Anlage zur Drucksache 081/2016

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1 Anlage zur Drucksache 081/2016 Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der angemessenen Richtwerte der Kosten für Unterkunft und Heizung nach den 22 SGB II und 35 SGB XII für den Landkreis Heidenheim

2 Übersicht: Seite 1. Einleitung 3 2. Rechtsgrundlagen 4 3. Beschreibung des Landkreises Heidenheim 5 4. Bestand an Wohnungen und Wohnraum im Landkreis Heidenheim 6 5. Bedarfsgemeinschaften und Kosten der Unterkunft in der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II im Landkreis Heidenheim 7 6. Empfänger von Leistungen der Hilfe zum Lebensunterhalt sowie der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung außerhalb von Einrichtungen nach dem SGB XII im Landkreis Heidenheim 9 7. Empfänger von Wohngeldleistungen im Landkreis Heidenheim Herleitung von Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim (-Konzept) Festlegung der Richtwerte für Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim Kalte Betriebskosten (Monats-Bruttokaltmiete) Besonderheiten und Ausnahmen Richtwerte für angemessene Heizkosten Anwendung der Sozialhilferechtlinien Baden-Württemberg Fortschreibung des Schlüssigen Konzepts Inkrafttreten 17 Anlagen - 2 -

3 1. Einleitung: Das nachstehende Schlüssige Konzept zu den angemessenen Werten der Kosten für Unterkunft und Heizung nach den Sozialgesetzbüchern II und XII stellt keinen Mietspiegel für den Landkreis Heidenheim dar, sondern dient der rechtssicheren Herleitung und Festlegung von angemessenen und anerkennbaren Mietobergrenzen nach den Bestimmungen der 22 SGB II und 35 SGB XII. Die Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt sowohl in Bezug auf die Wohnraumversorgung als auch in Bezug auf die Mietpreise nehmen aktuell und zu einem Teil auch durch die Flüchtlingssituation geprägt einen breiten Raum in der öffentlichen Diskussion ein. Auch der Wohnungsmarkt im Landkreis Heidenheim befindet sich beständig in Bewegung. Der Landkreis Heidenheim ist in diesem Zusammenhang verpflichtet, Kosten der Unterkunft und Heizung nach den Bestimmungen des SGB II und des SGB XII im Bedarfsfall im Rahmen der Angemessenheit zu übernehmen. Die Unterkunft stellt einen existenznotwendigen Bedarf im Einzelfall dar, der durch existenzsichernde Leistungen zu decken ist. Die Bedarfsdeckung ist dabei transparent, sach- und realitätsgerecht zu ermitteln. Mit diesem Schlüssigen Konzept beabsichtigt der Landkreis Heidenheim, sowohl den gesetzlichen Grundlagen des SGB II und SGB XII als auch den verfassungsgerichtlichen Vorgaben sowie der höchstrichterlichen Sozialrechtsprechung gerecht zu werden. Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen des Schlüssigen Konzepts, die statistische Herleitung und Begründung der angemessenen Werte der Kosten der Unterkunft und Heizung sowie sich hieraus ergebende Schlussfolgerungen und deren Fortschreibung beschrieben. Grundlage des Schlüssigen Konzepts bilden Erhebungen, Auswertungen und Feststellungen u. a. der Studie der Firma ag, von statistischen Daten der Agentur für Arbeit und des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, von Daten der Land

4 kreisverwaltung, von Daten örtlicher Wohnungsbauunternehmen und von Daten aus Immobilienplattformen im Internet (z. B. Immonet.de, Immowelt.de, immobilienscout24). Ferner erfolgten Gespräche mit örtlichen Wohnungsbauunternehmen, mit örtlichen Immobilienmaklern und mit dem Mieterverein. Die Studie der Firma ag ist in ihren Aussagen, Analysen und Feststellungen Bestandteil des Schlüssigen Konzepts. 2. Rechtsgrundlagen: Wie bereits ausgeführt finden sich die Rechtsgrundlagen zur Übernahme von angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung in 22 SGB II und 35 SGB XII. 22 Abs. 1 SGB II führt dazu aus: Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, wird nur der bisherige Bedarf anerkannt. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate." Demgegenüber formuliert 35 Abs. 1 Satz 1 SGB XII wie folgt: Bedarfe für die Unterkunft werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt." 35 Abs. 3 SGB XII ergänzt: Der Träger der Sozialhilfe kann für seinen Bereich die Bedarfe für die Unterkunft durch eine monatliche Pauschale festsetzen, wenn auf dem örtlichen Wohnungsmarkt hinreichend angemessener freier Wohnraum verfügbar und in Einzelfällen die Pauschalierung nicht unzumutbar ist. Bei der Bemessung der - 4 -

5 Pauschale sind die tatsächlichen Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarkts, der örtliche Mietspiegel sowie die familiären Verhältnisse der Leistungsberechtigten zu berücksichtigen." Dies gilt nach 35 Abs. 4 SGB XII auch für die Kosten der Heizung. Hier heißt es: Bedarfe für Heizung und zentrale Warmwasserversorgung werden in tatsächlicher Höhe anerkannt, soweit sie angemessen sind. Die Bedarfe können durch eine monatliche Pauschale festgesetzt werden. Bei der Bemessung der Pauschale sind die persönlichen und familiären Verhältnisse, die Größe und Beschaffenheit der Wohnung, die vorhandenen Heizmöglichkeiten und die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen." 3. Beschreibung des Landkreises Heidenheim: Der Landkreis Heidenheim liegt als Teil der Region Ostwürttemberg zentral im Süden Deutschlands auf der östlichen Schwäbischen Alb am nördlichen Rand der Verdichtungsräume Ulm und Augsburg. Im Süden grenzt der Landkreis Heidenheim an den Alb-Donau-Kreis, im Westen an den Landkreis Göppingen, im Norden an den Ostalbkreis und im Osten an den bayerischen Landkreis Dillingen/Donau. Zum wohnten insgesamt Einwohnerinnen und Einwohner im Landkreis Heidenheim. Davon sind männlich und weiblich Einwohner sind Deutsche und sind Ausländer. Der Ausländeranteil beläuft sich damit auf 12,5 %. Im August 2016 waren Personen arbeitslos gemeldet. Dies entspricht einer Arbeitslosenquote von 5,4 %. Bei der Agentur für Arbeit sind davon Personen und beim Jobcenter Personen arbeitslos gemeldet. Gleichzeitig waren Personen arbeitssuchend gemeldet. Rd. 25 % aller Arbeitslosen sind Ausländer. Insgesamt gliedert sich der Landkreis Heidenheim in elf Städte und Gemeinden. Kreisstadt und Sitz der Landkreisverwaltung ist die Große Kreisstadt Heidenheim

6 Stadt/Gemeinde: Einwohner: Gemeinde Dischingen Gemeinde Gerstetten Stadt Giengen an der Brenz Stadt Heidenheim an der Brenz Stadt Herbrechtingen Gemeinde Hermaringen Gemeinde Königsbronn Gemeinde Nattheim Stadt Niederstotzingen Gemeinde Sontheim an der Brenz Gemeinde Steinheim am Albuch Die Kaufkraft der Privathaushalte im Landkreis Heidenheim lag nach der Statistik (GfK GeoMarketing und Statistisches Landesamt Baden-Württemberg) im Jahr 2013 zwischen und Damit befindet sich der Landkreis Heidenheim leicht über dem Landesdurchschnitt von pro Haushalt und Jahr. (Quelle: Wohnungsmarktbeobachtung 2012 L-Bank Baden-Württemberg) 4. Bestand an Wohnungen und Wohnraum im Landkreis Heidenheim: (Statistiken des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg) Laut Statistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg verfügte der Landkreis Heidenheim zum über insgesamt Wohngebäude. Davon haben Wohngebäude jeweils eine Wohnung, Wohngebäude jeweils zwei Wohnungen und Wohngebäude jeweils drei und mehr Wohnungen. Der Anteil der Einfamilienhäuser am Wohnungsbestand beläuft sich auf 69,1 %, der der Zweifamilienhäuser auf 20,2 % und der der Mehrfamilienhäuser auf 10,6 %. Verglichen mit anderen Landkreisen in Baden-Württemberg befindet sich der Landkreis Heidenheim beim Anteil der Einfamilienhäuser am Wohngebäudebestand nach dem Zollernalbkreis, dem Landkreis Biberach, dem Landkreis Sigmaringen und dem Alb- Donau-Kreis an 5. Stelle aller Landkreise. Der Landkreis Heidenheim liegt damit auch um 8 % über dem Landesdurchschnitt von 61,1 %

7 Davon ausgehend, dass Einfamilienhäuser in der Regel von den Eigentümern selbst bewohnt werden, bedeutet dies jedoch auch, dass vermietbarer Wohnraum nur in einem begrenzten Umfang zur Verfügung steht. Zum gab es bei einem Wohngebäudebestand von Wohngebäuden insgesamt Wohnungen. Die Belegungsdichte je Einwohner/Wohnung lag bei 2,1 Personen. Für den Landkreis Heidenheim gibt es keinen Mietspiegel. 5. Bedarfsgemeinschaften und Kosten der Unterkunft in der Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II im Landkreis Heidenheim: (Statistik der Bundesagentur für Arbeit vom April 2016) a. Bestand der Bedarfsgemeinschaften: Größe der Haushaltsgemeinschaft Merkmal insgesamt 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und 6 Personen Bedarfsgemeinschaften insgesamt davon Bedarfsgemeinschaften in Miete Anteil der Haushaltsgröße in % 100 % 43,4 % 23,4 % 15,8 % 10,1 % 7,4 % BG in Miete mit anerkannten KdU und Angaben zur Wohnfläche Anteil der Haushaltsgröße in % 100 % 42,1 % 24,0 % 16,2 % 10,2 % 7,4 % - 7 -

