Ertragswertverfahren nach WertV mit unendlicher Restnutzungsdauer, z.b. bei denkmalgeschützten Ojekten

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1 Ertragswertverfahren nach WertV mit unendlicher Restnutzungsdauer, z.b. bei denkmalgeschützten Ojekten Dirk Loose, Leipzig Im Folgenden wird dargestellt, daß in der Ertragswertermittlung bei Verwendung einer "unendlichen" Restnutzungsdauer bei Anlehnung an das Ertragswertverfahren nach WertV - bei sachgerechter Anwendung das gleiche Ergebnis wie bei Verwendung einer "endlichen" Restnutzungdsauer erzielt wird. Zur Thematik ist bereits verschiedentlich geschrieben worden, so unter anderem Aufsätze in der GuG (Jäpel 6/2001 S.335; Möckel 4/2002 S.232; "Verkehrswertermittlung von Grundstücken" Kleiber/Simon/Weyer 1 u. a.). So finden sich auch die theoretischen Ansätze aus diesen Quellen in einer großen Anzahl von Gutachten, in denen sich der Gutachter für die Anwendung der "unendlichen Restnutzungsdauer" entschieden hat. Dies ist insbesondere der Fall bei der Bewertung denkmalgeschützter Objekte (gefunden u.a. in zahlreichen für das Amtsgericht Leipzig erstellten Verkehrswertgutachten). Als wesentlicher Unterschied zur "üblichen" Ertragswertwertermittlung nach 16 WertV, bei der der Reinertrag der baulichen Anlage gemäß 16/3 WertV mit dem "Vervielfältiger" zu kapitalisieren ist, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt, wird hier auf eine "unendliche (Rest) - Nutzungsdauer" abgestellt, die aus dem Erhaltungsgebot für denkmalgeschützte Objekte abgeleitet wird. Der Ertragswert wird dabei derart ermittelt, in dem der um die Bewirtschaftungskosten Instandhaltung; Verwaltung und Mietausfallwagnis verminderte Rohertrag als ewige Rente mit dem Vervielfältiger 100 / Liegenschaftszinssatz kapitalisiert wird. Der Bodenwert bleibt ohne Berücksichtigung. Der auf diese Art und Weise ermittelte Ertragswert liegt natürlich teilweise erheblich über dem "normalen" Ertragswert (mit endlicher Restnutzungsdauer; in vielen Gutachten parallel ermittelt!). Diese Differenz hat ihre Ursache im Nichtbeachten von 18/1 Satz 1 WertV wo es heißt: "Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung " in Verbindung mit 18/1 Satz 2 WertV wo es heißt: "Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach 16 /3 berücksichtigt", bzw. in der Unkenntnis der Zusammenhänge. Diese beiden Aussagen zur Abschreibung finden sich fast in jedem Gutachten wieder, nur wird offensichtlich nicht immer deren Sinn verstanden. Denn wenn die Abschreibung als Bestandtteil der Bewirtschaftungskosten bei Anwendung des "normalen" Ertragswertverfahrens bereits im Vervielfältiger (nach 16/3 WertV - mit endlicher Restnutzungdauer) berücksichtigt ist, dann läßt sich schlußfolgern, daß sie im Vervielfältiger mit "unendlicher Restnutzungsdauer" der ja ein Anderer ist - nicht enthalten ist. Und da es kaum ein Wirtschaftgut auf dieser Welt gibt, welches eine "unendliche (Rest) Nutzungsdauer" hat (Boden), muß bei der Kapitalisierung der erwarteten Erträge auf "ewig" zwingend ein Betrag für die Abschreibung kalkuliert werden um gegebenfalls ("von Zeit zu Zeit ") das Wirtschaftsgut zu erneuern dann klappt`s auch mit der unendlichen Nutzung. 1

