Der Energieausweis Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007

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1 Der Energieausweis Kernstück der Energieeinsparverordnung 2007 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es eigentlich bereits seit Durch die EnEV wurden die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) abgelöst. Grundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden hat die Bundesregierung im Zuge der Aktualisierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2007 den Energieausweis eingeführt. Für Neubauten gibt es ihn schon seit Neu ist die Erweiterung auf ältere Gebäude und die Regelung, dass Kauf- oder Mietinteressenten ihn auf Verlangen einsehen dürfen. Energiepass oder Energieausweis? Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich teilweise auch in offiziellen Berichten der Begriff Energiepass weit verbreitet. Es handelt sich dabei um die umgangssprachliche Bezeichnung für den offiziellen Energieausweis. Gemeint ist in beiden Fällen dasselbe. Ursprünglich wurde im Vorfeld der Einführung des Energieausweises die Bezeichnung Energiepass im Feldversuch verwendet, beispielsweise als dena Energiepass. Dena ist die Abkürzung für die Deutsche Energie-Agentur. Warum wurde der Energieausweis eingeführt? Das politische Ziel dabei ist, zur Verbesserung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt, Käufern und künftigen Mietern die Möglichkeit zu geben, sich schnell und prägnant einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie zu verschaffen und in ihre Entscheidung auch diese Aspekte eines Gebäudes mit einzubeziehen. So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei Vermietungen künftig ein weiterer wichtiger Beurteilungsbaustein werden. Warum Sie sich Gedanken über eine energetische Sanierung machen sollten Der Energieausweis wird nicht nur zu einem wichtigen Marktinstrument werden, die Bundesregierung fasst auch ein integriertes Klima- und Energieprogramm ins Auge, das weitere verpflichtende energetische Sanierungsmaßnahmen für Gebäude-/Wohnungseigentümer und Vermieter vorsieht: In Neubauten sollen künftig 15 % der Wärme aus erneuerbaren Quellen (z. B. Solarwärme, Biomasse) stammen. In Bestandsgebäuden sollen 10 % erreicht werden. Alternativ soll die Quote auch durch höhere Effizienz oder andere Ökoenergien wie Wärmepumpen, Holzpellets oder Fernwärmenutzung erfüllt werden können. Nachtspeicheröfen sollen langfristig durch effizientere Energiequellen ersetzt werden. Einscheibenfenster, die älter als 30 Jahre, und Heizungen, die älter als 20 Jahre sind, müssen ersetzt werden. 120

2 Die Klimaschutzmittel des Bundes sollen um weitere 400 Mio. auf 1,6 Mrd. aufgestockt werden, um Energiesparmaßnahmen von Hauseigentümern zu fördern (CO2-Gebäudesanierungsprogramm). Auskünfte über Fördergelder der Städte und Gemeinden gibt die jeweilige Stadt bzw. Gemeindeverwaltung. Staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Energiesparmaßnahmen und den Einbau einer neuen Brennwert-Heizungsanlage können beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gestellt werden. Informationen sind erhältlich bei der KfW-Förderbank ( Tel /335577). Was sagt der Energieausweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes? Die Beurteilung eines ausgedruckten Energieausweises ist auch für Laien ganz einfach. Ähnlich wie bei Elektrogeräten, bei denen der Verbraucher seit 1998 bei bestimmten Haushaltsgroßgeräten den zu erwartenden Energieverbrauch an einem EU-Energie-Label ablesen und daran seine Kaufentscheidung ausrichten kann, wird durch den Energieausweis ein Symbol für die Energieeffizienz von Gebäuden geschaffen. Anders als bei Elektrogeräten gibt es aber im Energieausweis für Gebäude keine sieben Energieeffizienzklassen von A (geringer Verbrauch) bis G (hoher Verbrauch). Gebäude werden auf einer Skala klassifiziert, die stufenlos von null bis > 400 reicht. Abb. 1: Der Bandtacho Anmerkung: Im Original-Muster wird die Skala mit Farbverlauf von links nach rechts mit fließenden Übergängen dargestellt: grün gelb orange rot. Die gestrichelten Pfeile stellen die Einordnung des Gebäudes dar. Diese Skala, die als Bandtacho bezeichnet wird, hat den Vorteil, dass sich auch kleine Verbesserungen am Bauwerk bereits in einer kleinen Bewegung des Pfeils auswirken. Auf Eigentümer- und Vermieterseite soll so die Motivation gestärkt werden, energiesparende Maßnahmen vorzunehmen. Eine Verpflichtung zu energiesparenden Maßnahmen ergibt sich allein aus einem Energieausweis mit schlechten Werten aber nicht. Der politische Wille setzt hier auf die Mechanismen des sich selbst regulierenden Marktes. Wenn durch den Energieausweis die eventuell schlechte Energieeffizienz eines Gebäudes aufgezeigt wird, kann sich das bei erneuter Vermietung durchaus negativ auswirken oder den Marktwert einer Immobilie verschlechtern. Dadurch hofft die öffentliche Hand, die Aufmerksamkeit der Immobilieneigentümer auf energiesparende Verbesserungen zu lenken. Aus diesem Grund müssen jedem Energieausweis Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden, damit gleichzeitig mögliche Verbesserungen der Energieeffizienz aufgezeigt werden. 121

