Feststellung angemessener Wohnkosten im Rahmen des SGB II und XII

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1 Feststellung angemessener Wohnkosten im Rahmen des SGB II und XII - Leistungspräsentation - F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

2 F+B Kurzvorstellung Inhabergeführtes immobilien- und wohnungswirtschaftliches Forschungsinstitut, gegründet 1992, mit Sitz in Hamburg Derzeit rd. 20 feste und freie Mitarbeiter mit breitem Erfahrungshintergrund als Volkswirte, Geografen, Soziologen, Stadtplaner u. ä. Projekte im Bereich Mietspiegel und Kosten der Unterkunft Berliner Mietspiegel, Mietspiegel Mainz, Kieler Mietspiegel, Mietspiegel Halle/Saale, Jenaer Mietspiegel, Mietspiegel für Dessau-Roßlau, Erstellung von 21 Mietspiegeln für die Region Hannover mit Ableitung der Höchstbeträge für die Kosten der Unterkunft Mietenniveauerhebungen im Rahmen des SGB II und XII u.a. für Kiel, Jena, Dessau- Roßlau sowie die Landkreise Oberhavel, Nordwestmecklenburg, Ostprignitz-Ruppin, Göttingen, Lüneburg, Celle, Hameln-Pyrmont, Gütersloh diverse Untersuchungen zu Mieten und Wohnungsmärkten, u. a. F+B-Mietspiegelindex seit 1995 F+B-Datenbank Mieten und Preise seit 2006 Gebietskulissen für Verordnungen gemäß 558 Abs. 3 BGB in NRW und in Brandenburg

3 Ableitung der Höchstbeträge für die Kosten der Unterkunft gemäß SGB II und XII (1) 2 Erstattungsfähig sind gemäß Gesetz die Wohnkosten für einfachen Wohnstandard im Rahmen des örtlichen Mietenniveaus Sofern zur Feststellung des örtlichen Mietenniveaus keine anderen Erkenntnisquellen (z. B. Mietspiegel) vorliegen, hat der Grundsicherungsträger eine eigene regionale grundsicherungsrelevante Mietpreisübersicht zu erstellen, die Grundlage für ein schlüssiges Konzept sein soll Zum schlüssigen Konzept hat das BSG in einer Reihe von Urteilen (z. B. BSG vom , AZ B 4 AS 18/09 R) Festlegungen getroffen, die allerdings zum Teil noch in der Erhebungspraxis und in der Rechtsprechung genauer ausgefüllt werden müssen Die Anerkennung eines Konzepts als schlüssig durch das BSG steht noch aus F+B beobachtet fortwährend die Rechtsprechung der Landesozialgerichte und des BSG, um das Konzept der Mietenerhebung der Rechtsprechungsentwicklung anzupassen

4 Ableitung der Höchstbeträge für die Kosten der Unterkunft gemäß SGB II und XII (2) Dabei sind zunehmend mehr Einzelfall-Vorgaben zu beachten, einige Beispiele aus der Rechtsprechung: Wohnungen auf dem untersten Ausstattungsstandard müssen unberücksichtigt bleiben (BSG vom ,Az. B 14 AS 50/10 R zum Berliner Mietspiegel) die angemessenen Wohnkosten für einfachen Wohnstandard müssen unter den Mietspiegel-Mittelwerten (BSG vom , Az. B 4 AS 30/08 R zum Münchener Mietspiegel) liegen, andernfalls liegt eine rechtswidrige Besserstellung der Hilfeempfänger vor keine Wohnlagen- und Baualtersdifferenzierung, um Ghettobildung vorzubeugen bei einem eigenen, ortsspezifischen Betriebskostenspiegel sind die Werte großer Wohnanlagen zu verwenden (BSG vom , Az. B 14 AS 13/12R) Generell hat die Verwaltung einen Gestaltungsspielraum bei der Erstellung des schlüssigen Konzepts, sie soll ihre Ortskenntnis einbringen (BSG vom , AZ B 4 AS 18/09 R) 3

5 Ableitung der Höchstbeträge für die Kosten der Unterkunft gemäß SGB II und XII (3) Folgende Vorgaben sind mindestens bei der Ableitung der KdU-Höchstbeträge zu beachten (s. Definition des schlüssigen Konzepts): Erhebungskriterien analog zu Qualifizierten Mietspiegeln, insbesondere: empirische Datenerhebung, die alle relevanten Wohnungsmärkte erfasst Erfassung sowohl der Mieten in bestehenden Mietverträgen (abstrakte Angemessenheit) als auch des aktuellen Wohnungsangebots (konkrete Angemessenheit) die Mietenerhebung sollte mindestens 10 % der bestehenden Mietverträge umfassen einheitlicher Erhebungszeitraum Repräsentativität der Erhebungsdaten Bestimmung der abstrakten und konkreten Angemessenheit durch Ableitung von Schlüssen aus der Datenerhebung 4

6 Leistungsbild der Mietenerhebung durch F+B Entwicklung und Umsetzung der Untersuchungskonzeption Planung und Durchführung der Datenerhebung optional: Informationsveranstaltung für die Wohnungswirtschaft Datenaufbereitung, Fehlerbereinigung und Datenauswertung Ermittlung der abstrakten Abgemessenheit Darstellung des regionalen Mietengefüges nach Wohnungsgrößenklassen, bei Bedarf in mehreren Varianten Vorschlag für eine ggf. notwendige Regionalisierung Ermittlung der konkreten Angemessenheit Ergebnispräsentation und Abstimmung Erstellung eines Methoden- und Endberichtes optional: Durchführung einer Informationsveranstaltung für die Sozialrichter 5

