. Denn ihr obliegt für die reibungslose Umsetzung des erarbeiteten Plans zu sorgen und die erforderlichen Maßnahmen und Gewerke auf der Baustelle zeitlich wie räumlich effizient zu koordinieren. Dabei muss eine gute Bauleitung auch auf Unvorhergesehenes flexibel reagieren können. Bauherren sollten in ihrer Planung dafür mindestens zehn Prozent Puffer bei Geld und Zeit vorsehen. Am Modellhaus konnte die GWG Zeiten und Budget, dank der stringenten Bauleitung durch Herrn Izgi und sein Team, auf den Punkt einhalten. Er hat mit viel Erfahrung, hoher Menschenkenntnis und ständiger Präsenz alle Fragen der Handwerker schnell beantwortet und täglich auf die großen Herausforderungen und kleineren Veränderungen auf der Baustelle reagiert. (Lesen Sie das komplette Interview mit Herrn Izgi auf Seite 13 dieses Ratgebers.). In nur sieben Monaten war die gesamte Modernisierung abgeschlossen. Ein Traumwert, für den die Bauleitung jeden Tag mitgedacht und motiviert hat. Der Ablaufplan koordiniert zeitlich auch die Eigenleistungen, die ein Bauherr vielleicht selber erbringen möchte. Diese müssen genau auf die Zeiten und Aktionen der externen Handwerker abgestimmt sein. Die Ausstattung, also alles was eingebaut wird, hat maßgeblichen Einfluss auf die Kosten einer Gebäudesanierung. Aber eben auch auf die Langlebigkeit der Immobilie und damit den wirtschaftlichen Erfolg am Markt. Im Modellhaus haben sich die Bauherren durchweg für robuste, funktionale und langlebige Lösungen entscheiden. Hier die Kern- und Knackpunkte der Modernisierung. Nichts geht über einen guten Plan und dessen klare Umsetzung. Die Gewerke bedingen sich gegenseitig. Der eine kann erst loslegen, wenn der andere seine Arbeit getan hat. Jeder logische Fehler, etwa wenn der Elektriker für seine Leitungen die frisch gestrichenen Wände wieder aufreißt, kostet Zeit und Geld. Stichtage und Puffer sind hier adäquate Planungshilfen. 3 Bauablaufdiagramm Abbrucharbeiten Maurerarbeiten/innen Fensterarbeiten Fassadengerüst Malerarbeiten/aussen Elektroarbeiten/innen & aussen Trockenbau Quartal Quartal 2017 DEZ JAN FEB MRZ APR MAI JUN Dauer der Gewerke in Tagen Malerarbeiten/innen Fliesenarbeiten Heizung/Sanitär Balkonmontage Garten- Landschaftsbau Tischlerarbeiten Fenster/Türen Alle Fenster haben Doppelverglasung. Hier lag der zeitgemäße Kompromiss zwischen Kosten und Wirkung. Dreifach verglaste Fenster wären wünschenswert, aber zu teuer gewesen. Wo es ging, wurden die Öffnungen auf Standardmaße festgelegt. Nur das dritte Obergeschoss erforderte individuelle Rundbogenfenster. Ein notweniger Luxus, der heute die Wohnqualität der Räume steigert. Decken Ältere Spalierdecken können aufwendig saniert werden, sind aber oft unberechenbar. Daher wurden die Decken im Modellhaus im einem Abhang von 15 Zentimetern verkleidet. So konnten alle neuen Rohre und Leitungen hier verlegt werden, ohne die Wände dafür aufwändig öffnen zu müssen. Eine kosteneffiziente und elegante Lösung mit sehr geringem Raumverlust. Böden Natürlich sind freiliegende Altbaudielen wunderschön. Die Arbeiten und Kosten dafür sind in durchschnittlichen Mietobjekten aber nicht vertretbar. Die langlebige und erschwingliche Lösung im Modellhaus besteht aus modernem Laminat mit Trittschalldämmung. Dieses ist auch bei Schäden von Wasser bis Vandalismus schnell und günstig austauschbar. Die Farbabstufungen von Blau nach Grün beziehen sich auf den saisonalen Charakter der Monate.

9 16 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 17 Vorher / Nachher Perspektiven des Wandels So sieht fit für die Zukunft aus! Auf der rechten Seite wird die Raum- und Detailwirkung einer grundsätzlichen Modernisierung greifbar. Die Wohnungen sind nun offener, freundlich und lichtdurchflutet. Die Ausstattung präsentiert sich zeitgemäß, ohne durch übertriebene Moden zu schnell wieder zu veralten. Die nun vorhandenen Balkone steigern den Wohnwert aller Mieteinheiten.

