3,90 Euro [DE] Osnabrück 2015/2016 Hier wächst viel: In der bundesweit einzigen Großstadt inmitten eines Naturparks blühen nicht nur die Pflanzen, sondern auch die Wirtschaft. Die Bistumsstadt erlebt einen wahren Immobilienboom. An allen Ecken wachsen Gebäude aus dem Boden. Alexander Weißbach Leiter Immobilienvertrieb, Osnabrück Soziodemografie Osnabrück ist mit 156.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Niedersachsens. Seit 2000 ist die Einwohnerentwicklung, abgesehen von einer statistischen Korrektur durch den Zensus 2011 (von 2010 auf 2011 wurde die Bevölkerungszahl um -5,9 % nach unten korrigiert), weitgehend stabil. Bis 2030 wird Osnabrück gemäß aktuellen Prognosen ca. 3.500 Einwohner verlieren. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird bis 2030 jedoch ein Plus von rund 3.400 Haushalten prognostiziert. Damit ist eine gute Wohnungsnachfrage in Osnabrück auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist aber nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern auch in der Alterung der Gesellschaft. Die z. Zt. etwa 22.000 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt. Osnabrück auf einen Blick Lage innerhalb der Region südwestliches Niedersachsen, Oberzentrum in Niedersachsen Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Osnabrück in Bezug auf die verfügbaren Einkommen günstig Kapitalanleger schätzen an Osnabrück die Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,0 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 97,1 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT OSNABRÜCK EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 108% 2,00 106% 1,95 Haushaltsstruktur Osnabrück 1-2- 3-4- 2013 = 100% 104% 102% 100% 1,90 1,85 1,80 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Niedersachsen Altersstruktur Osnabrück <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 98% 1,75 96% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,70 Altersstruktur Niedersachsen <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Wirtschaft Osnabrück ist Universitätsstadt und Bischofssitz sowie Oberzentrum der Region südwestliches Niedersachsen. Die Stadt verfügt über eine gute überörtliche Verkehrsinfrastruktur, die vom ca. 30 km entfernten Flughafen Münster-Osnabrück International, dem ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 1, 30 und 33 gebildet wird. Zudem besteht durch den Binnenhafen eine Verbindung mit dem Mittellandhafen. Das Wirtschaftsgefüge in Osnabrück wird deutlich vom Dienstleistungssektor bestimmt, der großteils mittelständisch ausgerichtet ist. Im Bereich der Produktion dominieren Fahrzeugbau und Metallindustrie. Durch die verkehrsgünstige Lage hat die Logistikbranche in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Einen wichtigen Wirtschaftszweig bilden zudem Forschung und Lehre. Die bekanntesten Unternehmen mit Sitz in Osnabrück sind Piepenbrock und Hellmann Worldwide Logistics. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt Osnabrück spiegelt sich in der steigenden Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit der Krise am Arbeitsmarkt in 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit Ende 2009 um 6,9 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch bei 9,3 % lag, ist sie seitdem bis auf 8,1 % in 2014 zurückgegangen, liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Osnabrück arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd. 30.800 Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 34,1% 20,9% 0,2% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen 17,2% 27,6% In Osnabrück werden pro Jahr etwa 300 Wohnungen gebaut, davon etwa ein Drittel in Mehrfamilienhäusern. In den letzten Jahren stieg die Bautätigkeit wieder deutlich an. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN OSNABRÜCK Fertigstellungen 500 400 300 200 100 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Osnabr.) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Osnabrück wird durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (5,1 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die unterhalb von vergleichbaren Städten (5,7) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 111.000 Euro. Die Mieten und Preise am Osnabrücker Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen und konnten in 2014 die 5 4 3 2 0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,50 Euro/qm, in guten Lagen sind bis zu 10,00 Euro/qm realistisch. Die Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,50 Euro/qm und erreichen im Maximum 9,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 51 % im Neubau bzw. 47 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 3.200 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.500 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.650 Euro/qm und reichen im Maximum bis 2.400 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 48 % angestiegen und damit deutlich stärker als die Kaufpreise im Bestand mit 20 %. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 170.000 Euro und für ein freistehendes www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT OSNABRÜCK Einfamilienhaus 290.000 Euro aufgebracht werden. Ebenso wie die Preise für Eigentums- und Mietwohnungen, entwickelten sich auch die Haus- und Grundstückspreise seit 2000 positiv. Ihre Steigerungen lagen bei 7 bis 27 % bei Häusern bzw. 17 bis 28 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Osnabrück zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 reichte in Osnabrück durchschnittlich das 5,3-fache des jährlich verfügbaren Einkommens aus, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache in Wohneigentum investiert werden musste. Im historischen Vergleich zeigt sich jedoch, dass die Wohnimmobilienpreise in Osnabrück in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 4,1 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Osnabrücker Wohnimmobilen deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 160% 150% 140% 130% 125% 120% 2000 = 100% 130% 120% 110% 2000 = 100% 115% 110% 105% 100% 100% 95% 90% 90% 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 85% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT OSNABRÜCK IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,70 8,50 10,00 +51 % +50 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 4,60 7,50 9,00 +47 % +53 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 1.800 2.500 3.200 +48 % +51 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.000 1.650 2.400 +20 % +34 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 190.000 290.000 410.000 +13 % +7 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 145 240 360 +17 % +28 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 195.000 240.000 285.000 +27 % +11 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 125.000 170.000 220.000 +19 % +8 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN OSNABRÜCK Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Osnabrück sind: Weststadt (vor allem Westerberg, begrenzt durch Sedanstraße, Natruper Straße, Lotter Straße/Wilhelmstraße sowie das Katharinenviertel). www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT OSNABRÜCK Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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