Bau- und Zonenordnung 1995

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1 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung 1995 Kommunale Nutzungsplanung

2 Gemeinde Glattfelden Kanton Zürich Bau- und Zonenordnung 1995 Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am 27. Juni 1995 Vom Gemeinderat beschlossen am 18. März 1996 Namens der Gemeindeversammlung und des Gemeinderats Der Präsident Der Gemeindeschreiber Dr. Fritz Jäggli Arthur Pfister Vom Regierungsrat am 5. Juni 1996 mit Beschluss Nr und am 2. Juli 1997 mit Beschluss Nr genehmigt. Vor dem Regierungsrat Der Staatsschreiber: Husi

3 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Erlass Zonenordnung Bauzonen Weitere Zonen Zonenplan und Ergänzungspläne Empfindlichkeitsstufen 6 2 Kernzonen, K 1, K 2 und K Abbruch Um- und Ersatzbauten Grundmasse für Neubauten Nutzweise Stellung und Form der Bauten Dachform und -neigung Bedachungsmaterial Dachaufbauten und -einschnitte, Dachflächenfenster in den Kernzonen K 1 und K Fassaden Fenster Sonnenkollektoren Umgebungsgestaltung 11 3 Quartiererhaltungszone Q Bauvorschriften Dachgestaltung Nutzweise Abbruch und Ersatzbau 12 4 Wohnzonen W 2A, W 2B und W Grundmasse Nutzweise Dachgestaltung Untergeschossausbau in der Zone W 2B 13

4 Seite 5 Wohn- und Gewerbezone WG Grundmasse Nutzweise Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten 14 6 Industriezone I und Gewerbezone G Grundmasse Nutzweise 14 7 Zone für öffentliche Bauten öb Grundmasse 15 8 Erholungszonen EA und EB Erholungszone A für Sport- und Freizeitanlagen EA Erholungszone B für Familiengärten EB 16 9 Freihaltezone F Ergänzende Vorschriften zu den Abständen Grosser und kleiner Grundabstand Mehrlängenzuschlag Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude Grenz- und Zusammenbau Verminderter Grundabstand für Besondere Gebäude Näherbaurecht Fassadenlänge bei Näherbau Abstand unterirdischer Bauten an Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien Abstand von Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden Weitere Bestimmungen Geschlossene Überbauung Fahrzeugabstellplätze Anzahl Besondere Verhältnisse Besucherparkplätze Spiel- und Ruheflächen Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder Terrainveränderungen Kompostierung 22

5 Seite 12 Arealüberbauungen Zulässigkeit, Arealfläche Massvorschriften Ausnützungsverschiebung Inkrafttreten 23 Anhang 1 Übergeordnete Gesetze und Verordnungen A 1 Anhang 2 Technischer Anhang A 4 Anhang 3 Hinweise zum kantonalen Baurecht A 13 Anhang 4 Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch des Kantons Zürich, 2. April 1911 A 19 Verfasser: THEO STIERLI + PARTNER AG Raum- und Umweltplanung Rötelstrasse Zürich 8. Juli 1996 Peter Stierli WW96PS\13330BOS (Nachdruck: November 2005)

6 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Erlass Die Gemeinde Glattfelden erlässt, gestützt auf die einschlägigen Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 und unter Vorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonenordnung. 1.1 Zonenordnung Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist: Bauzonen Kernzone 1 K 1 Kernzone 2 K 2 Kernzone 3 K 3 Quartiererhaltungszone Q Wohnzone A, 2 Geschosse W 2A Wohnzone B, 2 Geschosse W 2B Gestaltungsplan Stocki GP Stocki Wohnzone, 3 Geschosse W 3 Wohn- und Gewerbezone, 2 Geschosse WG 2 Zone für öffentliche Bauten ÖB Gewerbezone G Industriezone I Weitere Zonen Freihaltezone Erholungszonen F EA und EB 1.2 Zonenplan und Ergänzungspläne Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Zonen gilt der Zonenplan Mst. 1:5'000, der Gestaltungsplan "Stocki" Mst. 1:500 und der Gewässerabstandslinienplan Mst. 1:2'500. 5

7 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung 1995 Für die Waldabstandslinien gelten folgende Pläne: Berg 1:1000 Rheinboden 1:2000 Wirtli 1:2000 Unterwerkstrasse 1:500 Holigraben 1:500 Zweidlen-Station Nidermatt 1:500 Hardstrasse 1:2000 Buechhalden 1:2000 Zweidlen-Station Schachemerstrasse 1:500 Schwarzrüti 1:2000 Schutthaldenweg 1:2000 Zweidlen-Dorf Letten 1:2000 Schachen West 1:2000 Sod/Letten 1:500 Schachen Ost 1: Empfindlichkeitsstufen Für die Bauzonen gelten gestützt auf die Art. 43/1 und 44 LSV 1) folgende Empfindlichkeitsstufen (ES): Zone Kernzonen K 1, K 2 und K 3 Quartiererhaltungszone Q Wohnzone A, 2 Geschosse W 2A Wohnzone B, 2 Geschosse W 2B Wohnzone 3 Geschosse W 3 Wohnzone gemäss 52/2 PBG mässig störendes Gewerbe zulässig Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse WG 2 Gewerbezone G Industriezone I Zone für öffentliche Bauten Oe Freihaltezone F Erholungszone A EA Erholungszone B EB ES III II II II II III III III III * - III II 1) LSV: Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 * ES-Zuteilung gemäss Zonenplan 6

