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8 Dr. Hubert Geppert Dipl.-Kaufmann Von der IHK zu Berlin Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Chartered Surveyor (FRICS) CIS HypZert (F/M/R) Member of the Appraisal Institute (MAI) Büro Berlin Lindenthaler Allee Berlin Tel Fax Büro Brandenburg Kuckuckswald Kleinmachnow Tel Fax G U T A C H T E N Nr. 01/2634/2015 über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das unbebaute Grundstück in Königs Wusterhausen OT Zeesen, Eschenweg 27/28 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rd ,00. Amtsgericht Königs Wusterhausen Aktenzeichen: 8 K 12/15 Gutachten : 15 Seiten Anlagen : 5 Seiten Das Gutachten ist in 11 Ausfertigungen erstellt: 1.bis 10. Ausfertigung für den Auftraggeber Archiv-Ausfertigung für den Sachverständigen PDF- Ausfertigung

9 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Wirtschaftliche und soziale Rahmendaten Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung des Grundstückes Vorbemerkungen zur Grundstücksbeschreibung Grundstücksbeschreibung Ermittlung des Verkehrswertes Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung im indirekten Vergleichswertverfahren Bodenwertermittlung im direkten Vergleichswertverfahren Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Verkehrswert Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur und andere Quellen Verzeichnis der Anlagen... 17

10 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 3 Beantwortung der zusätzlich mit dem Gutachtenauftrag gestellten Fragen genaue Postanschrift des Objektes Eschenweg 27/28, Königs Wusterhausen OT Zeesen Mieter oder Pächter keine bekannt Gewerbebetrieb nein Maschinen oder Betriebseinrichtungen keine Verdacht auf Hausschwamm keine Bebauung Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen keine Fremdbebauung oder Mitbenutzungsrechte keine bekannt wirtschaftliche Einheit ein Objekt Altlastenverdacht nein

11 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 4 1. Allgemeine Angaben 1.1. Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: unbebautes Grundstück Objektadresse: Eschenweg 27/ Königs Wusterhausen OT Zeesen Grundbuchangaben: Grundbuch von: Blatt: lfd. Nr.: Zeesen Katasterangaben: Gemarkung: Flur: Flurstück: Fläche: Zeesen m² Zeesen m² 1.2. Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Königs Wusterhausen Friedrich-Engels-Straße Wildau Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Eigentümer: aus Gründen des Datenschutzes keine Angabe 1.3. Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Verkehrswertermittlung als Grundlage der Wertfestsetzung gemäß 74 a ZVG Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Ausdruck des Grundbuchs von Zeesen Blatt 381 vom Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Auszug aus dem Liegenschaftskataster im Maßstab 1:1.000 vom Auszug aus der Luftbildliegenschaftskarte, Gemarkung Zeesen, Flur1, Flurstücke 534 und 535 vom Planungsrechtliche Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Königs Wusterhausen vom Auskunft zu Erschließungsbeiträgen des Bauamtes der Gemeinde Königs Wusterhausen vom Auskunft aus dem Altlastenkataster des Landkreises Dahme- Spreewald vom Auskunft aus dem Baulastenkataster des Landkreises Dahme- Spreewald vom

