Marktwertermittlung. für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kurort Oberwiesenthal, Emil-Riedel-Straße 16 c. Marktwert 214.

Transkript

1 Ihr Ansprechpartner: Rico Krämer Telefon: Fax: VIA-FINANZ GMBH Zöllnerplatz Chemnitz Max Mustermann Musterstraße Chemnitz Öffnungszeiten Mo-Fr 9:00 bis 18:00 Uhr Chemnitz, 15. November 2011 Az.: 0001 Marktwertermittlung für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kurort, Emil-Riedel-Straße 16 c Marktwert ,- (Stichtag )

2 Inhaltsverzeichnis 1 Objektbeschreibung Marktwertermittlung Verfahrenswahl Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Marktwert Kenngrößen Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung für die Teilfläche A Bodenwertermittlung für die Teilfläche Restfläche Sachwertberechnung Ertragswertberechnung Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Wertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen... 9 Seite 2 von 20

3 1 Objektbeschreibung Objektlage und Infrastruktur: Angaben zur Gemeinde: Ort:, Einwohnerzahl: 2208 Ortsteil: Unterwiesenthal Bundesland: Sachsen überörtliche Anbindung: nächstgelegene größere Stadt: Chemnitz, ca. 55 km entfernt Landeshauptstadt: Dresden, ca. 140 km entfernt Bundesstraße: B 95 Autobahnzufahrt: A 72, ca. 65 km entfernt; innerörtliche Lage: (vgl. Anlage ) Stadtrand sonstige Infrastruktur: Grundschule im Ort vorhanden Kindergarten im Ort vorhanden Grund- und Bodenbeschreibung: Objektadresse: Emil-Riedel-Straße 16 c Kurort Grundbuchangaben: Grundbuch von Unterwiesenthal, Blatt 341, lfd. Nr. 1; Katasterangaben: Gemarkung Unterwiesenthal, Flurstück 405/22; Grundstücksfläche: m² Eigentümer: VIA-FINANZ GMBH grundbuchlich gesicherte Belastungen: Wegerecht derzeitige Bebauung: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Erschließung: vorhanden (Straßenausbau, Abwasserkanal, Stromanschluss) Gebäude: Einfamilienhaus: Baujahr: 2001 Keller: teilunterkellert Anzahl der Wohn-/Nutzungseinheiten: 2 Balkon/Terrasse: 3 nicht überdachte Terrassen Heizung: Gaszentralheizung Fenster: aus Kunststoff mit Isolierverglasung Sanitärausstattung: mittel das Gebäude verfügt über: eine Satellitenanlage die Wohn-/Nutzfläche beträgt gemäß den Angaben des Auftraggebers 227,5 m² Besonderheiten: Fußbodenheizung Grundrissgestaltung: individuell das Gebäude verfügt über: eine Solaranlage Seite 3 von 20

4 Garage: Baujahr: 2001 massiv gemauerte Garage für 1 PKW 2 nicht überdachte Außenstellplätze Außenanlagen: Sonstige Objektinformationen: Ver- und Entsorgungsanschlüsse: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung, Kanalanschluss, Telefonanschluss Einfriedung: keine Wege-/Hofbefestigung: Rasengittersteine Gartenanlage: Rasenfläche Sonstiges: Gartenteich Gebäudezustand: Das Gebäude wurde vor kurzem renoviert Objektbeurteilung: Vermietbarkeit: Die Einliegerwohnung lässt sich sowohl als klassische Mietwohnung als auch als Ferienwohnung vermieten. 2 Marktwertermittlung 2.1 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Marktwertermittlung erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Sachwertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde der Marktwert ein zweites Mal mit einem alternativen Verfahren (hier mit dem Ertragswertverfahren) berechnet. Die Ergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Mieten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn beide Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert. Seite 4 von 20

5 2.2 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Grundstücksdaten Bezeichnung Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand Fläche relativer Bodenwert Bodenwert (rd.) A baureifes Land frei 500,00 m² 40,00 /m² ,00 Restfläche baureifes Land frei 586,00 m² 4,10 /m² 2.403,00 Gebäudedaten Gebäudeart Bruttogrundfläche (BGF) Bruttorauminhalt (BRI) Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) BRI:WF/NF tats. Baujahr Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) Einfamilienhaus 315 m² 806 m³ 228 m² 3, Jahre 58 Jahre Garage 23 m² Jahre 46 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten 9.036, , ,84 (19,00 %) Wertermittlungsergebnisse Sachwert: ,00 Ertragswert: ,00 Liegenschaftszinssatz 2,89 % 0,72 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 2.3 Marktwert Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Marktwert abgeleitet. Der Marktwert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kurort, E- mil-riedel-straße 16 c wird zum Stichtag geschätzt mit: ,- 2.4 Kenngrößen Aus dem ermittelten Marktwert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Marktwert: rd. 941 /m² WF/NF relativer Bodenwert: rd. 98 /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd. 23,7 Rohertrag/Marktwert: 4,2 % Marktwert/Reinertrag: rd. 29,2 Reinertrag/Marktwert: 3,4 % Seite 5 von 20