8 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Kernzonen, K 1, K 2 und K Abbruch 1 Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen darf nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute baurechtlich gesichert ist. 2 Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. 2.2 Um- und Ersatzbauten 1 Die Gebäude der Kernzone K 1 dürfen nur unter Beibehaltung von Stellung, Gebäudeprofil und Erscheinungsbild umgebaut oder ersetzt werden. 2 Die Gebäude der Kernzone K 2 können entweder unter Beibehaltung von Stellung, Gebäudeprofil und Erscheinungsbild oder nach Ziffer 2.3 umgebaut oder ersetzt werden. 3 Geringfügige Abweichungen gegenüber dem heutigen Baubestand sind zulässig, wenn diese im Interesse der Wohnhygiene und des Ortsbildes liegen. 2.3 Grundmasse für Neubauten 1 Zone K 1 K 2 K 3 Anrechenbares Untergeschoss 2) max Vollgeschosse max Anrechenbare Dachgeschosse 2) max Überbauungsziffer max. % Gebäudehöhe max. m Gebäudelänge max. m Grundabstände - grosser Grundabstand min. m kleiner Grundabstand min. m ) Anrechenbare Unter- und Dachgeschosse sind ausbaubar. 7

9 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Das zweite Dachgeschoss darf zu Wohn- und Arbeitszwecken soweit ausgebaut werden, als eine Belichtung über die Giebelfassade möglich ist. 3 Das anrechenbare Untergeschoss darf nur zu gewerblichen Zwecken ausgebaut werden. Das gewachsene Terrain darf hiefür nicht abgegraben werden. 4 In dem im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiet in den Kernzonen K 1 und K 2 Stocki gilt eine maximale Firsthöhe von 6.00 m. 2.4 Nutzweise 1 In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Restaurants, Landwirtschaftsbetriebe und höchstens mässig störende Betriebe gestattet. 2 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind in Gebäuden, die nicht der Landwirtschaft oder der Öffentlichkeit dienen, mindestens ein Drittel der gesamten Geschossflächen zu Wohnzwecken zu nutzen. 3 In der Kernzone K 3 sind mindestens zwei Fünftel der zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzten Geschossflächen gewerblich zu nutzen. 3) 2.5 Stellung und Form der Bauten Bei Neubauten in der Kernzone K 1 und bei Umbauten, Renovationen und Neubauten in der Kernzone K 2 sind die Ausmasse der herkömmlichen Gebäude zu berücksichtigen und deren Erscheinungsmerkmale hinsichtlich Form und Massstäblichkeit zu übernehmen. 2.6 Dachform und -neigung 1 Die Dachform und -neigung soll mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch in Einklang stehen. 3) Mit Beschluss des Regierungsrats Nr vom 5. Juni 1996 einstweilen von der Genehmigung ausgenommen, mit Beschluss des Regierungsrats Nr vom 2. Juli 1997 nachträglich genehmigt. 8

10 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Auf Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von 40 bis 50 a.t. zulässig. 3 Aufschieblinge mit geringerer Neigung sind zulässig. 4 Schrägdächer sind allseitig vorspringend auszugestalten. Dachvorsprünge haben traufseits min. 70 cm und giebelseits min. 40 cm zu betragen. Trauf- und Ortgesimse sind schlank zu gestalten. 2.7 Bedachungsmaterial 1 In den Kernzonen sind die Dächer mit Biberschwanz- oder Muldenziegeln aus Ton in ortsüblicher Farbe zu decken. 2 In der Kernzone K 1 sind die Dächer mit Biberschwanzziegeln zu decken, sofern dies zur Wahrung der überörtlichen Interessen erforderlich ist und kantonale Beiträge ausgerichtet werden. Der Gemeinderat kann Biberschwanzziegel verlangen; in diesen Fällen übernimmt die Gemeinde die Mehrkosten. 2.8 Dachaufbauten und -einschnitte, Dachflächenfenster in den Kernzonen K 1 und K 2 1 Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss gestattet. Sie dürfen insgesamt nicht breiter sein als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge. Die Trauflinie des Daches darf nicht unterbrochen werden. 2 Zulässig sind Giebellukarnen mit einer Frontfläche von max m 2 (Aussenmasse), Schleppgauben mit einer Fronthöhe von max m und einer Frontfläche von max m 2. Auf der gleichen Dachfläche sind nur entweder Giebellukarnen oder Schleppgauben gestattet. 3 Dachaufbauten und Dachflächenfenster müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Es ist dasselbe Bedachungsmaterial zu verwenden wie für das Hauptdach. 9

