BANNWALDSTRASSE 20a * PFORZHEIM * TEL: Aktenzeichen: Aktenzeichen Amtsgericht Calw: 2 K 73 / 16 G U T A C H T E N

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1 DIPL.- ING. (FH) BERND NEUKE von der Industrie- und Handelskammer Nordschwarzwald öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden BANNWALDSTRASSE 20a * PFORZHEIM * TEL: Aktenzeichen: Aktenzeichen Amtsgericht Calw: 2 K 73 / 16 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das als Garten genutzte Grundstück in, Flößerstraße Flst. 289 und Flst. 312/2 Der Verkehrswert beider Grundstücke wurde zum Stichtag ermittelt mit zusammen rd ,-. Dieses Gutachten ist anonymisiert und zur Veröffentlichung im Internet bestimmt. Es kann in Teilbereichen unvollständig sein. Das vollständige Gutachten ist beim Amtsgericht einsehbar.

2 Zusammenstellung wesentlicher Daten Bewertungsobjekt: Baulandgrundstück mit angrenzender Verkehrsfläche Grundbuchangaben: Flst.Nr.: 289 und 312/2 Größe: 958 qm und 13 qm Gemarkung: Höfen Miteigentumsanteil: Volleigentum Grundstück: Bauliche Nutzung: Wohngebiet (WA) Erschließungszustand: Voll erschlossen Planungsgrundlage: B-Plan vorhanden Qualität: Starke Hanglage in Richtung B 294 Besonderheiten: Grundstück ist unbebaut Hauptgebäude: Baujahr: / Anbauten, Umbauten: / Geschossigkeit: / Wohnfläche: / Nutzfläche: / Nutzung: / Nebengebäude: Besonderheiten GB Abt. II: Keine Baujahr: Nutzfläche: Nutzung: Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft Objektdaten Hauptgebäude: Gesamtnutzungsdauer: / Restnutzungsdauer: / Baujahr fiktiv: / Kennzahlen: Flst.Nr. 289: Flst.Nr. 312/2: 700 Verkehrswert gesamt: Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche Wert des Teilgrundstücks Flst Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 312/ Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Vergleichswertermittlung Wert des Teilgrundstücks Flst. 312/ Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Seite 3

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Baulandgrundstück Objektadresse: Flößerstraße Grundbuchangaben: Amtsgericht: Böblingen Gemeinde: Höfen an der Enz Grundbuchbezirk: Höfen Blatt-Nr. 392 BV Nr. 1 Blatt-Nr BV Nr. 1 Miteigentumsanteile: Volleigentum Katasterangaben: Gemarkung Höfen Flößerstraße Landwirtschaftsfläche Flst.Nr. 289, Größe 958 qm Flößerstraße Gebäude- und Freifläche Flst.Nr. 312/2, Größe 13 qm 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Calw Vollstreckungsgericht Schillerstr Calw Aktenzeichen: 2 K 73 / 16 Beschluss vom Beauftragung vom Eigentümer: Siehe separates Anschreiben Seite 4

5 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht im Regelfall dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Tage der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Siehe separates Anschreiben Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Straßenkarte und Ortsplan von Höfen; aktueller Flurkartenauszug im ungefähren Maßstab 1:500; Grundbuchauszug vom ; Bodenrichtwertkarte des zuständigen Gutachterausschusses zum Stichtag ; Mündliche Auskunft vom zur bauplanungsrechtlichen Situation des Bewertungsgrundstücks durch die Gemeindeverwaltung Höfen; Mündliche Auskunft zur beitrags- und abgabenrechtlichen Situation des Bewertungsgrundstücks durch die Gemeindeverwaltung Höfen vom ; Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis durch die Gemeindeverwaltung Höfen vom ; Bebauungsplan Neue Äcker mit Festlegungen; sonstige Bewertungsdaten aus der im Abschnitt 5.2 aufgeführten Fachliteratur Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Vom Sachverständigen wurden zur Gutachtenerstellung keine weiteren Sachverständigen herangezogen 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers In der ZVS zur Aufhebung der Gemeinschaft befindet sich nur Flst Das straßenseitig davor liegende Flst. Nr. 312/2 befindet sich im Eigentum der beiden Antragsteller. Ohne dieses Grundstück mit einer Größe von 13 qm kann aber Flst. 289 nicht verwertet werden. Sachverständig wird somit Flst. 312/2 in die nachfolgenden Berechnungen mit einbezogen. Seite 5

