Vermessungsingenieurtag der Hochschule für Technik Stuttgart. Wertermittlung

Transkript

1 Wertermittlung - Aktuelle Entwicklungen - 1

2 Entwicklungen seit 2009 & Ausblick Änderung BewG und BauGB durch Erbschaftssteuerreform Änderung H OAI Inkrafttreten ImmoWertV Richtlinie zur Ermi von Bodenri ichtwe ttlung rten Richtlinie zur Anwendung des Sachwe ertverfahrens NHK 200(5) Grundsteuerreform [Novellierung des BauGB] 2

3 BauGB 12. November 2010 Steffen Bolenz

4 Erbschaftssteuerreform - Auswirkung auf BauGB Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz - ErbStRG) hat eine Änderung des BauGB 193, 196, 198, 199 zum bewirkt; 193 Aufgaben des Gutachterausschuss - Spezifizierung der durch die GAA ermittelnden sonstigen für die Wertermittlung notwendigen Daten, durch die explizite Nennung von - Kapitalisierungszinssätze für verschiedenen Grundstücksarten - Sachwerteanpassungsfaktoren - Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken (z. B. für GFZ) - Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Raum- bzw. Flächenbezug oder Ertragsbezug) 4

5 196 Bodenrichtwerte: - es sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln - es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen; wertbeeinflussende Merkmale sind darzustellen 5

6 arte BRW-Ka sche B getypis Lag 12. November 2010 Steffen Bolenz

7 W-Karte e BRW Zonale 12. November 2010 Steffen Bolenz

8 198 Oberer Gutachterausschuss - Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind obere Gutachterausschüsse oder zentrale Geschäftsstellen zu bilden. - Er bzw. sie hat insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen zu erstellen. 199 Ermächtigungen - Die Bundesregierung wird ermächtigt, Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ableitung der Bodenrichtwerte zu erlassen. 8

9 ImmoWertV 12. November 2010 Steffen Bolenz

10 Wesentliche Änderungen (1) Redaktionelle Änderung der Gliederung von 4 (WertV) auf 3 (ImmoWertV) Abschnitte 1. Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze 2. Bodenrichtwerte, Erforderliche Daten für die Wertermittlung 3. Wertermittlungsverfahren Bisheriger i vierter Teil Ergänzende Vorschriften entfällt; Inhalt wurde - soweit für die Praxis von Bedeutung - in den vorherigen Abschnitten erfasst 10

11 Wesentliche Änderungen (2) Anwendung auch für nicht marktfähige Objekte Einführung des Begriffs Qualitätsstichtag Hervorhebung das Verfahrenswahl von den zur Verfügung g stehenden Daten abhängig gg ist Wegfall der Definition des begünstigten Agrarlandes Stärkere Abgrenzung allgemeiner Verfahrensgrundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren Straffung der Regelungen zu den Verfahren 11

12 Wesentliche Änderungen (3) Festlegung auf eine i.d.r. lineare Abschreibung Eigener Paragraph zur Bodenwertermittlung; geltend für alle Verfahren Ergänzung um die Vorschrift zur Bodenrichtwertermittlung Berücksichtigung weiterer Verfahren - DCF - Vereinfachtes Ertragswertverfahren Normierung der Reihenfolge Marktanpassung & besondere Grundstücksmerkmale 12

13 Normalherstellungskosten 200(5) 13

14 Beibehaltene Elemente der NHK 2000 Einteilung il in Gebäudearten (NHK 2000: Gebäudetypen) Verwendung von Piktogrammen Tabellen zur Standardeinordnung (NHK 2000: Ausstattungsstandard) Angabe der Nebenkosten in Prozent Angabe der Gesamtnutzungsdauer Einteilung in Baujahrsklassen einschließlich der ursprünglichen Jahreszahlen und Bandbreiten 14

15 Änderungen und Neuerungen (1) Ergänzung und Überarbeitung der Gebäudearten Wegfall der Regionalisierung Ermittlung der Kostenkennwerte auf Basis empirischer und synthetischer Gebäudearten Differenzierung der NHK nach Kostengruppe 300 und 400 der DIN 276 Wenn Standardeinordnung, dann immer einheitlich 3 Standards (einfach / mittel / gut) Besonders zu veranschlagende Bauteile sind i. d. R. wertmäßig nicht mehr gesondert zu erfassen 15

16 Änderungen und Neuerungen (2) Keine Korrekturfaktoren für den Geschosswohnungsbau Definition des Umfangs der Nebenkosten Hilfe zur Schadenswertminderung bei Wohngebäuden Ermittlung der anzusetzenden BGF nur für den Bereich a Neue Gliederung nach dem Bauwerkszuordnungskatalog k (BWZ) Neues Modell zur Alterswertminderung Wegfall der Baujahrsklassen 16

17 Beispiel EFH / ZFH 61: aus BWZ [Beibehaltung der Baujahrs- Je Standard eine 28: lfd. Nummer klassen der NHK 2000] separate Tabelle Angabe der Merkmale der Stichprobe für die jeweilige Gebäudeart Übernahme der GND von der NHK 2000 Unterteilung t nach KG 300 & 400 Angabe von Piktogrammen für den Grundriss und Schnitt Angabe von BNK als Spanne und Mittelwert je Tabelle 17

18 Standardeinordnung Der ursprünglich hohe Standard liegt nun z. T. eher auf dem Niveau des mittleren Standards, weil die Bandbreite der Kostenkennwerte nunmehr von drei statt von vier Kategorien abgedeckt wird. Heute nicht mehr zeitgemäße Bauausführungen werden als einfacher Standard d eingeordnet, wobei i.d.r. weitere Abschläge notwendig sind NHK 2000: deutlicher Schwerpunkt bei der Ausstattung; tt Gliederung orientiert sich u. a. an der Sichtweise eines Marktteilnehmers NHK 2005: einbeziehen der Konstruktion in die Standardeinschätzung Gliederung orientiert sich an der DIN

19 Tabelle zur Standardeinordnung (Anlage 2)

20 Hilfe zur Standardeinordnung d d Beispiel i (Anlage 3) 20

21 NHK 2000 vs. NHK 2005 (NHK 2000 mit Preisstand 2005) EFH Vermessungsingenieurtag der Hochschule für Technik Stuttgart einfach mittel gehoben stark gehoben Typ NHK /m² 676 /m² 779 /m² /m² NHK /m² 755 /m² 965 /m² Differenz: 7% 12% 24% RH NHK /m² 774 /m² ; Mittelhaus NHK /m² 580 /m² 750 /m² Differenz: -28% -25% MFH NHK /m² 733 /m² 794 /m² ; Freistehend NHK /m² 720 /m² 895 /m² Differenz: -19% -2% 13% Bürogebäude NHK /m² /m² /m² /m² 5.2 NHK /m² /m² /m² NHK /m² /m² /m² Differenz: -36% / -28% -13% / -5% -18% / -10% 21

22 Steffen Bolenz Abt. Immobilienbewertung und Beiträge Stadtmessungsamt Stuttgart 22