HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT

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1 HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT DIE UNTERKUNFTSKOSTEN AUS SICHT EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS Christian Knibbe Teamleiter Vermietung bei der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, Bochum Fachtagung Hartz IV und der Wohnungsmarkt 16. April 2008 in Dortmund

2 DIE VBW IN ZAHLEN Gesellschafter 49 % Stadtwerke Bochum Mehrere Anteilseigner vorrangig aus der Immobilienbranche des Ruhrgebiets (Thyssen-Krupp, EUROHYPO AG, Deutsche Annington, Hypo-Vereinsbank) Aktivitäten im mittleren Ruhrgebiet / in Bochum über 90% der Immobilien Kennzahlen 2007* Mitarbeiter 113 eigener Wohnungsbestand rd WE verwalteter Fremdbestand rd WE sonstige z.t. gewerbliche Immobilien rd. 100 GE Bilanzsumme rd. 400 Mio. Umsatz rd. 66 Mio. Jahresüberschuss rd. 5,5 Mio. EK-Rentabilität rd. 9 % Cashflow rd. 16,4 Mio. Aktivitäten als Bauträger und Projektentwickler rd. 50 WE s jährlich + Büro und Dienstleistungsimmobilien Beteiligungen WSG, Düsseldorf rd WE *vorläufig HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 2

3 DER WOHNUNGSMARKT IN BOCHUM Stetiger Rückgang der Einwohnerzahlen (2006 = ; 2007= ) (Quelle: Stadt Bochum) Bevölkerungsprognose bis zum Jahre 2020 = Einwohner (Quelle: Stadt Bochum) Bevölkerungsrückgang resultiert überwiegend aus der Differenz Sterbe- und Geburtenrate, die nicht durch Zuwanderungen kompensiert wird Arbeitslosenquote 10,2 % (Stand , Quelle: Stadt Bochum) Ausländeranteil 8,9 % (Stand , Quelle: Stadt Bochum) Innerstädtische Umzugshäufigkeit 7,56 % (Stand , Quelle: Stadt Bochum) Wohnungsbestand in Bochum rd Einheiten davon in MFH, öff. gef., öff.gef. VBW ca Wohneinheiten befinden sich davon in institutioneller Hand Auf dem Bochumer Wohnungsmarkt dominiert der Privatanbieter und der Wettbewerb verschärft sich HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 3

4 GEMEINSCHAFTLICHES ARBEITEN Vertreter von rd Wohnungen im Ruhrgebiet HARTZ IV im gesamten Ruhrgebiet ein Thema HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 4

5 HARTZ IV-HAUSHALTE IM VERGLEICH Bedarfsgemeinschaften* Personen in Bedarfsgemeinschaften* * Quelle: ARGE Bochum, Stand März HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 5

6 HARTZ IV-HAUSHALTE IM VERGLEICH (Kommunale) Wohnungsunternehmen erfüllen einen Versorgungsauftrag Wohnungsbaugesellschaften verfügen über Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung traditionell sind Wohnungsgesellschaften schon immer ein Ansprechpartner für Menschen mit geringem Einkommen gewesen (im Gegensatz zu vielen privaten Anbietern) Kommunale Wohnungsunternehmen verfügen i.d.r. über einen deutlich höheren Anteil an HARTZ IV-Haushalten als der Städtedurchschnitt HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 6

7 ANGEMESSENHEITSGRENZEN 3-qm Toleranz-Grenze möglich Betriebs- und Heizkosten werden entsprechend der tatsächlich anfallenden Kosten übernommen KdU-Regelung: Es ist davon auszugehen, dass der Wohnungsbedarf auch mit Wohnungen in einfacher Lage und einfachster Ausstattung (auch ohne eigenes Bad und Heizung) gedeckt werden kann. Da jedoch derartiger Wohnraum in Bochum nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung steht, ist die Angemessenheit weiter zu ziehen (Bad, Heizung, Isoverglasung). Wohnungen in normaler Wohnlage unter der Baualtersklasse bis ! Angemessenheitsgrenzen orientieren sich am Bochumer Mietspiegel und sind insofern grundsätzlich in Ordnung HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 7