6 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Baden-Württemberg Kreis: Landkreis Calw Ort und Einwohnerzahl: Höfen an der Enz ist eine ca Einwohner zählende Gemeinde im Landkreis Calw in Baden-Württemberg. Zur Gemeinde Höfen an der Enz gehören außer dem gleichnamigen Dorf keine weiteren Ortschaften. Höfen liegt im Enztal im Nordschwarzwald in 360 bis 712 Meter Höhe, unterhalb des Zusammenflusses der Großen Enz und der Kleinen Enz. Die Gemeindefläche ist zu 85 % bewaldet. Höfen ist durch die Enztalbahn (Pforzheim - Bad Wildbad), heute die Linie S6 der S- Bahn Karlsruhe, an das überregionale Bahnnetz angebunden. Höfen liegt an der Bundesstraße B294 (Bretten - Pforzheim - Freiburg), die nächstgelegene Autobahn ist die 17 km entfernte A 8 bei Pforzheim. In Höfen gibt es lediglich eine Grundschule. Ältere Schüler werden in den Nachbarorten unterrichtet. überörtliche Anbindung / Entfernungen: Nächstgelegene größere Städte: Calw (ca. 20 km entfernt), Nagold (ca. 45 km entfernt), Landeshauptstadt: Stuttgart (ca. 45 km entfernt) Bundesstraßen: B 294 Richtung Bad Wildbad (direkt angrenzend) Autobahnzufahrt: A 8 Anschlussstelle Pforzheim-West (ca. 17 km entfernt) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich in verkehrsberuhigter Ortsrandlage von Höfen im Wohngebiet Neue Äcker, in Richtung Bad Wildbad, direkt an der Flößerstraße. Das Rathaus von Höfen liegt in ca. 500 m Entfernung und ist gut erreichbar. Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend ein- und zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise, Bundesstraße B 294 talseitig direkt angrenzend, gegenüber B 294 Gewerbegebiet Gräfenau Beeinträchtigungen: Ganztägiger Fahrzeugverkehr der talseitig verlaufenden B 294 Topografie: In stark abfallender Grundstückslage von der Flößerstraße aus in Richtung B 294 Seite 6

7 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Grundstücksbreite ca. 13 m Grundstückstiefe ca. 74 m Rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Öffentliche Durchgangsstraße, Wohnstraße, Verkehrszone 30 Straßenausbau: Voll ausgebaut, zweispurig, Gehwege einseitig vorhanden Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Wasser, Strom, Telefon, TV-Kabel, Anschluss an öffentlichen Abwasserkanal Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Grundstück ist unbebaut Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Augenscheinlich gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Die Zwangsversteigerung ist zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet. Eingetragen am Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuchs kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Seite 7

8 nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nicht bekannt geworden. Es wurden diesbezüglich vom Sachverständigen keine weiteren Nachforschungen angestellt. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft zum Inhalt des Baulastenverzeichnisses durch die Gemeindeverwaltung Höfen vor. Hiernach enthält das Baulastenverzeichnis bezüglich des Bewertungsobjekts eine Eintragung, siehe Kopie als Anlage zum Gutachten. Denkmalschutz: Nicht gegeben Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Gemäß mündlicher Auskunft durch die Gemeindeverwaltung Höfen ist der Bereich des Bewertungsobjekts im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Für den Bereich des Wertermittlungsobjektes liegt der seit dem rechtskräftige Bebauungsplan Neue Äcker der Gemeinde Höfen vor. Art der baulichen Nutzung: Allgemeines Wohngebiet (WA) Zahl der Vollgeschosse: II Grundflächenzahl GRZ: 0,3 Geschossflächenzahl GFZ: 0,6 Sattel- und Walmdächer mit einer Dachneigung von zulässig Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und der vorliegenden Bauzeichnungen, Schnitte sowie der Baubeschreibung durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht explizit geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Seite 8

