V e r k a u f s w e r t e r m i t t l u n g

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1 Johannes Kornberger Eheleute Bertram und Lotte Mustermann Goethestraße Bad Neuenahr-Ahrweiler Barbarossastraße Sinzig Telefon: Telefax: Internet: info@sprengnetter.de Datum: Az.: 103/06 V e r k a u f s w e r t e r m i t t l u n g für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Bad Neuenahr-Ahrweiler, Goethestraße 45 Verkaufswert ,00 (Stichtag )

2 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 2 von 12 Inhaltsverzeichnis 1 Objektbeschreibung Verkaufswertermittlung Verfahrenswahl Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Verkaufswert Kenngrößen Bodenwertermittlung Sachwertberechnung Ertragswertberechnung Verwendete fachspezifische Software Verzeichnis der Anlagen... 10

3 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 3 von 12 1 Objektbeschreibung Objektlage und Infrastruktur: Angaben zur Gemeinde: Ort: Bad Neuenahr-Ahrweiler, Einwohnerzahl: ; Ortsteil: Ahrweiler, Einwohnerzahl: 7.700; Bundesland: Rheinland-Pfalz überörtliche Anbindung: nächstgelegene größere Stadt: Bonn, ca. 35 km entfernt; Landeshauptstadt: Mainz, ca. 145 km entfernt; Bundesstraße: B 266; Autobahnzufahrt: A 573, Bad Neuenahr-Ahrweiler, ca. 4 km entfernt; Bahnhof: Bad Neuenahr-Ahrweiler, ca. 5 km entfernt innerörtliche Lage: Stadtrand; Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung; öffentliche Verkehrsmittel (Bus) in unmittelbarer Nähe sonstige Infrastruktur: Grundschule in unmittelbarer Nähe Grund- und Bodenbeschreibung: Objektadresse: Goethestraße Bad Neuenahr-Ahrweiler Grundbuchangaben: Grundbuch von Bad Neuenahr-Ahrweiler, Blatt 9637, lfd. Nr. 3 Katasterangaben: Gemarkung Bad Neuenahr-Ahrweiler, Flur 18, Flurstück 159/6; Gemarkung Bad Neuenahr-Ahrweiler, Flur 18, Flurstück 159/7 Grundstücksfläche: 1855 m² Eigentümer: Eheleute Bertram und Lotte Mustermann Goethestraße Bad Neuenahr-Ahrweiler derzeitige Bebauung: Einfamilienwohnhaus; Entwicklungsstufe: baureifes Land ( 4 Abs. 4 WertV); Erschließung: vorhanden (Straßenausbau, Abwasserkanal, Stromanschluss); Beitrags-/Abgabenzustand: beitrags- und abgabenfrei

4 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 4 von 12 Bauplanungsrecht: bebaubar gemäß Bebauungsplan ( 30 BauGB); Festsetzung gemäß Bebauungsplan: Art der baulichen Nutzung: WR = reines Wohngebiet; GFZ: 0,6; Anzahl der Vollgeschosse: 2 Gebäude: Einfamilienhaus: Baujahr: 1957; Keller: unterkellert; Balkon/Terrasse: nicht überdachter Balkon; Heizung: Gaszentralheizung; Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung; Sanitärausstattung: gehoben; Garagen/Stellplätze: Stellplatz Garage: Baujahr: 1955; Einzelgarage; Bauart: massiv; Tor: Holztor Außenanlagen: Einfriedung: Hecken; Wege-/Hofbefestigung: Betonplatten; Gartenanlage: Rasenfläche 2 Verkaufswertermittlung 2.1 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Verkaufswertermittlung erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Sachwertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde der Verkaufswert ein zweites Mal mit einem alternativen Verfahren (hier mit dem Ertragswertverfahren) berechnet. Die Ergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Mieten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn beide Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert.