10 18 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 19 Architektur und Grundrisse Der Zuschnitt entscheidet Diese Wände (Rot) wurden zwecks Raumoptimierung entfernt Zeitlos für den wirtschaftlichen Erfolg Wenn die Rahmenbedingungen bei einer Sanierung den neuen Zuschnitt der Grundrisse zulassen, erhält der Bauherr viele Freiheiten. Diese sollte er für eine möglichst zeitlose Gestaltung seiner Wohneinheiten nutzen. Denn das war vor der Modernisierung eines der Erfolgsgeheimisse des Hauses an der Sedanstraße. Es hat sich über 80 Jahre am Mietmarkt bewährt. Balkon 1.52 m² Küche m² Bad 6.37 m² 3.68 m² Bad 6.27 m² 3.89 m² Balkon 1.52 m² Küche m² Balkon 1.52 m² Balkon 1.52 m² Das ist ein wirtschaftlicher Erfolg, den die heutigen Bauherren nach der Modernisierung gerne wiederholen möchten. Dafür haben sie die alten Grundrisse, die zuletzt am Markt nicht mehr funktionierten, neu geplant und gleichzeitig alle Räume kernsaniert. Denn auch deren Ausstattung konnte ihr Alter kaum mehr verbergen. (Wie genau haben sie auf Seite 15 bereits lesen können.) Wohnen m² Schlafen m² Schlafen m² Wohnfläche: 57,80 m² Wohnfläche: 57,91 m² 1+2.OG Grundriss Wohnen m² Küche m² Bad 6.36 m² 3.82 m² Bad 6.48 m² 3.95 m² Küche m² Licht und Luft sind Trumpf Die Herstellung eines zeitgemäßen Schnitts für alle Wohneinheiten betraf besonders die Bäder und WCs. Die getrennten Räume wurden durch Wandabriss zusammengeführt. Zusätzlicher Platz entstand durch die Einbeziehung der Loggien, deren Öffnungen mit großen doppelverglasten Fenstern geschlossen wurden. So entstanden helle moderne Bäder, die zusätzlich noch barrierearm sind. Balkon 1.52 m² Küche m² WC 2.64 m² 6.08 m² Abst m² WC 2.59 m² Abst m² 6.27 m² Balkon 1.52 m² Küche m² Wohnen m² Schlafen m² Schlafen m² Wohnen m² Als Ausgleich zu den verlorenen Loggien wurden vom Erdgeschoss bis in die dritte Etage Balkone vorgesetzt. Diese haben Standardmaße, um Kosten für teure Sonderanfertigungen zu vermeiden. Die bodentiefe Öffnung der Balkontüren flutet auch die Küche mit Tageslicht. Mehr Licht innen, ein Balkon mit unverbaubarer Weitsicht außen und ein Wohlfühlbad sind heute starke Markt-Argumente für neue Mieter. Erfolg mit Augenmaß Wohnen m² 5.72 m² 5.79 m² Wohnen m² Wohnfläche: 59,05 m² Wohnfläche: 59,48 m² 3.OG Grundriss Maisonette-Untergeschoss Wohnfläche: 54,63 m² Wohnfläche: 54,97 m² Pro Etage entstanden zwei gleichwertige, freundlich helle Wohneinheiten. Im Erd-, sowie im ersten und zweiten Obergeschoss verfügen diese über zwei Räume mit großer Küche, und lichtdurchflutetem Bad. Die Wohnflächen betragen zwischen 55 und 60 Quadratmeter. Kind m² Bad 7.98 m² 5.90 m² Bad 7.99 m² 6.05 m² Kind m² EG Grundriss Zwei gleichwertige Wohneinheiten pro Etage In den oberen Geschossen entstanden zwei Maisonette-Wohnungen. Ohne diese Zusammenlegung wären im vierten Geschoss Wohnungen ohne Balkon entstanden. Die Maisonette-Lösung erhöht den Wohnwert und gleichzeitig die Vermietbarkeit. Die Wohnungen sind ideal für jeden, der modernes, citynahes Wohnen mit bester Aussicht zu schätzen weiß. Schlafen m² Wohnfläche: 52,65 m² Kind m² Kind m² Schlafen m² Wohnfläche: 52,57 m² Aus ursprünglich zehn wurden acht Wohneinheiten. Der Erfolg zeigt sich schon nach wenige Wochen das Modellhaus wird vom Markt angenommen. Vollvermietet lädt es heute zur Nachahmung ein. 4.OG Grundriss Maisonette-Obergeschoss