9 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beitrags- und Abgabenzustand: Es wird bei den weiteren Berechnungen davon ausgegangen, dass für dieses Wertermittlungsobjekt Erschliessungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für die vorhandenen Anlagen nicht mehr zu zahlen sind. Dies wurde zum Ortstermin von den Beteiligten so erklärt. Anmerkung: Sollten nachträglich Beiträge erhoben werden, so ist das Gutachten entsprechend zu korrigieren. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück wird als Gartenlandfläche von den Eigentümern genutzt. Es erstreckt sich in Angrenzung an Flst. 312/2 bis zur talseitig liegenden Wildbader Straße (B 294). Das Grundstück befindet sich in starker Hanglage und ist im unteren Bereich verwildert. Ca. mittig der Liegenschaft verläuft eine Abwasserleitung der Gemeinde durch das Grundstück, wobei hierzu eine Baulast eingetragen ist. Diese Baulast ist dem Gutachten beigefügt. Baulich ist das Grundstück nur im oberen Bereich nutzbar. Ein entsprechendes Baufenster ist im Bebauungsplan verzeichnet. Das vor Flst. 289 liegende Flst. 312/2 befindet sich direkt an der Flößerstraße und erstreckt sich auch über die gesamte Breite des angrenzenden Grundstücks Flst Es hat eine Breite von rd. 1 m. Das Baulandgrundstück Flst. 289 ist somit nur als solches nutzbar, wenn die privatrechtlichen Verhältnisse mit dem davor liegenden Grundstück Flst. 312/2 geregelt sind. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Beide Grundstücke sind unbebaut. Seite 9

10 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Nachfolgend wird der Verkehrswert für das als Garten genutzte Grundstück in, Flößerstraße Flst. 289 und Flst. 312/2 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Höfen Grundbuch Blatt lfd. Nr. Höfen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Höfen m² Höfen 312/2 13 m² Fläche insgesamt: 971 m² Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstücken handelt es sich um selbstständig veräußerbare Teile des Gesamtobjekts. Für jedes Teilgrundstück wird deshalb nachfolgend zunächst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgeführt. D. h. es wird jeweils eine eigenständige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfahrenswerten abgeleitet. Zusätzlich wird jedoch abschließend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen. In vorliegendem Fall handelt es sich zwar bei den beiden Grundstücken um eine wirtschaftliche Einheit, trotzdem ist der Wert der Einzelliegenschaften zu ermitteln. Bei Flst. 289 besteht ein Baufenster für eine mögliche und zulässige Bebauung nach den Vorgaben des Bebauungsplanes. Hierin ist eine Grundflächenzahl GRZ von 0,3 festgeschrieben. D. h., dass die mögliche überbaubare Grundstücksfläche 287,40 qm beträgt, gerundet 300 qm. Die sich ergebende Restfläche kann sachverständig nur als hausnahe Gartenlandfläche bewertet werden, wobei die spezielle Grundstückshanglage entsprechend zu würdigen ist. Teilgrundstücksbezeichnung Nutzung/Bebauung Fläche Flst. 289 unbebaut (Garten) 958 m² Flst. 312/2 unbebaut (Garten) 13 m² Summe der Teilgrundstücksflächen: 971 m² Seite 10

11 4.2 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 289 Das (Teil-)Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z. B. veräußert) werden können bzw. sollen. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche Baulandfläche Gartenlandfläche unbebaut Garten 300 m² 658 m² Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 958 m² Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Seite 11

12 4.2.2 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 95,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 958,00 m² Bewertungsteilbereich = 300,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 95,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 95,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,10 E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 104,50 /m² Fläche (m²) 958,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 104,50 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 104,50 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 104,50 /m² Fläche 300,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Seite 12

13 4.2.3 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Nach Auskunft der Gemeindeverwaltung Höfen ist eine Bodenrichtwertanpassung auf den Wertermittlungsstichtag von rd. 10 % gegeben Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Baulandfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche ,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche = ,00 rd ,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche Üblicherweise wird als baulich nicht nutzbare hausnahe Gartenlandfläche rd. 1/5 des Bodenrichtwertes sachverständig angesetzt. In vorliegendem Fall aber besteht eine sehr starke und nur bedingt nutzbare Hangfläche, welche nicht mit 1/5 des BRW angesetzt werden kann. Aufgrund der Lage und möglichen Nutzung werden sachverständig 10 /qm angesetzt. Hierin ist auch die Einschränkung durch die bestehende Baulast berücksichtigt. Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 10,00 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 10,00 /m² Fläche (m²) 658,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = 6.580,00 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = 6.580,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 6.580,00. Seite 13