6 2.5 Bodenwertermittlung Teilflächenbezeichnung Nutzbarkeit Fläche [m²] rel. Bodenwert [ /m²] Bodenwert [ ] A nicht selbstständig 500,00 40, ,00 Restfläche nicht selbstständig 586,00 4, ,00 Der Bodenwert der nicht selbstständig nutzbaren Teilflächen beträgt insgesamt , Bodenwertermittlung für die Teilfläche A Ermittlung des Bodenwerts für die Teilfläche A vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 40,00 /m² Fläche (m²) 500,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Bodenwertermittlung für die Teilfläche Restfläche Ermittlung des Bodenwerts für die Teilfläche Restfläche vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 4,10 /m² Fläche (m²) 586,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 2.402,60 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 2.403,00. Seite 6 von 20

7 2.6 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage Berechnungsbasis Brutto-Grundfläche (BGF) 315,00 m² 23,00 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 110,9 110,9 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) 929,00 /m² BGF 485,00 /m² BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 1.030,26 /m² BGF 537,87 /m² BGF Herstellungskosten Normgebäude , ,01 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,01 Alterswertminderung Modell linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 72 Jahre 58 Jahre 60 Jahre 46 Jahre prozentual 19,44 % 23,33 % Betrag , ,16 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,85 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) , ,85 Gebäudesachwerte insgesamt ,75 Sachwert der Außenanlagen ,18 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,93 Bodenwert (nicht selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,93 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,72 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,83 Bodenwert (selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) + 0,00 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,83 rd ,00 Seite 7 von 20

8 2.7 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus 1 1. OG mitte 227,50 4,00 910, ,00 Garage 1,00 25,00 25,00 300,00 Summe 227,50 1,00 935, ,00 Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus 1 1. OG mitte 227,50 3,20 728, ,00 Garage 1,00 25,00 25,00 300,00 Summe 227,50 1,00 753, ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um 2.184,00 ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 9.036,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (19,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.716,84 jährlicher Reinertrag = 7.319,16 Reinertragsanteil des Bodens 2,89 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert (nicht selbständig 647,45 nutzbar)) Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 6.671,71 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,89 % Liegenschaftszinssatz und n = 58 Jahren Restnutzungsdauer 27,973 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,74 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,74 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = ,74 rd ,00 Seite 8 von 20

9 3 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 3.1 Rechtsgrundlagen der Wertermittlung WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Verglelichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) 3.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig Verwendete fachspezifische Software Diese Wertermittlung wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms "Sprengnetter-SmartValue 2014, Version 19.0" (Stand September 2014) erstellt. 4 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug aus der Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Auszug aus der Katasterkarte Grundbuchauszug Fotos Grundrisse und Schnitte Wohn- und Nutzflächenberechnungen Seite 9 von 20

10 Anlage 1: Seite 1 von 1 Auszug aus der Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts Bild 1: Straßenkarte Seite 10 von 20

11 Anlage 2: Seite 1 von 1 Auszug aus der Katasterkarte Bild 1: Flurkarte Seite 11 von 20

12 Anlage 3: Seite 1 von 2 Grundbuchauszug Bild 1: Grundbuchauszug teilweise Seite 12 von 20

13 Anlage 3: Seite 2 von 2 Grundbuchauszug Bild 2: Grundbuchauszug teilweise Seite 13 von 20

14 Anlage 4: Seite 1 von 3 Fotos Bild 1: Ansicht des Hauseingangsbereichs Bild 2: Ansicht der Terrasse Seite 14 von 20

15 Anlage 4: Seite 2 von 3 Fotos Bild 3: Ansicht Terrasse Einliegerwohnung Bild 4: Ansicht Holz-Terrasse Seite 15 von 20

16 Anlage 4: Seite 3 von 3 Fotos Bild 5: Ansicht vom rückwärtigen Grundstücksteil aus Bild 6: Ansicht Garten Seite 16 von 20

17 Anlage 5: Seite 1 von 3 Grundrisse und Schnitte Abb. 1: Grundriss Dachgeschoss Seite 17 von 20

18 Anlage 5: Seite 2 von 3 Grundrisse und Schnitte Abb. 2: Grundriss Erdgeschoss Seite 18 von 20

19 Anlage 5: Seite 3 von 3 Grundrisse und Schnitte Abb. 3: Grundriss Untergeschoss Seite 19 von 20

20 Anlage 6: Seite 1 von 1 Wohn- und Nutzflächenberechnungen Seite 20 von 20