8 b. Bestand der Bedarfsgemeinschaften in Miete mit anerkannten KdU und Angaben zur Wohnfläche jeweils nach Wohnfläche: Wohnfläche der Haushaltsgemeinschaft Merkmal Insgesamt* 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 und 6 Personen unter 20 m bis unter 40 m bis unter 60 m bis unter 80 m bis unter 100 m m 2 und mehr Durchschnittliche Wohnfläche pro Bedarfsgemeinschaft Durchschnittliche Wohnfläche pro Person in der Haushaltsgemeinschaft 46,23 m 2 63,23 m 2 72,37 m 2 81,73 m 2 bzw. 2 88,46 m 111,03 m 2 46,23 m 2 31,61 m 2 24,12 m 2 20,43 m 2 bzw. 2 16,81 m 17,69 m 2 * bezogen auf insgesamt Bedarfsgemeinschaften c. Laufende anerkannte Kosten der Unterkunft (ohne Heiz- und Betriebskosten): Anerkannte Unterkunftskosten (ohne Heiz- und Betriebskosten) Merkmal Reine Kosten der Unterkunft insgesamt Insgesamt* 1 Person Haushalte 2 Personen Haushalte 3 Personen Haushalte 4 Personen Haushalte Pro Bedarfsgemeinschaft 237,04 329,99 383,95 432,86 Pro m 2 5,87 5,47 5,53 5,46 5 und 6 Personen Haushalte bzw ,29 bzw. 570,24 5,48 bzw. 5,29 * bezogen auf insgesamt Bedarfsgemeinschaften - 8 -

9 d. Laufende anerkannte Heizkosten: Anerkannte Heizkosten Merkmal Insgesamt* 1 Person Haushalte 2 Personen Haushalte 3 Personen Haushalte 4 Personen Haushalte Heizkosten insgesamt Pro Bedarfsgemeinschaft 66,52 102,37 121,75 135,35 Pro m 2 1,59 1,70 1,75 1,76 5 und 6 Personen Haushalte bzw ,76 bzw. 151,61 1,77 bzw. 1,49 * bezogen auf insgesamt Bedarfsgemeinschaften e. Laufende anerkannte Betriebskosten: Anerkannte Betriebskosten Merkmal Insgesamt* 1 Person Haushalte 2 Personen Haushalte 3 Personen Haushalte 4 Personen Haushalte Betriebskosten insgesamt Pro Bedarfsgemeinschaft 43,87 63,37 81,88 78,15 Pro m 2 1,07 1,08 1,05 1,01 5 und 6 Personen Haushalte bzw ,77 bzw. 98,48 1,11 bzw. 1,01 * bezogen auf insgesamt Bedarfsgemeinschaften 6. Empfänger von Leistungen der Hilfe zum Lebensunterhalt sowie der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung außerhalb von Einrichtungen nach dem SGB XII im Landkreis Heidenheim: Die Zahl der Empfänger von Leistungen der Hilfe zum Lebensunterhalt sowie der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung außerhalb von Einrichtungen nach - 9 -

10 dem SGB XII gliedert sich zum Stand wie folgt: Hilfeart Personen Hilfe zum Lebensunterhalt 56 Grundsicherung im Alter 511 Grundsicherung bei Erwerbsminderung 492 Eine differenzierte Auswertung dieser Daten hinsichtlich der Kosten der Unterkunft und Heizung ist für eine Fortschreibung des Konzepts im Jahr 2018 vorgesehen. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sich diese Auswertung zumindest im Rahmen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung ähnlich der Auswertung im Bereich der Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II darstellen wird. 7. Empfänger von Wohngeldleistungen im Landkreis Heidenheim: Zum gibt es im Landkreis Heidenheim insgesamt 494 Wohngeld-Zahlfälle. Eine differenzierte Auswertung dieser Daten hinsichtlich der Kosten der Unterkunft und Heizung ist für eine Fortschreibung des Konzepts im Jahr 2018 vorgesehen. Höchstbeträge für Miete und Belastung nach 12 Wohngeldgesetz (WoGG) Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder Alle Landkreiskommunen (außer der Stadt Heidenheim) II Mietenstufe Stadt Heidenheim III Mehrbetrag für jedes weitere zu berücksichtigende Haushaltsmitglied

11 8. Herleitung von Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim (- Konzept): Wesentliche Feststellungen des schlüssigen Landkreiskonzeptes in Bezug auf die Angemessenheit von Unterkunftskosten ergeben sich aus den Erhebungen, Auswertungen und der Analyse des -Konzepts. a. Angemessene Wohnungsgrößen: Die physische Angemessenheit der Wohnungsgrößen wird im Landkreis Heidenheim auf der Grundlage von 10 des Wohnraumförderungsgesetzes Baden- Württemberg wie folgt festgelegt: 1-Personen Haushalt 2-Personen Haushalt 3-Personen Haushalt 4-Personen Haushalt 5-Personen Haushalt * 45 m 2 60 m 2 75 m 2 90 m m 2 * Für größere Haushalte werden für jede weitere Personen jeweils 15 m 2 veranschlagt. b. Räumliche Angemessenheit (Vergleichsräume): Die Festlegung von Vergleichsräumen im Landkreis Heidenheim erfolgt nach folgenden Grundsätzen: - Mindestfallzahl von 500 Mietwohnungsangeboten je Vergleichsraum, - dazu nötigenfalls Zusammenlegung benachbarter Gemeinden zu einem Vergleichsraum, - Mietgefälle zwischen Gemeinden eines Vergleichsraums maximal 1 Euro/m 2 Wohnfläche. Entsprechend der Datengrundlage der -Preisdatenbank zur Bestimmung des lokalen Mietniveaus im Landkreis Heidenheim wird für den Landkreis Heidenheim ein Vergleichsraum gebildet und festgelegt. Für die Bildung des Vergleichsraums wurden über den Zeitraum vom April 2013 bis März 2015 (acht Quartale) insgesamt öffentlich inserierte Mietwohnungsangebote im Landkreis Heidenheim ausgewertet. Dabei wurde

12 festgestellt, dass die Streuung der jeweiligen kommunalen Mietniveaus innerhalb des Landkreises relativ moderat ist. Die Spanne des Medians beträgt (ohne Dischingen) 0,91 Euro/m 2 und liegt damit unterhalb des Maximalbetrags des Mietgefälles zwischen den Gemeinden des Vergleichsraums. Lediglich die Gemeinde Dischingen bildet eine Besonderheit mit einer Spanne von 1,32 Euro/m 2. Insgesamt kann diese Besonderheit jedoch insofern vernachlässigt werden, als der Wohnungsmarkt in Dischingen mit lediglich 33 Mietwohnungsangeboten nur sehr schwach berücksichtigt werden konnte (s. Seite 6 -Auswertung). c. Qualitative Angemessenheit (Wohnstandards): Nach herrschender Rechtsprechung sollen für Bedarfsgemeinschaften nicht alle verfügbaren Wohnungen, sondern nur Wohnungen mit einem einfachen und im unteren Segment liegenden Ausstattungsgrad Berücksichtigung finden. Dabei liegt die genaue Definition im Ermessensspielraum der Kommunen und ist zudem auch vom konkreten örtlichen Wohnungsangebot abhängig. Entsprechend dem -Konzept legt sich der Landkreis Heidenheim darauf fest, für die qualitative Angemessenheit, d. h. die Abgrenzung des für die Bedarfsgemeinschaften zu Grunde zu legenden Wohnungsmarktsegments, zunächst alle aus dem Mietspektrum verfügbaren Wohnungen (vom einfachen bis zum luxuriösen Standard) aller jeweiligen Wohnungsgrößenklassen zu berücksichtigen. Daraus wird als für die Bedarfsgemeinschaften qualitativ angemessen und den einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechend der zu Grunde legende Standard am obersten Wert des unteren Drittels (33 %) orientiert. Damit entspricht auch der Richtwert für angemessene Kosten der Unterkunft genau dem Preis, zu dem die teuerste Wohnung des unteren Wohnungsmarktsegments (Erstes Drittel) angeboten wird. Im Einzelnen ergibt sich die Qualitätsbeschreibung zur Definition des angemessenen Wohnraums aus dem Anhang zum -Konzept (s. Seiten 21 ff.)

13 d. Datengrundlage und Analyse zu den Miethöhen der verfügbaren Wohnungen: Hierzu wird vollinhaltlich auf das -Konzept (s. Seiten 9 bis 16) verwiesen. 9. Festlegung der Richtwerte für Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim: Entsprechend den Erhebungen, Auswertungen und der transparenten und schlüssigen Analyse der Daten des -Konzepts legt der Landkreis Heidenheim ab als angemessene Kosten der Unterkunft im Sinne von 22 SGB II und 35 SGB XII folgende Richtwerttabelle fest: Vergleichsraum Landkreis Heidenheim 1-Personen Haushalt Angemessene Netto-Monatskaltmieten in Euro 2-Personen Haushalt 3-Personen Haushalt 4-Personen Haushalt 5-Personen Haushalt Kalte Betriebskosten (Brutto-Monatskaltmiete): Die angemessenen Aufwendungen der Kosten für die Unterkunft sind nach der Produkttheorie festzulegen. Produkt = Wohnfläche (Quadratmeterzahl) x Quadratmeterpreis (Netto-Kaltmiete/m 2 + kalte Betriebskosten/m 2 ) Zu den laufenden Kosten der Unterkunft zählt bei Bewohnern von Mietwohnungen daher die vereinbarte Brutto-Kaltmiete (Grundmiete zuzüglich der anzuerkennenden Neben- bzw. Betriebskosten ohne Heizungskosten). Betriebskosten sind gem. 2 der Betriebskostenverordnung Kosten, die bei Eigentümern durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks

14 laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise von den Mietern außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Bei der Prüfung der Angemessenheit der Betriebskosten ist generell auch auf die Besonderheiten des Einzelfalles abzustellen. Entsprechend den aktuellen Sozialhilferichtlinien Baden-Württemberg zu 35 SGB XII (SHR 35.09), welche auf den Daten des Deutschen Mieterbundes, Datenerfassung 2013/2014, beruhen und differenziert wurden, werden die Höchstgrenzen der monatlich kalten Betriebskosten im Landkreis Heidenheim wie folgt festgelegt: Vergleichsraum Landkreis Heidenheim 1-Personen Haushalt Angemessene kalte monatliche Betriebskosten 2-Personen Haushalt 3-Personen Haushalt 4-Personen Haushalt 5-Personen Haushalt Sofern diese Beträge überschritten werden, hat eine eingehende differenzierte Überprüfung und Betrachtung zu erfolgen. Diese Überprüfung umfasst auch die genaue Betrachtung der vom Vermieter gepflegten Abrechnungsmodalitäten und Abrechnungsinhalte. 11. Besonderheiten und Ausnahmen: Unabhängig von der Wohnungsgrößentabelle nach Ziff. 8. a. ist den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalles entsprechend Rechnung zu tragen. Um Härtefällen Rechnung zu tragen, kann dies durch eine Anpassung der Wohnungsgrößentabelle um bis zu + 10 % erfolgen. Ferner sind auch dann Ausnahmen möglich, wenn die Wohnungsgröße zwar über der Grenze der Wohnungsgrößentabelle liegt, sich die Netto-Kaltmiete jedoch im Rahmen der Richtwerttabelle der jeweiligen Haushaltsgröße befindet. In diesem Falle sind jedoch die Kosten der Heizung auf die regulären Werte der Wohnungsgrößentabelle zu begrenzen

15 12. Richtwerte für angemessene Heizkosten: Neben den Leistungen für die Unterkunft werden auch die Leistungen für Heizung getragen. Es handelt sich hierbei um Kosten für die Versorgung der Unterkunft mit Wärme, unabhängig von der Art des Heizmittels. Leistungen für die Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese Aufwendungen angemessen sind und nicht auf unwirtschaftlichem Verhalten beruhen. Hierzu gehört auch die Übernahme der monatlichen Abschlagszahlungen, damit die Kosten der Lieferung des Heizmaterials durch den Vermieter beglichen werden können. Die Beurteilung der Richtwerte für angemessene Heizkosten erfolgt im Landkreis Heidenheim in Anwendung der Bekanntmachung des Finanz- und Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Festsetzung der Verbrauchsmengen und Entgelte für Heizung für Landesmietwohnungen. Das Finanz- und Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg gibt jährlich diese Werte für die anstehende Heizperiode durch Veröffentlichung im Gemeinsamen Amtsblatt des Landes (GABl.) bekannt. Die letzte Bekanntmachung ist für die Heizperiode 2015/2016 (GABl. Nr. 11 vom , Seite 816). Mangels des Vorliegens einer Fassung für die Heizperiode 2016/2017 werden nachstehend interimsweise die noch genannten Regelungen für die Heizperiode 2015/2016 aufgeführt. Nach Bekanntmachung der Neufassung werden die Daten für das Jahr 2016/2017 entsprechend aktualisiert. Aktuell haben folgende Werte Gültigkeit: 1. für Wohnungen, die an eine Ölheizung angeschlossen sind je m 2 Wohnfläche und Jahr 14,08 Euro 2. für Wohnungen, die mit Gas oder Fernwärme beheizt werden je m 2 Wohnfläche und Jahr Gas Fernwärme 192 kwh 156 kwh Eine Aufstellung der angemessenen Heizkosten ist in Tabellenform als Anlage 2 beigefügt

16 Ergibt sich nach der Abrechnungsperiode (ein Jahr) bei der Heizkostenabrechnung ein Nachzahlungsbetrag für den Leistungsempfänger, so ist dieser als Teil der Kosten der Unterkunft zu übernehmen. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben für den Leistungsempfänger, so ist dieses entweder von den Kosten der Unterkunft abzusetzen oder aber, wenn der Leistungsempfänger das Guthaben ausbezahlt erhält, als Einkommen in dem Monat anzurechnen, in dem ihm der Erstattungsbetrag zufließt. Sofern die Richtwerte der angemessenen Heizkosten überschritten werden, ist auf jeden Fall der Teil der Kosten anzuerkennen, der sich innerhalb des Rahmens der Angemessenheit befindet. Bei Neufällen sind für sechs Monate die tatsächlichen Heizkosten zu übernehmen. Innerhalb dieser sechs Monate hat der Leistungsempfänger eine Wohnung in angemessener Größe und mit angemessenen Heizkosten zu suchen. Nach Ablauf von sechs Monaten werden nur die entsprechend den Richtwerten angemessenen Heizkosten übernommen. 13. Anwendung der Sozialhilferichtlinien Baden-Württemberg: Zur Sicherstellung einer Einheitlichkeit sowohl in der Rechtsauslegung und Rechtsanwendung durch die Sachbearbeitung als auch in der Leistungsgewährung finden die jeweils aktuellen Sozialhilferichtlinien für Baden-Württemberg Anwendung. Dies gilt auch für alle spezifischen Leistungen, die in diesem Konzept noch nicht ausdrücklich angesprochen bzw. schriftlich ausgeführt sind. Unabhängig davon ist jedoch gleichzeitig auch die aktuelle Rechtsprechung entsprechend zu berücksichtigen. 14. Fortschreibung des Schlüssigen Konzepts : Die Fortschreibung dieses Konzepts erfolgt regelmäßig alle zwei Jahre. Um den Praxisbezug dieses Konzepts zu evaluieren und ggf. zu aktualisieren oder zu korrigieren, ist abweichend von der vorgenannten zeitlichen Vorgabe eine erste Fortschreibung bereits für das Jahr 2018 vorgesehen

17 15. Inkrafttreten: Das Schlüssige Konzept zur Ermittlung der angemessenen Richtwerte der Kosten für Unterkunft und Heizung nach den 22 SGB II und 35 SGB XII findet nach Verabschiedung in den zuständigen Kreisgremien ab Anwendung. Anlagen: Anlage 1 -Konzept Anlage 2 Richtwerte der angemessenen Energiekosten

18 Anlage 1 Forschung und Beratung Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 Auftraggeber: Landkreis Heidenheim Ansprechpartner: Petra Heising, Arthur Rachowka Projektnummer: Datum: 6. November 2015 Büro: Bonn ag Kurfürstendamm Berlin Tel. (030) Fax. (030) berlin@-institut.de Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr Bonn Tel. (0228) Fax (0228) bonn@-institut.de

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20 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 i I N H A L T S V E R Z E I C H N I S ANGEMESSENE UNTERKUNFTSKOSTEN IM LANDKREIS HEIDENHEIM Hintergrund und Aufbau der Studie Überregionale Einordnung des Landkreises Heidenheim Angemessene Grundmiete (Nettokaltmiete) Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen Filtersetzung und Fallzahl Arbeitsschritt 3: Analyse der Mieten verfügbarer Wohnungen Vergleichsraum Heidenheim Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten Fazit und Ausblick ANHANG Das -Konzept Kern der Analyse Die fünf Arbeitsschritte des -Konzepts Ergänzende Leistungsbausteine Die -Preisdatenbank (Eckwerte) Auswertungen zu Arbeitsschritt Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard Basistabelle zur vorliegenden Erstauswertung 2015 für den Landkreis Heidenheim... 35

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22 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung ANGEMESSENE UNTERKUNFTSKOSTEN IM LANDKREIS HEIDENHEIM 1. Hintergrund und Aufbau der Studie Nach 22 Abs.1 Sozialgesetzbuch II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Zuständige Leistungsträger für die Kosten der Unterkunft sind nach 6 SGB II die Kreise und kreisfreien Städte. Es liegt in ihrer Zuständigkeit, den unbestimmten Rechtsbegriff der angemessenen Miete unter Beachtung der Rechtsprechung auszufüllen. Der Landkreis Heidenheim hat in diesem Zusammenhang mit der Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII nach einem schlüssigen Konzept beauftragt. Mietobergrenzen für angemessene KdU Ziel der vorliegenden Analyse ist es, Transparenz über die Höhe und Streuung der aktuellen Mieten am lokalen Wohnungsmarkt im Landkreis Heidenheim zu schaffen und auf dieser Basis nachvollziehbar und systematisch Richtwerte für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) abzuleiten. Kern der Wohnungsmarktanalyse ist die aktuelle Mietstruktur verfügbarer Wohnungen, aus der Richtwerte abgeleitet werden, die unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verfügbarkeit als angemessene Nettokaltmieten im unteren Wohnungsmarktsegment gelten können. Es handelt sich um ein systematisches Vorgehen, das inzwischen in zahlreichen Kommunen in Deutschland verwendet wird und sich in der Praxis gut bewährt hat. Es erfüllt zudem die Anforderungen der BSG-Rechtsprechung an ein schlüssiges Konzept. 1 Das Ergebnis der Erstauswertung 2015 für den Landkreis Heidenheim ist der hier vorliegende Bericht. Datengrundlage sind die Mieten öffentlich inserierter verfügbarer Wohnungen im Landkreis Heidenheim aus dem Zeitraum 1. Juli 2013bis 30. Juni 2015 (Quartale III/2013 bis II/2015). Einen Überblick über die Miethöhen verschiedener Wohnungsmarktsegmenten im Landkreis Heidenheim zeigt der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel () (Abbildung 8, Seite 15). Die ermittelten Mietobergrenzen sind in der neuen Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Heidenheim Stand 5 enthalten (Abbildung 9, Seite 18). Erstauswertung 2015 Jedes Kapitel beginnt mit allgemeinen Erläuterungen zur Methodik. Die Ergebnisse für den Landkreis Heidenheim sind durch Randstriche markiert. Allgemeine Hinweise zum -Konzept sowie die dieser Auswertung für den Landkreis Heidenheim zugrunde liegenden Daten (Basistabelle für Nettokaltmieten) sind im Anhang dargestellt. 1 Näheres dazu vgl. im Anhang Kap. 1.1 sowie BSG-Urteil vom B 4 AS 18/09 R, RdNr