12 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 5 Auskunft zu Bodenrichtwerten und Auskunft aus der Kaufpreissammlung beim zuständigen Gutachterausschuss Daten zum Grundstücksmarkt 1.4. Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Das Grundstück konnte am Tag der Ortsbesichtigung nicht betreten und nur von der Straße besichtigt werden. An der rechten Grundstücksgrenze war eine Bebauung, vermutlich ein altes Bungalow, zwischen den Bäumen zu erkennen. Da das Grundstück dicht mit Sträuchern und Bäumen bewachsen ist, kann keine Aussage getroffen werden, ob sich auf dem Grundstück weitere Baulichkeiten, Müll oder sonstiges befinden. Auf einem Luftbild vom sind Baulichkeiten und eine Nutzung der Außenbereichsflächen des Grundstücks zu erkennen. Im Gutachten wird von einer Vertragsfreiheit des Grundstücks ausgegangen. Das Grundstück wird als unbebautes Grundstück bewertet, da die vermutlich vorhandene Bebauung untergeordnet zu sein scheint und im Zuge der Baufeldfreimachung durch geringen Mehraufwand beseitigt werden kann. Im vorliegenden Gutachten wird aufgrund der Verfahrensbesonderheiten in der Zwangsversteigerung der Verkehrswert des sog. unbelasteten Grundstücks ermittelt. Eventuell in Abteilung II bestehende Rechte bleiben in der vorliegenden Wertermittlung unberücksichtigt. 2. Grund- und Bodenbeschreibung 2.1. Lage Großräumige Lage Bundesland: Landkreis: Stadt / Ortsteil: Einwohnerzahlen (Stand ): 1 überörtliche Anbindungen/ Entfernungen: Brandenburg Dahme-Spreewald Königs Wusterhausen / Zeesen Königs Wusterhausen: Landkreis Dahme-Spreewald: Land Brandenburg: nächstgelegene größere Stadt: Berlin; ca. 33,3 km bis zum Hauptbahnhof Landeshauptstadt: Potsdam; ca. 44,9 km bis zum Hauptbahnhof Bundesstraße: B179, Karl-Liebknecht-Staße; ca. 0,3 km Autobahnanschlüsse: A10 (Berliner Ring), AS Königs Wusterhausen; ca. 5,0 km A13, AS Mittenwalde; ca. 4,1 km A10/A13/A113, AK Schönefelder Kreuz; ca. 7,4 km 1 Quelle: Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus vom 9. Mai 2011; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Download:

13 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 6 Bahnhöfe: Bahnhof Zeesen; ca. 1,0 km Bahnhof Königs Wusterhausen; ca. 2,5 km Flughäfen: Flughafen Berlin-Schönefeld; ca. 15,1 km Flughafen Berlin Tegel; ca. 38,8 km Anmerkung: Alle Entfernungsangaben sind Luftlinie vom Bewertungsobjekt aus gemessen Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt befindet sich im Ortsteil Zeesen der Stadt Königs Wusterhausen, ca. 2,8 km südlich der Kernstadt. Der Zeesener See liegt ca. 0,6 km östlich des Objektes. Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs und Dienstleister sind in der Nähe und in der Stadt Königs Wusterhausen in ausreichender Anzahl vorzufinden. Geschäfte für den weiterführenden Bedarf befinden sich in dem nahegelegenem A10 Center (ca. 4,7 km). Soziale Einrichtungen (zahlreiche Kindertagesstätten, Grund- und weiterführende Schulen) sowie diverse Ärzte und Apotheken sind ebenfalls in ausreichender Anzahl in der Stadt Königs Wusterhausen. Das Straßenverkehrsnetz ist gut ausgebaut. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist durchschnittlich. ÖPNV/Entfernungen: Bus: Gewerbepark Süd, Linien 724, 725, 726, 727; ca. 0,5 km S-Bahn: Königs Wusterhausen, Linien S8, S46; ca. 2,5 km Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: Beeinträchtigungen: westlich verläuft die Bahnstrecke Berlin-Görlitz; westlich der Bahngleise Gewerbeflächen; östlich der Bahngleise überwiegend Bebauung mit Einfamilienhäusern in ein- bis zweigeschossiger offener Bauweise Das Grundstück liegt bezüglich des Flughafens Berlin Brandenburg (BER) außerhalb des Tag- und Nachtschutzgebietes bzw. der Planungszonen für Bauhöhen- und Siedlungsbeschränkung (Landesentwicklungsplan Flughafenstandortentwicklung i.d.f. vom 30. Mai 2006). Die endgültige Festlegung der Flugrouten durch die Deutsche Flugsicherung steht jedoch noch aus. Mögliche Änderungen können erhebliche Werteinflüsse haben. Das Grundstück liegt unmittelbar an der Bahnstrecke Berlin-Görlitz von der Lärmimmissionen ausgehen. Topografie: eben