11 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Die Glasfläche von Dachflächenfenstern darf 0.30 m 2 und insgesamt 1% der Dachfläche nicht übersteigen. Auf der gleichen Dachfläche sind nur gleiche Dachflächenfenster zulässig. 5 Dacheinschnitte sind untersagt. 6 Dachaufbauten in der Flucht der darunterliegenden Fassade ohne durchgehende Traufe sind zulässig, wo sie dem besonderen Charakter des Gebäudes entsprechen. Sie haben in ihrem Ausmass in einem guten Verhältnis zum Gebäude und zur Dachfläche zu stehen und müssen mit dem Ortsbild vereinbar sein. Sie dürfen breiter als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge sein. 2.9 Fassaden 1 Die Materialwahl und die Farbgebung von Fassaden haben die traditionelle Bauweise zu berücksichtigen. 2 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind Türen, Tore und ähnliche Fassaden- und Gebäudeteile in Holz zu fertigen Fenster 1 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind die Fenster in der herkömmlichen Art zu gestalten und anzuordnen. Sie haben die übliche Sprossenteilung aufzuweisen. 2 Für die Einfassungen sind Holz, Stein oder Kunststein zu verwenden. 3 Die Fensterläden sind in ortsüblicher Form zu gestalten Sonnenkollektoren Äusserlich am Gebäude angebrachte Sonnenkollektoren dürfen in ihrer Wirkung weder die Baute noch das Ortsbild beeinträchtigen. 10

12 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Umgebungsgestaltung 1 Umschwung, Ausstattung, Ausrüstung, Bepflanzung und Einzäunungen sind in herkömmlicher Art und Weise zu gestalten. Terrainveränderungen sind möglichst zu vermeiden. 2 Reklameanlagen sind unaufdringlich zu gestalten. Neue Fremdreklamen sind nicht zulässig. 3 Baumgärten, Einzelbäume und Vorgärten sind möglichst zu erhalten. 4 Bei der Anlage von Vorplätzen und Hofräumen ist darauf zu achten, dass diese mit chaussierten, gepflästerten oder mit anderen nicht bodenversiegelnden Belägen versehen werden. 3 Quartiererhaltungszone Q Das der Quartiererhaltungszone zugewiesene Quartier soll in seiner Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung erhalten werden. 3.1 Bauvorschriften 1 Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandene Überbauung ist in ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten. 2 Bauliche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Überbauungen einzufügen. 3.2 Dachgestaltung Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement. Sie sind zu erhalten. 3.3 Nutzweise Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss 52 PBG. 11

13 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Abbruch und Ersatzbau 1 Abbrüche sind nur gestattet, sofern durch die entstehende Baulücke das Quartierbild nicht gestört wird oder ein Ersatzbau vorgesehen und seine Realisierung gesichert ist. 2 Solche Ersatzbauten dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Erscheinungsbildes, der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe wieder erstellt werden. 4 Wohnzonen W 2A, W 2B und W Grundmasse Zone W 2A W 2B W 3 Anrechenbares Untergeschoss 4) max Vollgeschosse max Anrechenbare Dachgeschosse max Gebäudehöhe max. m Firsthöhe max. m Gebäude- bzw. Gesamtlänge max. m Baumassenziffer für Hauptgebäude max. m 3 /m Baumassenziffer für Besondere Gebäude max. m 3 /m Grosser Grundabstand min. m Kleiner Grundabstand min. m Nutzweise 1 In den Zonen W 2A, W 2B und W 3 sind Wohnungen und nicht störende Betriebe gestattet. 2 Der Anteil der gewerblich genutzten Fläche darf höchstens 1/3 der Geschossfläche des ganzen Gebäudes betragen. 4) Vorbehalten bleibt Ziffer

14 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung In den im Zonenplan speziell bezeichneten Teilen von Wohnzonen ist mässig störendes Gewerbe gestattet. 4.3 Dachgestaltung Die Dachform von Hauptgebäuden hat auf jene der baulichen Umgebung Rücksicht zu nehmen. 4.4 Untergeschossausbau in der Zone W 2B 1 Das mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegende, anrechenbare Untergeschoss darf nur auf der talseitigen Hälfte der Geschossfläche mit Wohn- und Schlafräumen ausgebaut werden. 2 Über dem gestalteten Terrain darf gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche solcher Untergeschosse sichtbar sein. 5 Wohn- und Gewerbezone WG Grundmasse Zone WG 2 Vollgeschosse Anrechenbare Dachgeschosse Gebäudehöhe Firsthöhe Gebäudelänge bzw. Gesamtlänge Baumassenziffer für Hauptgebäude Baumassenziffer für Besondere Gebäude Freiflächenziffer Grosser Grundabstand Kleiner Grundabstand max. max. max. m max. m max. m max. m 3 /m 2 max. m 3 /m 2 min. % min. m min. m