3 Welche Energieausweisarten gibt es? Kernstück der Energieeinsparverordnung sind die Regelungen zu den Energieausweisen (Abschnitt 5 der Energieeinsparverordnung, 16 bis 21 EnEV). Zu unterscheiden ist zwischen dem verbrauchs - orientierten Energieausweis und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Synonym werden die Begriffe Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bzw. verbrauchs- und bedarfsbasierter Energieausweis verwendet. Diese beiden Energieausweis-Arten werden wiederum je nach Fall und Situation in unterschiedlicher Weise für Wohngebäude und Nichtwohngebäude berechnet, wobei sich die Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude auf den ersten Blick nur geringfügig voneinander unterscheiden. Der Energieausweis nach dem Energiebedarf Die Grundlage für die Erstellung eines Energieausweises nach dem Energiebedarf (Bedarfsausweis) bildet die Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dazu werden die Oberflächen aller Bauteile, die Kontakt zur Außenluft, unbeheizten Räumen oder zum Erdreich haben, in Quadratmetern berechnet und diesen Flächen jeweils die Kennwerte zugewiesen, die angeben, wie viel Energie wegen des speziellen Materialaufbaus des Bauteils an die kältere Umgebung abgegeben wird ( 3 und 4 EnEV). Diese sehr detaillierte Betrachtungsweise wird nach und nach für alle Bauteile der Gebäudehüllflächen vorgenommen und zusammengeführt. Hieraus wird dann die energetische Qualität der gesamten Gebäudehülle berechnet. Die Gebäudetechnik, also insbesondere die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung, die Lüftung oder auch die Kühlung des Gebäudes, werden ebenso detailliert aufgenommen. Aus dieser Erfassung wird die Energieeffizienz der Gebäudetechnik berechnet. Aus der Zusammenstellung der Berechnungswerte für die Gebäudehülle und der Ergebnisse für die Gebäudetechnik entsteht dann der Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs. Diese Art des Energieausweises kann für Neubauten genauso wie für Bestandsgebäuden angewendet werden. Wann Sie einen bedarfsorientierten Energieausweis erstellen lassen müssen, lesen Sie im nächsten Kapitel. Nach 3 EnEV müssen zu errichtende Wohngebäude so ausgeführt werden, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung die in Anlage 1 Tabelle 1 zu EnEV bestimmten Höchstwerte nicht überschreitet. Die zur Feststellung der konkreten Werte durchzuführende Berechnung wird von Architekten, Energieberatern, qualifizierten Ingenieuren und Handwerksmeistern vorgenommen. Das individuelle Nutzerverhalten bleibt im Rahmen des Energiebedarfsausweises unberücksichtigt. 122