11 20 ANZEIGE ANZEIGE 21 WSW Viele Wege führen zum Ziel Die Wuppertaler Stadtwerke unterstützen Immobilienbesitzer mit zahlreichen Angeboten rund um Wärme und erneuerbare Energien bei der Altbausanierung. In Altbauten steckt viel Potenzial. Daher lohnt es sich für Immobilienbesitzer und Vermieter, in die Bausubstanz und Wohnqualität zu investieren, um den Wert der Gebäude zu erhalten oder sogar zu steigern. Eine energetische Sanierung der Gebäudehülle und eine effiziente Wärmeversorgung können dabei die Grundlage für eine nachhaltige Wertsteigerung der Immobilie bilden. Auch die Nutzung regenerativer Energien für die Stromund Wärmeerzeugung sollten bei einer Sanierung in Betracht gezogen werden. Dabei sind die Wuppertaler Stadtwerke (WSW) ein kompetenter Ansprechpartner. Gerade in älteren Mietshäusern mit mehreren Parteien erfordert eine Heizungsmodernisierung eine größere Investition. Hier eine Contracting-Lösung zu wählen, kann sich lohnen, zumal der Eigentümer dabei auch den kompletten Betrieb während der Vertragslaufzeit in die kompetenten Hände der WSW und eines Installations- Fachbetriebs gibt. Neben der Planung, Finanzierung und Montage einer effizienten Heizungsanlage beinhaltet WSW Wärme, das Heizungscontracting der WSW, auch Wartungs- und Reparaturdienstleistungen, die Erdgaslieferung und die Schornsteinfegergebühren. So erhält der Kunde alle Leistungen für Bau und Betrieb der neuen Heizung aus einer Hand und das zu einem festen monatlichen Preis. Größe und Ausführung der Wärmeversorgung richten sich dabei individuell nach dem jeweiligen Gebäudetyp. Die Installation, Inbetriebnahme, Wartung und Reparatur der Photovoltaikanlage erfolgt durch qualifizierte Partner-Handwerksbetriebe. Der Kunde trägt keine Investitionskosten, sondern bezahlt nur eine monatliche Pauschale. Auf Wunsch gibt es die Anlage auch mit einem Stromspeicher. Für Mehrfamilienhäuser bieten die WSW zudem ein Modell an, bei dem auch Mieter von der Energiewende profitieren können: WSW Strom Direkt. Hier wird der Strom direkt vor Ort erzeugt und von den Mietern verbraucht. Außer WSW Wärme und WSW Sonnenstrom kann bei einer Altbausanierung auch eine Förderung aus dem WSW Klimafonds infrage kommen, etwa bei der Nutzung von Fernwärme. Informationen zu allen Leistungen, die die WSW im Zusammenhang mit der Gebäudesanierung anbieten, finden sich auf Vertriebsleiter Roberto Siino Ansprechpartner für weitere Informationen: WSW Energieberatung Tel.: Wer bei der Energieversorgung seiner Immobilie auf erneuerbare Energien setzt, ist ebenfalls bei den WSW an der richtigen Adresse. Mit WSW Sonnenstrom können Hausbesitzer den Strom für ihr Haus selbst produzieren und außerdem einen Beitrag zum Schutz der Umwelt leisten. Auf der Internetseite der WSW kann man vorab prüfen, ob sich die Installation einer Photovoltaikanlage lohnt. WSW Sonnenstrom ist ein Pachtmodell und läuft über einen Zeitraum von 18 Jahren. Die WSW übernehmen dabei die Planung, den Bau, die Finanzierung und die Wartung der Anlage. Ein ergänzender Stromvertrag mit Sonnenbonus sichert die erforderliche Restmenge für die Zeiten ab, in denen mehr Strom benötigt wird, als die Anlage auf dem Dach produziert. Energetische Sanierung & effiziente Wärmeversorgung Contracting-Lösung Sonnenstrom Strom Direkt Energieberatung Energieausweis Infrarotbilder Photovoltaikanlage Reststrom Blockheizkraftwerk Sonnenstrom selbst produzieren & einen Beitrag zum Schutz der Umwelt leisten.

