Auswirkung von Modernisierungen auf die Immobilienbewertung

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1 Auswirkung von Modernisierungen auf die Immobilienbewertung Dr. Armin Hartmann MRICS Chartered Surveyor Mitglied im Prüfungsboard der RICS EBZ, Instandhaltung / Modernisierung 2010

2 Definition: Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken. Zu den Modernisierungen zählen auch anderweitige Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter selbst gar nicht zu vertreten hat ( 559 Absatz 1 BGB). Werterhöhung als Ziel Frage: In welchem Maße

3 Bewertungsanlässe: Kauf / Verkauf / PortfolioTransaktion Bilanzwesen (jährliche Bewertung nach IFRS) Kreditwesen (Beleihungswert) Renditeprognose Erbregelung Gerichtsgutachten Zwangsversteigerung Öffentliches Baurecht (Enteignung, gemeindliches Vorkaufsrecht) Feststellung Versicherungswert Steuern (Einheitswert) Immer Ziel: Feststellung des VERKEHRSWERTES

4 Der Verkehrswert: 194 BauGB Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Regelungen in: Wertermittlungsverordnung WertV Grundsätze der Verkehrswertermittlung Zugehörigen Wertermittlungsrichtlinie WertR (Tabellenwerke, Umrechnungsfaktoren etc.) In Diskussion: Immobilienwertverordnung: ImmoWertV

5 3 normierte Verfahren (D): 1) Vergleichswertverfahren Über direkte Preisvergleiche / Kaufpreise / Erzielte Marktpreise Für unbebaute Grundstücke, ETW, EFH in Siedlungen Modernisierung: direkt erfasst, da Vergleichsobjekt in ähnlichem Zustand 2) Ertragswertverfahren Über Renditebetrachtungen / nachhaltige Einnahmen und Kosten Für Mehrfamilienhäuser, Rendite einer Investition, Objekte mit sicheren Einkünften, Gewerblich genutzte Objekte Modernisierung: Höhere Miete, längere Restnutzungsdauer 3) Sachwertverfahren Über die Ermittlung des Substanzwertes / Altersgeminderte Herstellungskosten Für Individuelle EFH und ZFH, Industriegebäude Modernisierung: Längere Restnutzungsdauer

6 Ertragswertverfahren: Rohertrag Nachhaltig erzielbare Einnahmen aus dem Grundstück (Miete / Pacht)

7 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis (Wohnen 24%)

8 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Bodenwert (Richtwertkarte) X Liegenschaftszins Durchschnittszinssatz für lagetypische Normalgrundstücke 11 WertV: Risiko wird abgebildet, dem die zukünftigen Zahlungen unterliegen Ermittelt durch Gutachterausschüsse / zu finden in Kaufpreissammlung Schlechte Lage: Höherer Liegenschaftszins Gute Lage: Niedrigerer Liegenschaftszins Einfamilienhaus: 2,5 bis 3,5 Mehrfamilienhäuser: 4,0 bis 5,0 Bürogebäude: 5,5 bis 6,5 Gewerbe: 6,5 bis 7,5

9 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Bodenwert (Richtwertkarte) X Liegenschaftszins Gebäudereinertrag

10 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Bodenwert (Richtwertkarte) X Liegenschaftszins Gebäudereinertrag Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt Vervielfältiger

11 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Bodenwert (Richtwertkarte) X Liegenschaftszins Gebäudereinertrag X, kapitalisieren Vervielfältiger Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt Vervielfältiger Ertragswert bauliche Anlage

12 Ertragswertverfahren: Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag Bodenwert (Richtwertkarte) X Liegenschaftszins Gebäudereinertrag X, kapitalisieren Vervielfältiger Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt Vervielfältiger Ertragswert bauliche Anlage +/ Ertragswert Grundstück Wertbeeinflussende Umstände + Bodenwert gerundet Verkehrswert

13 Ertragswertverfahren Wo wirken sich Modernisierungen aus? Rohertrag Bewirtschaftungskosten Deutlich höhere nachhaltig erzielbare Miete! Bodenwert (Richtwertkarte) Reinertrag Reduzierte Instandhaltung und Mietausfallwagnis (viel schwächere Auswirkung) X Liegenschaftszins Niedriger (weniger Ausfallrisiko) Gebäudereinertrag Erhöhte Restnutzungsdauer X, kapitalisieren Vervielfältiger Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt Vervielfältiger Ertragswert bauliche Anlage +/ Ertragswert Grundstück Wertbeeinflussende Umstände + Bodenwert gerundet Verkehrswert

14 Ertragswertverfahren Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes:

15 Ertragswertverfahren Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes:

16 Beispiel: 6 Familien Haus 65m² pro WE 390 m² Gesamt WF, 600 m² Grundstück Bisherige Miete: 4,50 /m² Typische Modernisierungsmaßnahmen werden durchgeführt Ohne Instandhaltungsanteil: Investitionsansatz 500 /m² Gesamtinvest Mieterhöhungspotential nach Modernisierung: 5,40 /m² (ca. 20% Erhöhung) langfristiges Potential: 6,00 /m² (ca. 33,3%)

17 Beispiel: Delta 170 T Invest 195T Mehrmiete entspricht 2,2% der Investition, statt 11%!

18 Beispiel: Delta 230 T Invest 195T Mehrmiete entspricht auch nur 3,6% der Investition, statt 11%!

19 Invest 195 T Miete von 4,50 auf 5,40 Miete von 4,50 auf 6,00 Werterhöhung 170 T Werterhöhung 230 T

20 Fazit / Diskussionspunkte: Eine Modernisierung rechnet sich nur unter bestimmten Umständen Starke Abhängigkeit des Ergebnisses von der durchsetzbaren Mieterhöhung, 11% der Mod. Kosten sind real nicht immer umsetzbar Modernisierung erhöht den Beleihungswert Zeitliches Problem (Geld wird bereits vor erfolgter Werterhöhung benötigt)? Langfristige Sicht: nur modernisiert ist der Bestand nachhaltig vermietbar oder: brauchen wir nicht auch unmodernisierten und damit preiswerten Wohnraum?? Problem: Schimmel, empfindliche WDVS, Haltbarkeit WDVS und anderer Dämmstoffe, Heizverhalten nimmt an Bedeutung zu? Sicht des Mieters: kann die Mehrmiete wirklich durch sinkende NK kompensiert werden? (BSP 4,50 auf 6,00 x 65m² fast 100 pro Monat!)

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Hartmann Real Estate Dr. Armin Hartmann MRICS Wiemelhauserstr Bochum

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