23 2 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Überregionale Einordnung des Landkreises Heidenheim Der Landkreis Heidenheim liegt im östlichen Teil Baden-Württembergs und grenzt unmittelbar an Bayern. Der Landkreis setzt sich aus insgesamt 11 Städten und Gemeinden zusammen, von denen die namensgebende Stadt Heidenheim an der Brenz die größte ist. Im Norden grenzt der Landkreis an den Ostalbkreis, im Westen an den Landkreis Göppingen, im Südwesten an den Alb-Donau-Kreis (jeweils Baden- Württemberg). Weitere Nachbarkreise sind im Süden der Landkreis Günzburg, im Osten der Landkreis Dillingen a.d. Donau und im Nordosten der Donau-Ries (jeweils Bayern). Die überregionale verkehrliche Anbindung ist in Nord-Süd-Richtung über die Bundesautobahn A7 gewährleistet. Die regionale Anbindung erfolgt über die Bundesstraßen B466 in West-Ost-Richtung sowie die B492 bzw. B19 in Nord-Süd- Richtung. Kreuzungspunkt der regionalen Anbindung ist die Kreisstadt Heidenheim an der Brenz. Abbildung 1: Überregionale Einordnung des Landkreises Heidenheim

24 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Angemessene Grundmiete (Nettokaltmiete) Die Herleitung der angemessenen Nettokaltmiete erfolgt in fünf Arbeitsschritten (vgl. im Anhang Kap. 1.2).Die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft gemäß 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II und 35 Abs. 2 Satz 1 SGB XII soll unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungsmarktsituation vor Ort festgestellt werden. Dazu ist zunächst eine Definition dessen erforderlich, was als angemessene Wohnung gelten soll (Arbeitsschritt 1). 3.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen Dazu zählt zum einen die Festlegung, für welche Haushaltsgrößen welche Wohnungsgrößen als angemessen gelten sollen (physische Angemessenheit). In der Praxis haben sich bundeslandspezifische Werte herausgebildet, die sich an den Bestimmungen zur Wohnraumförderung orientieren. Im Landkreis Heidenheim wird die physische Angemessenheit auf Grundlage von 10 des Wohnraumförderungsgesetzes festgelegt, daraus ergeben sich folgende Wohnungsgrößen die als angemessene Wohnungsgröße gelten: Für einen Ein- Personen-Haushalt sind 45 qm, für einen Zwei-Personen-Haushalt 60 qm, für einen Drei-Personen-Haushalt 75 qm, für einen Vier-Personen-Haushalt 90 qm und für einen Fünf-Personen-Haushalt 105 qm angemessen. Für größere Haushalte werden für jede weitere Person jeweils 15 qm veranschlagt. Hinweis: Zur Einschätzung des Preisniveaus für z.b. 45 qm große Wohnungen wäre es zu speziell, nur die genau 45 qm großen Wohnungen zu betrachten. Stattdessen müssen Wohnungsgrößenklassen gebildet werden. Üblicherweise sind dies +/- 10 qm um den eigentlichen Zielwert. 2 Diese qm-werte dürfen nicht mit den Werten zur Definition der physischen Angemessenheit verwechselt werden: Wenn man Wohnungen bis 45 qm für angemessen hält, dann dürfen zur Darstellung des Mietspektrums nicht die Mieten aller Wohnungen bis 45 qm in die Auswertung einfließen, also z.b. nicht die Mieten für 20-qm-Wohnungen. Vielmehr geht es darum, als Mietobergrenze festzulegen, was die maximal zulässigen ca. 45 qm großen Wohnungen kosten. Eine gleichgroße Abweichung nach unten und auch nach oben vom eigentlichen Zielwert 45 qm stellt sicher, dass keine statistischen Verzerrungen hinsichtlich des Medians bei der Preisbeurteilung auftauchen. 3 Angemessene Wohnungsgrößen Physische Angemessenheit im LK Heidenheim Wohnungsgrößenklassen 2 In städtischen Regionen mit einem entsprechend ausgeprägten Mietwohnungsmarkt können auch kleinere Klassen gebildet werden (z.b. +/- 5 qm). Dies entspricht einer Empfehlung des LSG NRW: Am hat das LSG NRW das -Konzept zugrunde gelegt und dabei eine enge Abgrenzung der Wohnungsgrößenklasse (+/- 5 qm) vorgeschlagen (L 12 AS 1159/11 Protokoll). Im zugrunde liegenden Fall ging es um eine kreisfreie Stadt mit einem entsprechend ausgeprägten Mietwohnungsmarkt. 3 Da aus allen Wohnungen mit 35 qm bis unter 55 qm nur das untere Preissegment betrachtet wird, sind dies bei sonstiger Gleichheit der Wohnungen tendenziell weiterhin eher die kleineren Wohnungen dieses Größenspektrums, also vor allem die bis zu 45 qm großen Wohnungen.

25 4 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 Produktregel Einheit des Richtwerts Die auch von Sozialgerichten empfohlene Produktregel soll beachtet werden. Dies bedeutet, dass diese als angemessen angesehenen Wohnungsgrößen nur zur Herleitung des Richtwerts für eine angemessene Monatsmiete herangezogen werden, dass letztlich aber die tatsächliche Größe der Wohnung unerheblich ist, solange die Gesamtkosten pro Monat (Produkt aus Quadratmetermiete und Wohnfläche) den errechneten Richtwert nicht überschreiten. Diese Produktregel hat den Vorteil, dass jede Bedarfsgemeinschaft die Wahlfreiheit hat, ob sie beispielsweise eine kleinere Wohnung in besserer Qualität/Lage bewohnt oder lieber eine größere Wohnung in einfacherer Qualität/Lage. Innerhalb dieser Wahlfreiheit bleiben die Kosten je Bedarfsgemeinschaft dennoch nach oben begrenzt und damit für die öffentliche Hand kalkulierbar. Die Flexibilität des Marktes, die aufgrund dieser unterschiedlichen Präferenzen (Nachfrage) und der konkreten Vielfalt des Wohnungsangebots vor Ort (Angebot) dringend geboten scheint, bleibt so erhalten. So kann es auch nicht zu Verwerfungen kommen, etwa weil Wohnungen einer bestimmten vorgeschriebenen Größe gar nicht am lokalen Markt angeboten werden (z.b. Mangel an verfügbaren Kleinstwohnungen am Markt), denn unter Umständen können auch größere Wohnungen als angemessen gelten, solange diese nicht teurer sind. Um die Produktregel konsequent anwenden zu können, muss die Richtwerttabelle Werte in der Einheit Euro je Wohnung und nicht Euro je qm ausweisen. Denn für einen Haushalt soll nur die Gesamtmiete für die Wohnung begrenzt sein, nicht die Quadratmetermiete. Die Wahl der Einheit Euro je Wohnung führt außerdem dazu, dass die angemessene Miete von der Haushaltsgröße abhängig ist. Dies hat den erwünschten Effekt, dass ein Vermieter keine bestimmte Mietobergrenze allein auf Basis der Wohnungsgröße errechnen kann, bis zu der die Miete auf jeden Fall vom Leistungsträger als angemessen angesehen wird. Vielmehr hängt die Mietobergrenze davon ab, wie viele Personen er in seiner Wohnung unterbringt. Da für jeden Haushalt zur gleichen Miete aber ggf. auch bessere und/oder größere Wohnungen am Markt zur Verfügung stehen (so wurde der Richtwert ja gerade ermittelt), hat der Vermieter keinen Anreiz, mehr als die übliche Marktmiete für seine Wohnung zu verlangen. Wenn der Richtwert in Euro je Wohnung und nicht Euro je qm ausgewiesen wird, hat die Höhe des Richtwerts daher keine Mietpreis erhöhende Wirkung Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen Angemessener Vergleichsraum Möglicherweise muss für einzelne Bedarfsgemeinschaften ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden, was den Umzug in eine kostengünstigere Wohnung erforderlich machen kann. Dafür muss die räumliche Angemessenheit des Umzugsradius definiert werden, innerhalb dessen der Bedarfsgemeinschaft ein Umzug zugemutet werden kann. Es soll verhindert werden, dass die Bedarfsgemeinschaft durch den Umzug ihre sozialen und räumlichen Bezüge (z.b. Schule der Kinder) verliert. Der für diesen Haushalt relevante Wohnungsmarkt bildet den sog. Vergleichsraum, dessen Mietstruktur untersucht wird. Ein Vergleichsraum muss einen zusammenhängenden Umkreis um den derzeitigen Wohnort bilden (z.b. das Gemeindegebiet, in dem die Bedarfsgemeinschaft derzeit wohnt). In ländlichen Kommunen mit einem

26 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung ohnehin nur geringen Mietwohnungsangebot können mehrere Gemeinden zu einem Vergleichsraum zusammengefasst werden. Diese müssen ebenfalls räumlich aneinander grenzen. Dabei sollten die lokalen Mietniveaus berücksichtigen werden, um ein größeres Mietgefälle innerhalb eines Vergleichsraums auszuschließen (homogener Vergleichsraum). 4 Die Festlegung von Vergleichsräumen erfolgt hier nach folgenden Grundsätzen: (1) Mindestfallzahl von 500 Mietwohnungsangeboten je Vergleichsraum (VR) (2) Dazu falls nötig Zusammenfassung benachbarter Gemeinden zu einem VR (3) Mietgefällezwischen Gemeinden eines VR maximal 1 Euro/qm Wohnfläche Datengrundlage sind die in der -Preisdatenbank 5 enthaltenen lokalen Mietwohnungsangebote: Für jede Kommune werden sämtliche Mietwohnungsangebote im Auswertungszeitraum mit der Höhe der jeweils verlangten Quadratmetermiete aus der -Preisdatenbank herausgefiltert. Die Medianmiete der verfügbaren Wohnungen aller Wohnungsgrößenklassen dieser Gemeinde entspricht jeweils der mittleren Quadratmetermiete. Sie ist ab einer Mindestfallzahl von 30 - ein Maß für das Mietniveau der Kommune. Datengrundlage zur Bestimmung der lokalen Mietniveaus im Landkreis Heidenheim ist die -Preisdatenbank (Basis: -systeme) für den Zeitraum April 2013 bis März 2015 (acht Quartale). 6 Damit liegen die Mieten von über öffentlich inserierten Mietwohnungsangeboten im Landkreis Heidenheim vor (Abbildung 2). Die Streuung der kommunalen Mietniveaus innerhalb des Landkreises Heidenheim ist moderat. Die Spanne beträgt 1,32 Cent/qm und reicht von 5,00 Euro/qm in der Kommune Dischingen bis 6,32 Euro/qm in Heideheim an der Brenz (Abbildung 2). Räumlich betrachtet liegen die höchsten Mietniveaus im zentralen Teil des Landkreises und fallen zum westlichen und östlichen Rand ab (Abbildung 3). Mietniveaus im LK Heidenheim 4 Ein zu starkes Mietgefälle innerhalb eines Vergleichsraums würde alle Bedarfsgemeinschaften zwingen, in die gleichen, günstigen Gemeinden zu ziehen (soziale Segregation). 5 -Preisdatenbank (Basis: -systeme; bis 2011: IDN ImmodatenGmbH): Näheres dazu vgl. Kap ). 6 Die akuellen Auswertungen zur Herleitung der Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim (Erstauswertung 2015) erfolgt auf Basis der Mieten des Zeitraums Juli 2013 bis Juni 2015 (acht Quartale). Vgl. Kap

