Immobilien Preisermittlung

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1 (Muster alle Daten anonymisiert und verfremdet) Immobilien Preisermittlung Einfamilienwohnhaus nebst Garage bebautes Grundstück in Braunschweig, In den Lindendöhren 11 ermittelter Marktwert/Schätzwert ,00 Zweck der Preisermittlung: Kaufpreisfindung

2 Allgemeine Angaben Angaben zum Objekt Art des Objekts: Einfamilienwohnhaus nebst Garage Objektadresse: Gemäß Kundenauftrag soll eine Preisermittlung erstellt werden. Bei diesem Dokument handelt es sich um ein Rechenergebnis, das auf den Angaben des Auftraggebers beruht. Auftragsgemäß werden sämtliche Flächenangaben (Grundstücksfläche, Wohnfläche etc.) nicht geprüft übernommen. Vom Sachverständigen kann deshalb keine Haftung für die Richtigkeit der dargestellten Daten übernommen werden. Der Auftraggeber verzichtet absprachegemäß auf eine detaillierte Beschreibung des Objektes. Eine Überprüfung auf Bau- und Altlasten soll nicht erfolgen. Bauschäden wurden nur insoweit aufgenommen, wie sie augenscheinlich erkennbar waren. Funktionsfähigkeiten einzelner Teile und Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser, Sanitäranlagen etc.) wurden nicht geprüft. Eine Funktionsfähigkeit wird unterstellt. Eine Drainage dient dem Feuchteschutz von Bauteilen und Bauwerken. Eine ggf. vorhandene Drainage konnte nicht geprüft werden. Die Überprüfung von vorhandenen Wärmedämmungen in Außenwänden und Dachschrägen ist zerstörungsfrei nicht möglich. Überprüfungen und/oder Untersuchungen auf Schädlinge sowie über verbaute gesundheitsgefährdende Materialien wurden nicht durchgeführt und sind auch nicht Gegenstand der Preisermittlung. Der Auftraggeber teilt dem Auftragnehmer die ihm bekannten nicht eingetragenen Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Denkmalschutz, Wohnungs- und Mietbindungen, Überbauten sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten bzw. Altlastenverdacht) mit. Der Auftragnehmer geht bei der Preisermittlung davon aus, dass die vorgefundenen Baulichkeiten genehmigt sind. Eine Überprüfung soll gemäß Auftraggeber nicht erfolgen. Vom Sachverständigen kann deshalb keine Haftung für die Richtigkeit der dargestellten Daten übernommen werden. Seite 2 von 15

3 Angaben zum Objekt Postleitzahl: Ort: Braunschweig Straße: Hausnummer: Grundstücksfläche: m² bebaut mit: Gebäudeart: Bauweise: Dach: Keller: Einfamilienhaus freistehend massiv Satteldach mit Spitzboden voll unterkellert, nicht ausgebaut Baujahr: 1978 Anzahl der Geschosse: 1 Wohnfläche: ca. 134 m² Anzahl der Garagenplätze: 1 Nutzer: Wert(-ung) der Außenanlagen: Ausstattung: eigengenutzt unter Durchschnitt mittel Seite 3 von 15

4 Ausstattung Bestimmung der Ausstattung auf der Grundlage des Baujahres und folgender Indikatoren: mehr als ein Bad in der Hauptwohnung: separates Gäste-WC in der Hauptwohnung: Sauna: Leitungen überwiegend auf Putz: Außenwände überwiegend gedämmt: offener Kamin/Kachelofen: obere Geschossdecke gedämmt: Heizung: Dacheindeckung: Fenster: nein ja ja nein nein ja nein Gebäude- oder Wohnungszentralheizung Tonziegel Kunststoff; isolierverglast Modernisierung An folgenden Elementen wurden in den letzten 15 Jahren Modernisierungen durchgeführt: Heizung erneuert komplett / 2010 Bad im Erdgeschoss erneuert komplett / 2011 Hinweis Folgende Gewerke müssten in nächster Zeit erneuert werden: alle Fenster; die Dachdeckung; Hausrückseite: rechts vom Haus ein ca. 3 m langer Riss in der Klinkerfassade; Bad im Dachgeschoss Modernisierungsaufwand: rund ,00. Seite 4 von 15