7 Abstrakte Angemessenheit (1): Bestandsmietenerhebung durch F+B Aufbau einer Adressdatenbank der Vermieter Datei der gegenwärtigen Hilfeempfänger Dateien der Ver- bzw. Entsorgungsbetriebe (Stadtwerke etc.); gute Erfahrungen im LK Lüneburg und Hameln-Pyrmont, Vorgaben des Datenschutzes sind zu beachten Liegenschaftskataster Internetrecherche Kooperation Auftraggeber und Auftragnehmer erforderlich Abfrageumfang (Merkmalsset) bei den Vermietern möglichst gering halten, um Teilnahmebereitschaft nicht negativ zu beeinflussen Abfrage der kompletten Wohnungsbestände der befragten Vermieter, keine Stichprobenziehung notwendig Zusammenfassung der erhobenen Daten in einer einheitlichen Datenbank Fehlerprüfung der Daten 6

8 Abstrakte Angemessenheit (2) Datenaufbereitung und -auswertung durch F+B 7 Berechnung der regionalen Mietpreisniveaus der Nettokaltmiete nach Wohnungsgrößenklassen Mittelwerte Quantilswerte, z. B. 33 %-Quantil o.ä. Festlegung der Mietobergrenzen anhand einer Bedarfsanalyse (Anzahl Bedarfsgemeinschaften + Wohngeldempfänger + weitere Nachfrager nach preiswertem Wohnraum) Berechnung der durchschnittlichen regionalen kalten Betriebskosten, differenziert nach Wohnungsgröße Berechnung der durchschnittlichen regionalen Heizkosten Ermittlung von Kostenunterschieden nach Energieträgern ggf. Regionalisierung bei nicht ausreichender Datenmenge nach räumlicher Nähe Mietpreisdifferenzen Strukturmerkmalen Festlegung der Angemessenheitsgrenzen für die Gemeinden bzw. Regionen auf Basis der Produkttheorie

9 Prüfung der konkreten Angemessenheit durch F+B Analyse der Neuvermietungen (Erhebungsdaten) Erfassungszeitraum 12 Monate Ermittlung der durchschnittlichen Neuvertragsmieten Ermittlung Anteil der Neuverträge mit einer angemessenen Miethöhe Analyse der Mietwohnungsanzeigen (Internet und Printmedien) Erfassungszeitraum drei Monate Verdichtung der Angebote zu Objekten (Dublettenbereinigung) Ermittlung der durchschnittlichen Neuvertragsmieten Ermittlung Anteil der Neuverträge mit einer angemessenen Miethöhe optional: Prüfung der Wohnungsangebote im Internet der vergangenen 12 Monate Überprüfung der Angemessenheitsgrenzen Ist ein ausreichendes Angebot mit angemessener Miethöhe für nicht angemessen wohnende Hilfeempfänger bzw. Neukunden vorhanden? ggf. Anhebung der ermittelten Angemessenheitsgrenzen für einzelne Teilmärkte 8

10 Ergebnisdarstellung Aufbereitung der Ergebnisse in übersichtlichen Tabellen und Grafiken, als Grundlage der Abstimmungsgespräche Kontinuierliche Abstimmung über den Verfahrensablauf Erstellung eines Methoden- und Ergebnisberichtes Bei Bedarf Präsentation der Ergebnisse in den entsprechenden Gremien des Auftraggebers Bei Bedarf Durchführung einer Informationsveranstaltung für die Sozialrichter Erläuterung des Datenerhebungsverfahrens Erläuterung der Datenauswertung und Prüfung der Angemessenheitsgrenzen 9

11 Option: Laufende Wohnungsmarktbeobachtung 10 Laufende Erfassung der Angebote im Internet und den Printmedien Regionalisierte Quartals- oder Halbjahresauswertungen Angebotsvolumen nach Größenklassen insgesamt Anteil Angebote mit angemessener Miethöhe nach Größenklassen Erstellung einer Webanwendung für die Mitarbeiter des Jobcenters Zugriff auf die Datenbank über Auswertungstools Ausgabe der Objekte in einer Liste Ausgabe der Angebote für ein Objekt in einer Liste Archivierung der Anzeigen bzw. Angebote Übernahme der Internetangebote als unformatierter Text standardisierte Übernahme der Internetangebote Scans der Anzeigen bzw. Angebote in den Printmedien Vorteile aktuelle Ermittlung des verfügbaren Wohnraums mit angemessener Miethöhe Nachweismöglichkeit für mögliche Gerichtsverfahren vorzügliche Datenbasis für kommende Aktualisierungen der konkreten Angemessenheit

12 Möglicher Zeitplan einer Projektbearbeitung 1. Abstimmungsgespräch unmittelbar nach Auftragserteilung ggf. Informationsveranstaltung im 1. Monat für die Wohnungswirtschaft Aufbau der Adressdatei im 1. Monat Erhebung der Bestandsmieten 2. bis 4. Monat Auswertung der Daten im 4./5. Monat 2. Abstimmungsgespräch im 5. Monat Angebotsmietenerhebung während der Bestandsmietenerhebung 3. Abstimmungsgespräch Ende 5./Anfang 6. Monat Festlegung der Mietobergrenzen im 6. Monat Erstellung Methodenbericht anschließend 11

13 Ihre Ansprechpartner bei F+B: Dr. Michael Clar Thorsten Hühn Ulrike Stüdemann F+B Forschung und Beratung für Tel.: +49 (0) Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Fax.: +49 (0) Adenauerallee Hamburg 12