Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Eisenhüttenstadt 02. Juli 2012
Eisenhüttenstädter Mietspiegel 2012 1. Anerkennung des Eisenhüttenstädter Mietspiegels 2012 als Qualifizierter Mietspiegel Der Eisenhüttenstädter Mietspiegel 2012 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als Qualifizierter Mietspiegel gemäß 558d BGB von einer Arbeitsgruppe erstellt und von dieser anerkannt. Der Arbeitsgruppe gehören Vertreter aus folgenden Unternehmen bzw. Institutionen an: Eisenhüttenstädter Gebäudewirtschaft GmbH, Eisenhüttenstädter Wohnungsbaugenossenschaft eg, Vertreter der privaten Immobilienwirtschaft Mieterverein Eisenhüttenstadt und Umgebung e.v., Abgeordnete der in der Stadtverordnetenversammlung vertretenen Parteien, Stadtverwaltung Fachbereich 5, Stadtentwicklung/Stadtumbau, Wirtschaftsförderung, Kultur und Sport 2. Vorbemerkung zum Mietspiegel Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Eisenhüttenstadt am 2. Juli 2012 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen, die in der Art, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Wohnlage miteinander vergleichbar sind. Die Mietpreise werden als ortsübliche Vergleichsmieten genannt. Der Mietspiegel hat seine Grundlage in den 558 Abs. 2, 558c, 558d des BGB. Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten dar. Der Mietspiegel steht der Öffentlichkeit zur Verfügung und versetzt daher Mieter und Vermieter in die Lage, sich auf einfache und übersichtliche Weise Kenntnis über die in Mieterhöhungsverfahren wichtigen Daten zu verschaffen, ohne selbst Vergleichsobjekte zu ermitteln oder erhebliche Kosten für ein Gutachten aufwenden zu müssen. Der Mietspiegel berücksichtigt in seiner Gestaltung die Spezifik des Wohnungsmarktes in der Stadt Eisenhüttenstadt. Die Daten für den Mietspiegel wurden den Datenbanken der Eisenhüttenstädter Gebäudewirtschaft GmbH, der Eisenhüttenstädter Wohnungsbaugenossenschaft eg, der BETA Fondsverwaltungsgesellschaft mbh und der Schlaubetal-Immobilien GmbH & CO KG entnommen. Damit gründet sich der Mietspiegel auf den Mieten nahezu aller in Frage kommenden Mietwohnungen der Stadt. Seite 2 von 12
Dieser Mietspiegel ist ein Qualifizierter Mietspiegel gemäß 558d BGB. Für seine Anwendung als Qualifizierter Mietspiegel (siehe Nr. 4) gilt gemäß 558d Abs. 3 BGB die Vermutung, dass die hier angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen, nur dann können Sie den Mietspiegel richtig anwenden. 3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels Der Mietspiegel gilt unmittelbar für nicht preisgebundenen Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern mit abgeschlossenen Wohnungen, die bis zum 2. Juli 2012 bezugsfertig geworden sind. Der Mietspiegel gilt nicht für: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Neubauwohnungen und sanierte Wohnungen, die nach dem 2. Juli 2012 bezugsfertig geworden sind, preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen (Förderzusagen), Wohnungen, die nicht abgeschlossen sind, über keinen separaten Eingang verfügen und in denen verschiedene Räume gemeinschaftlich genutzt werden (z.b. Küche). Der Mietspiegel gilt in den im Übersichtsplan Wohnlagen gekennzeichneten Wohnkomplexen bzw. Wohngebieten der Stadt. Der Übersichtsplan Wohnlagen ist Bestandteil des Mietspiegels. 4. Qualifizierter Mietspiegel Der Eisenhüttenstädter Mietspiegel 2012 ist ein Qualifizierter Mietspiegel gemäß 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als Qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben ( 558d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Mietspiegel Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des Qualifizierten Mietspiegels 2012 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt ( 558a Abs. 3 BGB). 5. Der Mietbegriff im Mietspiegel Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten handelt es sich um die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge stellen die Netto-Kaltmiete dar. Das ist die Miete ohne Betriebskosten und ohne die Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung. 6. Die Gliederung des Mietspiegels Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage aus. Er umfasst als durchschnittliche Entgelte die höchsten und niedrigsten Werte der entsprechenden Mieten in Eisenhüttenstadt. Nach 558a Abs. 4 BGB genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne liegt ( siehe Nr. 7). Seite 3 von 12