14 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Wirtschaftliche und soziale Rahmendaten Bevölkerungsprognose 2012 bis 2030: 2 Stadt Königs Wusterhausen: Für den Zeitraum 2012 bis 2030 wird eine Zunahme der Einwohnerzahl um rd. 5,2 % prognostiziert. Landkreis Dame-Spreewald und Land Brandenburg (zum Vergleich): Im gleichen Zeitraum wird für den Landkreis Dahme-Spreewald eine leichte Zunahme der Einwohnerzahl um rd. 1,0 % erwartet und für das Land Brandenburg eine um 3,5 % rückläufige Entwicklung der Einwohnerzahl prognostiziert. Entwicklung der Bevölkerung (%) Königs Wusterhausen Landkreis Dahme-Spreewald Brandenburg Private Kaufkraft (Stand 2014, D = 100): 3 Arbeitslosenquote* (Stand 07/2015): 4 Landkreis Dahme-Spreewald: 91,8 Land Brandenburg: 89,8 Landkreis Dahme-Spreewald: 5,8 % Land Brandenburg: 8,3 % *bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 2.2. Gestalt und Form Gestalt und Form: Flurstück 535 Breite: ca. 27 m Tiefe: ca. 85 m Flurstück 534 Breite: ca. 38 m Tiefe: ca. 44 m Grundstücksgröße:4.345 m² Bemerkungen: winkelförmig geschnittenes Grundstück 2 Quelle: Bertelsmann Stiftung, Download: eigene Darstellung 3 Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg 2014; 4 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit

15 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Anliegerstraße Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarl. Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser: Altlasten: Anmerkung: schmale asphaltierte Straße, keine Bürgerssteige, Straßenbeleuchtung Trinkwasserleitungen, Abwasserkanalisation, elektrischer Strom und Telefonleitungen liegen im Eschenweg an. keine augenscheinlich gewachsener, normal tragfähiger Baugrund In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Laut schriftlicher Auskunft durch den Landkreis Dahme-Spreewald, Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde, vom ist das Bewertungsgrundstück nicht als Fläche im Altlastenkataster des Landkreises Dahme-Spreewald registriert Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Blatt 381, Abteilung II folgende Eintragungen: lfd. Nr. 1 lfd. Nr. 4 Anmerkung: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind nach Kenntnis des Sachverständigen nicht vorhanden. Eventuelle Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.

16 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Gemäß Schreiben des Landkreises Dahme-Spreewald, Bauordnungsamt vom liegen für die Flurstücke 534 und 535 keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis vor Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan, Zulässigkeit von Bebauvorhaben: Für den Ortsteil Zeesen existiert ein rechtskräftiger Teilflächennutzungsplan (rechtskräftig seit ). In dem sind die o. g. Flurstücke als Wohnbaufläche dargestellt. Für die Stadt Königs Wusterhausen gibt es eine wirksame Baumschutzsatzung und eine Stellplatzsatzung. Am erfolge durch das Amt Königs Wusterhausen folgende schriftliche planungsrechtliche Auskunft: Zu Flurstück 534: Aus stadtplanerischer Sicht ist das Flurstück 534 planungsrechtlich nicht dem Innenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit der Bebauung richtet sich demnach nach 35 Baugesetzbuch. Gemäß 35 (1) BauGB ist ein Vorhaben im Außenbereich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es sich um ein privilegiertes Vorhaben handelt. Zu Flurstück 535: Das Flurstück 535 erstreckt sich aus stadtplanerischer Sicht vom Innen- in den Außenbereich. Die planungsrechtliche Beurteilung für den Innenbereich erfolgt nach 34 (1) Baugesetzbuch. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Der Innenbereich erstreckt sich bis ca. 45,0 m gemessen ab Straßenflurstückgrenze. Innerhalb des Baufeldes zwischen 5,0 m und ca. 45,0 m wäre aus stadtplanerischer Sicht die Bebauung des Grundstückes mit einem Wohnhaus in einer Baureihe zulässig. Die Bebaubarkeit des restlichen Grundstückes richtet sich nach 35 BauGB siehe zu Flurstück 534. Anmerkung: Die Stadt Königs Wusterhausen weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich um keine rechtsverbindliche Auskunft handelt Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage der Auskünfte zur möglichen Bebaubarkeit erstellt.

