3,90 Euro [DE] Aachen 2015/2016 Zwischen Jungsteinzeit und RWTH: Die Domstadt ist berühmt für ihr kulturelles, archäologisches und architektonisches Erbe ebenso für ihre technische Universität, die zu den größten Europas zählt. Auch Immobilien sind hier ein kostbares Gut. Sabine Lukoschek Leiterin Immobilienvertrieb, Aachen Soziodemografie Aachen ist mit 242.000 Einwohnern zu den mittelgroßen Städten Nordrhein-Westfalens zu zählen. Seit 2011 gewann die Stadt 3.000 Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Aachen gemäß aktuellen Prognosen ca. 1.300 Einwohner verlieren. Für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum jedoch mit einem Anstieg von rund 13.600 Haushalten gerechnet. Damit ist langfristig eine sehr gute Wohnungsnachfrage in Aachen gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 50.200 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Aachener Wohnungsmarkt. Aachen auf einen Blick Wissenschafts-, Bildungsstandort, Zentrallage in Europa an der Grenze zu Benelux-Staaten, UNESCO-Weltkulturerbe, Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Aachen in Bezug auf die verfügbaren Einkommen teuer Kapitalanleger schätzen an Aachen die Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,6 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 98,0 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT AACHEN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 1,85 110% 1,80 Haushaltsstruktur Aachen 1-2- 3-4- 2013 = 100% 105% 100% 95% 1,75 1,70 1,65 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur NRW Altersstruktur Aachen <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 90% 1,60 85% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,55 Altersstruktur NRW <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Wirtschaft Die an der Grenze zu den Benelux-Staaten gelegene Stadt im Regierungsbezirk Köln ist ein traditioneller Hochschulstandort. Die RWTH Aachen gilt als eine der größten und traditionsreichsten technischen Hochschulen Europas. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut. Die Bundesautobahnen A 4, A 44 und A 544 tangieren die Stadt. Auch verfügt die Stadt über einen ICE-Halt. Die Flughäfen Maastricht-Aachen und Köln/Bonn sind 35 bzw. 85 km entfernt. Prägende Branchen sind Maschinenbau, Ernährungsgewerbe, Logistik, Tourismus, Information und Telekommunikation. Neben der Industrie hat vor allem die Forschung und Entwicklung insbesondere im High-Tech Bereich Bedeutung. Die bekanntesten Unternehmen sind Aixtron AG, AMB Generali Gruppe Continental AG, Franz Zentis GmbH & Co. KG, Henry Lambertz GmbH & Co. KG, Lindt & Sprüngli GmbH, Philips GmbH und RWTH Aachen. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 5,7 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine bedeutenden Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 11,1 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 9,5 % eingependelt. Die Quote liegt jedoch weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Aachen arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt, abgebildet durch den positiven Pendlersaldo von rund 41.500 Personen. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 44,6% 0,9% 16,7% 11,2% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen, *Städteregion Aachen 26,5% In Aachen werden pro Jahr etwa 410 Wohnungen gebaut, davon etwa 51 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit wieder über dem langjährigen Mittel, nachdem 2011 und 2013 überdurchschnittlich viele Wohnungen realisiert wurden. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN AACHEN Fertigstellungen 500 400 300 200 100 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Aachen) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Ein stabiles Interesse am Wohnungsmarkt Aachen ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (5,7 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die im Bereich von 4,5 3,6 2,7 1,8 0,9 0,0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner In Aachen werden pro Jahr etwa 410 Wohnungen gebaut, davon etwa 51 % in Mehrfamilienhäusern. vergleichbaren Städten (5,7) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 106.000 Euro. Die Mieten und Preise am Aachener Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädte investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 9,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 12,00 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 8,00 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 10,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 35 % im Neubau bzw. 57 % im Bestand, neben den Neubau-Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.300 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 2.800 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.900 Euro/qm und www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT AACHEN gehen im Maximum bis 3.150 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 48 % angestiegen und damit stärker als die Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 245.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 430.000 Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 26 bis 34 % bei Häusern bzw. rund 30 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Aachen zu erwerben ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Aachen durchschnittlich das 6,4-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Aachen in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 2 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Aachener Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Aachener Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 180% 140% 160% 130% 2000 = 100% 140% 120% 2000 = 100% 120% 110% 100% 100% 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT AACHEN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,60 9,00 12,00 +35 % +51 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,90 8,00 10,50 +57 % +58 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.200 2.800 4.300 +48 % +53 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 950 1.900 3.150 +28 % +76 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 265.000 430.000 700.000 +29 % +44 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 270 420 580 +30 % +33 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 210.000 295.000 400.000 +34 % +56 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 185.000 245.000 305.000 +26 % +24 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN AACHEN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Aachen sind: Steinebrück, Laurensberg, Hanbruch (in Teilen), Südviertel, Ponttor (insbesondere Lousberg-Viertel), Walheim, Mitte (in Teilen), Soers, Lindenplatz. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT AACHEN Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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