8 PRAKTISCHE AUSWIRKUNGEN Zielgruppenspezifische Schwierigkeiten - Nur rd. 6 % aller VBW-Wohnungen unter 63 qm verfügen über 3 Zimmer und liegen im Preislimit - Förderrichtlinie sieht 75 qm vor (Kind ab 6 Jahre) - Singles haben es schwer eine angemessene Wohnung zu finden - Nur 13 % der VBW-Wohnungen sind angemessen Für ARGE-Kunden wird bei Umzug keine Doppelmiete übernommen - Risikokündigung - Einnahmeverlust seitens des Wohnungsunternehmens HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 8

9 STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 9

10 STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN mögliche Gründe für Umzugsaufforderung (Haupt-)verdiener wird arbeitslos (z.b. NOKIA) Familienmitglied zieht aus allgemeine Mietanpassung Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme 50 Euro Toleranzgrenze Umzugsaufforderungen in Wohnungsbeständen der Ruhrgebietsunternehmen eher marginal Aufforderungen im Gesamtbereich Bochum eher gering HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 10

11 STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN Förderrichtlinie stimmt häufig nicht mit Angemessenheitsgrenzen überein Kein Luxus zu Lasten des Steuerzahlers Nachfrage könnte gedeckt werden ohne zusätzliche Belastung des Haushaltes Anpassung der Angemessenheitsgrenzen an die Grenzen der Förderrichtlinien wäre nachfragekonform und schlüssig HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 11

12 STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN Wegfall der öff. Bindung am Veränderte Grundrissanforderungen Die Wohnanforderungen in allen Bevölkerungsschichten steigen Schon im unmodernisierten Zustand keine Vermietung an Hartz-IV-Kunden möglich Anreize für ARGE-Kunden in energetisch aufgewertete Wohnungsbestände zu ziehen bleiben aus Anreize für Wohnungsunternehmen energetische Aufwertungen an Gebäuden vorzunehmen sind im Hinblick auf ARGE-Kunden gering Fläche bedeutet nicht gleich Luxus HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 12

13 STRATEGISCHE AUSWIRKUNGEN Wohnungsunternehmen haben nicht nur Versorgungsauftrag, sondern auch Stadtentwicklungsaufgabe und wirtschaftlichen Auftrag zu erfüllen Jährliches Investitionsvolumen von 25 Mio. Euro Vermeidung von Segregation oder doch ARGE-freie Quartiere? HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 13

14 FAZIT Wohnungsunternehmen haben als Wohnraumversorger für die breite Schicht eine große Bedeutung Angemessenheitsgrenzen richten sich nach dem MSP und sind in den meisten Fällen tatsächlich angemessen Praktische Auswirkungen der KdU: Bestimmte Zielgruppen haben es besonders schwer angemessenen Wohnraum zu erhalten; dass Doppelmieten nicht gezahlt werden erschwert die Wohnungssuche für Hartz IV-Empfänger zusätzlich Strategische Auswirkungen der KdU: Angemessenheitsgrenzen orientieren sich nicht an den Förderrichtlinien, die für Menschen mit geringem Einkommen bestehen => Synchronisation erforderlich Wohnfläche wird mit Luxus gleichgesetzt und verhindert dadurch Vermietung von preiswertem Wohnraum (auch frei finanziert) => Toleranzgrenzen überdenken notwendige Modernisierungsmaßnahmen schließen Vermietung an Hartz IV-Kunden aus und fördern die Segregation => Lösungsfindung erforderlich Lösungsansätze ARGE Bochum und VBW Sehr gute gemeinsame Zusammenarbeit mit regelmäßigen Jour-Fix zur Abstimmung Gegenseitige Kommunikation der direkten Ansprechpartner zur Unterstützung der individuellen Lösungsfindung HARTZ IV UND DER WOHNUNGSMARKT 14