2 Die Eigenschaft von Wirtschaftsgütern wie Immobilien - sich abzunutzen, wird auch nicht durch die Eintragung in eine Denkmalliste außer Kraft gesetzt (wie z.b. bei Jäpel beschrieben ). Daß bei sachgerechter Anwendung des Ertragswertverfahrens (nach WertV) sowohl bei Kapitalisierung der Reinerträge mit endlicher Restnutzungsdauer als auch bei Kapitalisierung der Reinerträge auf unendlich auf Heller und Pfennig das gleiche rechnerischer Ergebnis erzielt wird, mag folgendes kleine Beispiel verdeutlichen. MFH mit 10 Wohneinheiten Wohnfläche: 600 m² Miete: 4,50 Euro / qm Mon Bodenwert: Euro Liegenschaftszins (LZ): 6 % Mietausfallwagnis: 4% Verwaltungskosten: 240 Euro/ a WE Instandhaltung: 9 Euro / m² a Restnutzungsdauer: 40 Jahre Variante A ( Verfahren nach WertV mit endlicher Restnutzungsdauer auch als gesplittetes Verfahren bezeichnet): Jahresrohertrag: Euro abzüglich Bewirtschaftungskosten: MAW Euro Verwaltung Euro Instandhaltung Euro Jahresreinertrag Euro (Grundstück) abzüglich Bodenwertverzinsung Euro Jahresreinertrag Euro (Gebäude) * Vervielfältiger (WertV) 15,05 Gebäudeertragswert: ,01 Euro + Bodenwert Euro Ertragswert (A) ,01 Variante B (Verfahren mit Kapitalisierung der Erträge auf unendlich) 2

3 Jahresrohertrag: Euro abzüglich Bewirtschaftungskosten MAW Euro Verwaltung Euro Instandhaltung Euro Wie oben schon ausgeführt, gehört die Abschreibung zu den Bewirtschaftungskosten (sofern nicht mit dem Vervielfältiger nach WertV sondern auf unendlich gerechnet wird)! Der Betrag, um den die Bewirtschaftungskosten bei einer Kapitalisierung auf "unendlich" erhöht werden müssen ergibt sich (bei dem hier verwendeten Ertragswertverfahren, welches an die WertV angelehnt ist!) aus dem Quotient von Gebäudeertragswert und Abschreibungsdivisor! Oder anders herum, der Abschreibungsbetrag ("die Abschreibung") ist der Betrag, der jährlich über den Zeitraum der Abschreibungsperiode (meistens als "Restnutzungsdauer" bezeichnet!) verzinslich angelegt werden muß, um am Ende dieser Periode das abgeschriebene Gut ( hier: den Gebäude - ertrags - wert) neu erstellen zu können. Das ganze Prozedere ist natürlich rein kalkulatorischer Natur, in der immobilen Praxis werden quasi vom ersten Tag der Nutzung einer Immobilie "Instandhaltungskosten" anfallen, die beim genaueren Hinsehen Anteile enthalten, die der "Abschreibung " zuzuordnen sind! Dieser Abschreibungsdivisor kann berechnet oder aus Tabellen 2 entnommen werden, bei der Ermittlung dieses Divisors fließt wieder eine "(Rest)- Nutzungsdauer" in die Berechnung mit ein. q n - 1 Abschreibungsdivisor: A ,76 (mit q 1+ LZ/100) q - 1 Der jährliche Abschreibungsbetrag ergibt sich nun durch Division des Gebäudeertragswertes (siehe oben bei Variante A) mit dem Abschreibungsdivisor: Abschreibung ,01 / 154,76 Abschreibung 1.974,00 Euro Jahresreinertrag Euro (Grundstück) * Vervielfältiger 100/6 (unendlich) Ertragswert (B) ,01 Welche Schlußfolgerungen können nun aus diesem Vergleich gezogen werden? 3

