Die Zukunft der Wohnkosten-

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1 Energieforum West EBZ Energiekonferenz Essen Die Zukunft der Wohnkosten- belastung - Faktor Energie Dr.-Ing. Ingrid Vogler Referentin Energie und Technik GdW GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen

2 Gliederung Energieverbrauch, Energiekosten und Wohnkosten Analyse für den Bestand der Wohnungsunternehmen Von den Wohnkosten zur Wohnkostenbelastung Energetische Modernisierung vs. normale Instandhaltung - Was wird teurer für den Mieter? Mittel und langfristige Entwicklung von Wohnkosten Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, Verbraucherpreisindex; Monatswerte bis 09/2014 GdW Schrader

3 Energieverbrauch FW-NBL-voll FW-ABL-voll GEH-voll Gas-voll NSP-teil FW-NBL-teil FW-ABL-teil Kohle-teil GEH-teil Kohle-un Gas-teil NSP-un Öl-teil FW-NBL-un FW-ABL-un GEH un Öl-un Gas-un Energieverbrauch [kwh/m²a] Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, Verbraucherpreisindex; Monatswerte bis 09/2014 GdW Schrader

4 Warme Betriebskosten 1,8 2,10 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 FW-NBL-voll FW-ABL-voll GEH-voll Gas-voll NSP-teil FW-NBL-teil FW-ABL-teil Kohle-teil GEH-teil Kohle-un Gas-teil NSP-un Öl-teil FW-NBL-un FW-ABL-un GEH un Öl-un Gas-un warme Betriebskosten [EUR/m² Monat] Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, Verbraucherpreisindex; Monatswerte bis 09/2014 GdW Schrader

5 Wohnkosten = Bruttowarmmiete Energiekosten Heizung und WW Warme Nebenkosten - ohne Brennstoff Kalte BK Kaltmiete Monatliche Kosten [EUR/m²] 0 FW-NBL-voll FW-ABL-voll GEH-voll Gas-voll NSP-teil FW-NBL-teil FW-ABL-teil Kohle-teil GEH-teil Kohle-un Gas-teil NSP-un Öl-teil FW-NBL-un FW-ABL-un GEH un Öl-un Gas-un 5

6 Wohnkostenbelastung = Bruttowarmmiete Haushalts-Nettoeinkommen Einkomme en / Miete [EUR] Wohnkostenbelastung bis 900 Haushaltsnettoeinkommen Bruttowarmmiete 55% 41% 35% >900 bis >1.300 bis >1.500 bis % 23% >2.000 bis % 16% >3.200 bis >4.500 monatliches Haushaltsnettoeinkommen [EUR] Mieterhaushalte Anteil der Haushalte mit diesem Haushaltsnettoeinkommen 17 % l 18 % l 9 % l 17 % l 22 % l 7 % l 3 % Mikrozensus 2010, [Destatis 2012a], eigene Darstellung 6

7 Zeitliche Entwicklung der Wohnkostenbelastung Modell 0,45 0,40 Wohn nkostenbelastung [-]. 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 Wohnkostenbelastun ng [-]. 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,60 0,50 0,15 0,40 Wohnkostenbelastung [-]. 0,10 0,30 0,05 0,00 0,20 0,10 0,00 Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, Verbraucherpreisindex; Monatswerte bis 09/2014 GdW Schrader

8 Entwicklung der Wohnkostenbelastung FW voll - Anlagenoptimierung Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Istzustand: Maßnahme: energetisch vollständig modernisiertes Gebäude, fernwärmeversorgt, ABL, Preissteigerung 4,5 % Anlagenoptimierung, Mieterhöhung 0,09 EUR/m²

9 Entwicklung der Wohnkostenbelastung FW un voll - vollständige Mieterhöhung Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Istzustand: Maßnahme: energetisch unmodernisiertes Gebäude, fernwärmeversorgt, ABL, vollständige energetische Modernisierung, Mieterhöhung 1,92 EUR/m²

10 Entwicklung der Wohnkostenbelastung FW un voll - mittlere Mieterhöhung Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Istzustand: Maßnahme: energetisch unmodernisiertes Gebäude, fernwärmeversorgt, ABL, vollständige energetische Modernisierung, Mieterhöhung 1,50 EUR/m²

11 Entwicklung der Wohnkostenbelastung FW un voll - geringe Mieterhöhung Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Istzustand: Maßnahme: energetisch unmodernisiertes Gebäude, fernwärmeversorgt, ABL, vollständige energetische Modernisierung, Mieterhöhung 0,65 EUR/m²

12 Entwicklung der Wohnkostenbelastung Öl, teil Gas, voll volle Mieterhöhung Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Istzustand: Maßnahme: energetisch teilmodernisiertes Gebäude, ölversorgt, Preissteigerung 10 % p.a., vollständige energetische Modernisierung, Umstellung auf Erdgas, Mieterhöhung 2,04 EUR/m²