15 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Nutzweise Wohnungen und höchstens mässig störende Betriebe sind gestattet. 5.3 Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile mit einer maximalen Höhe von 4.50 m kann der Grenzabstand allseitig bis auf 4.00 m herabgesetzt werden. 6 Industriezone I und Gewerbezone G 6.1 Grundmasse Zone I G Baumassenziffer max. m 3 / m Gebäudehöhe max. m Gebäudelänge max. m frei Grundabstand min. m Gegenüber den angrenzenden Bauzonen gilt für Industrie- und gewerbliche Bauten ein Grundabstand von min. m Nutzweise 1 Es sind nur mässig störende Betriebe zulässig, wobei die Schichtarbeit gestattet werden kann. 2 In der Industriezone I und der Gewerbezone G sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. 3 Betriebe mit unverhältnismässigem Verkehrsaufkommen sind stark störenden Betrieben gleichgestellt. 14

16 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Zone für öffentliche Bauten öb 7.1 Grundmasse 1 Anrechenbares Untergeschoss Vollgeschosse Anrechenbare Dachgeschosse Gebäudehöhe Grundabstand bei Gebäudehöhe bis 7.50 m Grundabstand bei Gebäudehöhe über 7.50 m bis m Grundabstand bei Gebäudehöhe über m bis m max. max. max. max. m min. m min. m min. m Zwischen Grundstücken und Gebäuden innerhalb der Zone öb gelten die Abstandsvorschriften gemäss PBG. 8 Erholungszonen EA und EB Die Erholungszonen werden wie Bauzonen im Sinne von Art. 15 des RPG behandelt. 8.1 Erholungszone A für Sport- und Freizeitanlagen EA 1 Die Erholungszone A dient der Erstellung und Erweiterung von Sport- und Freizeitanlagen und den für den Sport- und Freizeitbetrieb notwendigen Anlagen und Bauten. 2 Zulässig sind höchstens zweigeschossige Bauten, die sich gut ins Landschaftsbild einordnen. 15

17 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Bauten haben gegenüber den privaten Nachbargrundstücken die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden angrenzenden Bauzonen einzuhalten. Gegenüber Nichtbauzonen gilt ein Abstand von mindestens 6.00 m. 8.2 Erholungszone B für Familiengärten EB 1 In der Erholungszone B sind Gartenhäuser und Familiengärten sowie die für deren Betrieb und Bewirtschaftung nötigen Anlagen und Einrichtungen zulässig. 2 Auf Grundstücken bis zu 150 m 2 Fläche sind nur Gerätekisten mit einer Grundfläche von maximal 2.00 m 2 und einer Höhe von maximal 1.20 m sowie Pergolen ohne feste Überdachung zulässig. Auf grösseren Grundstücken ist zusätzlich ein Gartenhaus gestattet. Die Gebäudegrundfläche darf höchstens 5% der Grundstücksfläche, maximal aber m 2 und die grösste Höhe bis zum First maximal 3.00 m betragen. Vordächer und Dachvorsprünge dürfen höchstens 50 cm über den maximal zulässigen Grundriss auskragen. 3 Überdachte Sitzplätze sind nur innerhalb des zulässigen Grundrisses des Gartenhauses gestattet. 4 Die Umfassungswände von Gartenhäusern sind in Holz zu fertigen; die Dacheindeckung hat aus Ziegeln oder Eternit zu bestehen. 5 Es sind nur Pult- oder Satteldächer zugelassen. 6 Gebäude und Gerätekisten dürfen keine grellen Farben aufweisen. 7 Glastreibhäuser sind nicht gestattet. 8 Unterirdische Bauten sind nicht gestattet, ausgenommen eine Lagergrube unter dem Gartenhaus bis zu einer Tiefe von maximal 0.75 m. 9 Heizungsanlagen sind nicht gestattet. 10 Die Bauten dürfen weder zum Wohnen und Schlafen noch zu Gewerbezwekken benützt werden. 16

18 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Freihaltezone F Es gelten die Bestimmungen der PBG. 10 Ergänzende Vorschriften zu den Abständen 10.1 Grosser und kleiner Grundabstand Der grosse Grundabstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren am meisten nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den übrigen Gebäudeseiten einzuhalten Mehrlängenzuschlag 1 In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone WG 2 sind bei Fassaden von mehr als m Länge die betreffenden Grundabstände um 1/5 der Mehrlänge, jedoch höchstens um 6.00 m heraufzusetzen. 2 Dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse mit einer maximalen Höhe von 4.50 m haben in der Zone WG 2 keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude 1 In der Zone W 2A sind bei der Berechnung der Fassadenlänge angebaute, besondere Gebäude mitzuberücksichtigen. Der Mehrlängenzuschlag ist entsprechend zu erhöhen. 17

19 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung In allen übrigen Wohnzonen sowie in der Wohn- und Gewerbezone WG 2 sind bei der Berechnung der Fassadenlänge, die das Mass von m übersteigt, Besondere Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von mehr als m 2 mitzurechnen Grenz- und Zusammenbau 1 Der Grenzbau für Hauptgebäude ist beim Anbau an bestehende Gebäude mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn, oder wenn die an eine gemeinsame Grenze stossenden Gebäude gleichzeitig erstellt werden, bis zur maximalen Gesamtlänge zulässig. 2 Der Grenzbau für Besondere Gebäude ist mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn gestattet Verminderter Grundabstand für Besondere Gebäude 1 Für Besondere Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von max m 2 beträgt der Grundabstand mindestens 1.75 m. 2 Dieser verminderte Grundabstand ist ohne schriftliche Zustimmung des Nachbarn nur bis zu einem Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze gestattet Näherbaurecht Näherbaurechte im Sinne von 270 Absatz 3 PBG sind aufgrund einer Vereinbarung der Nachbarn als Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen oder aufgrund eines Beschlusses des Gemeinderats als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. 18

20 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Fassadenlänge bei Näherbau 1 Reduziert sich der Gebäudeabstand auf ein kleineres Mass als einen Viertel der Summe der beiden sich gegenüberstehenden Fassaden oder Fassadenteile, werden die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen der beiden benachbarten Gebäude im Sinne von 27 Absatz 2 ABV zusammengerechnet. 2 Vorbehalten bleiben die Bedingungen von 270 Absatz 3 PBG Abstand unterirdischer Bauten an Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien Unterirdische Bauten haben gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen mit fehlenden Baulinien gemäss 265 PBG einen Abstand von mindestens 3.50 m einzuhalten Abstand von Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden gemäss 14 BBV II 5) findet keine Anwendung. 11 Weitere Bestimmungen 11.1 Geschlossene Überbauung In allen Bauzonen dürfen die Gebäude in geschlossener Überbauung erstellt werden. 5) BBV II: Besondere Bauverordnung II vom 26. August

21 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Fahrzeugabstellplätze Anzahl 1 Bei Neubauten und eingreifenden Umbauten sind Abstellplätze oder Garagen zu erstellen: - Zwei Abstellplätze pro Wohneinheit - Ein Abstellplatz a) pro 200 m 3 Baumasse von Bürobauten, b) pro 500 m 3 Baumasse von Industrie- und Gewerbebauten, c) bei Verkaufsräumen: - für die ersten 2000 m 3 Baumasse pro 100 m 3, - für weitere Baumasse pro 150 m 3, d) für Restaurationsbetriebe pro 3 Sitzplätze. 2 Als Baumasse gilt die oberirdische Baumasse nach der Messweise für die Baumassenziffer. 3 Garagenvorplätze gelten nicht als Personenwagenabstellplätze. Bei Doppelgaragen wird einer der beiden Vorplätze als Personenwagenabstellplatz angerechnet. 4 Bruchteile von Abstellplätzen ab 0.5 sind aufzurunden. 5 In den Kernzonen K 1 und K 2 ist besondere Rücksicht auf die traditionelle Umgebungsgestaltung zu nehmen. 6 Bei grossen Parkierungsanlagen kann die Anzahl der Pflichtparkplätze je nach den örtlichen Verhältnissen angemessen herabgesetzt werden Besondere Verhältnisse Bei anderen Nutzungen oder besonderen Verhältnissen bestimmt sich die nötige Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze nach dem zu erwartenden Bedarf im Einzelfall und im Rahmen der jeweils geltenden Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (z. Zt. Norm SNV a). 20

22 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Besucherparkplätze Bei Mehrfamilienhäusern oder bei Gesamtüberbauungen von Einfamilien- und Reihenhäusern ist pro fünf Wohneinheiten zusätzlich mindestens ein Abstellplatz für Besucher zu erstellen und zu bezeichnen Spiel- und Ruheflächen 1 Bei Mehrfamilienhäusern oder verdichteten Einfamilienhaussiedlungen sind verkehrssichere, gut besonnte Freiflächen als Spiel- und Ruheflächen auszugestalten. 2 Sie haben, ausser in den Kernzonen K 1 und K 2, eine Fläche von 1.00 m 2 pro m 3 anrechenbare Baumasse aufzuweisen. 3 Die Spiel- und Ruheflächen sind dauernd ihrem Zweck zu erhalten Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder 1 Für Mehrfamilienhäuser sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume oder -flächen für Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder bereitzustellen. 2 Bei gewerblich genutzten Bauten mit Publikumsverkehr ist pro 100 m 3 Baumasse eine Abstellfläche für Fahrräder oder Motorfahrräder zu erstellen Terrainveränderungen 1 Bei Terrainveränderungen bleibt das ursprünglich gewachsene Terrain massgebend. Vorbehalten bleibt die Regelung gemäss 5a) ABV. 21

23 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung In den Bauzonen, ausser in der Kernzone K 1, der Gewerbezone G und der Industriezone I, darf das gewachsene Terrain um höchstens 1.50 m abgegraben bzw. aufgefüllt werden. In Hanglagen und Mulden sind Abweichungen zulässig, sofern eine gute Umgebungsgestaltung gewährleistet ist. 3 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. 4 Vom mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegenden Untergeschoss darf über dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche sichtbar sein Kompostierung Bei der Erstellung von Wohnbauten sowie Wohn- und Gewerbebauten ist bei der Umgebungsgestaltung ein Standort für die Kompostierung von Gartenabraum und kompostierbaren Küchenabfällen festzulegen. 12 Arealüberbauungen 12.1 Zulässigkeit, Arealfläche Arealüberbauungen sind in den Zonen W 2B, WG 2 und W 3 zulässig. Die Arealfläche muss die folgende Bauzonenfläche umfassen: - in den Zonen W 2B und WG 2 4'000 m 2 - in der Zone W 3 5'000 m 2. 22

24 Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung Massvorschriften 1 Die Baumassenziffer kann gegenüber der Regelüberbauung um maximal ein Zehntel erhöht werden. 2 Für arealinterne Grenz- und Gebäudeabstände gelten die kantonalrechtlichen Vorschriften. 3 Die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung gilt nicht Ausnützungsverschiebung Gehört das Areal unterschiedlichen Zonen an, darf durch Ausnützungsverschiebung die Mehrausnützung in keinem Zonenteil 1/5 der zonengemässen Ausnützung bei Regelbauweise übersteigen. 13 Inkrafttreten Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft. 23

25 Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995 Anhang 1 Übergeordnete Gesetze und Verordnungen Bundeserlasse RPG Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 RPV Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 USG Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 LSV Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 LRV Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 FWG Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege vom 4. Oktober 1985 FWV Verordnung über Fuss- und Wanderwege vom 26. November 1986 Kantonale Erlasse PBG Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungsund Baugesetz) vom 7. September 1975 ABV AIlgemeine Bauverordnung vom 22. Juni 1977 ABV-S und Skizzen für die Mess- und Berechnungsweisen gemäss Planungsund Baugesetz (PBG) und der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) BBV I Besondere Bauverordnung l vom 6. Mai 1981 BBV II Besondere Bauverordnung ll vom 26. August 1981 BVV Bauverfahrensverordnung vom 19. April 1978 BVVA Anhang zur Bauverfahrensverordnung vom 19. April 1978 NDV Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen vom 31. Mai 1978 NDV-A Anhang zur Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen vom 31. Mai 1978 NHV Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 QPV Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 SAV Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 VSV Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 SNH Verordnung über Staatsbeiträge für den Natur- und Heimatschutz und für Kommunale Erholungsgebiete, 15. Januar 1992 WDV Wärmedämmvorschriften der Baudirektion, Ausgabe 1994 A 1

26 Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995 ZGN Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 WWG Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991 Die vorstehende Aufzählung ist nicht vollständig. Sie dient lediglich als Hinweis auf die wichtigsten Gesetze und Verordnungen sowie zur Erläuterung der verwendeten Abkürzungen. Bezugsquellen Das PBG und die kantonalen Verordnungen können bei der Staatskanzlei des Kantons Zürich, Drucksachenverkaufsstelle, 8090 Zürich, Tel , die Bundeserlasse bei der Eidgenössischen Drucksachen- und Materialzentrale, Bundeskanzlei, 3000 Bern, Tel bezogen werden. Lärmschutzverordnung (LSV), Auszug Art. 43 Empfindlichkeitsstufen 1 In Nutzungszonen nach Artikel 14 ff. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung gelten folgende Empfindlichkeitsstufen: a) die Empfindlichkeitsstufe I in Zonen mit einem erhöhten Lärmschutzbedürfnis, namentlich in Erholungszonen; b) die Empfindlichkeitsstufe II in Zonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen; c) die Empfindlichkeitsstufe III in Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen; A 2

27 Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995 d) die Empfindlichkeitsstufe IV in Zonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Industriezonen. 2 Teilen von Nutzungszonen der Empfindlichkeitsstufe I oder II kann die nächst höhere Stufe zugeordnet werden, wenn sie mit Lärm vorbelastet sind. Anhang zur LSV, Auszug Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm 1 Geltungsbereich Die Belastungsgrenzwerte nach Ziffer 2 gelten für Strassenverkehrslärm. Dazu gehört der Lärm, den Motorfahrzeuge (Motorfahrzeuglärm) und Bahnen (Bahnlärm) auf Strassen erzeugen. 2 Belastungsgrenzwerte Empfindlich- Planungswert Immissions- Alarmwert keitsstufe grenzwert (Art. 43) Lr in db(a) Lr in db(a) Lr in db(a) Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht I II III IV A 3

28 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 4

29 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 5

30 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 6

31 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 7

32 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 8

33 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 9

34 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 10

35 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 11

36 Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995 A 12

37 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 Anhang 3 Hinweise zum kantonalen Baurecht Die weiteren Hinweise folgen in ihrem Aufbau nicht der Bau- und Zonenordnung, sondern dem IV. Titel des Planungs- und Baugesetzes zum öffentlichen Baurecht sowie den zugehörigen Bestimmungen in den Verordnungen. 1. Abschnitt A Allgemeine Bestimmungen Rechtsnatur 218 PBG Verschärfungen 219 PBG Ausnahmebewilligungen 220 PBG Gemeinschaftswerke PBG Schranken der Eigentums- und Besitzausübung PBG Inanspruchnahme von Drittgrundstücken PBG B Grundanforderungen an Bauten und Anlagen Baureife PBG Erschliessung und Zugänglichkeit PBG Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung 238 PBG Beschaffenheit der Bauten und Anlagen 239 PBG BBV I BBV II Verkehrssicherheit PBG SAV VSV Fahrzeugabstellplätze PBG Spiel- und Ruheflächen, Gärten 248 PBG Kehrichtbeseitigung 249 PBG 38 BBV I A 13

38 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 C Die zulässigen baulichen Grundstücknutzungen I. Die Grundregeln Grundsatz der baulichen Grundstücknutzungen 250 PBG Ausnützung 251 PBG Bauweise PBG Nutzweise 253 PBG II. Die Nutzungsziffern Grundordnung 254 PBG Ausnützungsziffer 255 PBG 9+10 ABV ABV-S Überbauungsziffer 256 PBG ABV-S Freiflächenziffer 257 PBG 11 ABV ABV-S Baumassenziffer 258 PBG 12 ABV ABV-S Massgebliche Grundstückfläche 259 PBG ABV-S III. Die Abstände 1 Gemeinsame Bestimmungen Grenz- und Gebäudeabstand 260 PBG ABV-S Begriff des Grenzabstandes 21 ABV ABV-S Grundabstand 22 ABV ABV-S Mehrlängenzuschlag ABV-S - im Allgemeinen 23 ABV - bei besonderem Fassadenverlauf 24 ABV - bei besonderen Gebäuden 49/3+273 PBG 25 ABV A 14

39 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 Mehrhöhenzuschlag 260/2 PBG 26 ABV ABV-S 2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald, Gewässern und von durch Baulinien gesicherten Anlagen Politische Grenzen 261 PBG Waldabstand PBG ABV-S Gewässerabstand 67 PBG ABV-S 21 WWG Abstand von Verkehrsanlagen PBG SAV Abstand von Strassen bei 265 PBG fehlenden Baulinien SAV 3. Grenzabstände von Nachbargrundstücken Abstandsfreie Gebäude 269 PBG Andere Gebäude 270 PBG SAV 4. Gebäudeabstände Grundsatz 271 PBG ABV-S Abstand über Verkehrsräume 272 PBG Erleichterungen - für Besondere Gebäude 273 PBG - gegenüber bestehenden Gebäuden 274 PBG Gebäudeabstand - bei brennbaren Aussenwänden 14 BBV II - bei feuer- und explosionsgefährlichen Nutzungen 15 BBV II A 15

40 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 IV. Geschosse, Gebäude- und Firsthöhen 1. Grundsatz Begriffe 275 PBG Anrechenbarkeit 276 PBG 9+10 ABV ABV-S 2. Gebäude- und Firsthöhen Mass der Gebäudehöhe 278 PBG ABV-S Berechnung der Gebäudehöhe 279 PBG Messweise der Gebäudehöhe 280 PBG 29 ABV Firsthöhe 281 PBG ABV-S 3. Hochhäuser PBG V. Die offene und die geschlossene Überbauung Grundordnung 286 PBG 31 ABV Grenzbau für Hauptgebäude 287 PBG Öffnungen in Grenzfassaden 289 PBG Brandmauern PBG A 16

41 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden Dachaufbauten 292 PBG ABV-S Untergeschosse 293 PBG PBG ABV-S VII. Die Nutzweise In Kernzonen - In Quartiererhaltungszonen - In Zentrumszonen 51 PBG In Wohnzonen 52 PBG In Industrie- und Gewerbezonen 56 PBG Mit Sonderbauvorschriften PBG Mit Gestaltungsplan PBG D Anforderungen an Gebäude und Räume I. Allgemeines 1-7 BBV I Heizungen 295 PBG BBV I Beförderungsanlagen 296 PBG BBV I Nebenräume 297 PBG Besondere Anforderungen 298 PBG A 17

