Berliner Mietspiegel 2017 INFO Veranstaltung 13. Juni 2017

Transkript

1 Berliner Mietspiegel 2017 Alle Referate im Überblick Berliner Mietspiegel 2017 Seite 61

2 Mieterhöhung nach dem Mietspiegel RA Tom Martini Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Familienrecht Mediator Seite 62

3 Einsatz des Mietspiegels zur Begründung der Mieterhöhung: Welche Angaben sind zwingend erforderlich und welche sind entbehrlich? Ist der Einsatz der Orientierungshilfe und der Sondermerkmale schon beim Mieterhöhungsverlangen sinnvoll? Stichtagszuschlag möglich? Beilage der Pressemappe zum Bln MSP 2017 Seite 63

4 Die Sondermerkmale sind Mietspiegelgeschichte. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gehört nicht zum qualifizierten Teil dieses Mietspiegels. Wird aber als Schätzgrundlage empfohlen (zustimmend BGH, Urteil vom VIII ZR 110/04). Hier sind viel ehemalige Sondermerkmale weiter enthalten. Seite 64

5 Die fünf Merkmale der Orientierungshilfe»Bad/WCKücheWohnungGebäude«und»Wohnumfeld«können jeweils wert sein. 20 % 0 % + 20 % Seite 65

6 Die fünf Merkmale der Orientierungshilfe Beispiel: H2 1. Bad/WC + 20 % 2. Küche + 20 % 3. Wohnung + 20 % 4. Gebäude - 20 % 5. Wohnumfeld - 20 % Ergebnis + 20 % Mittelwert: 6,09 Oberwert: 7,62 Spanne 1,53 Hiervon 20 % = 0,31 (gerundet) Seite 66

7 Ergebnis: Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2017 im Feld H2 beträgt: Mittelwert 6,09 + 0,31 Spanneneinordnung = 6,40 pro m² netto/kalt. Seite 67

8 Muss ich meine Berechnung offenlegen? Nein, jeder Mietwert innerhalb der Spanne im richtigen Mietspiegelfeld ergibt eine ortsübliche Miete nach 558 Abs. 2 BGB! Auch der oberste Wert der Spanne. Das ist als Begründung des Mieterhöhungsverlangens zunächst ausreichend. Vor Gericht muss aber spätestens die Spanneneinordnung offen gelegt werden. Seite 68

9 Ist die Orientierungshilfe abschließend? Nein! Der Mietspiegel gibt den Hinweis selbst, dass weitere Merkmale vorhanden sein können: 10.1: Es können aber in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen. Seite 69

10 Zwingende Angaben des Mietspiegels sind: 558 a Abs. 4 BGB verlangt die Bezugnahme auf den Mietspiegel. Das bedeutet: Es muss auf den Mietsspiegel Bezug genommen werden. Das Mietspiegelfeld muss benannt werden. Angabe, wie die Wohnung einzugruppieren ist: konkret bezugsfertig, konkrete Wohnfläche, Ausstattung und Wohnlage. Foto Tom Martini Seite 70

11 Welche Angaben sind weiterhin wichtig? Für vorhandene Kürzungsbeträge müssen die entsprechenden Angaben gemacht werden. Bsp.: Garagenmiete herausrechnen Bei Bruttomiete müssen die letzten konkreten Betriebskosten pro m² angegeben und herausgerechnet werden. Foto Ekart Schuberth Ratiofill Seite 71

12 Nicht notwendige Inhalte sind: Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden. Angaben zur Kappungsgrenze Angaben zur Jahresfrist/15- Monatsfrist Angaben zur Orientierungshilfe Angabe des Zeitpunkts der Mieterhöhung Diese Angaben können aber sinnvoll sein. Seite 72

13 Neu: Interpolation möglich! Die von Isaac Newton begründete lineare Interpolation ist am einfachsten und wird wohl in der Praxis am häufigsten benutzt. Hier werden zwei gegebene Datenpunkte durch eine Strecke verbunden. So auch BGH Urteil vom 15. März 2017 zum Az. VIII ZR 295/15 Was bedeutet das für die Mieterhöhung? Seite 73

14 Der Mietspiegel der Stadt Reutlingen Der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 hatte den Erhebungsstichtag Mai Das Mieterhöhungsverlangen wurde Ende November 2013 und damit 7 Monate später zugestellt. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 (Stand Dezember 2014) zeigt eine deutliche Mietsteigerung von 12,35 Prozent für einen Zeitraum von 19 Monaten = monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent. Foto Fotolia Manuel Schönfeld Seite 74

15 Mieterhöhung über Mietspiegel möglich? Das LG Tübingen (Vorinstanz) führt aus: Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Seite 75

16 Mieterhöhung über Mietspiegel möglich? Das LG Tübingen führt weiter aus: Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Seite 76

17 Ist der BGH auch dieser Meinung? BGH: Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung stand. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag gerechtfertigt ist. Das bedeutet eine Steigerungsrate von 4,55 Prozent (0,65 Prozent x 7) Dieser Stichtagszuschlag wird prozentual auf den konkreten Mietspiegelwert aufgeschlagen. Seite 77

18 Danke Isaac Newton! Ohne Dich würde es den Stichtagszuschlag vielleicht nicht geben. Seite 78

19 V IELEN D ANK FÜR I HRE A UFMERKSAMKEIT RA Tom Martini Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Familienrecht Mediator Seite 79