3,90 Euro [DE] Jena 2015/2016 Forschung und Freizeit, Kultur und Natur. Schon Goethe und Schiller wussten: In Jena lässt es sich gut leben und arbeiten! Die Universitätsstadt an der Saale überzeugt mit der höchsten Lebensqualität in Thüringen. Thorsten Herr Leiter Immobilienvertrieb, Jena Soziodemografie Jena ist mit 108.000 Einwohnern zweitgrößte Stadt Thüringens. Seit 2000 gewann die Stadt im Schnitt ca. 600 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Wanderungs- und Geburtensaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Jena gemäß aktuellen Prognosen ca. 7.000 Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im gleichen Zeitraum ein Anstieg um rund 5.800 Haushalte prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Jena auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel selbst ist nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa 23.600 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Jenaer Wohnungsmarkt. Jena auf einen Blick Lage innerhalb der Städtekette Eisenach-Erfurt- Weimar-Jena-Gera, Mitglied der Metropolregion Mitteldeutschland Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Jena in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Jena die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,0 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 86,5 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT JENA EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 2,05 110% 2,00 Haushaltsstruktur Jena 1-2- 3-4- 2013 = 100% 105% 100% 95% 90% 1,95 1,90 1,85 1,80 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Thüringen Altersstruktur Jena <20 1-2- 20-39 40-59 3-4 - 60-74 75 85% 1,75 80% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,70 Altersstruktur Thüringen <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen Wirtschaft Jena gehört mit Erfurt, Weimar und Eisenach zu der Thüringer Städtekette. Sie ist die Stadt mit der höchsten Dichte an börsennotierten Unternehmen in den neuen Bundesländern und zählt somit zur wirtschaftsstärksten Region Thüringens. Der nächste internationale Flughafen ist Halle-Leipzig. Jena verfügt über einen ICE-Haltepunkt und ist über die Bundesautobahn 4 überregional angeschlossen. Als ehemalige Industriestadt hat sich Jena zu einem Bildungs- und Wissenschaftsstandort weiterentwickelt. Die Friedrich-Schiller-Universität ist die größte Hochschule Thüringens, in deren Sog sich viele Start-ups aus der Optiktechnologie und der Biotechnologie entwickelt haben und entsprechend hochqualifizierte Arbeitsplätze generierten. In Folge dessen gilt Jena bundesweit als Zentrum für Optikund Feinmechanik-Industrie. Zu den bekanntesten Unternehmen zählen Carl Zeiss Meditec AG und Jenoptik AG. Weitere bedeutende Branchen sind Pharma, Medizintechnik, Green Tech und Software/E-Commerce. Die wirtschaftliche Dynamik der Metropolregion und im Speziellen der Stadt Jena spiegelt sich in der steigenden Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit der Krise am Arbeitsmarkt in 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit 2009 um 9,9 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch knapp 8,6 % betrug, ist sie seitdem bis auf 7 % in 2014 zurückgegangen und liegt damit knapp über dem bundesdeutschen Schnitt. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 42,1% Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen 0,1% 18,9% 20,2% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr 18,6% höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft In Jena arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd. 14.400 Personen abgebildet. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN JENA Fertigstellungen 600 500 400 300 200 100 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Jena) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Thüringen In Jena wurden pro Jahr etwa 350 Wohnungen gebaut, davon etwa 55 % in Mehrfamilienhäusern. Im Vorjahr lag die Bautätigkeit deutlich über dem langjährigen Mittel, im Jahr 2013 fiel sie dagegen wieder in etwa auf dieses zurück. Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Jena ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (3,0 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die allerdings unterhalb von 6 5 4 3 2 0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner In Jena wurden pro Jahr etwa 350 Wohnungen gebaut, davon etwa 55 % in Mehrfamilienhäusern. vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 155.600 Euro. Die Mieten und Preise am Jenaer Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen, wenn sich auch der Preisanstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas gemäßigt hat. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,40 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 9,80 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,40 Euro/qm und haben im Maximum mittlerweile die Schwelle von 9,00 Euro/qm erreicht. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 37 % im Neubau bzw. 38 % im Bestand einen stärkeren Anstieg erfahren als die anderen Wohnsegmente. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 2.950 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.400 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier betragen www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT JENA die Kaufpreise im Mittel ca. 1.800 Euro/qm und gehen im Maximum bis 2.300 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 27 % angestiegen und damit stärker als die Kaufpreise im Bestand. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 185.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 245.000 Euro aufgebracht werden. Wie im Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 ebenfalls positiv. Die Steigerungen lagen bei 7 bis 49 % bei Häusern bzw. 34 bis 53 % bei den Grundstücken. Wohneigentum in Jena zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Jena durchschnittlich das 5,9-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Jena in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Jenaer Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Jenaer Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 140% 140% 130% 130% 120% 120% 2000 = 100% 110% 100% 2000 = 100% 110% 100% 90% 90% 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT JENA IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,40 8,40 9,80 +37 % +28 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,80 7,40 9,00 +38 % +26 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.000 2.400 2.950 +27 % +37 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.300 1.800 2.300 +10 % +10 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 185.000 245.000 450.000 +11 % +7 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 150 220 390 +34 % +53 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 215.000 235.000 305.000 +35 % +49 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 145.000 185.000 260.000 +25 % +30 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN JENA Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Jena sind: Am Steiger, Jena-West, Lichtenhain, Wenigenjena-Kernberge, Landgrafenviertel. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT JENA Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
Über 80 eigene Standorte* auch in Jena in Ihrer Nähe. JENA Schillerstraße 4 07745 Jena +49 3641 376441-2 infojena@planethome.com n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich. 500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.* Sie kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte? Ihr Tipp ist uns 500 Euro wert.* Empfehlen Sie die zertifizierten Dienstleistungen von PlanetHome weiter. Wir verkaufen komfortabel, sicher und erfolgreich bei minimalem Aufwand für unsere Kunden. Weitere Informationen auf www.planethome.com * Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nachweis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden. www.planethome.com