Mieterhöhung. Wann darf die Miete erhöht werden? Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn alle folgenden Voraussetzungen. Hamburger Mieterverein e. V.

Transkript

1 Hamburger Mieterverein e. V. Bei einer»normalen«erhöhung der Grundmiete, die meistens mit gestiegenen Werten im Mietenspiegel begründet wird, muss der Vermieter die im Folgenden dargestellten Voraussetzungen beachten; Mieterhöhungen wegen Modernisierung werden im Info 07 behandelt. Mieterhöhung Erhöhung erst nach Zustimmung des Mieters Bei freifinanzierten Wohnungen kann die Miete mit der Begründung erhöht werden, dass sie an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden soll. Der Vermieter kann diese Erhöhung aber nicht einseitig festsetzen, sondern braucht für die Änderung des Mietpreises die Zustimmung des Mieters. Die höhere Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Die Mieter haben nach dem Gesetz eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten, um die Mieterhöhung zu überprüfen und zu entscheiden, ob sie ihr zustimmen wollen oder nicht. Die Frist läuft bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt. Stimmen die Mieter nicht zu, so hat der Vermieter innerhalb der anschließenden drei Monate die Möglichkeit, auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen. Nach Ablauf dieser Klagfrist ist eine solche Klage unzulässig; der Vermieter muss dann mit einem neuen Mieterhöhungsverlangen von vorn anfangen. Die Zustimmung muss ausdrücklich erklärt werden, die bloße Überweisung des erhöhten Betrages schützt nicht vor einer Klage des Vermieters. Wann darf die Miete erhöht werden? Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 05 Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung. Beratungszeiten und Mitgliedsbedingungen erfahren Sie unter: 040 /

2 Gemeinde wie in Hamburg einen qualifizierten Mietenspiegel, so muss der Vermieter auf die entsprechenden Werte des Mietenspiegels für die Wohnung im Mieterhöhungsverlangen hinweisen, auch wenn er ein anderes zulässiges Begründungsmittel gewählt hat. Innerhalb der letzten 12 Monate vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist keine Mieterhöhung erfolgt, die mit der Vergleichsmiete begründet worden ist. Die bisher gezahlte Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grundmiete ist in den letzten drei Jahren noch nicht um 15 Prozent gestiegen. Im Mietvertrag ist weder eine Staffelmiete noch eine Mietpreisgleitklausel vereinbart. Form und Begründung der Mietererhöhung Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter oder dessen Bevollmächtigtem unterschrieben sein. Es reicht auch eine fotokopierte Unterschrift, die Zusendung per Fax oder der Namensausdruck durch Computer. Sind mehrere Personen Hauptmieter, muss das Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich an alle gerichtet sein. Sind mehrere Personen Vermieter, muss die Mieterhöhung auch ausdrücklich im Namen aller Personen auf Vermieterseite ausgesprochen werden. Zu den formellen Anforderungen gehört auch, dass das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet wurde. Als Begründungsmittel kommen nur in Betracht: Mietenspiegel, Mietdatenbank, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Gesetzlich hervorgehoben ist als Begründungsmittel der qualifizierte Mietenspiegel, der im Vergleich zum einfachen Mietenspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Gibt es in einer Begründung der Erhöhung Begründet der Vermieter die angestrebte Mieterhöhung mit dem Mietenspiegel, so muss er sich eindeutig auf ein bestimmtes Rasterfeld der Tabelle beziehen. Bei Begründung mit drei Vergleichswohnungen muss deren Vergleichbarkeit erkennbar sein. Hierzu gehört die Angabe der Zimmerzahl und der Ausstattung mit/ohne Bad oder Heizung. Sie müssen so konkret angegeben sein, dass die Mieter sie aufsuchen können (Anschrift, Lage im Stockwerk oder Name der Mieter). Die drei Wohnungen dürfen auch aus dem Bestand des Vermieters stammen. Bei Begründung mit einem Sachverständigengutachten muss dieses dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sein. Der Sachverständige muss öffentlich bestellt oder vereidigt sein. Hat der Vermieter die Anforderungen an Form und Begründung nicht eingehalten, so ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit in einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung die formellen Mängel auszubessern; die Überlegungsfrist für Mieter, ob sie der verlangten höheren Miete zustimmen wollen, beginnt dann aber erneut zu laufen. Einordnung in den Hamburger Mietenspiegel In Hamburg wird die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage des Hamburger Mietenspiegels ermittelt. Zur richtigen Einordnung muss zunächst das maßgebliche Rasterfeld im Mietenspiegel festgestellt werden. Das geschieht anhand der Kriterien Baualter der Wohnung, Wohnfläche, Ausstattung mit / ohne Heizung und Bad sowie Wohnlage.