12 22 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 23 Denkmalschutz Verantwortung übernehmen Gebäudesicherheit Sicherheit mitsanieren Der Denkmalschutz erhält die Zeugnisse der vielfältigen und wechselreichen Geschichte unserer Stadt, unabhängig davon, wem die Gebäude gehören. Natürlich ist die Sanierung eines Baudenkmals aufwändiger als anderswo. Mit etwas Leidenschaft und öffentlicher Förderung lässt sich jedoch auch ein denkmalgeschütztes Wohnhaus modern gestalten und auf Dauer wirtschaftlich betreiben. Reden, planen, sanieren Der Schutz kann für das ganze Gebäude oder nur für Teile gelten. Auflagen und Nebenauflagen erstrecken sich oft bis in Details. Bei einer anstehenden Sanierung sollten Bauherren daher so früh wie möglich den Kontakt zur Abteilung Denkmalschutz und -pflege im Rathaus aufnehmen, um die geplanten Maßnahmen mit den Vorgaben der Behörde frühzeitig abzugleichen. Konkurrenz vielfältiger Ansprüche Am Modellhaus stehen Vorgarten und Fassade unter Denkmalschutz. Sogar die Wohnungseingangstüren gehören hier zur erhaltenswerten Substanz des Gebäudes, was eine kostenintensive Aufarbeitung zur Folge hatte. Die zeitgemäße Anpassung der Grundrisse war kein Problem. Am Ende intensiver Abwägungen in enger KooperatiIm Vorgarten stand der Denkmalschutz in Konkurrenz zur Barrierefreiheit. Einerseits durfte der Garten baulich keine Veränderungen erfahren, andererseits sollte ein barrierefreier Zugang gewährleistet sein. Am Ende intensiver Abwägungen in enger Kooperation mit der unteren Denkmalschutzbehörde stand ein tragfähiger Kompromiss. Der bauliche Charakter des Vorgartens blieb erhalten, gleichzeitig ermöglicht heute eine kleine Lücke in der Außenmauer einen barrierefreien Zugang für Kinderwagen und Gehhilfen. Spezielle Finanzierung Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, kann dafür Förderprogramme von Land und Bund, sowie Steuererleichterungen in Anspruch nehmen. Der NRW- und KfW Bank kommen dabei Schlüsselrollen zu. Wer in Wuppertal Förderung sucht, hat es besonders einfach. Denn die WQG hat auf ihrer Homepage www. quartier-entwicklung.de viele Förderungsmöglichkeiten exemplarisch dargestellt. Wer sich nicht sicher ist, was aus diesen Angeboten zu seinem Vorhaben passt, kann sich unter mit der WQG in Verbindung setzen. Ein integraler Bestandteil jeder Modernisierung sollte die Anpassung der Sicherheitsstandards an den aktuellen Stand der Technik sein. Denn auch die Einbrecher entwickeln ihre Methoden ständig weiter. Da das Bedürfnis nach Sicherheit in der Regel im Alter zunimmt, sind zeitgemäße Schließsysteme an Fenstern und Türen auch vor dem Hintergrund des demografischen Wandels ein gutes Markt-Argument im Kampf um Mieter. Dies hat auch die KfW-Bank erkannt und bietet spezielle Förderprogramme zur Erhöhung des Einbruchsschutzes und der altersgerechten Erhöhung des Wohnkomforts an (Lesen sie dazu auch auf Seite 25 die Förderungsmöglichkeiten nach.). Altes erhalten und sicher gestalten Am Modellhaus waren auch die Sicherheitsstandards in die Jahre gekommen. Die Fenster im gesamten Gebäude wurden aus energetischen Gründen ausgetauscht. Eine gute Gelegenheit, die Sicherheit durch die Integration von Pilzkopfbeschlägen an allen Fenstern, direkt mit zu erhöhen. Eine kostengünstige aber effektive Maßnahme gegen Einbrecher, die auch die Polizei empfiehlt. Die Gegensprechanlage an der Haustüre besitzt heute in allen Wohnungen eine Video-Funktion. Auch dies erhöht die Sicherheit und die Installation wird von der KfW gefördert. Das besondere Sicherheits-Augenmerk galt am Modellhaus jedoch den Wohnungseingangstüren. An diese stellten sowohl die Sicherheit, als auch der Denkmalschutz ihre zeitgemäßen Ansprüche. Im Ergebnis haben die Türen nach einer kostenintensiven Aufbereitung ihr äußeres Erscheinungsbild behalten. Ihre inneren Werte bieten den Bewohnern nun jedoch Schutz durch moderne Mehrfachverriegelungssysteme. Eine Außendämmung zwecks energetischer Sanierung war wiederum nicht möglich. Die Option, diese Maßnahme durch eine innenliegende Dämmung zu ersetzen, um Fördermittel nicht zu verlieren, kam für den Bauleiter Arif Izgi am Modellhaus aber nicht in