27 6 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 Abbildung 2: Kommunale Mietniveaus auf Ebene der Gemeinden im Landkreis Heidenheim 2015* (Tabelle) Kommune Median Euro/qm Fallzahl Heidenheim an der Brenz 6, Herbrechtingen 6, Gerstetten 5, Nattheim 5, Giengen an der Brenz 5, Sontheim an der Brenz 5,71 46 Steinheim am Albuch 5,69 95 Königsbronn 5, Niederstotzingen 5,41 71 Dischingen 5,00 33 Hermaringen k.a. 20 LK Heidenheim 6, * Auswertungszeitraum: Quartale II/2013 bis I/2015. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme). Abbildung 3: Kommunale Mietniveaus auf Ebene der Gemeinden im Landkreis Heidenheim 2015* (Karte) * Auswertungszeitraum: Quartale II/2013 bis I/2015. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme).

28 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Aufgrund des geringen Mietgefälles, das sich auf Basis dieser Daten ergibt, fasst der Landkreis Heidenheim sämtliche Gemeinden im Landkreis zu einem Vergleichsraum zusammen. Wie Abbildung 4 zeigt, werden die oben genannten Grundsätze bestmöglich eingehalten: Die Fallzahl innerhalb des Vergleichsraums liegt bei über 500 Angebotsfällen (Grundsatz 1); der Vergleichsraum setzt aus einem zusammenhängenden Gebiet zusammen (Grundsatz 2) und das Mietgefälle innerhalb des Vergleichsraums beträgt - ohne die Gemeinde Dischingen - weniger als 1 Euro/qm (Grundsatz 3). 7 Lediglich das Gefälle zur Gemeinde Dischingen ist etwas größer. Dies scheint vertretbar. Denn in Dischingen sind ohnehin nur wenige Wohnungsangebote im Auswertungszeitraum vorhanden (Abbildung 2), so dass deren niedrige Miete kaum ins Gewicht fällt und damit praktisch keinen Einfluss auf die Mietobergrenze hat. Es spricht daher nichts dagegen, alle Gemeinden des Landkreises Heidenheim in einem Vergleichsraum zusammenzufassen. Räumliche Angemessenheit im LK Heidenheim Abbildung 4: Vergleichsraum Mietniveaugefälle und Fallzahl je Vergleichsraum Median (Euro/qm) min max Spanne Fallzahl LK Heidenheim 5,00 6,32 1, nachrichtlich: ohne Dischingen 5,41 6,32 0, Auswertungszeitraum: Quartale II/2013 bis I/2015. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments Der unbestimmte Rechtsbegriff der Angemessenheit ( 22 SGB II) beschreibt, dass offensichtlich einige Wohnstandards (z.b. Luxuswohnungen) für Bedarfsgemeinschaften auszuschließen sind. Nach geltender Rechtsprechung sollen Bedarfsgemeinschaften nicht alle verfügbaren Wohnungen, sondern nur Wohnungen mit einem einfachen und im unteren Segment liegenden Ausstattungsgrad zustehen. 8 Wo genau die Grenzen des unteren Wohnungsmarktsegments verlaufen, haben weder Gesetzgeber noch BSG konkretisiert. Die genaue Definition liegt im Ermessensspielraum der Kommunen und ist auch vom konkreten örtlichen Wohnungsangebot abhängig. Ebenso, wie die angemessene Wohnungsgröße in jedem Bundesland anders festgelegt wird, gibt es auch bei der angemessenen Wohnungsqualität kein Richtig oder Falsch. Vielmehr geht es auch hier um die sozialpolitische Kernfrage: Welchen Wohnstandard will man und kann man (ilfebedürftigen finanzieren? Angemessene Wohnungsqualität Die qualitative Angemessenheit wird im -Konzept darüber definiert, dass aus dem Mietspektrum aller verfügbaren Wohnungen einer bestimmten Wohnungs- 7 Ein eigener Vergleichsraum im östlichen Teil des Landkreises hätte aber zu geringe Fallzahlen, so dass sich dann ein anderer Grundsatz nicht erfüllen ließe. 8 Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem (ilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht. BSG-Urteil vom / B 7 b A 5 18/06R.

29 8 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 größenklasse (d.h. vom einfachen bis luxuriösen Standard) nur ein gewisser Teil als qualitativ angemessen für Bedarfsgemeinschaften angesehen wird. 9 Ist angesichts der tatsächlichen Wohnungsmarktsituation vor Ort die Abgrenzung dann aber erst einmal durch die Kommunen definiert worden (z.b. als das untere Drittel), sorgen die gewählten Mietobergrenzen im vorliegenden Konzept schlüssig und transparent dafür, dass dann auch systematisch für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen die gleiche relative Wohnqualität am Wohnungsmarkt als angemessen gilt. 10 Zur Verdeutlichung sind die entsprechenden Werte in den Kurven so markiert, dass die Richtwerte direkt abgelesen werden können (Arbeitsschritt 3). Der einfache Standard umfasst Wohnungen, die einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen. In Absprache mit dem Auftraggeber wird geprüft, welcher Teil des Wohnungsmarktes den einfachen Standard abbildet. Der Richtwert für angemessene Kosten der Unterkunft entspricht dann genau dem Preis, zu dem die teuerste Wohnung des unteren Wohnungsmarktsegments angeboten wird. Eine Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments könnte je nach konkretem Wohnungsangebot vor Ort - beim unteren Fünftel (20%) oder der unteren Hälfte (50%) oder bei einem Wert dazwischen erfolgen. Die entsprechenden Mietobergrenzen sind im Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel () ausgewiesen (Abbildung 8, Seite15). In der Praxis der Wohnungsmarktbeobachtung (unabhängig von Fragen zu Kosten der Unterkunft) wird als unteres Wohnungsmarktsegment häufig das sog. untere Drittel (33%) angesetzt. Diesem Ansatz folgt auch das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen. 11 Wichtig ist die Überprüfung der tatsächlich vor Ort zum Richtwert anmietbaren Wohnqualität: Wenn mit den ausgewiesenen Mietobergrenzen ein menschenwürdiges Dasein der Hilfeempfänger gesichert werden kann, erfüllen sie ihren Zweck. 12 Bevor die ermittelten Mietobergrenzen als Richtwerte in die Richtwerttabelle übernommen werden, erfolgt daher im -Konzept zunächst eine Auswertung von Qualitätsmerkmalen angemessener Wohnungen sowie auch eine Überprüfung der konkreten Verfügbarkeit in einer Online-Stichprobe (Arbeitsschritt 4). Erst dann werden die ermittelten Mietobergrenzen in die Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten übernommen (Arbeitsschritt 5). Qualitative Angemessenheit im LK Heidenheim In der vorliegenden Erstauswertung 2015 für den Landkreis Heidenheim erfolgt die Abgrenzung des unteren Marktsegments beim unteren Wohnungsmarktdrittel. Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis 9 Ein schlüssiges Konzept kann sowohl auf Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand einfacher, mittlerer, gehobener Standard als auch auf Wohnungen nur einfachen Standards abstellen. BSG-Urteil vom B 4 AS 18/09 R,RdNr Vgl. dazu auch die Erläuterungen zum Konzept im Anhang (Kap. 1.1). 11 Der Senat geht im Grundsatz davon aus, dass es drei Marktsegmente gibt, nämlich den unteren, mittleren und oberen Bereich. Vom Grundsatz her ist jedes Marktsegment mit 1/3 des gesamten Wohnungsmarkts anzunehmen. Abweichungen hierzu sind nur dann zulässig, wenn es konkrete Anhaltspunkte davon gibt. Quelle: Landessozialgericht NRW, L 12 AS 1159/11 Protokoll, Vgl. SGB ): Das Recht des Sozialgesetzbuchs soll dazu beitragen, ein menschenwürdiges Dasein zu sichern, (...).