17 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Beitrags- und Abgabenzustand: Baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Fläche der Land- oder Forstwirtschaft (vgl. 5 Abs. 1 ImmoWertV) Entsprechend Auskunft des FB Finanzen der Stadt Königs Wusterhausen sind für die erbrachten Erschließungsmaßnahmen keine Beiträge mehr offen Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, fernmündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Nach Auskunft des Rechtsanwalts des Antragsstellers steht das Grundstück leer und ist unbebaut. Auf einem Luftbild vom sind jedoch Baulichkeiten und eine Nutzung der Außenbereichsflächen des Grundstücks zu erkennen. Ob vertragliche Nutzungsverhältnisse bestehen, ist dem Sachverständigen nicht bekannt. Es wird nachfolgend das Grundstück frei von Nutzungsverträgen bewertet. 3. Beschreibung des Grundstückes 3.1. Vorbemerkungen zur Grundstücksbeschreibung Grundlage für die Grundstücksbeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind Grundstücksbeschreibung Das Grundstück ist mit Bäumen, Sträuchern und Gräsern wild bewachsen. Zur Straße wird das Grundstück durch einen Maschendrahtzaun mit Tor eingefriedet. 4. Ermittlung des Verkehrswertes 4.1. Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das unbebaute Grundstück in Königs Wusterhausen OT Zeesen, Eschenweg 27/28, zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts: Grundbuch von: Blatt: lfd. Nr.: Zeesen Gemarkung: Flur: Flurstück: Fläche: Zeesen m² Zeesen m²

18 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 i. V. m. 15 Abs. 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.( 15 Abs 2 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche Bodenwertermittlung im indirekten Vergleichswertverfahren Der Bodenwert ist i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte ( 10 ImmoWertV) vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen einzelner Lageeigenschaften wie die Nutzungsart oder die bauliche Ausnutzung sind in der Regel auf der Grundlage von Umrechnungskoeffizienten ( 12 ImmoWertV) oder Indexreihen ( 11 ImmoWertV) zu berücksichtigen. Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks 40 /m² zum Stichtag Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Anpassungsmerkmal Stichtag ,00 Fläche m² 1,00 davon Bauland m² m² 0,96 davon Gartenland m² 1,00 Entwicklungsstufe Bauland Bauland / Gartenland 1,00 Art der Nutzung M W 1,00 Beitrags-/Abgabenzustand ebf ebf 1,00 Ausrichtung des Grundstücks durchschnittlich nach Westen 1,025 Verkehrslärm durch Bahn / L179 durchschnittlich nur Bahn 1,050 Anpassungsfaktor Bauland 1,03 Bodenrichtwertanpassung (Bodenrichtwert x Anpassungsfaktor) Bauland 40,00 /m² x 1,03 = 41,20 /m² Gartenland 40,00 /m² x 0,10 = 4,00 /m² Ermittlung Gesamtbodenwert (angepasster Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) Bauland 41,20 /m² x m² = ,00 Gartenland 4,00 /m² x m² = ,00 Gesamt m² ,00 Gesamtbodenwert rd ,00 Der Bodenwert des Bewertungsobjekts beträgt zum Wertermittlungsstichtag rd ,00.