Frage. Heutige Innendämmungen sind empfindlich. Nägel oder Einschnitte führen schnell zu Wärmebrücken. Dann wirkt die teure Maßnahme nicht mehr und es kann zu Schimmelbildung kommen, gibt Izgi für Mietobjekte zu bedenken. Dank moderner Heiztechnik und isolierten Rohrleitungen geht das Modellhaus dennoch sehr effizient mit Energie um. Der private Bauherr sollte an dieser Stelle gut nachrechnen. Denn: die Durchführung der Maßnahme wird gefördert, der Erhalt nicht. Vorgarten & Fassade stehen unter Denkmalschutz Erhaltenswerte Substanz: Eingangstüren & Treppenhaus Anpassung der Sicherheitsstandards / Aktueller Stand der Technik

13 24 EINZELASPEKTE MODERNISIERUNG 25 Finanzierung und Erhalt Geld für die nächsten 50 Jahre Finanzierung und Förderung Vom Fördern und Fordern In die Modernisierung des Modellhauses an der Sedanstraße wurden Euro investiert eine realistische Investitionshöhe und keine Luxussanierung. Wir haben uns auf das sinnvolle und notwendige konzentriert, um in der Lage und in dem Umfeld des Modellhauses, eine solide und langfristig vermietbare Immobilie zu schaffen, so Oliver Zier von der GWG. Dafür wurden lediglich die wichtigen Standards, wie beispielsweise zeitgemäße Grundrisse, den Bedürfnissen heutiger Mieter angepasst. Schon eine kostenintensivere Maßnahme, wie Aufzug, Solaranlage oder Fassadendämmung hätten das Potential gehabt, die Finanzplanung aus dem Gleichgewicht zu bringen. Der private Bauherr sollte für solche Maßnahmen Rücklagen bilden, die nach einem definierten Instandhaltungs- und Kostenplan, den Erhalt des Gebäudes und die nötigen Modernisierungen ermöglichen. Eigentümergemeinschaften sind dazu sogar gesetzlich verpflichtet. Drum rechne, wer sich ewig bindet Echtes langanhaltendes Glück gibt es zwischen Besitzern und Immobilien nur, wenn das Finanzielle stimmt. Die Empfehlungen zur Höhe der Rücklagen sind aus dem sozialen Wohnungsbau übernommen und hängen stark vom Alter und damit der Reparaturanfälligkeit des Objektes ab. Auch Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie sind relevante Einflussgrößen. Für neuere Häuser sollte mindestens ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat in die Instandhaltungsrücklage fließen. 4 Kostenübersicht Modellhaus Herrichten und Erschließen Abbruch/Entsorgung Bauwerk - Baukonstruktion Fenster Trockenbau Malerarbeiten Fassade Malerarbeiten Innen Fliesenleger Tischler Balkone (Schlosserarbeiten) Sonstiges Bauwerk - Technische Anlagen Heizung/Sanitär Elektroarbeiten Bei älteren Immobilien sollten es mindestens zwei Euro sein. Für das Modellhaus mit seinen 520 Quadratmetern Wohnfläche steckt die GWG als Besitzer also künftig mindestens gut 1.000, besser noch Euro in die Rücklagenkasse. Passiert nichts Unerwartetes, arbeitet das gesparte Geld schon auf die nächste Grundsanierung hin. 5 Rücklagenbildung Wer nach Jahren der Einzahlungen anfängt sich über das so unproduktiv rumliegende Kapital zu ärgern, dem sei gesagt: Dies ist ein Luxusproblem, das jeder seriöse Hauseigentümer beibehalten sollte. Denn gerade ältere Immobilien halten sich oft nicht an noch so ausgefeilte Rücklagenpläne. Ist der Bedarf da, aber das benötigte Kapital nicht, kann dies zu einer Zwangsscheidung führen. Und wer aus der Not heraus verkaufen muss, hat immer eine schwache Verhandlungsposition! Kauf-Tipp: Gesamtkosten in Euro Bei dem Erwerb einer Immobilie gilt es, sich auch nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage, dem aktuellen Wirtschaftsplan und bei Wohnungen auch nach den monatlichen Einzahlungen zu erkundigen. Allein die Höhe der Zahlungen lässt Rückschlüsse darauf zu, wie die Miteigentümer den Zustand ihrer Immobilie einschätzen. Fragen sie dazu den Verkäufer auch nach dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlung Gesamtkosten des Umbaus in Relation zueinander Wer seine Immobilie fit für die Zukunft machen möchte, muss nicht unbedingt alles selber bezahlen. Es gibt zahlreiche Fördermöglichkeiten und -programme. Die se unterstützen die unterschiedlichsten Ziele und Maßnahmen am jeweiligen Gebäude. Die zwei Haupthemmnisse bei der Inanspruchnahme von Förderungen ist erstens schlicht die Kenntnis darüber. Jeder, der