13 Entwicklung - Beispiel Potsdam Ist: modernisiert, Maßnahme: Anlagenoptimierung Wohnkoste tenbelastung [%] 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% warme 8 NK 9ohne 10 Energieträger Miete [EUR/m² Monat] Energiekosten Kalte BK Kaltmiete Foto: ProPotsdam 0

14 Entwicklung - Beispiel Gelsenkirchen Ist: unmodernisiert, Maßnahme: teilweise Modernisierung Wohnkost tenbelastung [%] 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 14 Energiekosten 12 warme NK ohne Energieträger Kalte BK ohne Maßnamhe 10 Kaltmiete Miete [EUR/m² Monat] 0 Foto: Deutsche Annington

15 Schlussfolgerungen Statistisches Bundesamt, Fachserie 17, Reihe 7, Verbraucherpreisindex; Monatswerte bis 09/2014 GdW Schrader

16 Aus einer hohen Preissteigerung für Energie kann nicht pauschal auf die Bezahlbarkeit des Wohnens geschlossen werden. Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Beispiel: FW, ABL, vollständig modernisiert, Maßnahme: Anlagenoptimierung Preissteigerung: Kaltmiete 1,1% p.a., kalte NK 1,3 % p.a., FW 6% p.a. Anteil Energie an Bruttowarmmiete: 7%

17 Energetische Modernisierung löst das Problem steigender Wohnkostenbelastungen meist nicht. Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Beispiel: Gas, unmod, Maßnahme: vollständige Modernisierung, Mieterhöhung 2,04 EUR/m² Preissteigerung: Kaltmiete 1,1% p.a., kalte NK 1,3 % p.a., Gas 5% p.a. Anteil Energie an Bruttowarmmiete : 14%

18 Dies ist nur dann der Fall wenn es gelingt, die Maßnahmen im Bereich der Warmmietenneutralität durchzuführen. Wohnk kostenbelastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Beispiel: Gas, unmod, Maßnahme: vollständige Modernisierung, Mieterhöhung 0,65 EUR/m² Preissteigerung: Kaltmiete 1,1% p.a., kalte NK 1,3 % p.a., Gas 5% p.a. Anteil Energie an Bruttowarmmiete : 14%

19 Zur Tragbarkeit von Wohnkostenbelastungen für die WE der GdW-Unternehmen Ausgangs-Wohnkostenbelastung Noch "tragbare" Erhöhung 40 % (geringes Einkommen) max. um 5 % auf 42 % 30 % (mittleres HH-Einkommen) max. um 20 % auf 36 % 20 % (hohes HH-Einkommen) max. um 60 % auf 32 %

20 Entwicklung der Ausgangswohnkostenbelastung WE der GdW-Unternehmen, ohne energetische Modernisierung Anteil am Bestand der GdW W-Unternehmen [%] nach 10a nach 20a nach 10a nach 20a nach 10a nach 20a nach 10a nach 20a Ist-Zustand 67 mit Anlagenoptimierung Ist-Zustand mit Anlagenoptimierung Erhöhung der anfänglichen Wohnkostenbelastung um: bis 5% bis 20% >20% Energiepreis-Normalszenario Energie-Hochpreisszenario

21 Fazit Im Modell: Wohnkostenbelastung in energetisch vollständig modernisierten Wohnungen FW in den NBL oder mit Gas stabil (steigt auch im Hochpreisszenario langfristig um weniger als + 5 % der Ausgangs-Wohnkostenbelastung) Das Augenmerk muss auf den hohen Wohnkostenbelastungen liegen, anfangs höhere steigen auch stärker (wenn 20 % 25 %, dann 40 % 50 %) Für Haushalte mit hohen Anfangswohnkostenbelastungen muss der Sprung bei energetischer Modernisierung sehr stark vermindert werden (ohne den Gebäudeeigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu bringen) Real sinkende Einkommen sind genauso kritisch wie stark steigende Energiepreise (beides zusammen führt zu hohen Steigerungen der Wohnkostenbelastung)

22 Fazit Energetische Modernisierung bringt langfristig Vorteile für die Wohnkostenbelastung, wenn die Energiekosten einen hohen Anteil an der Bruttowarmmiete ausmachen (>>15 %) die Energiepreise deutlich oberhalb der allg. Verbraucherpreise steigen (>3 % oberhalb VPI) nicht die volle zulässige Mieterhöhung durchgeführt werden muss. Wohnkostenbelastung [%] 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Zum Beispiel: NSP (Energiekostenanteil 25 %) zu Niedrigstenergie, FW ABL, Mieterhöhung 2,50 EUR/m² (eigentlich 4,27 EUR/m²)

23 Beispiel: 6 e sinkende, dann steigende Gaspreise 0,70 Wohnkostenbe elastung [-] 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Beispiel: Gas, unmod, Maßnahme: vollständige Modernisierung, Mieterhöhung 1,5 EUR/m² Preissteigerung: Kaltmiete 0,8/1% p.a., Gas 0/8% p.a., Einkommen 2/1 % p.a. Anteil Energie an Bruttowarmmiete : 14% 23