1. Fortschreibung 2013

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1 Richtwerte für die Unterkunftskosten nach 22 SGB II und 35 SGB XII für den Landkreis Schwäbisch Hall (Konzept vom ) 1. Fortschreibung 2013 Grundsätzliches: Die Höhe der angemessenen Kosten der Unterkunft ist nach Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes durch ein schlüssiges Konzept zu ermitteln. Ein solches Konzept wurde im Jahr 2012 auf Grundlage der Kaltmiete entwickelt. Das Bundessozialgesetz hat zudem festgelegt, dass in regelmäßigen Abständen von etwa zwei Jahren eine Fortschreibung des Konzepts zu erfolgen hat. Die fortlaufende Marktbeobachtung zeigt eine zum Teil deutliche Erhöhung des Mietpreises (Kaltmiete) in allen Vergleichsgebieten und bei fast allen Wohnungsgrößen. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, erfolgt die erste Fortschreibung des bestehenden Konzeptes bereits nach einem Jahr. Zur Überprüfung des erstellten Konzeptes wurden über einen Zeitraum von fünf Monaten alle Umzüge mit Ausnahme von Umzügen in stationäre Einrichtungen - im Bereich SGB II und SGB XII erfasst und mit den gebildeten Vergleichsgebieten sowie den vorhandenen Mietangeboten abgeglichen. Die Auswertung ergab, dass bis auf einen Umzug alle Umzüge innerhalb des Landkreises auch innerhalb des jeweiligen Vergleichsgebietes stattfanden. Dies bestätigt die These des homogenen Wohn- und Lebensbereiches der einzelnen Vergleichsgebiete. Zudem lagen ausnahmslos mehr Mietangebote in dem als angemessen definierten Rahmen im entsprechenden Vergleichsgebiet für die maßgebliche Wohnungsgröße vor, als Umzüge stattfanden. Es war daher auch bei steigender Nachfragekonkurrenz bislang möglich, angemessenen Wohnraum anzumieten. Auf die Ausführungen des Konzeptes vom wird verwiesen. Es werden nur Änderungen bzw. Ergänzungen dargestellt.

2 Vorgehen: Es wurden durchgehend ab wöchentlich zweimal die Mietangebote des Haller Tagblatts sowie einmal wöchentlich die Angebote des Hohenloher Tagblatts erfasst. Des Weiteren wurden die Angebote von Immoscout im Internet ausgewertet. Dabei wurden nur solche Angebote berücksichtigt die eindeutig einem Ort zuzuordnen waren und als Mindestangaben die Kaltmiete und die Wohnungsgröße enthielten. Um möglichst viele Wohnungen als Datengrundlage zur Verfügung zu haben wurden auch die Wohnungen der Wohngeldbezieher, deren Bewilligungszeitraum im jeweiligen Monat endete, erfasst. Darüber hinaus wurde anhand der Tageszeitungen auch die Entwicklung der einzelnen Gemeinden beobachtet. Vergleichsgebiet 1: Im Bereich der Stadt Schwäbisch Hall sind insgesamt betrachtet die deutlichsten Mietpreiserhöhungen zu beobachten. Es ist hier jedoch auch eine erhöhte Bautätigkeit zu beobachten, die sich nicht nur auf Eigenheime und Wohnungen mit gehobenem Standard beschränkt. So ist hier u.a. eine verstärkte Bautätigkeit von sogenannten Baugenossenschaften im Bereich günstigem Wohnraum festzustellen. Es lässt sich allerdings noch nicht beurteilen, inwieweit sich dies auf die Mietpreise auswirken wird. Dies unter anderem auch deshalb, weil die Stadt Schwäbisch Hall stetig an Attraktivität gewinnt und daher viele Zuzüge zu verzeichnen hat. Vergleichsgebiet 2: Diese Wohnungsknappheit bei kleineren Wohnungen (v.a. bis 45 Quadratmeter (m²)) im Vergleichsgebiet 1 wirkt sich auf die Mietpreise der umliegenden Gemeinden aus. Personen, die nicht im Leistungsbezug stehen (vgl. oben unter Umzüge ), die im Vergleichsgebiet 1 keinen (geeigneten) Wohnraum finden, weichen offensichtlich auf die angrenzenden Gemeinden aus oder nutzen die Nähe zur Großstadt bei gleichzeitig noch relativ ländlicher Lage. Dies führt zu einer durchschnittlichen Erhöhung des Quadratmeterpreises von 0,28 bei dieser Wohnungsgröße. Im Gegenzug ist die Nachfrage nach Wohnraum von 61m² bis 90 m² Wohnfläche in diesem Gebiet gesunken. Hier verminderten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im letzten Jahr um 0,16 bzw. 0,11. Vergleichsgebiet 3: Auch in diesem Vergleichsgebiet ist eine Mietpreissteigerung zu beobachten. Die größten Veränderungen sind hier jedoch bei den großen Wohnungen ab 76 m² zu 2