6.1 Art Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen gemäß Punkt 3. 6.2 Ausstattung Unter dem Wohnwertmerkmal Ausstattung wird alles das verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und wofür der Mieter keine gesonderte Vergütung zahlt. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass ihm Kosten vom Vermieter erstattet wurden, bleibt dieses Ausstattungsmerkmal unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung ist für ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Mittlere Ausstattung mit Sammelheizung oder mit Bad/Dusche, WC in der Wohnung, mit Sammelheizung und mit Bad/Dusche, WC in der Wohnung, keine Modernisierung. Gute Ausstattung mit Sammelheizung, mit Bad/Dusche, mit WC in der Wohnung, mit Modernisierung Sehr gute Ausstattung Neubau ab 03.10.1990, umfassende Modernisierung, die neben Merkmalen der guten Ausstattung auch eine hohe, dem Neubau vergleichbare Qualität der Modernisierung aufweist für z. B.: Heizung, Fenster, Elektro- und Sanitärinstallation, (teil)gefliestes Bad, (teil)geflieste Küche, Fußbodenbelag, Haus- und Eingangstür. Balkon/Wintergarten oder Terrasse 6.3 Beschaffenheit Das Wohnmerkmal Beschaffenheit bezieht sich auf die Bauweise sowie den baulichen und energetischen Zustand des Gebäudes bzw. der Wohnung. In der Praxis spielt dabei das Baualter als Indikator für die Bauweise eine wesentliche Rolle. In Eisenhüttenstadt mit einer überwiegend nach 1949 errichteten Mietwohnungssubstanz - hat sich die Feststellbarkeit von erheblichen Mängeln am Gebäude bzw. an Bauteilen zur Beurteilung der Beschaffenheit bewährt. Folgende Gebäude- bzw. Bauteile werden beurteilt: Dach, Fenster, Fassade/Außenwände, Hausflur/Treppenräume, technische Ausrüstung (Elektro, Gas, Wasser, Sanitär). Seite 4 von 12
Befriedigende Beschaffenheit keine erheblichen Mängel/Schäden an mindestens drei Gebäude- bzw. Bauteilen (mindestens drei Gebäude- bzw. Bauteile sind in Ordnung). Gute Beschaffenheit keine erheblichen Schäden an mehr als einem Gebäude- bzw. Bauteil (vier Gebäudebzw. Bauteile sind in Ordnung). Sehr gute Beschaffenheit Neubau ab 03.10.1990 umfassend modernisierte und instand gesetzte Gebäude- bzw. Bauteile, einschließlich der Wohnung. 6.4 Wohnlage Die Beurteilung der Wohnlage erfolgt in einer Matrix anhand der folgenden fünf Kriterien: Wohnumfeld/ Stadtbild (Zustand von Freiflächen und Gebäuden) Verkehrsinfrastruktur (Straßen, Parkmöglichkeiten, ÖPNV) Versorgungsinfrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Lebensmittelnahversorgung, Bäcker, Fleischer, Dienstleistungen, Allg.-/ Kinderärzte, Apotheke, Gaststätten, Kindertagesstätte, Grundschule) Beeinträchtigung durch Straßenverkehr (Lärm, Verkehrsaufkommen) Beeiträchtigungen durch Gewerbe/ Stadtumbau (Gewerbelärm, Stadtumbau) Bewertungsmatrix - Wohnlage Seite 5 von 12