4 Wie an den beiden kleinen Beispielen erkennbar, ist es völlig egal, ob man sich bei der Ertragswertberechnung (nach WertV!) für die Variante mit "endlicher Restnutzungsdauer" oder "unendlicher Restnutzungsdauer" entscheidet das Ergebnis ist gleich! Bei genauerer Betrachtung der Variante B mit "unendlicher Restnutzungsdauer" wird deutlich, daß man auch nur über den Umweg "endliche Restnutzungsdauer" (als Bestandteil des Abschreibungsdivisors und zur Ermittlung des Gebäudeertragswertes!) zum Ziel gelangt also viel umständlicher und langwieriger als mit der "üblichen" Variante nach WertV. Die Variante B mit "unendlicher Restnutzungsdauer" stellt die Zusammenhänge des Ertragswertverfahrens (nach WertV) insbesondere den Zusammenhang zwischen Ertrag und Abschreibung - als Teil der BWK (und damit einem tatsächlichen aus den laufenden Erträgen zu deckenden Kostenfaktor!) - nachvollziehbarer und logischer dar als die "übliche" Variante. Bei Anwendung von Variante B mit "unendlicher Restnutzungsdauer" wird die Bedeutung des Bodenwertes sein Einfluß auf die Höhe des "Abschreibungsbetrages" - erkennbar. Bei der Anwendung von Variante B mit "unendlicher Restnutzungsdauer" erscheint der Begriff "Restnutzungsdauer" überdenkenswert da auf der einen Seite eine "endliche Restnutzungsdauer" in die Berechnung einfließt (Abschreibungsdivisor; Gebäudertragswert) und gleichzeitig auf "unendlich" kapitalisiert wird. "Unendlich" und "Rest" passen irgendwie nicht zusammen! Viel treffender beschreibt der Ansatz eines "endlichen Zeitraumes" eher einen "Instandhaltungs / Modernisierungszyklus" (wie bei Möckel bezeichnet) bzw. noch weiter gefaßt, einen "Erneuerungszyklus" dem jede Immobilie zu unterziehen ist, um zumindest theoretisch - einen "unendlichen" Ertragsfluß zu erzielen! Der in 16/4 WertV definierte Begriff der "Restnutzungsdauer" als " Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung vorraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können " wird bei Betrachtung der Variante mit "unendlicher Nutzungsdauer" sehr in Frage gestellt. Gerade hier wird ja der Ertrag auf "unendlich" kapitalisiert immer unter der Vorraussetzung einer entsprechenden Gebäudeunterhaltung, zu der neben den Aufwendungen für die Instandhaltung auch immer Aufwendungen für "abgeschriebene" Wertanteile gehören! (In der Praxis treten natürlich auch Fälle auf, bei denen die oben stehende Restuntzungsdauer - Definition voll zutrifft man denke zum Beispiel an ein zum Abriß vorgesehenes und noch bewohntes Gebäude oder Ähnliches). Wie in den beiden kleinen Beispielen oben gezeigt, läßt sich das Ertragswertverfahren nach WertV auch in der Variante mit "unendlicher Nutzungsdauer" darstellen. Wer mehr der Mathematik vertraut, kann auch mit (viel) Mühe die übliche Gleichung für das Ertragswertverfahren nach Wert V (z.b.:kleiber / Simon / Weyers; WertV 88, 3.Aufl. 1999, S.209) in eine Gleichung mit "unendlicher Nutzungsdauer" umformen. Abschließend sei noch bemerkt, daß die Ermittlung des "Abschreibungsbetrages" als Teil der Bewirtschaftungskosten - (bei der Kapitalisierung auf "unendlich") aus dem "Gebäudeertragswert" zwar sowohl mathematisch korrekt ist als auch methodisch in Übereinstimmung mit der Ertragswertermittlung nach WertV steht jedoch dürfte es in der Praxis eher so sein, daß der "Sachwert" des Wirtschaftsgutes "abzuschreiben" ist. (Bei der im heimischen Gutachterwesen überwiegend anzutreffenden "Näherung" von Sach - und Ertragswert ist die Frage jedoch eher philosophischer Natur). 1 Kommentar; 4.Auflage

5 2 Rössler / Langner / Simon; Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten; 1981; S 145 5