3 verzeichnen. Dies ist auch durch die sehr gute Verkehrsanbindung in den Großraum Stuttgart mit vielen Arbeitsplätzen zu erklären. Für Pendler mit Familie bietet das Vergleichsgebiet 3, im Vergleich zur Region Stuttgart, bezahlbaren Wohnraum bei gleichzeitig vielfältigen Naherholungsmöglichkeiten. Der befürchtete Attraktivitätsverlust durch die Schließung des Klinikums in Gaildorf im Jahr 2012 ist unter anderem durch das inzwischen eingerichtete Gesundheitszentrum nicht eingetreten. Vergleichsgebiet 4: Dem allgemeinen Trend entsprechend haben sich auch im Vergleichsgebiet 4 die Mietpreise in den letzten 12 Monaten erhöht. Die Preissteigerungen sind in diesem Gebiet aber am moderatesten. Bei der Stadt Langenburg ist die hausärztliche Versorgung vor Ort nicht mehr gegeben. Nach Schließung der bisherigen Praxis wegen Eintritts in den Ruhestand des Arztes durfte sich kein neuer Arzt dort ansiedeln. Es ist anzunehmen, dass dies die Attraktivität dieser ohnehin kleinen Gemeinde mit eher ungünstiger Lage weiter senkt. Dennoch wird Langenburg im Vergleichsgebiet 4 belassen. Wegen der geringen Größe ist es nicht möglich repräsentative Daten zu erheben und auch die räumliche Nähe sowie die Verbundenheit zu den anderen Gemeinden im Altkreis Crailsheim sprechen insgesamt für einen homogenen Wohn- und Lebensbereich. Zu Beginn des Schuljahres 2013/2014 wird der Bahnhaltepunkt Wallhausen wieder in Betrieb genommen. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für die Neuordnung des Nahverkehrs im nordöstlichen Kreisgebiet. Es erfolgt damit auch eine bessere Verknüpfung des Schülerverkehrs mit der Tauberbahn, was bedeutet, dass diese strukturell eher schwächeren Gemeinden sich den strukturell besser gestellten Gemeinden weiter angleichen. Ob dies zu weiter steigenden Mietkosten im Vergleichsgebiet 4 führen wird, werden erst die weiteren Datenerhebungen zeigen. Positiv für dieses Vergleichsgebiet wirkt sich sicher der Neubau des Klinikums in Crailsheim mit erweiterten Versorgungsmöglichkeiten aus. In allen vier Vergleichsgebieten zeigen sich große Veränderungen im Bereich der Schulen. Diverse kleinere Schulen werden bzw. wurden bereits aufgrund sinkender Schülerzahlen geschlossen. Andere Schulen hingegen aufgewertet. Verschiedene Gemeinden (z.b. Bühlertann, Bühlerzell und Obersontheim) suchen derzeit nach gemeinsamen Lösungen. Welche Auswirkungen dies längerfristig auf die Attraktivität einzelner Gemeinden haben wird, ist bisher nicht abzusehen. Es ist aber davon 3