5 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 5 von Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Grundstücksdaten Entwicklungsstufe beitrags- und abgabenrechtlicher Gesamtfläche rel. Bodenwert Bodenwert Zustand (rd.) baureifes Land frei m² 295,15 /m² Gebäudedaten Gebäudeart Bruttorauminhalt (BRI) BRI:WF/NF tats. Baujahr Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) Einfamilienhaus m³ 315 m² 8, Jahre 51 Jahre Garage 94 m³ Jahre 30 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Sachwertmarktanpassungsfaktor , , ,00 (19,00 %) 2,53 % 0,60 Wertermittlungsergebnisse Sachwert: ,00 Ertragswert: , Verkaufswert Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Verkaufswert abgeleitet. Der Verkaufswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Bad Neuenahr-Ahrweiler, Goethestraße 45 wird zum Stichtag geschätzt mit: , Kenngrößen Aus dem ermittelten Verkaufswert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Verkaufswert: relativer Bodenwert: rd /m² WF/NF rd /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Verkaufswert/Rohertrag: rd. 29,3 Rohertrag/Verkaufswert: 3,4 % Verkaufswert/Reinertrag: rd. 36,2 Reinertrag/Verkaufswert: 2,8 %

6 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 6 von Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 325,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Baufläche/Baugebiet = WR (reines Wohngebiet) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,6 Grundstücksfläche = 900 m² Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Baufläche/Baugebiet = W (Wohnbaufläche) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,55 Grundstücksfläche = 1855 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 325,00 /m² = 325,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,10 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen lageangepasster b/a-freier BRW am Stichtag = 357,50 /m² E01 GFZ 0,6 0,55 0,96 Fläche (m²) ,86 b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) Entwicklungsstufe Art der Nutzung baureifes Land baureifes Land 1,00 WR (reines Wohngebiet) W (Wohnbaufläche) 1,00 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 295,15 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 295,15 /m²

7 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 7 von 12 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert = 295,15 /m² Fläche 1855 m² b/a-freier Bodenwert = ,25 rd ,00 Erläuterung Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Auf diesen lageangepassten b/a-freien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (dieser Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage). Die danach ggf. noch berücksichtigten Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts den Marktanpassungsfaktor.

8 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 8 von Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 2.535,00 m³ 94,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 107,1 107,1 100) Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 163,00 /m³ BRI 88,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 174,57 /m³ BRI 94,25 /m³ BRI Herstellungswert (ohne BNK) Normgebäude , ,50 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) , ,50 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % 13,00 % Betrag , ,73 Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) , ,23 Alterswertminderung nach Ross nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 96 Jahre 51 Jahre 50 Jahre 30 Jahre prozentual 34,42 % 28,00 % Betrag , ,14 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,09 besondere Bauteile 9.000,00 besondere Einrichtungen 8.000,00 Gebäudewert (inkl. BNK) , ,09 Gebäudewerte insgesamt ,82 Wert der Außenanlagen ,00 Wert der Gebäude und Außenanlagen = ,82 Bodenwert ,00 vorläufiger Sachwert = ,82 Marktanpassungsfaktor 0,60 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,89 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 0,00 Sachwert = ,89 rd ,00

9 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 9 von Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Wohnflächen monatlich jährlich (m²) ( /m²) ( ) ( ) Einfamilienhaus Wohnung 315,00 5, , ,00 Garage Garage und Stellplatz ,00 600,00 Summe 315, , ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete entspricht der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) ,00 Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig) (19,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 3.705,00 jährlicher Reinertrag = ,00 Reinertragsanteil des Bodens 2,53 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) ,83 Ertrag der baulichen Anlagen = 1.943,17 Vervielfältiger (Barwertfaktor) bei p = 2,53 % Liegenschaftszinssatz und n = 51 Jahren Restnutzungsdauer 28,473 Ertragswert der baulichen Anlagen = ,88 Bodenwert ,00 vorläufiger Ertragswert = ,88 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 0,00 Ertragswert = ,88 rd ,00

10 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 10 von 12 3 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig, entwickelten Softwareprogramms "WF-SmartValue 9.0" (Stand März 2008) erstellt. 4 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Außenfotos vom Bewertungsobjekt

11 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 11 von 12 Anlage 1: Seite 1 von 2 Außenfotos vom Bewertungsobjekt Bild 1: Ansicht des Bewertungsobjekts von der Straße aus Bild 2: Ansicht des Bewertungsobjekts vom rückwärtigen Grundstücksteil aus

12 Sprengnetter Immobilienbewertung Objekt 103/06 Seite 12 von 12 Anlage 1: Seite 2 von 2 Außenfotos vom Bewertungsobjekt Bild 3: Ansicht des Stellplatzes des Bewertungsobjekts Bild 4: Ansicht des Hauseingangsbereichs des Bewertungsobjekts