5 Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Einfamilienhaus (allen Daten verfremdet) Das (gemäß Angaben des Auftraggebers) ca errichtete Gebäude wurde nicht (wesentlich) modernisiert. Für eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit sind Modernisierungen erforderlich, die im Wertermittlungsansatz als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sprengnetter/Kierig ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 5 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach 1,0 bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 2,0 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 1,0 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden und Treppenraum 1,0 Summe 5,0 Ausgehend von den 5 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (67 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 36 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (67 Jahre 36 Jahre =) 31 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 38 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (67 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (38 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (67 Jahre 38 Jahre =) 29 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Einfamilienwohnhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 38 Jahren und ein fiktives Baujahr 1985 zugrunde gelegt. Seite 5 von 15

6 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (mittlere Lage) 70,00 /m² zum Stichtag. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Stichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 1.284,00 m² I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 70,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 70,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage mittlere Lage mittlere Lage 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 70,00 /m² Fläche (m²) 0, ,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 70,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 70,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 70,00 /m² Fläche 1.284,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Seite 6 von 15

7 Gebäudewertermittlung Sachwertermittlung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienwohnhaus Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) 134,00 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 109,5 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 2.160,00 /m² 2.365,20 /m² Normgebäude ,80 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,80 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 67 Jahre 38 Jahre prozentual 43,28 % Betrag ,25 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,55 Gebäudewert (inkl. BNK) ,55 Gebäudesachwerte insgesamt ,55 Sachwert der Außenanlagen 7.190,66 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,21 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,21 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,80 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,77 (marktangepasster) Sachwert = ,77 rd ,00 Zuschlag für eine Garage ,00 Abschlag für die Mängelbeseitigung ,00 rd ,00 Gesamtbeurteilung Es handelt sich um ein freistehendes Haus nebst Garage in einer ruhigen Ortsrandlage von Braunschweig. Immissionen waren beim Ortstermin nicht wahrnehmbar. Insgesamt kann die Lage der Immobilie als mittlere Wohnlage beurteilt werden. Der Grundriss ist zweckmäßig. Instandhaltungen und Modernisierungen erfolgten im üblichen Rahmen. Die Immobilie befindet sich daher in einem normalen Zustand. Diese Art von Immobilien werden üblicherweise als Eigennutzungsobjekt erworben. Die Preisbildung orientiert sich vorrangig am Sachwert. Der Verkehrswert wird daher mit rd geschätzt. Seite 7 von 15

8 Bodenrichtwertkarte Seite 8 von 15

9 Feuchtemessung Keller Seite 9 von 15

10 Information zur Energieeinsparverordnung 2014 Am trat die neue Energieeinsparverordnung in Kraft. Ihr Ziel ist die Einsparung von Energie in Gebäuden, außerdem soll der Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral sein. Die Energieeinsparverordnung gilt für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden, für Anlagen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik. Verstöße gegen die Energieeinsparverordnung werden mit teils hohen Bußgeldern geahndet. Bei Nichtwohngebäuden bestehen abweichende Regelungen. Heizkessel, die vor dem eingebaut worden sind, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem eingebaut worden sind, dürfen maximal 30 Jahre lang betrieben werden. (Ausnahme: Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel o- der heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt). Die Überprüfung findet durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau statt. Sollten Heizkessel länger als laut Energieeinsparverordnung zulässig betrieben werden, muss der Schornsteinfeger dies der zuständigen Behörde als Verstoß melden. Heizkessel benötigen das CE-Kennzeichen. Laut Definition besteht ein Heizkessel aus Kessel und Brenner und dient dem Wärmeträger Wasser. Zentralheizungen müssen Regelungen zur Verringerung oder Abschaltung in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und der Zeit haben. Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen beim Einbau in Gebäude zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. Außerdem müssen Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen gedämmt werden. Auch dies wird vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft. Ab dem muss bei Gebäuden, die mindestens vier Monate auf eine Innentemperatur von 19 Grad beheizt werden die oberste Geschossdecke den Mindestwärmedämmschutz erfüllen und somit entsprechend gedämmt werden. Die Decke vom beheizten Raum zum unbeheizten Dachraum erfüllt dann den Mindestwärmeschutz, wenn der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt nicht überschreitet. Seite 10 von 15