4 Was muss beim Bedarfsausweis bedacht werden? Der Bedarfsausweis erfordert wesentlich komplexere Berechnungen als der Verbrauchsausweis. Zunächst sind die konkret verwendeten Bauteile des Gebäudes zu ermitteln. Danach sind in der Regel komplizierte Berechnungen anzustellen. Liegen keine vollständigen Unterlagen über die tatsächlich im Bauvorhaben verwendeten Materialien vor, so können sich Ungenauigkeiten ergeben, etwa wenn andere Materialien verbaut wurden, als in den Planungsunterlagen niedergelegt ist. Außerdem sind in diesem Fall weiter gehende Begutachtungen durch den Ersteller des Energieausweises erforderlich. Der bedarfsorientierte Energieausweis wird (je nach Gebäudeart) etwa 200, bis 500, kosten. Der Energieausweis nach dem Energieverbrauch Die zweite Berechnungsmethode für Energieausweise beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung (Verbrauchsausweis, 19 EnEV). Hierzu benötigt man den kompletten Energieverbrauch des ganzen Gebäudes über die letzten drei Jahre bei Mehrfamilienhäusern beispielsweise den Verbrauch aller Wohnungen, wobei Leerstände einzelner Einheiten angemessen berücksichtigt werden müssen ( 19 Abs. 3 Satz 2 EnEV). Zum Ausgleich unterschiedlich kalter oder warmer Jahre sowie unterschiedlich rauer oder milder Regionen werden für den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch Korrekturfaktoren ermittelt und mit diesen eine Witterungsbereinigung durchgeführt ( 19 Abs. 3 Satz 3 EnEV). Hierzu werden für jede Postleitzahl und jedes Jahr Multiplikatoren veröffentlicht, mit denen örtliche und saisonale Wetterschwankungen ausgeglichen werden müssen. Diese Energieverbrauchskennwerte werden rechnerisch ins Verhältnis zur Gebäudenutzfläche gesetzt. Die Ergebnisse werden dann im Energieausweis zusammengefasst. In der Berechnung wird angenommen, dass über die Erfassung dreier aufeinanderfolgender Jahre in Verbindung mit den Korrekturfaktoren ein ausreichend allgemeingültiger Verbrauchswert ermittelt wird, der dann die Grundlage für die standardisierte Berechnung darstellt. In welchen Fällen ein verbrauchsorientierter Energieausweis ausgestellt wird, lesen Sie im nächsten Kapitel. Obwohl Leerstände von einzelnen Mietwohnungen angemessen zu berücksichtigen sind und zusätzlich die Witterungsbereinigung stattzufinden hat, hängt der tatsächliche Energieverbrauch vor allem vom individuellen Nutzerverhalten ab. Deshalb erlauben sowohl der Bedarfsausweis, als auch der Verbrauchsausweis keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Was muss beim Verbrauchsausweis bedacht werden? Der Verbrauchsausweis hat den Vorteil, dass der Eigentümer dem Ersteller des Energieausweises lediglich die letzten drei Heizkostenabrechnungen übermitteln muss. Dies kann z. B. ganz bequem per erfolgen. Der Ersteller des Energieausweises gibt das Datenmaterial in der Regel in ein computergestütztes Berechnungsprogramm ein. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann daher rasch und kostengünstig erstellt werden. 123

5 Der Nachteil des verbrauchsorientierten Energieausweises besteht darin, dass er auf dem konkreten Energieverbrauch beruht und daher vom Nutzerverhalten beeinflusst wird. Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird voraussichtlich zu einem Preis von etwa 50, zu erhalten sein. Die Ausweise werden derzeit aber auch mit einem Einführungspreis von 30, angeboten. Für welche Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden? Kurz gefasst: Für diese Gebäude benötigen Sie einen Energieausweis Die Energieeinsparverordnung gilt für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden und für deren Gebäudeteile, insbesondere für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden ( 1 Abs. 1 Nr. 2 EnEV). Die Energieeinsparverordnung gilt damit für alle Gebäudearten, gleichgültig ob es sich um Wohnräume, Geschäftsräume, kleine oder große Gebäude, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, vermietete oder selbst bewohnte Wohnungen handelt. Die Energieeinsparverordnung gilt außerdem gleichermaßen für neu zu errichtende Gebäude (Neubauten) und für bestehende Gebäude (Bestandsgebäude). Der Energieausweis muss im Falle des Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um reine Wohngebäude, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden ( 16 II EnEV). Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist, richtet sich nach folgenden Voraussetzungen. Neubauten Energieausweise für neu zu errichtende Gebäude sind aufgrund des Energiebedarfs auszustellen. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis verpflichtend. Bei Neubauten wird anhand der Planungsunterlagen errechnet, welche Energie benötigt wird, um das Gebäude zu beheizen bzw. Warmwasser zu erzeugen. Für Neubauten ist sachlogisch bereits deshalb nur ein Energieausweis auf Bedarfsgrundlage möglich, weil noch keine konkreten Verbrauchsdaten vorliegen (Bundesratsdruckssache 282/07, S. 128). In aller Regel geschieht die Erstellung des Energieausweises bei zu errichtenden Gebäuden heute automatisch, da der Bedarfsausweis für Neubauten bereits seit der Energieeinsparverordnung 2001 verpflichtend ist. 124