19 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 12 Erläuterungen zur Bodenwertermittlung Anpassung an die Grundstücksgröße Der Baulandanteil der Bewertungsgrundstücke beträgt m². Das Richtwertgrundstück hat eine Fläche von m². Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald hat die Bodenrichtwerte unter Zuhilfenahme von Flächenumrechnungskoeffizienten ermittelt. In Gebieten, in denen dieses erfolgte ist der Bodenrichtwert auf eine Bodenrichtwertgrundstücksgröße bezogen. Für den Fall, dass sich Abweichungen der Größe des konkreten Grundstücks von der Bodenrichtwertzone ergeben, kann der Bodenrichtwert mittels Umrechnungskoeffizienten umgerechnet werden. Der Umrechnungskoeffizient für das Richtwertgrundstück mit m² beträgt 0,95. Der Umrechnungskoeffizient für m² beträgt 0,91. 5 Daraus ergibt sich (0,91 / 0,95) ein Anpassungsfaktor für die Grundstücksgröße von rd. 0,96. Ausrichtung der Grundstücke Das Grundstück ist mit seinem Garten nach Westen ausgerichtet. Bei ca. mehr als 50% der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone ist der Garten nach Osten ausgerichtet. Die West-Ausrichtung des Grundstücks wird gegenüber der Ost-Ausrichtung als vorteilhafter angesehen. Für die Ausrichtung des Grundstücks wird ein Zuschlag auf den Bodenrichtwert (Durchschnittswert aller Grundstücke) von 2,5 % vorgenommen. Verkehrslärm durch Bahn und Landstraße Die gesamte Bodenrichtwertzone verläuft entlang der Bahntrasse, westlich der Bahntrasse liegen jedoch Grundstücke, die zusätzlich von Lärmimmissionen der L 179 betroffen sind, so dass das Grundstück innerhalb der Bodenrichtwertzone gegenüber den Grundstücken, die zwischen der L 179 und der Bahntrasse liegen überdurchschnittlich ist. Es wird ein Aufschlag zum Bodenrichtwert von 5 % vorgenommen. Gartenland Das Flurstück 534 und ca. 50 % des Flurstücks 535 liegen im Außenbereich und können nicht bebaut werden. Eine Gartenlandnutzung ist jedoch zulässig. Daher wird dieser Grundstücksanteil als hausnahes Gartenland bewertet: Im Grundstücksmarktbericht 2014 des Landkreises Dahme-Spreewald wird der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Gartenlandflächen im Jahr 2014 im Berliner Umland mit 33 % des anliegenden Bodenrichtwerts für Bauland angegeben. Die Gartenlandflächen werden wie folgt definiert: Grün- und Gartenflächen dienen überwiegend zur Verbesserung der Freizeitgestaltung. Die Zuordnung zu diesem Teilmarkt umfasst sowohl Gartenflächen, welche als Hausgarten bezeichnet werden und im räumlichen Zusammenhang mit einem Wohngrundstück stehen, als auch selbständig nutzbare Grundstücke für den privaten gärtnerischen Gebrauch. 6 5 GMB Dahme-Spreewald, S 32, 33 6 GMB Dahme-Spreewald, S 64

20 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 13 Ausschnitt aus dem Grundstücksmarktbericht 2014 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, S. 64 Nach mündlicher Auskunft des Gutachterausschusses Dahme-Spreewald betrugen die Größen der ausgewerteten Gartenlandflächen zwischen 18 m² und m². Die Gartenlandfläche des Bewertungsgrundstücks beträgt m². Da eine derartige Größe für hausnahes Gartenland i. d. R. unüblich ist, wird davon ausgegangen, dass der Bodenwert des Gartenlandes bezogen auf den anliegenden Bodenrichtwert unterdurchschnittlich ist. Hinzu kommt, dass das Gartenland nur über den Baulandanteil des Flurstücks 535 zu erreichen ist und unmittelbar neben einer Bahnstrecke liegt. Das Gartenland wird sachverständig auf 10 % des anliegenden Bodenwertes geschätzt. Der herangezogene Bodenrichtwert beträgt 40,00 /m² Bauland. Daraus ergibt sich 0,10 x 40,00 /m² = 4,00 /m² Gartenland. Zum Wertermittlungsstichtag beträgt der Bodenwert des Grundstücks , Bodenwertermittlung im direkten Vergleichswertverfahren Zur Plausibilisierung des Bodenwertes für den Baulandanteil wurde eine Kaufpreisabfrage beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald durchgeführt. Sechs Vergleichsobjekte wurden zu Verfügung gestellt. Nr. Kaufdatum Lage Fläche in m² KP /m² Gesamtkaufpreis Bemerkung 1 Mai 13 Karl-Liebknecht-Straße , ,30 2 Aug 13 Schulstraße , ,90 3 Dez 13 Karl-Liebknecht-Straße , ,31 4 Mrz 14 Karl-Liebknecht-Straße , ,85 5 Jul 14 Karl-Liebknecht-Straße , ,32 6 Jun 15 Karl-Liebknecht-Straße , ,71 Zwangsversteigerung 1-6 Mittelwerte , ,90 Der Kauffall Nr. 6 wird ausgeschlossen, da durch die Zwangsversteigerung besondere Umstände vorlagen. Die anderen Vergleichsgrundstücke werden mittels Anpassungsfaktoren an das Bewertungsgrundstück angepasst. Nr. Lage Fläche in m² KP /m² Ausrichtung Lärmbelastung Größe Ergebnis 1 Karl-Liebknecht-Straße ,46 1,05 1,10 0,94 39,58 2 Schulstraße ,10 1,00 1,00 1,01 42,52 3 Karl-Liebknecht-Straße ,43 1,05 1,10 1,30 41,19 4 Karl-Liebknecht-Straße ,13 1,05 1,10 1,01 37,48 5 Karl-Liebknecht-Straße ,31 1,05 1,10 1,01 45, ,49 41,33

