3,90 Euro [DE] Bonn 2015/2016 Stadt-City-Ville-Bonn: Beethovens Geburtsstadt wächst schneller als gebaut wird. Denn die ehemalige Bundeshauptstadt am Rhein weiß als internationaler Wissenschaftsstandrot sowie als lebenswerter, idyllischer Wohnort am Siebengebirge zu überzeugen. Sabine Lukoscheck Leiterin Immobilienvertrieb, Bonn Soziodemografie Bonn zählt mit 311.000 Einwohnern zu den größten Städten in Nordrhein-Westfalen. Seit 2011 gewann die Stadt 3.800 Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Bevölkerungsbewegungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Bonn gemäß aktuellen Prognosen ca. 29.700 Einwohner weiter hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund 23.800 gerechnet. Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Bonn langfristig gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 33.500 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Bonner Wohnungsmarkt. Bonn auf einen Blick Wissenschafts-, Bildungsstandort, ehemalige Bundeshauptstadt, Sitz einiger Bundesbehörden und -einrichtungen, UN-Stadt am Rhein, Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen Langfristig sehr gute Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Bonn in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise günstig Kapitalanleger schätzen an Bonn die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,4 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 112,2 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT BONN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 2,00 110% 1,96 Haushaltsstruktur Bonn 1-2- 3-4- 2013 = 100% 105% 100% 95% 1,92 1,88 1,84 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur NRW Altersstruktur Bonn <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 90% 1,80 85% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,76 Altersstruktur NRW <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Wirtschaft Die ehemalige Bundeshauptstadt hat den Strukturwandel nach dem Regierungsumzug erfolgreich überstanden. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut. Die Bundesautobahnen A 3, A 59, A 555, A 565 und A 61 tangieren die Stadt. Zudem verfügt sie über einen ICE-Halt. Die Flughäfen Köln/ Bonn und Düsseldorf sind in 20 bzw. 60 Minuten zu erreichen. Prägende Branchen sind neben der weiterhin bestehenden öffentlichen Verwaltung, Forschung und Technologie, Verkehr, Kommunikation, das Kongresswesen sowie unternehmensbezogene Dienstleistungen. Die bekanntesten Unternehmen sind Agfa HealthCare GmbH, Deutsche Post AG, Deutsche Postbank AG, Deutsche Post World Net AG, Deutsche Telekom AG, Haribo GmbH & Co. KG, IVG Holding AG, KfW Mittelstandsbank, Moeller GmbH und T-Mobile Deutschland GmbH. Daneben ist Bonn als Universitätsstadt mit mehreren Forschungsinstituten ein wichtiger Hochschul- und Wissenschaftsstandort. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 6 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine Rückgänge verursachte. Die Arbeitslosigkeit blieb über die letzten Jahre weitgehend konstant. Sie betrug im Jahr 2009 noch 7,6 %, mittlerweile hat sie sich bei 7,2 % eingependelt. Die Quote liegt somit deutlich über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Bonn arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 57.000 Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 49,1% 0,1% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen 6,8% 20,0% 24,0% In Bonn werden pro Jahr etwa 780 Wohnungen gebaut, davon etwa 62 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit 691 Einheiten leicht unter dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN BONN Fertigstellungen 1000 800 600 400 200 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Bonn) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Bonn ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,7 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 143.800 Euro. 4,5 3,6 2,7 1,8 0,9 0,0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner In Bonn werden pro Jahr etwa 780 Wohnungen gebaut, davon etwa 62 % in Mehrfamilienhäusern. Die Mieten und Preise am Bonner Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädte investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,70 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 13,90 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 9,10 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 11,90 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 40 % im Neubau bzw. 32 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.600 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 3.200 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.100 Euro/qm und gehen im Maximum bis 3.200 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 46 % angestiegen und damit stärker als die www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT BONN Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 275.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 425.000 Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 22 bis 42 % bei Häusern bzw. rund 44 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner Kategorie verzeichnet werden. Wohneigentum in Bonn zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Bonn durchschnittlich das 6,1-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache eingesetzt wurde. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Bonn in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,3 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Bonns Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Bonner Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 150% 140% 140% 130% 130% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 120% 110% 100% 100% 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 90% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT BONN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,10 10,70 13,90 +40 % +36 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,80 9,10 11,90 +32 % +45 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.300 3.200 4.600 +46 % +50 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.250 2.100 3.200 +28 % +36 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 280.000 425.000 730.000 +22 % +43 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 290 375 550 +44 % +43 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 240.000 290.000 380.000 +32 % +17 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 185.000 275.000 355.000 +42 % +48 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN BONN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Bonn sind: Bad Godesberg (Villenviertel/Rüngsdorf/Schweinheim/Kurviertel/Muffendorf), Venusberg, Ippendorf, Poppelsdorf, Lengsdorf, Baumschulviertel, Talviertel, Gronau Regierungsviertel, Kessenich, Beuel (Rheinnähe), Hoholz. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT BONN Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
Über 80 eigene Standorte* auch in Bonn in Ihrer Nähe. BONN Münsterplatz 19 53111 Bonn +49 228 1843768-0 infobonn@planethome.com n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich. 500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.* Sie kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte? Ihr Tipp ist uns 500 Euro wert.* Empfehlen Sie die zertifizierten Dienstleistungen von PlanetHome weiter. Wir verkaufen komfortabel, sicher und erfolgreich bei minimalem Aufwand für unsere Kunden. Weitere Informationen auf www.planethome.com * Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nachweis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden. www.planethome.com