11 Bei Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt müssen energetische Inspektionen dieser Anlagen ab dem zehnten Jahr nach Inbetriebnahme durch berechtigte Personen im Sinne der EnEV durchgeführt werden. Zu den Anlagen gehören Bauteile wie Wärmeüberträger, Ventilator oder Kältemaschine. Für Anlagen, die vor 2003 eingebaut worden sind, gibt es besondere Richtlinien. Ein Energieausweis muss unverzüglich nach Fertigstellung eines Gebäudes übergeben werden und behält seine Gültigkeit für maximal zehn Jahre. Bei Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Es ist vorgeschrieben, dass der Energieausweis im Original oder in Kopie nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben wird. Ausnahmen bilden Baudenkmäler und Gebäude unter 50 qm Wohnfläche. Sofern bei Insertion in kommerziellen Medien ein Energieausweis vorliegt, muss die Anzeige Pflichtangaben zur Art des Ausweises, dem Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, dem Energieträger, dem Baujahr des Hauses sowie der Energieeffizienzklasse enthalten. Seite 11 von 15

12 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Preisermittlung erfolgte entsprechend den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks. Demnach wurde der Marktwert mit Hilfe des Sachwertverfahrens ermittelt. Begriffliche Erläuterungen Bodenwert Der Wert des Bodens wurde ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen auf dem Grundstück auf der Grundlage des durchschnittlichen Lagewerts ermittelt und an die Besonderheiten des Bewertungsgrundstücks (insbesondere die Lage, die bauliche Ausnutzung, die Grundstücksgröße und den abgabenrechtlichen Zustand) angepasst. Bei übergroßen Grundstücken erfolgte eine sachgemäße Zonierung. Herstellungskosten Zur Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes wurden die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raumeinheit mit dem Rauminhalt vervielfacht. Die Normalherstellungskosten wurden in Abhängigkeit von der Objektart, Gebäudeart und Bauweise sowie den Angaben zu Dach, Keller und Kellerausbau, der Anzahl der Geschosse, dem angesetzten Baujahr und der Objektgröße bestimmt. Auf eine Regionalisierung der Normalherstellungskosten wurde bewusst verzichtet, da diese in der Marktanpassung Berücksichtigung findet. Bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten wurde auch der Ausstattungsstandard berücksichtigt. Dieser wurde auf der Grundlage des angesetzten Baujahrs, der gewählten Ausstattungsindikatoren und den Angaben zu den durchgeführten bzw. unterstellten Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Hierzu wurde eigens ein Punktesystem entwickelt. Dieses beruht auf einer umfangreichen Auswertung von Sachverständigengutachten. Alle Bauteile und Einrichtungen wurden in dem Umfang angesetzt, wie sie in dem angesetzten Rauminhalt und den Normalherstellungskosten berücksichtigt sind. D.h., besondere Bauteile, besondere Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen wurden bei dieser Wertermittlung durch pauschale Wertansätze berücksichtigt. Der Werteinfluss der dem Bewertungsobjekt zugeordneten Garagenstellplätze und Außenanlagen wurde gemäß der vorgegebenen Anzahl ebenfalls pauschal berücksichtigt. Baunebenkosten Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung sowie behördliche Prüfung und Genehmigungen definiert sind. Sie wurden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten bestimmt. Seite 12 von 15