3 Werterhöhende Merkmale sind z. B. Gehobene Ausstattung des Bades (z. B. zusätzliches Duschbad, Bidet, zweites Waschbecken, zweites WC) Gehobene Ausstattung der Küche (Einbauküche, Kühlschrank, Geschirrspüler) Achtung Das Wohnlagenverzeichnis wurde 2017 komplett überarbeitet und einige Straßen sind nun umgruppiert. Überprüfen Sie daher Ihre Straße telefonisch bei MhM oder online unter Bad mit Fenster Aufzug bei Wohnungen in bis zu fünfgeschossigen Häusern Wertmindernde Merkmale sind z. B. Lage der Wohnung im Erd- oder Dachgeschoss Küche ohne Herd und / oder Spüle Einfachverglaste Fenster statt Isolierverglasung Beispiel: Die Wohnung wurde mit Ofenheizung vermietet und von den Mietern mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sie ist daher als Wohnung ohne Heizung einzustufen. Der Hamburger Mietenspiegel unterscheidet normale und gute Wohnlage. Die Wohnlage ist nach Straßenabschnitten im Wohnlagenverzeichnis der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt aufgeführt. Einordnung in die Spanne Im Rasterfeld des Mietenspiegels ist ein Mittelwert und eine Preisspanne angegeben. Die Wohnung muss anhand ihrer Qualitätsmerkmale in die Spanne eingeordnet werden, wobei für durchschnittliche Wohnungen der Mittelwert maßgebend ist. Je nach Ausstattung und Qualität des Wohnumfeldes kann die Wohnung über oder unter dem Mittelwert einzuordnen sein. Durchschnittlich ist die Ausstattung einer Wohnung, wenn sie für Wohnungen dieses Baualters typisch ist. Ungünstiger Wohnungsschnitt, z. B.»gefangene«Räume, beengtes, schlauchförmiges Bad Besonders lärm- und abgasbelastetes Wohnumfeld, schlechte Verkehrsanbindung und Infrastruktur Fehlender Kaltwasserzähler Fehlender Abstellraum Kein Kabel- oder Satellitenanschluss Fehlen von Balkon, Loggia oder Terrasse Seit 2013 ein durchschnittlicher Energieverbrauch in die Mietenspiegelbroschüre einbezogen. Weicht der Energieverbrauch des Hauses von dem entsprechenden Durchschnittswert der Tabelle ab, kann das wohnwerterhöhend oder -mindernd berücksichtigt werden.

4 Für die Wertmerkmale der Wohnung werden nur die unveränderbaren Eigenschaften berücksichtigt. Behebbare Mängel (z. B. zugige Fenster, Feuchtigkeit, maroder Fußboden), deren Beseitigung die Mieter verlangen können, werden außer Acht gelassen. Außer Betracht bleiben auch Merkmale, die nicht vom Vermieter stammen, sondern zum Beispiel vom Vormieter, der hierfür einen Abstand erhalten hat. Ham Ab d ordn Miet steig Tag erhö laub Mietenspiegel 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Boden ordnung Erhebungsstichtag mietenspiegel Nettokaltmiete ohne Heizung und ohne Betriebskosten (in Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit bis bis bis bis bis bis 1961 bis bis Ausstattung mit mit Bad Bad oder oder mit mit Bad Bad und und mit mit Bad Bad und und mit mit Bad Bad und und mit mit Bad Bad und und Wohnlage Wohnfläche B B C C F F H H I I Mittelwert 10,65 8,72 8,72 8,24 8,24 8,45 8, m² m² bis bis unter 1 1 Spanne 8,86 8,86-12,70-7,03 7,03-11,00-7,00 7,00-9,97-9,97 5,70 5,70-11, m² m² Anzahl Mittelwert 7,84 7,84 9,76 9,76 8,12 8,12 7,35 7,35 6,81 6, m² m² bis bis unter 2 2 Spanne 6,59 6,59-9,19-9,19 8,02 8,02-12,07-6,80 6,80-9,47-9,47 6,33 6,33-8,73-8,73 5,81 5,81-8,18-8, m² m² Anzahl 23* 23* Mittelwert 8,35 8,35 9,72 9,72 8,13 8,13 7,39 7,39 6,09 6, m² m² bis bis unter 3 3 Spanne 6,98 6,98-9,41-9,41 8,21 8,21-11,56-6,70 6,70-10,01-6,39 6,39-8,70-8,70 5,38 5,38-6,70-6, m² m² Anzahl 18* 18* Mittelwert 9,07 9,07 8,25 8,25 8,38 8,38 7,23 7,23 ab ab m² m² 4 4 Spanne 7,41 7,41-10,58-6,64 6,64-10,50-6,50 6,50-11,15-6,20 6,20-8,18-8,18 Anzahl 26* 26* Mittelwert 10,39 10,02 10,09 11, m² m² bis bis unter 5 5 Spanne 6,12 6,12-13,75-7,51 7,51-13,38-7,60 7,60-13,12-9,65 9,65-13, m² m² Anzahl 29' 29' 13* 13* Mittelwert 8,25 8,25 10,56 10,10 8,77 8,77 8,12 8, m² m² bis bis unter 6 6 Spanne 6,60 6,60-9,80-9,80 8,38 8,38-12,74-7,99 7,99-12,19-6,76 6,76-11,24-6,56 6,56-10, m² m² Anzahl 10* 10* Mittelwert 9,13 9,13 11,00 10,12 9,81 9,81 7,35 7, m² m² bis bis unter 7 7 Spanne 6,49 6,49-12,52-8,86 8,86-13,77-7,80 7,80-13,11-7,64 7,64-12,24-6,05 6,05-9,03-9, m² m² Anzahl 18* 18* Mittelwert 8,66 8,66 10,95 9,86 9,86 10,72 9,12 9, m² m² bis bis unter 8 8 Spanne 5,89 5,89-11,37-8,58 8,58-13,64-8,09 8,09-12,42-8,37 8,37-13,25-6,08 6,08-11, m² m² Anzahl 12* 12* Mittelwert 10,69 9,91 9,91 12,73 ab ab m² m² 9 9 Spanne 8,64 8,64-13,26-8,45 8,45-13,11-9,01 9,01-15,99 - Anzahl 11* 11* Normale Wohlage Normale Wohlage Gute Wohnlage Gute Wohnlage Bei Bei Leerfeldern können aufgrund einer einer zu zu geringen Datenbasis keine keine statistisch belastbaren Aussagen getroffen werden. * Für * Für Felder Felder mit mit weniger als als Datensätzen ist ist die die Aussage eingeschränkt, hier hier sind sind auch auch die die Mietspannen ähnlicher Wohnungstypen zu zu beachten. Jede Jede Verwendung dieser dieser Tabell wenn