4 auszugehen, dass keine extremen Veränderungen stattfinden werden, da in der Regel die Anbindung an den ÖPNV gut ist und die Fahrpläne an die Schüler und deren Unterrichtszeiten angepasst werden. Auch im Bereich der Kleinkindbetreuung sind deutliche Unterschiede in den einzelnen Gemeinden zu verzeichnen. Die Versorgungsquote reicht von derzeit 11,5 % bis 64,5 %. Da der Bedarf aber jährlich anhand der Geburtenrate und den Erfahrungswerten der einzelnen Gemeinden errechnet und reagiert wird, kann hier von einer Bedarfsdeckung ausgegangen werden. Dies bedeutet, dass die Kleinkindbetreuung in der Regel nicht ausschlaggebendes Kriterium für die Wohnsitznahme sein wird. Insgesamt wurden Wohnungen ausgewertet. Von diesen Wohnungen befinden sich innerhalb der unveränderten Kappungsgrenzen und waren somit aufgeteilt nach Vergleichsgebiet und Wohnungsgröße Berechnungsgrundlage des Medianwertes. Die berücksichtigten Wohnungen entsprechen 6,8% der gesamten Mietwohnungen im Landkreis ( Wohnung laut Stat. Landesamt Stand ). Eine größere Datenmenge stand nicht zur Verfügung. Die Wohnungsangebote im Vergleichsgebiet 1 wurden nur noch verdreifacht, die in den anderen Gebieten nur noch verdoppelt in die Berechnung einbezogen, um einen annähernde Gleichgewichtung von Bestands- und Angebotsmieten zu erreichen, da diesmal deutlich mehr Mietangebote zur Verfügung standen als im Jahr Im Einzelnen stellt sich die Verteilung wie folgt dar, wobei die Zahlen in Klammern die Anzahl der Wohnungen innerhalb der Kappungsgrenzen benennt: SGB XII mit WoG SGB II Zeitungen/ Internet Gesamtzahl VG1 248 (239) 800 (748) 585 (376) 1633 (1363) VG2 381 (363) 385 (364) 435 ( 409) 1201 (1136) VG3 219 (210) 302 (279) 282 ( 273) 803 (762) VG4 752 (725) 979 (921) 842 (780) 2573 (2426) 4

5 Es ergaben sich somit im vergangenen Jahr nur hinsichtlich der Mietpreise deutliche Veränderungen. Die Zusammensetzung der Vergleichsgebiete hat sich bestätigt. Die in der Anlage beigefügten Mietobergrenzen werden ab der Berechnung der abstrakt angemessenen Miete zugrunde gelegt gez. Hefler Anlagen: Tabelle Mietobergrenzen ab Tabelle Mietobergrenzen bis Übersicht über die Veränderungen 5

6 - 6 - Übersicht über die Richtwerte für die Leistungen der Kosten der Unterkunft (Nettokaltmiete) ab Haushalts größe Angemessene Wohnungsgröße 1 Person 0-45 m² VG 1 VG 2 VG 3 VG 4 5,91 m² = max. 265,95 5,91 m² = max. 265,95 5,81 m² = max. 261,45 5,71 m² = max. 256,95 2 Personen m² 5,74 m² = max. 344,40 5,57 m² = max. 334,20 5,50 m² = max. 330,00 5,20 m² = max. 312,00 3 Personen m² 5,71 m² = max. 428,25 max. 375,00 5,08 m² = max. 381,00 max. 375,00 4 Personen m² 5,75 m² = max. 517,50 5,06 m² = max. 455,40 max. 450,00 4,94 m² = max. 444,60 jede weitere Person je 15 m² 5,71 4,86 4,80 4,65 VG 1: VG 2: VG 3: VG 4: Schwäbisch Hall Braunsbach, Bühlertann, Bühlerzell, Ilshofen, Mainhardt, Michelbach an der Bilz, Michelfeld, Obersontheim, Rosengarten, Untermünkheim, Vellberg, Wolpertshausen Fichtenberg, Gaildorf, Oberrot, Sulzbach-Laufen Blaufelden, Crailsheim, Fichtenau, Frankenhardt, Gerabronn, Kirchberg an der Jagst, Kreßberg, Langenburg, Rot am See, Satteldorf, Schrozberg, Stimpfach, Wallhausen 6

7 - 7 - Übersicht über die Richtwerte für die Leistungen der Kosten der Unterkunft (Nettokaltmiete) bis Haushaltsgröße Angemessene Wohnungsgröße VG 1 VG 2 VG 3 VG 4 1 Person 0-45 m² 5,73 m² = max. 257,85 5,63 m² = max. 253,35 5,68 m² = max. 255,60 5,56 m² = max. 250,20 2 Personen m² 5,59 m² = max. 335,40 5,45 m² = max. 327,00 5,33 m² = max. 319,80 5,04 m² = max. 302,40 3 Personen m² 5,44 m² = max. 408,00 5,16 m² = max. 387,00 max. 375,00 4,79 m² = max. 359,25 4 Personen m² 5,38 m² = max. 484,20 5,17 m² = max. 465,30 4,75 m² = max. 427,50 4,87 m² = max. 438,30 jede weitere Person max. je 15 m² 5,47 4,82 4,55 4,64 Es ergeben sich somit folgende Differenzbeträge: bis 45 m² bis 60m² bis 75 m² bis 90 m² über 90 m² VG1 0,18 0,15 0,27 0,37 0,24 VG2 0,28 0,12-0,16-0,11 0,04 VG3 0,13 0,17 0,08 0,25 0,25 VG4 0,15 0,16 0,21 0,07 0,01 7