13 Baupreisindex Die Anpassung der gewöhnlichen Herstellungskosten aus dem Basisjahr 2000 an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses des Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (2000 = 100). Zur Anwendung gelangt der vom Statistischen Bundesamt vierteljährlich ermittelte Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer). Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer (= Gesamtnutzungsdauer (GND)) beträgt je nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard des Gebäudes zwischen 60 und 100 Jahren. Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wurde auf der Grundlage des Baujahres, des Ausstattungsstandards und der durchgeführten Modernisierungen ermittelt. Zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungen wurde auf der Grundlage bestehender einschlägiger Systeme ein spezielles Punktesystem entwickelt und mit Hilfe von zahlreichen Sachverständigengutachten erprobt. Alterswertminderung Die Alterswertminderung wurde unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen entweder getrennt von der Baujahreskorrektur der Normalherstellungskosten nach der von Ross aufgestellten Funktion oder gemeinsam mit der Normalherstellungskosten-Baujahreskorrektur linear ermittelt. Sachwertfaktor Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Der hierzu angesetzte Sachwertfaktor wurde in massenhaften Kaufpreisanalysen für die Lage des Bewertungsgrundstücks bestimmt. Vermietungsabschlag Bei üblicherweise eigengenutzten Objekten, die jedoch vermietet sind, wird ein Vermietungsabschlag vorgenommen. Die Höhe des Abschlags hängt u.a. von der Region, der Objektart und der Restnutzungsdauer ab. Die diesbezüglichen funktionalen Zusammenhänge wurden aus Kaufpreisen Objektart- und lagespezifisch analysiert. Seite 13 von 15

14 Werteinfluss einer Photovoltaikanlage Photovoltaikanlagen wandeln Sonnenenergie in Solarstrom zur Einspeisung ins öffentliche Stromnetz um. Entscheidend für den Werteinfluss einer z.b. auf dem Dach installierten Photovoltaikanlage ist ihre Jahresenergieleistung. Dies ist die Energie in Kilowattstunden (kwh), die von der Anlage an den Energieversorger (das öffentliche Stromnetz) abgegeben wird. Der Werteinfluss wurde auf der Grundlage des vom Auftraggeber der Online-Bewertung angegebenen jährlichen Stromertrags und der gesetzlich garantierten Stromeinspeisevergütung ermittelt. Die Höhe der Stromeinspeisevergütung hängt vom Baujahr der Anlage ab. Marktwert Als Marktwert wurde der bei einem anstehenden Immobilienverkauf am wahrscheinlichsten zu erzielende Kaufpreis ermittelt. Es wurde der Preis ermittelt, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (Wert für jedermann). Dabei wurde vorausgesetzt, dass den Parteien ein durchschnittlicher (d.h. wie in Vergleichskauffällen benötigter) Vermarktungsbzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht. Zur Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Das Objekt wurde durch den Sachverständigen besichtigt. Der Umfang der zu berücksichtigenden besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sowie die Höhe des zu berücksichtigenden Werteinflusses wurden vom Sachverständigen berücksichtigt. Hierbei handelt es sich insbesondere um den Werteinfluss aufgrund überdurchschnittlichen Renovierungsbedarfs, Baumängel und Bauschäden und fehlender Fertigstellung. I.d.R. wurden vom Sachverständigen für die Bestimmung dieses Werteinflusses keine bauteilbeschädigenden Untersuchungen und Funktionsprüfungen (z.b. der Heizung und der Fenster) sowie keine bauphysikalischen, chemische u. ä. Untersuchungen (z.b. Feuchtigkeitsmessungen) durchgeführt. Auch die Einflüsse wertbeeinflussender Rechte und Belastungen, wie z.b. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen, wurden vom Sachverständigen nur nach expliziter Vereinbarung berücksichtigt. Bei dieser Wertermittlung wurde die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Sollte keine Baugenehmigung vorliegen oder stimmt das ausgeführte Vorhaben nicht mit dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht überein, so bleibt die sich hieraus ergebende Wertauswirkung unberücksichtigt. Seite 14 von 15

15 Urheberrecht und Haftung Urheberrecht Der Inhalt dieses Dokuments unterliegt dem Urheberrecht. Veränderungen, Kürzungen, Erweiterungen, und Ergänzungen bedürfen der vorherigen Einwilligung des Sachverständigen. Haftung Gemäß Kundenauftrag soll eine Preisermittlung erstellt werden. Bei diesem Dokument handelt es sich um ein überschlägiges Rechenergebnis, das auf den Angaben des Auftraggebers beruht. Vom Sachverständigen kann deshalb keine Haftung für die Richtigkeit der dargestellten Daten übernommen werden. Mitglied im: Braunschweig und Wolfsburg Seite 15 von 15