5 Hamburg: Kappungsgrenze 15 Prozent Ab dem gilt zunächst bis zum durch Rechtsverordnung des Senats für das gesamte Hamburger Stadtgebiet: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen. Bezugspunkt ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Tag gezahlt wurde, zu dem die neue Miete verlangt wird. Eine Mieterhöhung ist auch wenn der Mietenspiegel eine höhere Miete erlauben würde nur bis zur Kappungsgrenze wirksam. osten (in EUR/m²) bis bis bis bis bis 2016 Beispiel: Ein Hamburger Mieter zahlte am eine Kaltmiete von 400. Der Vermieter verlangt ab dem eine Mieterhöhung auf 500 nettokalt. Wegen der Kappungsgrenze kann der Vermieter jedoch maximal eine Mieterhöhung auf 460 verlangen. Wenn innerhalb der letzten drei Jahre eine Mieterhöhung wegen Modernisierung stattgefunden hat, erhöht sich die Kappungsgrenze noch um den Betrag dieser alten Mieterhöhung. Wurde im Beispielsfall in 2016 die Mieterhöhung wegen des Einbaus von Wasserzählern um 5 monatlich erhöht, so kann die Miete ab dem auf 465 erhöht werden. t Bad und mit Bad und mit Bad und mit Bad und mit Bad und melheizung I K L M N 8,45 8,74 10,37 14, ,19 6,08-11,00 8,50-12,25 13,00-15,13 17* 21* 6,81 7,30 8,59 9,38 12, ,18 5,55-9,17 6,92-10,30 7,78-11,20 9,79-15,05 6,09 6,04 7,89 9,60 12, ,70 5,30-6,60 6,32-9,38 8,00-11,40 10,10-14,43 7,23 6,48 8,53 10,59 13, ,18 5,56-7,89 6,23-11,09 8,55-12,94 10,91-15,22 26* 23* 11,32 11,27 17, ,13 8,96-13,24 16,65-17, * 8,12 9,85 9,90 11,18 14, ,42 7,40-12,78 8,25-11,80 8,74-14,23 11,86-16,31 7,35 9,11 9,82 10,82 14, ,03 6,58-12,13 8,45-11,19 8,50-13,79 12,20-16,00 9,12 10,48 10,15 12,28 13, ,81 9,09-12,00 8,31-11,96 9,70-15,36 12,00-16,00 12,15 14,13 15,94 9,18-13,48 10,63-17,88 11,73-20,69 13* ung dieser Tabelle mit abweichenden Werten ist unzulässig. Diese Tabelle lässt sich nur dann richtig anwenden, wenn die Erläuterungen in der Broschüre»Hamburger Mietenspiegel 2017«genau beachtet werden.! Teilzustimmung Verlangt der Vermieter mehr als zulässig, ist die Mieterhöhung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze wirksam. In solchen Fällen empfehlen wir, der verlangten Mieterhöhung nur in Höhe der gerechtfertigten Miete zustimmen. Zur Höhe und Form einer Teilzustimmung sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Stand 1 / 2018 In den meisten Städten und Gemeinden außerhalb von Hamburg gilt nach wie vor eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e. V. Bartelsstraße Hamburg Fon 040 / Fax 040 / info@mhmhamburg.de Layout Jana Madle pix & pinsel. Fotos fotolia.com