21 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 14 Ausrichtung Alle Grundstücke mit der Lage Karl-Liebknecht-Straße sind mit dem Garten nach Osten ausgerichtet. Um die leicht unterdurchschnittliche Ost-Ausrichtung auf die leicht überdurchschnittliche West- Ausrichtung anzupassen, wird ein Faktor von 1,05 angewandt. Die Lage der Schulstraße ist mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar. Lärmbelastung Alle Grundstücke mit der Lage Karl-Liebknecht-Straße liegen zwischen der L 179 und der Bahnstrecke. Um die unterdurchschnittliche Lage zwischen Landstraße und Bahn an das Bewertungsgrundstück anzupassen, wird ein Faktor von 1,10 angewandt. Die Lage der Schulstraße ist mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar. Anpassung an die Grundstücksgröße Um die Grundstücksgrößen der Vergleichsgrundstücke auf das Bewertungsgrundstück anzupassen, wird der Flächenumrechnungskoeffizient des Bewertungsgrundstücks (für m² = 0,91) durch die Umrechnungskoeffizienten der Vergleichsgrundstücke (rd. 900 m² = 0,97, rd m² = 0,9 und rd m² = 0,7 (extrapoliert)) geteilt (Beispiel lfd. Nr. 1: 0,91/0,97 = 0,94). Der mittels des direkten Vergleichswertverfahrens ermittelte Bodenwertanteil des Baulandes beträgt 41,33 /m², der über den Bodenrichtwert abgeleitete Bodenwertanteil des Baulandes entspricht 41,20 /m². Somit ist der aus dem indirekten Vergleichswertverfahren abgeleitete Bodenwert für den Baulandanteil durch das direkte Vergleichswertverfahren bestätigt. Bauland 41,33 /m² x m² = Gartenland 4,00 /m² x m² = Gesamtbodenwert = = rd Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Das Grundstück ist dicht mit Bäumen und Sträuchern bewachsen. Dem Luftbild nach zu urteilen, befinden sich kleinere Bauwerke, vermutlich Wochenendbungalows, auf dem Grundstück. Aus diesem Grund werden pauschal für die Baufeldfreimachung vom ermittelten Bodenwert abgezogen. Bodenwert: Baufeldfreimachung Verkehrswert