schon einmal selbst ein passendes Programm in der Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums gesucht hat, weiß das. Zweitens sind es die mit der Förderung verbundenen Bedingungen. So ist bei den meisten Förderungen zur energetischen Sanierung, ein Energieberater zwingend erforderlich. Ohne ihn gibt es, auch wenn alles korrekt gelaufen ist, kein Geld. Zudem gelten technische Mindestanforderungen für die Maßnahmen. Es kann also kompliziert und zeitraubend sein, dem Fördergeber seine Förderfähigkeit detailliert nachzuweisen. Daher sollte die Suche nach geeigneter Unterstützung direkt nach der Zielsetzung beginnen und nicht alleine erfolgen. In Wuppertal kann sich jeder direkt an die WQG wenden, um die sich geeigneten Fördermöglichkeiten zu finden und sich über deren Bedingungen zu informieren. 6 Übersicht Förderangebote (Auszug) Stand: Dezember 2017 Sie berät und unterstützt alle modernisierungswilligen Eigentümer gern. Um die Bedingungen der Förderprogramme zu erfüllen und genau planen zu können, soll und darf die Modernisierung nicht vor dem Eingang des positiven Förderbescheids beginnen. Voraussetzungen selber erfüllen Bei allen komplexen Unterschieden gibt es jedoch auch Grundlagen, die jeder Bauherr in spe vorher selber erledigen kann und muss. Die abgeschlossene Analyse des Ist-Zustands der Immobilie und klare Zielsetzungen inklusive Maßnahmenkatalog (Lesen sie dazu auch auf Seite 12 Phase Null.). Falls erforderlich sollte der Katalog auch mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Denn ohne diese absoluten Grundlagen kann niemand die geeigneten Förderprogramme finden. Denn die eigenen Ziele und Vorhaben müssen die Art der Förderung bestimmen. Wer einfach nur schaut, wofür es viel Förderung gibt, landet schlussendlich bei einer Fülle unstrukturierter Zuwendungen, die überhaupt nicht zu den baulichen Bedürfnissen seines Objekts passen. Förderungen können in Form von Kredit, Darlehen, Zuschuss, Bürgschaft, Beteiligung oder Garantie gewährt werden. Die KfW-Bank setzt alle Bundesprogramme praktisch um und ist damit neben der NRW Bank, die Landesprogramme umsetzt, der wichtigste Fördergeber. Kategorie Art Höhe in EUR Anmerkungen NRW-Bank / Gebäudesanierung Kredit bis zu Laufzeit: Jahre Zinsbindung: gesamte Laufzeit WEG Kredit bis zu Laufzeit: 10 Jahre pro Wohneinheit Zinsbindung: gesamte Laufzeit KfW / Energieeffizientes Kredit bis zu Laufzeiten: 4 bis 30 Jahre Sanieren (150/152)* pro Wohneinheit attraktiver Tilgungszuschuss Zinsbindung: bis zu 10 Jahre Energieeffizient Zuschuss bis zu keine Kreditschuld Sanieren (430)* pro Wohneinheit Energieeffizient Bauen Zuschuss bis zu % der Kosten (max Euro) und Sanieren (431)* Baubegleitung Energieeffizientes Ergänzungskredit bis zu Laufzeit: bis 10 Jahre Sanieren (167) pro Wohneinheit Zinsbindung: gesamte Laufzeit Altersgerecht Umbauen- Zuschuss bis zu keine Kreditschuld Barrieren reduzieren (455-B)* pro Wohneinheit Altersgerecht Umbauen- Zuschuss bis zu Investitionskosten von mindestens 500 Euro pro Antrag Einbruchschutz (455-E) bis max Euro pro Wohneinheit werden bezuschusst Altersgerecht Kredit bis zu Laufzeit: 4 bis 30 Jahre Umbauen (159) pro Wohneinheit Zinsbindung: 5 10 Jahre * Einbindung eines Sachverständigen erforderlich Baunebenkosten Honorare und Gebühren

14 26 ANZEIGE 27 Stadtsparkasse Wuppertal Gut beraten bei Modernisierungen Ob schnelles Handschlag-Darlehen für Modernisierungsprojekte oder Kredite für Sanierungen die Sparkasse Wuppertal unterstützt mit passgenauen Finanzierungsmodellen. Individuell auf die Lebenssituation und das Bauvorhaben des Interessenten angepasst, beraten die Sparkassen-Immobilienexperten. Handschlag-Darlehen Bis Euro für Modernisierungen schnell und sofort bietet die Sparkasse mit ihrem Handschlag-Darlehen. Das Darlehen erfolgt ohne die Hinterlegung von Sicherheiten, der gute Name des Kunden genügt. Leistungen sind zu günstigen und festen Konditionen für die gesamte Laufzeit geregelt. Die Laufzeit beträgt zwischen 12 bis 120 Monaten. Sondertilgungen sind möglich. Darlehen für umfangreiche Baumaßnahmen Große Modernisierungsprojekte sowie Sanierungen sind in der Regel mit höheren