6 Ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen Bei Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem gestellt worden ist, ist der Bedarfsausweis zwingend ( 17 Abs. 2 Satz 2 EnEV). Für diese Gebäude muss im Falle des Verkaufs oder einer Neuvermietung nach dem zwingend ein bedarfsorientierter Energieausweis vorgelegt werden. Ein verbrauchsorientierter Energieausweis ist in diesen Fällen nach dem nicht mehr zulässig. Bis zum besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Bei Gebäuden mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem gestellt worden ist und die zum Zeitpunkt der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom bereits eingehalten haben, ist der bedarfsorientierte Energieausweis nicht zwingend. In diesem Fall ist auch der verbrauchsorientierte Energieausweis zulässig ( 17 Abs. 2 Nr. 1 EnEV). Eine weitere Ausnahme gilt, wenn diese Gebäude (Bauantrag vor dem , bis zu vier Wohnungen) durch spätere Modernisierungen auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom gebracht wurden ( 17 Abs. 2 Nr. 2 EnEV). Auch dann ist der verbrauchsorientierte Energieausweis zulässig. Bauliche Veränderungen an bestehenden Gebäuden Werden an bestehenden Gebäuden wesentliche Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 der EnEV vorgenommen und wird zusätzlich eine Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes nach 9 Abs. 2 EnEV durchgeführt, so ist ein Bedarfsausweis zu erstellen ( 17 II EnEV). Erfasst sind davon Änderungen an Außenwänden, Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern, Außentüren, Decken, Dächern und Dachschrägen, Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume oder an Erdreich grenzen, sowie sogenannten Vorhangfassaden. Dabei handelt es sich um eine am Gebäude angebrachte Konstruktion ohne statische Funktion zum Wetterschutz und zum Schutz gegen Regen, Luftzug und Sonneneinstrahlung. Erweiterung von bestehenden Gebäuden Wird die Nutzfläche von beheizten oder gekühlten Räumen um mehr als die Hälfte erweitert z. B. bei größeren Modernisierungen oder Anbauten und wird eine Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes nach 9 II EnEV durchgeführt, so ist ebenfalls der Bedarfsausweis zwingend ( 17 II 1 i. V. m. 16 I EnEV). 125

7 Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Wahlmöglichkeit für alle Wohngebäude bis Bis können Eigentümer für alle Wohngebäude zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Die bis zum erstellten Energieausweise bleiben zehn Jahre gültig. Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis Neubau zwingend nicht zulässig Bis vier Wohnungen, Bauantrag zwingend ab Wahlrecht vor Verbrauchsausweis bis Bis vier Wohnungen, Bauantrag zulässig zulässig vor , aber auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom Bis vier Wohnungen und durch zulässig zulässig Modernisierung auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom gebracht Bestandsgebäude und wesentliche zwingend nicht zulässig Änderungen und Berechnung gemäß 9 II Erweiterung von bestehenden zwingend nicht zulässig Gebäuden um mehr als die Hälfte und Berechnung gemäß 9 II Wohngebäude mit fünf oder mehr zulässig zulässig Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr Keine Vorlagepflicht bei gemischten Verträgen Die Vorlageverpflichtung des Energieausweises gilt ferner nicht für sogenannte gemischte Verträge, die neben dem Vermietungselement auch Dienstleistungselemente umfassen. Beispiele für gemischte Verträge Beherbergungsverträge (Hotels, Pensionen), Verträge über die Nutzung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen 126

