3,90 Euro [DE] Konstanz 2015/2016 Mini-Harvard am Bodensee: Ein eindrucksvolles Panorama, die wunderschöne Altstadt sowie eine floriende Wirtschaft ziehen nicht nur Studenten in die Bildungsstadt im Dreiländereck Österreich, Deutschland und Schweiz. Der knappe Wohnraum ist begehrt. Laurenz Breyer Leiter Immobilienvertrieb, Konstanz Soziodemografie Konstanz ist mit 81.000 Einwohnern die größte Stadt am Bodensee. Seit 2011 gewann die Stadt 2.600 Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Konstanz gemäß aktuellen Prognosen ca. 2.400 Einwohner hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund 3.700 Haushalten gerechnet. Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Konstanz langfristig gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 16.200 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Konstanzer Wohnungsmarkt. Konstanz auf einen Blick Oberzentrum in Baden-Württemberg, Bodenseeregion, Universitätsstadt, Altersruhesitz, Urlaubsregion, Grenzstadt zur Schweiz Langfristig sehr gute Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Konstanz in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Konstanz die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,4 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 101,3 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT KONSTANZ EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 2,30 110% 2,20 Haushaltsstruktur Konstanz 1-2- 3-4- 2013 = 100% 105% 100% 95% 2,10 2,00 1,90 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur BW Altersstruktur Konstanz <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 90% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,80 Altersstruktur BW <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Wirtschaft Konstanz ist wirtschaftliches, wissenschaftliches und kulturelles Zentrum der Bodenseeregion. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Die Bundesautobahn A 81 tangiert die Stadt. Zudem verfügt sie über einen ICE-Halt. Der Bodenseeairport Friedrichshafen ist 32 km entfernt, der Flughafen Zürich-Kloten 70 km. Prägende Branchen sind Kommunikation/IT, Life Science/Health Care, Pharmazie/Biotechnologie, Maschinenbau/ Automation, Medien/Druck und regenerative Energien. Die bekanntesten Unternehmen sind Baumer Inspection GmbH, Bracco Imaging GmbH, Dr. Kade Pharmazeutische Fabrik GmbH, GATC Biotech AG, Siemens AG, Spirax Sarco GmbH und Sunways AG Photovoltaics. Daneben ist die Universität Konstanz eine der Eliteuniversitäten Deutschlands. Zusammen mit der Fachhochschule ist die daraus entstehende Forschung und Entwicklung eine sehr gute Ergänzung der bestehenden Wirtschaftsstruktur. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 4,9 % angestiegen, nachdem die Krise 2009 so gut wie keine Rückgänge verursachte. Die Arbeitslosigkeit blieb über die letzten Jahre weitgehend konstant. Aktuell liegt die Quote bei 4,2 %. 2011 lag sie bei 4,4 %. Sie liegt damit deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Konstanz arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 3.400 Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 31,4% 13,4% 1,7% 28,4% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, *Konstanz (Kreis) 25,0% In Konstanz werden pro Jahr etwa 258 Wohnungen gebaut, davon etwa 78 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit 555 Einheiten über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor sehr gut. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN KONSTANZ Fertigstellungen 500 400 300 200 100 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Konstanz) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Konstanz ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (11,5 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 171.500 Euro. 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner In Konstanz werden pro Jahr etwa 258 Wohnungen gebaut, davon etwa 78 % in Mehrfamilienhäusern. Die Mieten und Preise am Konstanzer Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 11,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 15,00 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 10,20 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 13,50 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 50 % im Neubau bzw. 60 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 6.400 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 4.100 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 3.000 Euro/qm und gehen im Maximum bis 4.100 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 54 % angestiegen und damit stärker als die www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT KONSTANZ Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 390.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 650.000 Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 29 bis 38 % bei Häusern bzw. rund 27 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner Kategorie verzeichnet werden. Wohneigentum in Konstanz zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Konstanz durchschnittlich das 9,4-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache eingesetzt wurde. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Konstanz in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,8 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Konstanzer Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Konstanzer Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 170% 150% 160% 140% 150% 2000 = 100% 140% 130% 120% 2000 = 100% 130% 120% 110% 110% 100% 100% 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT KONSTANZ IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 10,00 11,50 15,00 +50 % +73 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 9,00 10,20 13,50 +60 % +76 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 3.200 4.100 6.400 +54 % +102 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 2.200 3.000 4.100 +40 % +46 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 550.000 650.000 900.000 +38 % +26 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 420 550 720 +27 % +17 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 420.000 470.000 530.000 +29 % +22 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 330.000 390.000 450.000 +32 % +26 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN KONSTANZ Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Konstanz sind: Petershausen-Ost, Litzelstetten, Staad, südliche Altstadt. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT KONSTANZ Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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