Darlehen verbunden. Ein persönliches Gespräch mit dem Sparkassen-Berater hilft hier weiter. Gemeinsam werden Ziele, Pläne und Wünsche besprochen. Außerdem werden unter anderem auch die individuellen Merkmale zur Finanz- und Lebenssituation des Kunden analysiert. Denn die Sparkasse versteht sich nicht nur als Geldgeber, sondern als Berater an der Seite des Kunden. Kompetente Perspektivberatung und Vorteile Auch ohne konkretes Objekt im Blick hilft die Sparkasse gerne weiter. Gerne unterstützen die Sparkassen-Berater bei der Suche nach passenden Immobilien und bemessen den Finanzrahmen für eine realistische Planung. Darüber hinaus profitieren Interessenten vom breiten Netzwerk an Sparkassen-Partnern. Vom Wohnungsausstatter über Handwerker bis hin zum Schlüsseldienst in der TreueWelt der Sparkasse Wuppertal warten viele Vorteile und Ersparnisse. Ansprechpartner für weitere Informationen: Sparkasse Wuppertal Telefon sparkasse-wuppertal.de/immobilien Wenn s um Geld geht

15 28 STADTENTWICKLUNG 29 Baubestand in Wuppertal Investiert in Eure Zukunft Eine Immobilie stellt einen Wert dar, der über Generationen erhalten bleiben kann. Wer sich in Wuppertal genauer umschaut, stellt schnell fest, dass nicht alle Eigentümer dieser Auffassung folgen. Viel zu viele Wohneinheiten in den gründerzeitlichen Altbauten, stehen leer. Dieser Leerstand in Mehrfamilienhäusern ist auch die Folge mangelnder Sanierungstätigkeit in der Vergangenheit. Wuppertal hatte in den letzten Jahrzehnten eine Sanierungsquote von deutlich unter einem Prozent des Bestands. Rechnerisch würde es bei einem Prozent 100 Jahre dauern, bis jedes Bestandsgebäude einmal saniert ist. Um die Versäumnisse aus der Vergangenheit aufzuholen, wäre in den nächsten Jahren eine Quote von über drei Prozent angemessen. Die Zeit ist jetzt! Gerade bei Einzeleigentümern ist der Leerstand verwunderlich. Kann doch hier schon eine nicht vermietete Wohneinheit das gesamte Objekt unrentabel machen. Um Leerstand zu vermeiden, gilt es die Wohnungen fit für den Mietmarkt zu machen die Zeit dafür ist jetzt! Die Einwohnerzahl der Stadt steigt wieder. Jedoch prognostiziert der Landesbetrieb Information und Technik von NRW bis 2030 einen erneuten Bevölkerungsrückgang von etwa acht Prozent. Wer jetzt seine Immobilie am Wohnungsmarkt attraktiv präsentieren kann und die Mietverhältnisse sorgfältig, mit langfristiger Orientierung vergibt, hat in den fetten Jahren bestens für die vielleicht kommenden mageren Jahre vorgesorgt. Viele Gründe für eine Sanierung Neben dem Leerstand gebietet der demographische Wandel den Eigentümern ein aktives Handeln. Eine altersgerechte Ausstattung der Wohngebäude ist schon heute ein starkes Markt-Argument, das zukünftig immer mehr an Bedeutung gewinnen wird. In der scharfen Konkurrenzsituation am Mietmarkt werden sich kaum die unattraktiven Immobilien mit hohem Leerstand durchsetzen. Jeder Eigentümer muss sich heute ernsthaft selber fragen, wo er seine Immobilie in 20 Jahren sehen möchte. Nichts tun ist der sichere Weg zur Problem- oder Schrottimmobilie. Mit dem Mietpreisniveau in Wuppertal sind langfristig gute Renditen zu erzielen. Auch auf die getätigten Investitionen, die notwendig sind, um den Immobilienbesitz der Familie wirtschaftlich gesund an die nächste Generation zu übergeben. Und am Ende ist jede Wohnimmobilie auch ein kleines Stück Wuppertal, für dessen Gestaltung und Zustand der Eigentümer auch zum Wohle der Allgemeinheit Verantwortung übernimmt. Noch ist es durch zeitnahe Maßnahmen einfach, für seine Immobilie eine gute Marktposition zu erschließen. Eine umfangreiche Modernisierung ist der beste Schutz gegen Leerstand. Eine Modernisierung einer Immobilie kann auch die Nachbarn dazu motivieren, in Ihre Liegenschaften zu investieren. So kann durch einzelnen Maßnahme eine Aufwertung der ganzen Straße oder des Quartiers initiiert werden betrug die Leerstandsquote nach Angaben der Stadt 5,9 Prozent Tendenz: rückläufig. In einzelnen Quartieren, bei denen sich Leerstände konzentrieren, beträgt sie bis zu 8 Prozent. Der Mittelwert für NRW lag 2011 bei nur 3,7 Prozent. Nichts tun ist der sichere Weg zur Problem- oder Schrottimmobilie.