7. Umgang mit den Mietspannen Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale hinaus weitere Unterschiede aufweisen können (Lage innerhalb des Hauses, Größe, Zuschnitt, Bad/WC mit oder ohne Fenster usw.). In der überwiegenden Zahl der Wohnungen in Eisenhüttenstadt können die besonderen Vor- und Nachteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels berücksichtigt werden. Im Ausnahmefall kann die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. beim Zusammentreffen einer Vielzahl von wohnwerterhöhenden oder von wohnwertmindernden Merkmalen sowie von Sondermerkmalen, auch außerhalb der in der Mietpreistabelle ausgewiesenen Mietspannen liegen. Mängel bei der Standardausstattung können durch zusätzliche Ausstattungen ausgeglichen werden (z. B. wohnungsgebundene Parkplätze, besondere Gestaltung der Balkone/Wintergärten, technische Geräte in der Küche usw.). Wohnungen mit wohnwertmindernden Merkmalen finden sich innerhalb eines Tabellenkästchens im Bereich des unteren Wertes, Wohnungen mit wohnwerterhöhenden Merkmalen im Bereich des oberen Wertes. Die wohnwertmindernden Merkmale führen jedoch nicht zu einer Verringerung der vorhandenen Miete und schließen auch nicht grundsätzlich eine angemessene Mieterhöhung aus. 7.1 Beispiele wohnwertmindernder Merkmale Räume schlecht belichtet kein Abstellraum in der Wohnung oder kein Mieterkeller keine Möglichkeit, außerhalb der Wohnung die Wäsche zu trocknen Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne Aufzug Küche und Bad ohne Fenster Gewerberäume im Haus 7.2 Beispiele wohnwerterhöhender Merkmale Balkon/Wintergarten hochwertige Bodenbeläge Fußbodenheizung Abstell-, Fahrrad- oder Trockenräume im oder am Haus Aufzug Schallschutzfenster ausreichend PKW-Stellflächen im Umfeld 8. Gültigkeit des Mietspiegels Der Mietspiegel für die Stadt Eisenhüttenstadt tritt am 2. Juli 2012 in Kraft. Seite 6 von 12
Übersichtsplan Wohnlagen - Anlage 1 Seite 7 von 12
Miettabelle - Anlage 2 Seite 8 von 12
Straßenverzeichnis - Anlage 3 Straße Hausnummer Örtliche Lage / Bereich 1 Wohnlage (z. B. Wohnkomplex) A Alte Brückenstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Alte Ladenstraße 1-6 WK I Süd gut Alte Ladenstraße 7-10 WK I Nord mittel Am Rosenhügel 1-34 Am Rosenhügel gut Am Waldrand 1-6 Poststraße/Am Waldrand gut An der Holzwolle 22-44, 45, 46, 47 An der Holzwolle einfach An der Schleuse 5-49, 51-57 WK VI Süd/West gut Archenholdring 3-31 WK VI Nord gut B Bahnhofstraße 2-10, 12 Altstadt Fürstenberg (O.) gut Bahnhofstraße 11-113 Bahnhofvorstadt mittel Beeskower Straße 37-77 unger. WK I Nord mittel Beeskower Straße 79-115 unger. WK IV mittel Bergstraße 1-9, 15 WK III gut Birkenweg alle Hausnummern WK V mittel Bollwerk alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Brunnenring alle Hausnummern WK I Süd gut Buchwaldstraße 31, 32, 33, 41, 41a, 41b, Altstadt Fürstenberg (O.) gut 42 C Chopinring alle Hausnummern WK VI Süd/West gut Clara-Zetkin-Ring alle Hausnummern WK II gut Cottbuser Straße 9-14 WK VI Nord gut D Diehloer Straße 1-39 unger. WK III gut Diehloer Straße 2-50 ger. Gartenfließ gut Diehloer Straße 27-75 unger. WK IV mittel Diesterwegring 3-15, 21-25 WK VI Nord gut E Eichendorffstraße alle Hausnummern WK I Süd gut Erich-Weinert-Allee 1, 5-21 WK II gut F Fellertstraße alle Hausnummern Bahnhofvorstadt mittel Friedensplatz alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Friedensweg alle Hausnummern WK IV mittel Friedrich-Engels- 1-34 WK II gut Straße Friedrich-List-Straße alle Hausnummern WK VI Nord gut Fritz-Heckert-Straße 1-29 unger. WK II gut Fritz-Heckert-Straße 2-36 ger. WK III gut Fritz-Heckert-Straße 35-83 unger, 38-86 ger. WK IV mittel Fürstenberger Straße 5, 7, 9, 15 Kastanienhof mittel G Gartenfließstraße alle Hausnummern Schönfließ gut Glashüttenstraße 1, 1a, 2-32 Glashüttenstraße einfach Glogower Ring 1-41 WK VI Süd/Ost einfach 1 Gemäß Darstellung/Zuordnung im Übersichtsplan, Anlage 1 Seite 9 von 12