30 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen Datengrundlage zur Beurteilung von angemessenen Kosten der Unterkunft sind die Mieten verfügbarer Wohnungen. Mieten verfügbarer Wohnungen Dazu zählen zum einen die Mieten verfügbarer öffentlich inserierter Wohnungen (Wohnungsinserate in Internet und Zeitung), wie sie z.b. in der -Preisdatenbank erfasst werden, zum anderen auch Mieten nicht öffentlich inserierter Wohnungen, die ebenfalls von Bedarfsgemeinschaften angemietet werden können, z.b. Daten von örtlichen Wohnungsunternehmen, die möglicherweise nicht alle ihre Angebote öffentlich inserieren, sondern über Wartelisten vergeben. Unser erklärtes Ziel ist es, die Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnungen möglichst umfassend darzustellen und alle Informationen, die dazu vorliegen oder erhoben werden können, zusammenzutragen. 13 Öffentlich inserierte Wohnungsangebote Mieten und Kaufpreise öffentlich inserierter Wohnungen werden von der - Preisdatenbank (Basis: -systeme, bis 2011 IDN Immodaten GmbH) erfasst. Die Archivierung von Immobilienanzeigen erfolgt dabei nicht per Hand wie in der klassischen Zeitungsanalyse, sondern automatisiert. Seit 2004 werden die Immobilienangebote täglich deutschlandweit online eingelesen, seit 2012 durch die Tochterfirma -systeme. Die Daten stammen aus einschlägigen Immobilienportalen und Online-Seiten von Printmedien, über die Wohnungs- und Gewerbeimmobilien zum Kauf oder zur Miete angeboten werden. 14 Es fließen also nicht nur Immobilienangebote von einer bestimmten Internetplattform, sondern von mehreren ein, und zudem auch noch Angebote aus diversen lokalen, regionalen und überregionalen Zeitungen in Deutschland. Im Laufe der Jahre ist so eine der größten Sammlungen von Immobilieninseraten in Deutschland entstanden. - Preisdatenbank Ein besonderes Qualitätsmerkmal der Datenbank ist die professionelle Dopplerbereinigung: Ziel der Bereinigung ist, Immobilienanzeigen, die in verschiedenen Medien gleichzeitig (Querschnitt) und/oder über einen längeren Zeitraum (Längsschnitt) angeboten werden, nur einmal, und zwar nur zu dem im jeweils betrachteten Zeitraum zuletzt genannten Preis, in die Datenbank aufzunehmen. Hintergrund ist, dass Mietwohnungsangebote häufig in mehreren Zeitungen und Portalen gleichzeitig inseriert werden, und dies meist solange, bis sich ein Mieter gefunden hat. Das heißt, für die Miete in der zuletzt erschienenen Wohnungsanzeige wurde vermutlich ein Mieter gefunden. In diesen Fällen handelt es sich bei der Miete, die in der - Preisdatenbank enthalten ist, nicht nur um eine theoretische Angebotsmiete (die der Vermieter gerne erzielen würde), sondern um die tatsächliche Neuvertragsmiete 13 Ausdrücklich nicht aufgenommen werden lediglich Wohnungsangebote, die unter der (and zwischen Freunden und Verwandten vermittelt werden. Denn diese sind für das Gros der Bedarfsgemeinschaften nicht zugänglich und sollten daher nicht als Grundlagen für Richtwerte gelten. 14 Die meisten Zeitungen veröffentlichen inzwischen ihren Immobilienteil auch über Online-Seiten. Auf Anfrage kann nachgeprüft werden, aus welchen Zeitungen und Internetportalen aktuell Anzeigen mit ausgewertet werden. Ggf. können weitere mit aufgenommen werden.

31 10 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 (die ein Mieter bereit war zu zahlen), also um eine Marktmiete, wie sie aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage zustande kam. 15 Nicht öffentlich inserierte Wohnungsangebote Daten von Wohnungsunternehmen Datengrundlage im LK Heidenheim Mietwohnungsangebote, die nicht öffentlich inseriert wurden, können zusätzlich mit ausgewertet werden. So wird z.b. ein Wohnungsunternehmen, das über größere Wohnungsleerstände verfügt oder das seine Wohnungen unterhalb der marktüblichen Miete anbietet (z.b. ein kommunales Wohnungsunternehmen), nicht alle Wohnungsangebote öffentlich inserieren. Wenn Wohnungen etwa aus sozialen Gründen besonders günstig angeboten werden, erfolgt die Vergabe nach Warteliste und die Wohnungen werden erst gar nicht inseriert. Diese Angebote können dann auch nicht in der Preisdatenbank enthalten sein. Gleichwohl sind sie ein Teil des Marktes verfügbarer Wohnungen. Deshalb werden grundsätzlich weitere lokalspezifische Datenquellen erfragt. In einer standardisierten Tabellenabfrage können Wohnungsunternehmen angeben, zu welchen Mieten welche Wohnungen im letzten Jahr den Mieter gewechselt haben bzw. wie viele Wohnungen welcher Größe aktuell leer stehen und zu welcher Miete angemietet werden könnten. Diese Daten werden dann zusätzlich in die -Preisdatenbank aufgenommen und in die Auswertung mit einbezogen. Datengrundlage zur aktuellen Herleitung der Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim ist die -Preisdatenbank (Basis: -systeme) für den Zeitraum 1. Juli 2013 und dem 30. Juni 2015 (acht Quartale) Filtersetzung und Fallzahl Filtersetzung Für die Auswertung werden für jeden Vergleichsraum alle bekannten Mietwohnungsangebote aller betrachteten Wohnungsgrößenklassen im gesamten Auswertungszeitraum aus der -Preisdatenbank herausgefiltert. Auswertungszeitraum sind je nach Fallzahl die letzten vier, acht oder zwölf Quartale (bis einschließlich des letzten abgelaufenen Quartals), so dass es keine Verzerrungen durch saisonale Schwankungen gibt. Um statistisch relevante Aussagen über das gesamte Mietspektrum treffen zu können, wird darauf geachtet, dass eine Mindestfallzahl von 100 angebotenen Wohnungen für jede Wohnungsgrößenklasse in jedem Vergleichsraum erreicht wird. 17 Bei zu geringer Fallzahl, z.b. in Kommunen mit nur geringem Mietwohnungsanteil, werden in Einzelfällen Näherungswerte berechnet, deren Herleitung ebenfalls transparent erläutert wird. Auswertungszeitraum: In der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Heidenheim werden zur Richtwertbestimmung Fallzahlen im LK Heidenheim 15 Weitere Details zur -Preisdatenbank: Vgl. Anhang, Kap Abweichend davon erfolgte die Festlegung der Vergleichsräume im Landkreis Heidenheim auf Basis der Mieten des Zeitraums Zeitraum April 2013 bis März 2015 (vgl. Kap ). 17 Der relative Standardfehler ist ein Maß für die durchschnittliche Abweichung des Preises in der Stichprobe vom wahren Preis in der Grundgesamtheit. Je kleiner der relative Standardfehler ist, desto genauer kann der unbekannte wahre Preis mit (ilfe der Stichprobe ermittelt werden.erfahrungsgemäß ist in unserer Preisdatenbank der relative Standardfehler <5%, wenn die Fallzahl min. 100 ist. Bei fünf Wohnungsgrößenklassen empfiehlt sich daher eine Mindestfallzahl von 500 Wohneinheiten.

32 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung sämtliche in der -Preisdatenbank (Basis: -systeme) enthaltenen Mietwohnungsangebote herausgefiltert, die im Landkreis Heidenheimzwischen dem 1. Juli 2013 und dem 30. Juni 2015 (QuartaleIII/2013 bis II/2015) angeboten wurden. 18 Fallzahl: Im Ergebnis fließen damit gut Mietwohnungsangebote aus dem Landkreis Heidenheim in die Auswertung ein. Abbildung 5 zeigt, wie sich die Mietwohnungsangebote auf die betrachteten Wohnungsgrößenklassen verteilen. Die Mindestfallzahl von 100 wird in allen Wohnungsgrößenklassen erreicht. Abbildung 5: Vergleichsraum Fallzahlen der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Heidenheim(Mietwohnungsangebote) Angebotsfälle: Mietwohnungen nach Wohnungsgrößen* um 45 qm um 60 qm um 75 qm um 90 qm um 105 qm alle Wohnungsgrößen** LK Heidenheim * Wohnungsgrößenklasse: +/-10 qm um 45 qm heißt genauer 35 qm bis unter 55 qm. Auswertungszeitraum: Quartale III/2013 bis II/2015. ** Wohnungen aller Größen (entspricht nicht der Zeilensumme). Zur genaue Aufteilung auf Wohnungsgrößen: vgl. Basistabelle 2015 (Abbildung 23im Anhang). Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) 3.2 Arbeitsschritt 3: Analyse der Mieten verfügbarer Wohnungen Vergleichsraum Heidenheim Für jede betrachtete Wohnungsgrößenklasse und wird das gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnungen grafisch dargestellt von der billigsten bis zur teuersten Wohnung. Die jeweiligen Fallzahlen (Abbildung 5) werden in der Legende der Auswertungsgrafik genannt. Lesehilfe zu Abbildung 6:Ordnet man z.b. alle vorliegenden Mietwohnungsangebote von ca. 60 qm großen Wohnungen, die innerhalb der letzten acht Quartale im Landkreis Heidenheim angeboten wurden, nach der Höhe der jeweils verlangten Miete, so ergibt sich eine stete Kurve(Abbildung 6): Diese beginnt links bei etwa 250 Euro Monatsmiete (billigste Wohnung) und endet rechts bei etwa 560 Euro Monatsmiete (teuerste Wohnung). Da sämtliche Wohnungen dieser Kurve im gleichen Vergleichsraum liegen und etwa gleich groß sind, können die Preisunterschiede letztlich nur durch Qualitätsunterschiede (Ausstattung, Baujahr, kleinräumige Lage) zustande kommen. Wenn nun z.b. das untere Wohnungsmarktdrittel als angemessen gelten soll, dann lässt sich die dort verlangte Höchstmiete entlang der 33%-Linie ablesen (bei ca. 60 qm großen Wohnungen hier z.b. 350 Euro). Dies ist der Richtwert, bis zu dem die Kosten der Unterkunft für eine 2-Personen- Bedarfsgemeinschaft im Landkreis Heidenheim noch als angemessen gelten können. Denn er besagt: Ein Drittel aller im Auswertungszeitraum im Landkreis Heidenheim Lesebeispiel 18 Die Bezeichung Mietwohnungsangebote umfasst hier grundsätzlich auch Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser (vgl. Basistabellen, Abbildung 23 ff., letzte Zeile).

33 12 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 angebotenen Wohnungen mit etwa 60 qm Wohnfläche (also in einer Größe, wie sie für 2-Personen-Haushalte angemessen ist) wurden zu weniger als 350 Euro angeboten. Zu dieser Miethöhe sind also angemessene Wohnungen verfügbar und nur Wohnungen mit höherer Qualität kosten mehr. 19 Abbildung 6: Beispiel: Mietspektrum ca. 60 qm großer verfügbarer Wohnungen im LK Heidenheim, 2015* *Auswertungszeitraum: Quartale III/2013 bis II/2015. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Führt man diese Auswertung für alle relevanten Wohnungsgrößenklassen im Landkreis Heidenheim durch, so ergeben sich folgende Richtwerte (Abbildung 7): Verfügbare, ca. 45 qm große Wohnungen, wie sie für 1-Personen-Haushalte angemessen groß sind, kosten im unteren Wohnungsmarktdrittel bis zu 300 Euro im Monat, verfügbare ca. 75 qm große Wohnungen (für 3-Personen-Haushalte angemessen groß) bis zu 420 Euro, verfügbare ca. 90 qm große Wohnungen (für 4-Personen-Haushalte angemessen) bis zu 490 Euro und verfügbare ca. 105 qm große Wohnungen (für 5- Personen-Haushalte angemessen) bis zu 550 Euro. 19 Die Mietobergrenzen für das untere Wohnungsmarktviertel (25%-Linie) liegen entsprechend niedriger, die Mietobergrenzen für die untere Wohnungshälfte (Median / 50%-Linie) entsprechend höher und können ebenfalls an der Kurve abgelesen werden. Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel () zeigt alle ermittelten Werte auf 10 Euro gerundet in einer Übersicht (Abbildung 8, Seite 22 ).

34 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Abbildung 7: Kern der Analyse: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im LK Heidenheim, 2015* * Auswertungszeitraum: Quartale III/2013 bis II/2015. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel () zeigt die ermittelten Eckwerte in der Übersicht (Abbildung 8). Aus den verschiedenen Spalten können die Mietobergrenzen abgelesen werden, die je nach Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments als Richtwerte gelten würden. Dabei gilt: Je höher der Richtwert gewählt wird, desto höher die Wohnqualität, die Bedarfsgemeinschaften dazu anmieten können.damit es sich um ein Konzept im Sinne des BSG handelt, sollte für alle Bedarfsgemeinschaften in allen Vergleichsräumen der gleiche Teil des Wohnungsmarkts als qualitativ angemessen gelten (z.b. für alle das untere Drittel oder für alle das untere Viertel usw.). Da im Landkreis Heidenheim das untere Drittel aller verfügbaren Wohnungen als angemessen festgelegt wird (Arbeitsschritt 2), ergeben sich die Mietobergrenzen für den Landkreis Heidenheim aus den hier gelb markierten Spalten Höchstwert des unteren Drittels des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels für den Landkreis Heidenheim (Abbildung 8). Nach Plausibilisierung, Überprüfung der Qualitätsmerkmale angemessener Wohnungen und dem Nachweis der konkreten Verfügbarkeit (Arbeitsschritt 4) werden diese markierten Werte in die Richtwerttabelle übernommen (Arbeitsschritt 5). Mietobergrenzen im LKHeidenheim

35 14 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015

36 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Abbildung 8: Vergleichsraum Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel () 2015*für denlandkreis Heidenheim: Nettokaltmieten verfügbarer Wohnungen im unteren Wohnungsmarktsegment Höchstwert d. unteren Fünftels 45 qm große Mietwohnungen** angemessen für Bedarfsgemeinschaften mit einer Person Höchstwert d. unteren Viertels Höchstwert d. unteren Drittels Median Höchstwert d. unteren Fünftels 60 qm große Mietwohnungen** angemessen für Bedarfsgemeinschaften mit zwei Personen Höchstwert d. unteren Viertels Höchstwert d. unteren Drittels Median Angemessene Netto-Monatskaltmieten (Euro) Höchstwert d. unteren Fünftels 75 qm große Mietwohnungen** angemessen für Bedarfsgemeinschaften mit drei Personen LK Heidenheim *Auswertungszeitraum: Quartale III/2013 bis II/2015. Werte auf 10 Euro gerundet. **Wohnungsgrößen +/- 10 qm. Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) Höchstwert d. unteren Viertels Höchstwert d. unteren Drittels Median Höchstwert d. unteren Fünftels 90 qm große Mietwohnungen** angemessen für Bedarfsgemeinschaften mit vier Personen Höchstwert d. unteren Viertels Höchstwert d. unteren Drittels Median angemessen für Bedarfsgemeinschaften mit fünf Personen Höchstwert d. unteren Fünftels 105 qm große Mietwohnungen** Höchstwert d. unteren Viertels Höchstwert d. unteren Drittels Median

37 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung

38 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle Die in Abbildung 8 gelb markierten Werte sind also Mietobergrenzen für Nettokaltmieten, zu denen für alle Haushaltsgrößen in jedem Vergleichsraum angemessen große Wohnungen des unteren Wohnungsmarktsegments angemietet werden können. Diese Mietobergrenzen erfüllen daher ihren Zweck als Richtwerte und können in die Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten übernommen werden (vgl. Abbildung 9). Vorgeschaltet ist jedoch noch Arbeitsschritt 4, in dem die ermittelten Werte zunächst noch plausibilisiert und hinsichtlich der zu ihnen anmietbaren Wohnqualität überprüft werden. Die Plausibilisierung erfolgt über eine Qualitätsbeschreibung der zu diesen Mieten anmietbaren, öffentlich inserierten Wohnungen (Quelle: - Preisdatenbank) sowie durch die Überprüfung der konkreten Verfügbarkeit angemessener öffentlich inserierter Wohnungen zu einem beliebigen späteren Zeitpunkt Online-Stichprobe. Die Datengrundlagen und Auswertungen zu dieser Plausibilisierung und Überprüfung sind im Anhang erläutert (vgl. Anhang, Kap. 3). 20 Im Ergebnis zeigt sich: Die in Abbildung 8 gelb markierten Mietobergrenzen für den Landkreis Heidenheim sind hoch genug, sodass die anmietbaren Wohnungen einen gewissen Mindeststandard erfüllen: Zu ihnen können teilweise auch öffentlich inserierte Wohnungen angemietet werden, die Balkon oder Terrasse, eine Einbauküche, eine Parkmöglichkeit oder Laminatboden haben. Außerdem sind in allen Gemeinden, in denen Wohnungen öffentlich inseriert angeboten werden, auch angemessene Wohnungen verfügbar. Bedarfsgemeinschaften müssen sich also nicht auf bestimmte Gemeinden konzentrieren (vgl. Anhang Kap. 3.1). niedrig genug, um gehobenen Wohnstandard auszuschließen: Die zu ihnen anmietbaren öffentlich inserierten Wohnungen haben z.b. seltener Balkon/Terrasse oder Laminatboden oder eine Parkmöglichkeit als die übrigen verfügbaren Wohnungen. Und von den für 2-Personen-Haushalte angemessenen, öffentlich inserierten Wohnungsangeboten mit ca. 60 qm Wohnfläche stammt keine einzige aus den 2010er Jahren - von allen verfügbaren Wohnungen hingegen mindestens 4% (vgl. Anhang Kap. 3.1). und zu ihnen sind Wohnungen konkret verfügbar: Auch zu einem beliebigen späteren Stichtag (hier im Juli 2015) konnten zu den ermittelten Mietobergrenzen im Landkreis Heidenheim öffentlich inserierte Wohnungen gefunden werden (vgl. Anhang, Kap. 3.2). 20 Darüber hinaus können auch nicht öffentlich inserierte Wohnungen der Wohnungsunternehmen zu diesen Mieten angemietet werden. Die Qualität dieser Wohnungen ist dort zu erfragen.

39 18 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten Erstellung einer Richtwerttabelle Die gemäß der Arbeitsschritte 1 bis 3 ermittelten und in Arbeitsschritt 4 überprüften Mietobergrenzen werden daher nun, nach erfolgreicher Plausibilitäts-, Verfügbarkeits- und Qualitätsprüfung, aus dem Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel () von Seite 15 (Abbildung 8 gelbe Spalten) in die Richtwerttabelle übernommen (Abbildung 9). Die Richtwerttabelle zeigt für den Landkreis Heidenheim die maximale Nettokaltmiete, die für Bedarfsgemeinschaften verschiedener Größen als angemessen gelten kann. Die Herleitung nach dem -Konzept gewährleistet, dass Wohnungen zu diesen Mieten verfügbar sind, aber eben nur genau Wohnungen des unteren Wohnungsmarktsegments. Damit wird das Ziel der Mietobergrenzen erreicht: Wohnungen mit gehobenem Standard sind nicht angemessen (ihre Miete liegt über dem Richtwert), aber die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen oberhalb des Mindeststandards ist gegeben. Abbildung 9: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Heidenheim (Stand 2015*) Angemessene Netto-Monatskaltmieten (Euro) Vergleichsraum 1-Personen- Haushalt 2-Personen- Haushalt 3-Personen- Haushalt 4-Personen- Haushalt 5-Personen- Haushalt LK Heidenheim * Auswertungszeitraum: Quartale III/2013 bis II/2015. Quelle: Grundsicherungsrelevevanter Mietspiegel (), unteres Drittel (Abbildung 8, S. 15). Richtwerttabelle für den LK Heidenheim Die Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Heidenheim nennt für Bedarfsgemeinschaften verschiedener Größen die Richtwerte (Nettokaltmiete pro Monat), bis zu deren Höhe die Bedarfe für Unterkunft als angemessen gelten können (Abbildung 9). Die Richtwerte sagen aus, was eine nach Lage, Größe und Qualität - angemessene Wohnung maximal kostet. Wohnungen, die über diesen Grenzen liegen, sind grundsätzlich nicht angemessen.