16 30 31 Ablauf Checkliste Am Modellhaus haben alle Beteiligten ihre Erfahrungen eingebracht und neue hinzugewonnen. Hier die daraus resultierenden Empfehlungen in Handlungsreihenfolge: Die Erfahrungen, Meinungen und Intentionen der Entscheider und begleitenden Wissenschaftler können sie in den Interviews am Anfang dieses Magazins nachlesen. > Ziele setzen und Plan erstellen Nur wer seine Ziele kennt, wird sie auch erreichen. Ein guter Plan braucht viel Zeit. Ergebnis: Eine Maßnahmenliste, was getan werden soll. Leseempfehlung: Seite 12, Phase Null und Seiten 18; 19, Der Zuschnitt entscheidet > Professionelle Hilfe suchen Wer einen Architekten oder Bauleiter beauftragen möchte, sollte dies früh im Prozess tun. Die Profis können neue Möglichkeiten oder Alternativen aufzeigen und die Umsetzbarkeit der eigenen Vorstellungen gut beurteilen. Ergebnis: Planungsteam vollständig Leseempfehlung: Seite 13, Ein Dirigent im Staub > Kontakt zu den Behörden suchen Denkmalschutz und Bauamt die Planung vorstellen. Was geht, was geht nicht? Welche Auflagen müssen erfüllt werden? Genehmigungen einholen. Ergebnis: Rechtssicherheit Leseempfehlung: Seite 22, Verantwortung übernehmen > Bauablaufplanung Effiziente Organisation des Bauablaufs. Ergebnis: Bauablaufplanung Leseempfehlung: Seite 14, Plan haben - Plan halten > Baubeginn Jetzt muss die Bauleitung für die zeit- und kostengerechte Umsetzung der gefassten Pläne sorgen. Im Verlauf auftretende Unwägbarkeiten mit Puffern abfangen. Ergebnis: Jetzt geht s los! > Mieter suchen Ist der Bezugstermin genau zu benennen, seine Wunschmieter suchen. Ergebnis: Wirtschaftliche Sicherheit Leseempfehlung: Seite 12, Phase Null > Fertigstellung Glückwunsch! Das Gebäude sollte nun Jahrzehnte lang verlässliche Einnahmen und Renditen erwirtschaften. Rücklagen bilden nicht vergessen. Impressum > Finanzierung und Förderung abklären Welche Einzelmaßnahme kann in welcher Höhe von wem gefördert werden? Was ergänzt sich, was schließt sich aus? Wie wird der Eigenanteil an der Finanzierung geleistet? Ergebnis: solide Finanzierung Leseempfehlung: Seite 24, 25, Finanzierung und Förderung > Ausführungsplanung und Gebäudeausstattung Was soll wo verbaut werden? Detailplanung für die Handwerker erstellen. Welche Wertigkeit soll die Ausstattung haben? Ergebnis: Ausführungsplanung, Maßnahmenliste, Leistungsverzeichnis Leseempfehlung: Seite 15, Ausstattungsvariante? Vernünftig! und Seite 23 Sicherheit mitsanieren! > Wer baut was? Auf Basis von Maßnahmenliste und Leistungsverzeichnis können einfach viele vergleichbare Angebote von Handwerker-Firmen eingeholt werden. Ergebnis: Bauteam vollständig Leseempfehlung: Seite 13, Ein Dirigent im Staub Herausgeber: Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH Bromberger Straße Wuppertal v.i.s.d.p.: Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH Redaktion: Olcay Demirci (WQG) Christian E. Höher (freier Redakteur) Nenja Lindner (GWG) Sven Macdonald (WQG) Texte: Christian E. Höher Layout: picnic-design.de Die Gesellschafter der WQG: 1. Auflage: Stück Erscheinungsdatum: Dezember 2017 Haftung oder Garantie für Richtigkeit, Aktualität, Schreibweise, Inhalt und Vollständigkeit der Informationen kann nicht über nommen werden. Alle Inhalte der Broschüre sind urheberrechtlich geschützt. Fotos: Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH Tom V Kortmann außer: Seite 21, WSW, Stefan Tesche-Hasenbach Seite 28 oben, Fotolia

17 Blick vom Modellhaus über den Wuppertaler Osten Ein Gemeinschaftsprojekt der WQG mit der GWG (Bauherr) Wuppertaler Quartierentwicklungs GmbH Bromberger Straße Wuppertal//Deutschland Telefon: Telefax: