3,90 Euro [DE] Ulm 2015/2016 Ulm ist spitze! Ulmer Münster mit dem höchsten Kirchturm der Welt, Top-Lage für Distributionszentren, länderübergreifendes Doppelzentrum mit florierender Wirtschaft keine Überraschung, dass es allmählich eng wird auf dem Immobilienmarkt. Laurenz Breyer Leiter Immobilienvertrieb, Ulm Soziodemografie Ulm ist mit 119.000 Einwohnern ein wichtiges Zentrum in Baden-Württemberg. Seit 2000 gewann die Stadt 140 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist auf positive Wanderungs- und Geburtensaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird die Einwohnerzahl in Ulm gemäß aktuellen Prognosen um 8.300 ansteigen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im selben Zeitraum ein Anstieg um rund 8.000 Haushalte prognostiziert. Damit ist langfristig eine hohe Wohnungsnachfrage in Ulm gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 13.800 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Ulmer Wohnungsmarkt. Ulm auf einen Blick Wissenschaftsstadt, Hochschulstandort, Oberzentrum in Baden-Württemberg Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Ulm in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Ulm die positive Wertentwicklung und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,0 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 110,3 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT ULM EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 2,15 112% 2,10 Haushaltsstruktur Ulm 1-2- 3-4- 109% 2,05 2013 = 100% 106% 103% 100% 97% 2,00 1,95 1,90 1,85 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur BW Altersstruktur Ulm <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 94% 1,80 91% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,75 Altersstruktur BW <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Wirtschaft Ulm ist nicht nur wegen der Universität sondern, auch aufgrund weiterer Forschungseinrichtungen ein anerkannter Wissenschaftsstandort (Daimler Forschungszentrum). Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Neben den Bundesautobahnen 7 und 8 verfügt die Stadt über einen ICE-Halt. Die Ulmer Wirtschaftsstruktur ist stark von Forschung & Entwicklung geprägt. So wurden hierfür der Science Park, die Technologiefabrik mit Innovationszentrum und ein Biotechnologie-/Medizintechnikzentrum aufgebaut. Weiterhin gelten die Fahrzeug-, die Waffen-, die Pharma- und die elektronische Industrie als prägende Branchen. Die bekanntesten ansässigen Unternehmen sind J.G. Anschütz GmbH, Carl Walther GmbH, Deutz AG, Cassidian Communications GmbH, ratiopharm GmbH, EvoBus GmbH, IVECO Magirus AG, Gardena Deutschland GmbH, Wieland Werke AG und Continental AG. Seit den 1960er Jahren ist Ulm Standort einer Medizinisch-Naturwissenschaftlichen Hochschule sowie einer Fachhochschule. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder deutlich gestiegenen Zahlen an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 8,2 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch 5,8 % betrug, ist sie mittlerweile auf 4,7 % zurückgegangen und liegt somit unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Ulm arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 41.300 Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 30,7% 20,0% 0,3% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 20,5% 28,4% In Ulm werden pro Jahr etwa 300 Wohnungen gebaut, davon etwa 55 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN ULM Fertigstellungen 700 600 500 400 300 200 100 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Ulm) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Ein bestehendes Interesse am Wohnungsmarkt Ulm ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,7 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 201.500 Euro. 7 6 5 4 3 2 0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Die Mieten und Preise am Ulmer Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen, die Dynamik blieb in 2014 jedoch deutlich hinter den Vorjahren zurück. Ausschlaggebend für die längerfristige Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,20 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,70 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 9,00 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 10,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 46 % im Neubau bzw. 68 % im Bestand deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.000 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 3.500 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.500 Euro/qm www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT ULM und gehen im Maximum bis 3.100 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 59 % angestiegen und damit stärker als die Kaufpreise im Bestand. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 280.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 420.000 Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 sehr positiv. Die Steigerungen lagen bei 12 bis 61 % bei Häusern bzw. 31 bis 37 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Ulm zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Ulm durchschnittlich das 6,7-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Ulm in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 4,4 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Ulmer Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Ulmer Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 170% 160% 150% 170% 160% 150% 2000 = 100% 140% 130% 120% 2000 = 100% 140% 130% 120% 110% 110% 100% 100% 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT ULM IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 9,00 10,20 11,70 +46 % +43 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,00 9,00 10,50 +68 % +52 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.900 3.500 4.000 +59 % +56 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.700 2.500 3.100 +53 % +44 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 320.000 420.000 630.000 +28 % +12 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 230 350 550 +37 % +31 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 350.000 380.000 440.000 +61 % +48 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 220.000 280.000 370.000 +37 % +45 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN ULM Quelle: 2014 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Ulm sind: Altstadt (in Teilen), Braunland, Eichberg, Eselsberg, Galgenberg, Lehr, Michelsberg, Mittlerer Kuhberg (in Teilen), Safranberg-West, Söflingen. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT ULM Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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