40 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Fazit und Ausblick Um sicherzustellen, dass für Bedarfsgemeinschaften auch in Zukunft angemessene Wohnungen verfügbar sind, sollte die Höhe der Richtwerte regelmäßig überprüft werden. Angesichts der tedenziellen Aufwärtsentwicklung der Mieten im Landkreis Heidenheim (Abbildung 10), empfehlen wir eine jährliche Aktualisierung der Richtwerte. Dadurch würde die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen dauerhaft gewährleistet und größere Sprünge bei der Anpassung der Richtwerte vermieden. Abbildung 10: Mietniveauentwicklung im Landkreis Heidenheim, Quartale I/2012 bis II/2015 Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme)

41 20 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015

42 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung ANHANG 1. Das -Konzept 1.1 Kern der Analyse Das -Konzept ist so einfach wie möglich aufgebaut und bietet vor allem eine hohe Transparenz. Denn der Begriff der Angemessenheit in 22 (1) SGB II formuliert einfach eine Obergrenze für die Bedarfe der Unterkunft mit dem Ziel, das obere und mittlere Wohnungsmarktsegment Wohnungen, die mehr als einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen für Bedarfsgemeinschaften von der Kostenübernahme auszuschließen. 21 Die Maßgabe der Verfügbarkeit von Wohnungen oberhalb des Mindeststandards formuliert gleichzeitig eine Untergrenze für praktikable KdU-Richtwerte (Anmietbarkeit). 22 Dabei sollmit dem Richtwert nicht nur die Angemessenheit neuer Mietverhältnisse (Zuzug/Umzug) beurteilt werden, sondern auch die Angemessenheit bestehender Mietverhältnisse. In beiden Fällen, also auch wenn ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten ist, müssen die Richtwerte deshalb so gewählt sein, dass am aktuellen Markt zu diesen Mietpreisen auch Wohnungen anmietbar sind: Wenn man Richtwerte wählt, die niedriger sind als die Mieten der günstigsten verfügbaren Wohnungen, könnte eine Bedarfsgemeinschaft keine angemessene Wohnung am Markt finden.dann kann auch kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden und mit den Richtwerten wäre niemandem gedient. Unser Konzept konzentriert sich daher auf diese Kernfrage: Bandbreite für Richtwerte lt. BSG Zu welchen Mieten sind Wohnungen (mit Mindeststandard) verfügbar, aber keine Wohnungen des gehobenen Standards anmietbar? Da sich die Fragestellung nur auf verfügbare Wohnungen bezieht, wird von vornherein nur die Mietpreisstreuung freier, zur Vermietung angebotener Wohnungen (Angebots- bzw. Neuvertragsmieten) analysiert. Das mittlere und obere Wohnungsmarktsegment kann dann durch geeignete Wahl von Mietobergrenzen nachvollziehbar ausgeschlossen werden. Denn für gleichgroße verfügbare Wohnungen in der gleichen Stadt werden unterschiedlich hohe Mieten verlangt (und auch gezahlt), weil die Wohnungen über unterschiedliche Qualitäten verfügen. Das Mietpreisspektrum gleich großer Wohnungen einer Stadt (von der billigsten bis zur teuersten Wohnung) stellt also gleichzeitig das Qualitätsspektrum dieser Wohnungen dar (von der einfachsten bis zur luxuriösesten). 23 Dabei gilt: Je höher die Mietobergrenzen festgelegt werden, desto höher die Wohnqualität, die Bedarfsgemeinschaften dazu 21 Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. BSG-Urteil vom B 7b AS 18/06 R RdNr 20). - Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht. (BSG-Urteil vom B 7b AS 10/06 R RdNr 24). 22 Allerdings ist - wie bereits ausgeführt - auch bei der Prüfung nach 22 Abs. 1 SGB II letztlich entscheidend, ob im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung anzumieten wäre für den Fall, dass die Bestandswohnung unangemessen teuer ist. BSG-Urteil vom B 14 AS 50/10 R - RdNr 27). 23 Vgl. dazu auch BSG, Urteil vom B 4 AS 18/09 R,RdNr.22.: Ein schlüssiges Konzept kann sowohl auf Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand (einfacher, mittlerer, gehobener Standard) als auch auf Wohnungen nur einfachen Standards abstellen.

43 22 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung 2015 anmieten können. Maßgeblich ist für den Begriff der Angemessenheit, wie viel auf dem Wohnungsmarkt für eine Wohnung mit einfachem Standard aufzuwenden ist. Kern der Analyse: Transparenz Gleiche Abgrenzung für alle Ablesbare Richtwerte Kern der Analyse ist es, Transparenz über die Höhe und Streuung der Mieten verfügbarer Wohnungen zu schaffen und erst dann auf dieser Basis Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft nachvollziehbar herzuleiten: Abbildung 11 zeigt den Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität. Transparenz wird dadurch gewährleistet, dass zunächst alle erhobenen Mieten verfügbarer Wohnungen für eine bestimmte Wohnungsgrößenklasse systematisch und vollständig erfasst und dann grafisch sortiert für jeden Vergleichsraum abgebildet werden. Damit wird das gesamte Mietspektrum vom einfachen bis luxuriösen Standard für gleichgroße Wohnungen einer Stadt transparent durch eine einfache Kurve dargestellt. Jeder Punkt in der Kurve stellt die Miete einer konkret angebotenen Wohnung im Vergleichsraum dar. Abbildung 12 zeigt ein typisches Ergebnis einer regionalen Mietwerterhebung, wie es in jedem -Konzept für jede Gemeinde bzw. jeden Vergleichsraum dargestellt wird. Die Kurven stellen neutral und unvoreingenommen dar, in welcher Mietpreisspanne verfügbare Wohnungen einer bestimmten Größe im Auswertungszeitraum vor Ort angeboten und vermietet wurden. Eine glatte geschmeidige Kurve (ohne Stufen) deutet darauf hin, dass es sich nicht nur um Einzelfälle handelt, sondern um eine stufenlose Qualitätsdifferenzierung aller Wohnungsangebote am Markt. Das eigentliche Konzept besteht daraus, zu entscheiden, wo die Grenze zum unteren Wohnungsmarktsegment gezogen werden soll (z.b. unteres Drittel oder unteres Viertel) und diese Grenze dann systematisch für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen anzusetzen: Angesichts der aktuellen Mietstruktur vor Ort werden die Wohnungen des gehobenen Standards ausgeschlossen, indem Richtwerte so festgelegt werden, dass sie systematisch für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen nur das so definierte untere Wohnungsmarktsegment als angemessen zulassen (vgl. Werte in den Kästchen). Die Einhaltung qualitativer Mindeststandards bei diesen Mietobergrenzen wird stichprobenartig online überprüft und die Ergebnisse im Bericht dargestellt. Abbildung 13 zeigt das Ergebnis: Die Werte in den Kästchen werden in eine Richtwerttabelle übernommen. Die Werte wurden so ermittelt, dass gewährleistet ist: Zu diesen Werten sind am Markt Wohnungen verfügbar (denn sie sind Teil empirisch ermittelter Mieten für angebotene Wohnungen) und es sind nur Wohnungen einfachen Standards anmietbar, keine Luxuswohnungen (denn die teuren Wohnungen werden ausgeschlossen). Damit wird der Anspruch des 22 SGB II und der entsprechenden BSG-Rechtsprechung umgesetzt. Die Richtwerttabelle definiert, was ermittelt werden sollte: Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft für alle Haushaltsgrößen in jedem Vergleichsraum.

44 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Abbildung 11: Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität: Verlangte Mieten für gleich große Wohnungen am gleichen Ort Abbildung 12: Beispiel für eine transparente Darstellung der Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnungen: Richtwert ablesbar* Monatsmiete kalt (in EUR) 1000 Unteres Drittel Mittleres Drittel Oberes Drittel Anteil aller Objekte in % Angebotsmieten aller ca. 105 qm großen Wohnungen (329) aller ca. 90 qm großen Wohnungen (751) aller ca. 75 qm großen Wohnungen (863) aller ca. 60 qm großen Wohnungen (709) aller ca. 45 qm großen Wohnungen (509) (Fallzahlen in Klammern) *Lesebeispiel für untere Linie: Darstellung von der billigsten 45-qm-Wohnung (200 Euro) bis zur teuersten 45-qm- Wohnung (600 Euro). Das untere Wohnungsmarktdrittel (33%-Linie) endet bei 300 Euro (= möglicher Richtwert). Abbildung 13: Vergleichsraum Beispiel für eine Richtwerttabelle: Die ermittelten Werte werden übernommen (vgl. Gemeinde A). 1-Personen- Haushalt Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro) 2-Personen- 3-Personen- 4-Personen- Haushalt Haushalt Haushalt 5-Personen- Haushalt A B C D E

45 24 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Die fünf Arbeitsschritte des -Konzepts Das -Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft (Basisanalyse) gliedert sich in fünf Arbeitsschritte: (1) Festlegung der physischen, räumlichen und qualitativen Angemessenheit in Absprache mit dem Auftraggeber (Was ist eine angemessene Wohnung?) (2) Lokalspezifische Aufbereitung der -Preisdatenbank, z.b. Ergänzung um Daten von Wohnungsunternehmen (3) Darstellung des gesamten Mietspektrums verfügbarer Wohnungen für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen; Verdichtung der Angemessenheitsdefinitionen zu einem Richtwert (monetäre Angemessenheit) (4) Plausibilitäts- und Qualitätsprüfung zu denermittelten Richtwerten (5) Erstellung einer Richtwerttabelle mit Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft füralle Haushaltsgrößen in jedem Vergleichsraum (Was kostet eine angemessene Wohnung?) Diese fünf Arbeitsschritte bilden ein schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß SGB II und XII. Abbildung 14: Ergebnisdarstellung des -Konzepts

46 Angemessene Unterkunftskosten im Landkreis Heidenheim Erstauswertung Ergänzende Leistungsbausteine Das -Konzept ist als Baukastensystem aufgebaut, um den Umfang der Auswertungen auf die Wünsche des Auftraggebers individuell anpassen zu können. So können z.b. folgende Leistungsbausteine optional mit beauftragt werden (weitere auf Anfrage): 1. Berücksichtigung von Bestandsmieten 2. Richtwerttabelle für Bruttomieten (Nebenkosten) 3. Regelmäßige Aktualisierungen nach dem gleichen Konzept 4. Persönliche Beratungs-, Abstimmungs- und Präsentationstermine Abbildung 15: Bausteine des -Konzepts