Das schlüssige Konzept von InWIS

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Heike Albert
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1 Das schlüssige Konzept von InWIS 7. Wohnungspolitisches Kolloquium Der Wohnungsmarkt für Transferleistungsempfänger (schlüssige) Konzepte für Kreise und Kommunen 25. Juni 2014 TU Dortmund Dipl.-Volkswirt Sebastian Klöppel

2 Methodische Grundlagen Ausgangspunkt InWIS: Erstellung qualifizierter Mietspiegel Repräsentative Primärdatenerhebung unter Mietern und/oder Vermietern (Stichproben-gestützt) unter Berücksichtigung aller Eigentümergruppen. Erfassung auch der qualitativen Wohnungsmerkmale (Ausstattungsdetails, energetischer Standard etc.) und der kalten Betriebskosten. Ermittlung der konkreten Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarktes (Teilmarktsegment-übergreifend). Berechnung einer abstrakten Preisgrenze in Abhängigkeit qualitativer Kriterien auf Basis einer fundierten Marktanalyse (unabhängig von der konkreten Verfügbarkeit). Orientierung am Mietenbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, d.h. Anwendung der sog. 4-Jahres-Regel. 2

3 Methodische Grundlagen Ausstattungsmerkmale Bewertungspunkte/Euro je m² Auftreten im unteren Preissegment Anteil in % der Wohnungen kein Bad vorhanden -0,15 2,2 Einfachverglasung -0,20 1,9 Wärmeschutzverglasung 0,09 20,6 höherwertige Wärmeschutzverglasung 0,37 1,4 Schallschutzfenster 0,31 0,7 Aufzug 0,33 0,0 Gefangene Räume vorhanden -0,16 21,5 Balkon/Loggia/Terrasse? 0,25 39,5 Gegensprechanlage 0,18 27,3 Gäste-WC 0,28 9,8 Maisonette-Wohnung -0,14 4,6 Souterrain-Wohnung -0,52 0,5 Garten zur alleinigen Benutzung 0,18 27,7 Garten zur Mitbenutzung 0,09 29,5 Bodenbelag PVC -0,09 28,6 Bodenbelag Teppich 0,13 18,4 Bodenbelag Laminat 0,14 22,6 Bodenbelag Parkett 0,39 1,0 Heizung nicht vom Vermieter gestellt -0,35 1,3 3

4 Abgrenzung des unteren Preissegmentes Welcher konkrete Standard als einfach bzw. grundlegend festzulegen ist, lässt sich am besten in der Kombination aus qualitativen und quantitativen Segmentierungsverfahren ableiten. Idealtypisch besteht ein Markt aus drei Segmenten: oberes oder gehobenes Preissegment, mittleres Preissegment, unteres Preissegment. Bei der Betrachtung der Verteilung sämtlicher erhobener Mieten innerhalb des Marktes ist dieses Verteilungsmuster kaum erkennbar; die Segmente können unterschiedlich groß sein. Das untere Preissegment sollte im Regelfall weniger als die Hälfte des Gesamtmarktes ausmachen. Folgerung: Für die weiteren Auswertungen wird der Markt abgegrenzt: Es werden nur Mieten unterhalb des Medians verwendet. 4

5 Abgrenzung des unteren Preissegmentes quantitativ 5

Abgrenzung des unteren Preissegmentes qualitativ Anhand der Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale kann mit Hilfe einer Clusteranalyse das untere Preissegment eingegrenzt werden: Unteres

6 Abgrenzung des unteren Preissegmentes qualitativ Anhand der Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale kann mit Hilfe einer Clusteranalyse das untere Preissegment eingegrenzt werden: Unteres Preissegment: Cluster 1, 2 und 3 Unterstes Preissegment: Cluster 5 Clu ster -Nr. Beschreibung 1 Weniger gut bzw. vergleichsweise einfach ausgestattete, dafür aber höher modernisierte Wohnungen mit hoher Miete 2 Durchschnittlich bis einfach ausgestattete Wohnungen, aufwendiger modernisiert mit niedriger Miete 3 Durchschnittlich bis einfach ausgestattete Wohnungen, aufwendiger modernisiert mit leicht unterdurchschnittlicher Miete 4 Sehr gut ausgestattete, leicht modernisierte Wohnungen mit hoher Miete 5 Durchschnittlich ausgestattete Wohnungen, die nur leicht modernisiert sind mit niedriger Miete 6

Wohnungen mit einer Größe bis 50 m² ist ein Zuschlag von 0,10 Euro/m²

7 Abstrakte Angemessenheitsgrenzen - Beispielrechnung Maximale Mietobergrenze des gesamten unteren Preissegments: 4,70 Euro/m², (Zwei-Drittel-Spanne); bei Wohnungen mit einer Größe bis 50 m² ist ein Zuschlag von 0,10 Euro/m² gerechtfertigt. Bei größeren Wohnungen (über 95 m²) ist ein Abschlag von 0,22 Euro/m² angemessen. 7

8 Angemessene Betriebskosten - Beispielrechnung Ermittlung von Betriebskosten im Rahmen der Datenerhebung. 8

9 Konkrete Verfügbarkeit von Wohnraum Prüfung, ob in dem Vergleichsraum eine mit dem ermittelten abstrakten Richtwert definierte Wohnung tatsächlich verfügbar ist und angemietet werden kann. Auswertung von Angebotsdatenbanken und lokalen Printmedien. Ist in einer konkreten Marktphase bspw. für Wohnungen einer bestimmten Größe kein ausreichender Wohnraum zu dem angemessenen Preis verfügbar, dann müsste die Grenze im Einzelfall oder vorübergehend angehoben werden eine grundsätzliche Veränderung des abstrakten Maßstabes ist damit aber noch nicht notwendig. Durch die Ermittlung der abstrakten Angemessenheitsgrenzen im ersten Schritt verringert sich sowohl das Problem der Sichtbarkeit des Angebotes als auch der Einfluss kurzfristiger Marktschwankungen. 9

10 Fazit Grundlage des InWIS-Konzeptes: Repräsentative Primärdatenerhebung, die zu einer fundierten Marktanalyse führt. Datenerhebung und Datenauswertung orientieren sich an den anerkannten wissenschaftlichen Verfahren zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Empfehlung: Parallele Erstellung von Mietspiegel und schlüssigem Konzept! Bisherige grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder schlüssige Konzepte von InWIS: Stadt Baden-Baden Kreis Düren Stadt Mülheim an der Ruhr Stadt Delmenhorst Landkreis Gifhorn Bislang haben sämtliche der genannten Konzepte vor Gericht Bestand. 10

11 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Zeit für Ihre Fragen! Dipl.-Volkswirt Sebastian Klöppel InWIS Forschung & Beratung GmbH InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der EBZ Business School und der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee Bochum T: F: Sebastian.Kloeppel@inwis.de

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