Straße Hausnummer Örtliche Lage / Bereich 1 Wohnlage (z. B. Wohnkomplex) Goethestraße 2-17 Seeberge mittel Grünstraße alle Hausnummern Schönfließ gut Gubener Straße 3, 5-12, 22, 32, 124-126 Seeberge mittel Gubener Straße 91, 92, 92a, b, c, 94, 94a, Werftsiedlung mittel b, 95, Gubener Straße 1 Altstadt Fürstenberg (O.) gut H Heinrich-Heine-Allee alle Hausnummern WK III gut Heinrich-Pritzsche-Str. 3-5 Bahnhofvorstadt mittel Herderstraße 2-14 Seeberge mittel I Inselblick 1-13 WK VI West gut K Karl-Liebknecht-Straße 2-4, 10-13, 27-31 WK I Nord mittel Karl-Marx-Straße 1-18 WK II gut Karl-Marx-Straße 19-28 WK I Süd gut Karl-Marx-Straße 47-66 Karl-Marx-Straße mittel Kastanienhof 3-7 Kastanienhof mittel Kastanienhof 1, 2, 2a-h, 8-18 Kastanienhof gut Keplerring alle Hausnummern WK VI Nord gut Kietzstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Kirschplantage 15 Kirschplantage gut Königstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut L Lawitzer Straße 1-3 Seeberge mittel Lilienthalring 2-23, 23a, 24-30 WK VI Nord gut Lindenallee 3-49 unger. WK IV mittel Lindenallee 4-36 ger. WK I Süd gut Lindenallee 38-54 ger. WK I Nord mittel Lindenplatz alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut M Marienstraße alle Hausnummern Bahnhofvorstadt mittel Markt alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Maxim-Gorki-Straße alle Hausnummern WK III gut Mittelschleuse 2, 7-9, 12-51 Mittelschleuse einfach N Nadelwehrring alle Hausnummern WK VI Süd/West gut Neue Brückenstraße 1-3 Seeberge mittel Neuzeller Straße 41-43 Schönfließ gut O Oderstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Oderberge 1-16 Altstadt Fürstenberg (O.) gut P Pawlowallee alle Hausnummern WK II gut Plantagenstraße alle Hausnummern Schönfließ gut Platanenallee 1, 1a, 3, 3a Kastanienhof gut Platanenallee 2-16 ger., 20-34 ger. Bahnhofvorstadt mittel Platanenallee 5-19 unger. Kastanienhof gut Poststraße 1-33 WK II gut Poststraße 54a WK V mittel Poststraße 75-79, 88, 89 Poststraße/Am Waldrand mittel Puschkinstraße 1-11, 16-20 WK IV mittel Seite 10 von 12
Straße Hausnummer Örtliche Lage / Bereich 1 Wohnlage (z. B. Wohnkomplex) Q Querstraße 9-16 WK IV mittel R Robert-Koch-Straße 22-27, 36a WK V mittel Rosa-Luxemburg-Str. 2, 3, 5-16, 16a WK I Nord mittel Rosa-Luxemburg-Str. 17-20 WK I Süd gut Rosenstraße alle Hausnummern WK V mittel S Saarlouiser Straße 1-50 WK II gut Saarlouiser Straße 52-62 ger.,74-82 ger., WK III gut 94-104 ger., 51-73 unger. Schätkeweg alle Hausnummern Schönfließ gut Schulstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Schützenstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Semmelweisstraße 24-41 WK V mittel Stadthafenweg 1-8 WK VI mittel (Stadthafenweg/Straße der Republik) Straße der Republik 3-31 unger. WK I Süd gut Straße der Republik 35-75 unger. WK IV mittel Straße der Republik 2-24 ger. WK II gut Straße der Republik 30-56 ger. WK III gut Straße der Solidarität alle Hausnummern Schönfließ gut Straße des 8. Mai alle Hausnummern WK IV mittel W Wallstraße alle Hausnummern Altstadt Fürstenberg (O.) gut Weinbergstraße 1-24 WK V mittel Wilhelmstraße 29-96 Bahnhofvorstadt mittel Wilhelmstraße 16-28 ger. Kastanienhof mittel Seite 11 von 12
Anlage 2 Übersicht über die Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel lfd. Nr. Name 1 Gerlach Uwe Vorname 2 Nowak Christiane 3 Haubold Gabriele 4 Reh Michael 5 Funke Oliver 6 Rühr-Bach Verena Betrieb/ Verein/ Fraktion der Stadtverordnetenversammlung Stadtverwaltung Ehst. Fachbereichsleiter Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung, Kultur u. Sport Stadtverwaltung Ehst. Bereichsleiterin Stadtentwicklung/ Stadtumbau Stadtverwaltung Ehst. Bereich Stadtentwicklung/ Stadtumbau Stadtverwaltung Ehst. Bereich Wirtschafts- u. Beschäftigungsförderung Eisenhüttenstädter Gebäudewirtschaft GmbH Eisenhüttenstädter Wohnungsbaugenossenschaft eg Unterschrift 7 Klopfleisch Karola 8 Bahro Roland 9 Butschkau Uwe 10 Balzer Frank 11 Schaffer Klaus 12 Mück Lutz 13 Paul Veit BETA Fondsverwaltungsgesellschaft mbh Schlaubetal-Immobilien GmbH & Co KG Mieterverein Eisenhüttenstadt und Umgebung e.v. SPD-Fraktion Fraktionsmitglied Fraktion DieLinke Fraktionsmitglied FDP Fraktion Fraktionsvorsitzender CDU Fraktion Fraktionsmitglied Fraktion war nicht anwesen Seite 12 von 12