42 Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995 II. Zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume Geltungsbereich 299 PBG Ausstattung und Ausrüstung 300 PBG 3+4 ABV ABV-S Besonnung, Belichtung und Belüftung PBG 8 BBV I Schallschutz, Wärmedämmung BBV I Mindestfläche von Räumen 303 PBG Raumhöhe 304 PBG Innere Erschliessungen 305 PBG Abschrankungen 20 BBV I Küchen 306 PBG 36 BBV I 2. Abschnitt Das baurechtliche Verfahren PBG Bauen ausserhalb der Bauzone Art. 24 RPG Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen 357 PBG A 18

43 Gemeinde Glattfelden Anhang 4 zur BZO 1995 Anhang 4 Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch des Kantons Zürich, 2. April 1911 Abstände von Pflanzen und Zäunen gegenüber Nachbarn 169 Gegen den Willen des Nachbars dürfen Gartenbäume, kleinere Zierbäume, Zwergobstbäume und Sträucher nicht näher als 0.60 m an die nachbarliche Grenze gepflanzt werden. Dieselben müssen überdies bis auf die Entfernung von 4.00 m von derselben so unter der Schere gehalten werden, dass ihre Höhe nie mehr als das Doppelte ihrer Entfernung beträgt. 170 Einzelne Waldbäume und grosse Zierbäume wie Pappeln, Kastanienbäume und Platanen, ferner Nussbäume dürfen nicht näher als 8.00 m, Feldobstbäume und kleinere, nicht unter der Schere zu haltende Zierbäume, nicht näher als 4.00 m von der nachbarlichen Grenze gepflanzt werden. Besteht das angrenzende Grundstück aus Rebland, so ist auch für die Bäume der letzteren Art ein Zwischenraum von 8.00 m zu beobachten. Baumschulpflanzungen dürfen nicht näher als 1.00 m an die nachbarliche Grenze gesetzt werden. Die in 173 festgesetzte Verjährung läuft nicht, solange die Baumschule besteht. 171 Besteht das angrenzende Land aus Waldboden, so dürfen Sträucher und Bäume jeder Art nicht näher als 0.50 m an der Grenze stehen und fällt die Pflicht, sie unter der Schere zu halten, weg. 172 Soweit Wald an Wald grenzt, ist die Marklinie auf mindestens 0.50 m nach jeder Seite hin offen zu halten. Neuanpflanzungen oder die Nachzucht bereits vorhandenen Waldes dürfen von keiner Seite näher als auf 1.00 m Abstand von der Grenze vorgenommen werden. A 19

44 Gemeinde Glattfelden Anhang 4 zur BZO 1995 Der Grenze des Kulturlandes entlang darf die Nachzucht von Wald nicht näher als auf 2.00 m Abstand von der Grenze erfolgen, Flurwegen entlang nicht näher als auf 1.00 m. Wird Kulturland in Wald umgewandelt, so ist von benachbartem Kulturland ein Abstand von 8.00 m zu beobachten. 173 Die Klage auf Beseitigung von Bäumen und Sträuchern, welche näher an der Grenze stehen, als nach den vorstehenden Bestimmungen gestattet ist, steht nur dem Eigentümer des benachbarten Landes zu; sie verjährt nach 5 Jahren seit der Pflanzung des näherstehenden Baumes oder bei Nachzucht von Wald nach dem Abtrieb des alten Bestandes. 174 Bäume, welche infolge des früheren Rechts oder der Zulassung des Nachbars näher an der Grenze stehen, werden zwar in ihrem Bestand geschützt; wenn sie aber abgehen, so tritt für die Neupflanzung und für die Nachzucht wieder die Regel ein. 174 bis Gegen das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern auf öffentlichen Strassen, Plätzen und Fusswegen kann keine privatrechtliche Einsprache erhoben werden, wenn eine Entfernung von mindestens 5 m von der Verkehrsbaulinie oder der sonstigen Baubegrenzungslinie beobachtet wird. Auf bestehenden derartigen Anlagen dürfen abgehende Bäume und Sträucher auch bei geringerem Abstand durch neue ersetzt werden. 177 Grünhecken dürfen gegen den Willen des nachbarlichen Grundeigentümers nicht näher als die Hälfte ihrer Höhe beträgt, jedenfalls aber nicht näher als 60 cm, von der Grenze gehalten werden. 178 Andere Einfriedigungen, wie sogenannte tote Hecken, Holzwände oder Mauern, welhe die Höhe von 150 cm nicht übersteigen, darf der Eigentümer an der Grenze anbringen und daran auch Spaliere ziehen. Wenn die Einfriedigungen aber jene Höhe überschreiten, so kann der Nachbar begehren, dass sie je um die Hälfte der Höhe über 150 cm von der Grenze entfernt werden. A 20