Immobilienbewertung. Vortrag für Haus- und Grund am 28. November 2013

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1 Immobilienbewertung November

2 Inhalt Anlässe für eine Verkehrswertschätzung Begrifflichkeiten Wahl der Wertermittlungsverfahren Beispiel für eine Sachwertermittlung Beispiel für eine Ertragswertermittlung November

3 Anlässe für eine Immobilienbewertung Kaufen oder Verkaufen einer Immobilie Vererben einer Immobilie - Ausgleichsbetrag Scheidung Zwangsversteigerung Beleihung einer Immobilie Steuerliche Veranlagung (Erbschaftssteuer) November

4 Begrifflichkeiten Verkehrswertgutachten Beleihungswertgutachten Bewertungsgutachten Marktwert Sachwert Ertragswert Sachwert November

5 ImmoWertV BelWertV BewG (Markt) (Banken) (Finanzamt) Sachwert x x x Ertragswert x x x Vergleichswert x x x Ergebnis Verkehrwert (Marktwert) Beleihungswert Grundbesitzwert November

6 Wahl der Wertermittlungsverfahren Quelle: Verkehrswertermittlung von Grundstücken (6. Auflage 2010) November

7 Beispiel für eine Sachwertberechnung Herstellungskosten ( 22 lmmowertv / 4.1 SW-RL) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation der Bruttogrundfläche des Gebäudes mit den Normalherstellungskosten (NHK2010, siehe Anlage 1 zur SW-RL) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten, Herstellungskosten sind noch die Werte für bauliche Außenanlagen und sonstigen Anlagen hinzurechnen. - Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Lineare Alterswertminderung) wird in einem Prozentsatz der Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt. Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer (GND) ist eine Modellgröße. Anlage 3 der SW-RL enthält hierzu Orientierungswerte, die die Gebäudeart berücksichtigen. Die Restnutzungsdauer (RND) wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag ermittelt. November

8 + Zeitwert besonderer Bauteile (Zeitwert) z. B. Balkon, Kelleraußentreppen, Nebengebäude usw. + Wert der Außenanlagen In der Praxis werden Außenanlagen durch Pauschalzuschläge zum Gebäudesachwert berücksichtigt. Im Mittel 3 % - 5 %. = Sachwert + Bodenwert Hierfür wird auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zugegriffen. Besonderheiten (z. B. Überfahrtsrecht, Gestalt des Grundstücks usw.) sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. = Vorläufiger Sachwert November

9 = Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor Die Faktoren sind in den Marktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Liegen keine vor, werden diese aus der Literatur kombiniert mit den Erfahrungswerten des Sachverständigen abgeleitet. +/- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung von der marktüblich erzielbaren Erträgen). = Marktangepasster Sachwert November

10 1. Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag 1.1 Normalherstellungskosten (NHK) bezogen auf Bezugsstichtag pro qm BGF 676, Anpassung an Wertermittlungsstichtag durch Indexierung (Baupreisindex) x 1,05717 = 715, Stichtags- und ortsbezogene Normalherstellungskosten pro qm BGF 715, Bruttogrundfläche in qm x 544, Herstellungskosten der baulichen Anlage = ,96 2. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) - 38,57% = ,99 3. Zeitwert (inkl. BNK) für Gebäude / besondere Bauteile / besondere Einrichtungen ,86 4. Gebäudesachwert = ,83 5. Wert der Außenanlagen x 4,0% = ,63 6. Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,47 7. Bodenwert ,00 8. Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks (Übertrag) = ,47 November

11 (Übertrag) 8. Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks ,47 9 Sachwertfaktor (Marktanpassung) x 0, Marktangepasster vorläufiger Sachwert des Grundstücks , Besondere objektspezifische Marktanpassung 10.1Wertminderung wegen Baumängeln und - 0, Instandsetzungsarbeiten - 0, Abrisskosten - 0, Marktangepasster Sachwert = ,57 November

12 Beispiel für die Ertragswertberechnung Jahresrohertrag des Grundstücks Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. - Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. - Bodenwertverzinsung Der hierfür erforderliche Liegenschaftszins wird aus den Veröffentlichungen der Gutachterausschüssen abgeleitet. = Reinertrag für das Gebäude November

13 = Reinertrag für das Gebäude * Barwertfaktor Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. = Ertragswert für das Gebäude + Bodenwert +/- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = Ertragswert November

14 1. Jahresrohertrag des Grundstücks ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) 1.1 Pachteinnahmen monatlich 968, Pachteinnahmen jährlich x Jahresrohertrag = ,79 2. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) - 25% , Marktüblicher Jahresreinertrag des Grundstücks 8.717,09 3. Bodenwertverzinsung ( 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) 3.1 Liegenschaftszinssatz - 2,5% 3.2 Bodenwert , Bodenwertverzinsungsbetrag , Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlage 6.388,72 4. Barwertfaktor ( 20 ImmoWertV) x 28, Ertragswert der baulichen Anlage ,34 5. Bodenwert ,00 6. Vorläufiger Ertragswert ,34 7. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 7.1 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden - 0, Instandsetzungsarbeiten - 0, Abrisskosten - 0,00 8. Ertragswert ,34 November

15 Gewichtung der Verfahrensergebnisse Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung (d. h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit abzuleiten; vgl. 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV. Die Aussagefähigkeit (das Gewicht) des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. Bei unserem Beispiel handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus. Bezüglich der zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Gewicht 1,00 (aa) und dem Ertragswert das Gewicht 0,40 (ba) beigemessen. Der Sachwert wurde mit (gerundet), und der Ertragswert mit (gerundet) ermittelt ,65 November

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit November

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