14 4.2.6 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Gartenlandfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche 6.580,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Gartenlandfläche = 6.580,00 rd ,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind Wert des Teilgrundstücks Flst. 289 Der Wert des Teilgrundstücks ergibt sich aus der Summe der Werte der Bewertungsteilbereiche. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Baulandfläche Gartenlandfläche Wert , ,00 Summe ,00 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück Flst. 289 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,00 Seite 14

15 4.3 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 312/ Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 95,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = Verkehrsfläche Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 13,00 m² Seite 15

16 Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 95,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 95,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,10 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 104,50 /m² Fläche (m²) 13,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) Verkehrsfläche 0,50 E1 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 52,25 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 52,25 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 52,25 /m² Fläche 13,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 679,25 rd. 680,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 680, Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1: Das Grundstück liegt zwar im Bereich der Bodenrichtwertzone 101, welche einen BRW von 95 /qm ausweist, es ist aber aufgrund seiner Größe und seines Zuschnitts (1 m Tiefe, 13 m Breite) nicht als Baulandgrundstück zu bewerten. Es kann nur als Verkehrsfläche angesehen werden Vergleichswertermittlung Zur Bewertung des unbebauten Teilgrundstücks Flst. 312/2 sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) 680,00 Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert = 680,00 rd. 680,00 Seite 16

17 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind Wert des Teilgrundstücks Flst. 312/2 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 6800,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück Flst. 312/2 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 700,00 geschätzt. 4.4 Verkehrswert In einzelne Teilgrundstücke aufteilbare Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstücke orientieren. Die Einzelwerte der Teilgrundstücke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag: Teilgrundstück Nutzung/Bebauung Wert des Teilgrundstücks Flst. 289 Flst. 312/2 unbebaut unbebaut ,00 700,00 Summe ,00 Der Verkehrswert für das als Garten genutzte Grundstück in, Flößerstraße Flst. 289 und Flst. 312/2 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Höfen Grundbuch Blatt lfd. Nr. Höfen Gemarkung Flur Flurstücke Höfen 289, 312/2 wird zum Wertermittlungsstichtag mit zusammen rd ,- geschätzt. in Worten: achtunddreißigtausendsiebenhundert Euro Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Pforzheim, den Seite 17

18 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Abschnitt ) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) Seite 18

19 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 28.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015 [4] Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [6] Sprengnetter / Kierig: 1 x 1 der Immobilienbewertung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 34.0 (Juni 2016) erstellt. Seite 19

20 Lageplan Flst. 289 Seite 20

21 Ausdruck aus dem Geoportal Baden-Württemberg 0 10m Das Geoportal Baden-Württemberg übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der im Geodatenviewer dargestellten Geodaten. Die Verantwortung für die Inhalte der Geodaten liegt ausschließlich beim jeweiligen Geodatenanbieter. Der Ausdruck mit den dargestellten Geodaten darf nur für interne Zwecke verwendet werden. Die Verwendung für externe Zwecke einschließlich der Weitergabe und Veröffentlichung wird ausgeschlossen, sofern es sich nicht um freigegebene Geobasisdaten handelt. Der Ausdruck stellt generell keinen amtlichen Auszug dar, er kann nicht im Rahmen von behördlichen Verfahren verwendet werden. Amtliche Auszüge erteilen nur die jeweils zuständigen Behörden. Des Weiteren gelten die Nutzungsbedingungen des Geodatenviewers des Geoportal-BW (siehe Nutzungsbedingungen Geoportal-BW). Maßstab: ca. 1: 500 Druckdatum: Hintergrunddienste (Urheberrecht): Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg OpenStreetMap Lageplan Flst. 312/2 Seite 21

22 Dipl.-Ing. (FH) Bernd Neuke Baulast zu Flst. 289 Seite 22

23 Straßenansicht Flst. 289 wie vor Seite 23

24 Straßenansicht Flst. 289 mit davor liegendem Flst. 312/2 Straßenansicht Flst. 312/2 Seite 24

25 Ansicht Flst. 289 von Bundesstraße aus Grundstücksansicht vom talseitig liegenden Parkplatz einer Gewerbefirma aus Seite 25