22 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Verkehrswert Der Verkehrswert für das unbebaute Grundstück in Königs Wusterhausen OT Zeesen, Eschenweg 27/28 Grundbuch von: Blatt: lfd. Nr.: Zeesen Gemarkung: Flur: Flurstück: Fläche: Zeesen m² Zeesen m² wird zum Wertermittlungsstichtag orientiert am indirekten Vergleichswertverfahren mit einer der Unsicherheit des Verfahrensergebnisses Rechnung tragenden Rundung mit rd ,00 in Worten: achtundfünfzigtausend Euro ermittelt. Im Immobilienportal Immobilienscout24.de wurde bei einer Abfrage vom in einem Umkreis von 2 km um das Bewertungsobjekt nur ein vergleichbares Grundstück mit einer Fläche von 773 m² zu einem Kaufpreis von angeboten. Die genaue Lage des Grundstücks wurde nicht genannt. Darüber hinaus wurde ein Außenbereichsgrundstück mit einer Fläche von m² zu einem Kaufpreis von angeboten, was einem Angebotspreis von 5,90 /m² entspricht. Auf Grund der Lage und der sonstigen Merkmale des Grundstücks ist der ermittelte Verkehrswert als marktgerecht anzusehen. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Berlin, den 18. November 2015 Dr. Hubert Geppert Von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Chartered Surveyor (FRICS) CIS HypZert (F/M/R) Member of the Appraisal Institute (MAI)

23 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur 6.1. Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung WertR ZVG KAG ImmoWertV BGB Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10.Juni 2006; ergänzt durch BAnz. Nr. 121 vom 17. Juni 2006, S. 4798) Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer , veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 78 Abs. 4 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S mwv ) Kommunalabgabengesetz für das Land Brandenburg in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (GVBl.I/04, [Nr. 08], S. 174), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 26. April 2005 (GVBl.I/05, [Nr. 11], S. 170) Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I Nr. 25 S. 639) Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert worden ist BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954) geändert worden ist BauNVO Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist

24 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite Verwendete Wertermittlungsliteratur und andere Quellen [Sprengnetter; Bewertung 1] [Sprengnetter; Bewertung 2] [Kleiber; Tabellen] [Battis; BauGB] [Hauth; Baurecht] [Kleiber, Verkehrswertermittl ung] [GMB LK Dahme- Spreewald 2014] Sprengnetter, Hans Otto: Grundstücksbewertung - Arbeitsmaterialien, Loseblattsammlung, Sinzig 2015 Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstücksbewertung - Lehrbuch, Loseblattsammlung, Sinzig 2015 Kleiber, Wolfgang; Tillman, Hans-Georg: Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswertes und des Beleihungswertes, Köln 2008 Battis, Ullrich; Krautzberger, Michael; Löhr, Rolf-Peter: Baugesetzbuch, Kommentar, 10. Auflage, München 2007 Hauth, Michael: Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung, 9. Auflage, München 2009 Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kleiber, Wolfgang; Fischer, Roland; Werling, Ullrich, 7. Auflage, Köln 2014 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald: Grundstücksmarktbericht 2014, Lübben Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Fotos Auszug aus der Übersichtskarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts (unmaßstäblich) Auszug aus dem Liegenschaftskataster - Liegenschaftskarte - mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts (unmaßstäblich) Anlage 4: Auszug aus der Luftbildliegenschaftskarte, Gemarkung Zeesen, Flur1, Flurstücke 534 und 535 vom (unmaßstäblich)

25 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 18 Anlage 1: Fotos Bild 1: Blick in den Eschenweg in südliche Richtung Bild 2: Blick in den Eschenweg in nördliche Richtung Bild 3: Blick von der Straße auf das Grundstück Bild 4: Grundstückseinfahrt

26 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 19 Bild 5: Blick über das Grundstück Bild 6: linker Bildrand: Nachbargrundstück Nr. 27a, vor Flurstück 534 Bild 7: An das Grundstück angrenzende Bahnstrecke, Blick nach Süden Bild 8: An das Grundstück angrenzende Bahnstrecke, Blick nach Norden

27 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 20 Anlage 2: Auszug aus der Übersichtskarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjekts (unmaßstäblich)

28 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 21 Anlage 3: Auszug aus dem Liegenschaftskataster - Liegenschaftskarte - mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts (unmaßstäblich)

29 Dr. Hubert Geppert 01/2634/2015 Seite 22 Anlage 4: Auszug aus der Luftbildliegenschaftskarte, Gemarkung Zeesen, Flur1, Flurstücke 534 und 535 vom