8 Bis wann müssen Sie einen Energieausweis erstellt haben und vorlegen können? Gem. 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer einer Immobilie oder eines grundstücksgleichen Rechts (z. B. Erbbaurecht) dem potenziellen Käufer oder Mieter einen Energieausweis zugänglich zu machen spätestens unverzüglich nachdem dieser ihn verlangt hat. Neubauten Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und muss bei Neuvermietung oder Verkauf ab zugänglich gemacht werden. Bestehende ältere Gebäude Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertiggestellt worden sind, müssen bei Neuvermietung oder Verkauf ab zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Alle anderen Wohngebäude Für alle anderen, später errichteten Wohngebäude muss im Falle der Vermietung oder des Verkaufs der Energieausweis ab dem zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Nichtwohngebäude Für Nichtwohngebäude ist im Falle des Verkaufs oder der Neuvermietung ab ein Energieausweis zugänglich zu machen ( 29 II Nr. 1 EnEV). Öffentliche Gebäude In großen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen Dienstleistungen erbringen, muss ein Energieausweis ab gut sichtbar ausgehängt werden ( 16 III EnEV). Der Bundesrat hat zu den ursprünglich von der Bundesregierung vorgesehenen kürzeren Fristen jeweils Verlängerungen durchgesetzt. Nachdem die Aussagen des Energieausweises zur energetischen Qualität den Wert der Immobilie beeinflussen werden, soll den Eigentümern von Gebäuden durch die verlängerten Fristen die Möglichkeit eröffnet werden, vor Erstellung des Energieausweises energetische Sanierungen durchzuführen. Um hier den Eigentümern ausreichend Zeit zu geben und unter Berücksichtigung des zu erwartenden Auftragsstaus bei den Handwerkern wurden die ursprünglich vorgesehenen Fristen zeitlich nach hinten verschoben. Eine Verlängerung der Fristen war nach Ansicht des Bundesrats auch deshalb angezeigt, weil die Eigentümer wohl erst nach Inkrafttreten der Verordnung zum beginnen werden, ihren rechtlichen Verpflichtungen Erstellung eines Energieausweises nachzukommen. Den Eigentümern von Gebäuden wurde damit ein Planungs- und Ausführungszeitraum zugebilligt. Entschließt sich der Eigentümer, Maßnahmen durchzuführen, die die Energiebilanz des Gebäudes verbessern, so wäre es nicht sinnvoll, zunächst etwa weil eine Neuvermietung ansteht einen verbrauchsorientierten Energieausweis erstellen zu lassen und später die Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Denn falls Änderungen am Gebäudebestand vorgenommen werden, würde ein bereits ausgestellter verbrauchsorientierter Energieausweis seine Gültigkeit verlieren. Der bedarfsorientierte Energieausweis würde dann zwingend erforderlich ( 16 Abs. 1 Nr. 1 EnEV). 127

9 Zusammenfassung Der bedarfsorientierte Energieausweis ist zwingend für Neubauten und Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen Bauantrag vor dem und bei Änderungen an Gebäuden. Im Übrigen besteht Wahlmöglichkeit. Der Eigentümer eines Gebäudes kann frei wählen, ob er einen verbrauchs- oder bedarfsorientierten Energieausweis erstellen lässt. Wurden relevante Veränderungen an den Gebäuden in den letzten drei Jahren durchgeführt, so ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht möglich, da die entsprechenden Daten nicht vorliegen. Werden zu einem späteren Zeitpunkt bauliche Veränderungen von energetischer Relevanz an Bestandsgebäuden durchgeführt, so verliert ein bereits erstellter Verbrauchsausweis seine Gültigkeit. Gebäude zugänglich machen bei Vermietung oder Verkauf Neubauten ab Fertigstellung bis 1965 ab Alle anderen Wohngebäude ab Nichtwohngebäude ab Aushang in öffentlichen Gebäuden ab