Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser 2015 für die kreisfreie Stadt Weimar

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1 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser 2015 für die kreisfreie Stadt Weimar Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Sömmerda, des Landkreises Weimarer Land und der kreisfreien Stadt Weimar NORDHAUSEN EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS GOTHA ERFURT ILM-KREIS WEIMAR WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA ALTENBURGER LAND SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL SAALFELD- RUDOLSTADT GREIZ HILDBURG- HAUSEN SAALE- ORLA-KREIS SONNEBERG

2 Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Vervielfältigung gelten z.b. Nachdruck, Fotokopieren, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstellung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser für die kreisfreie Stadt Weimar 2015 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bildquelle Titelblatt: Bilddatenbank TLVermGeo

3 Inhaltsverzeichnis 1 Erforderliche Daten für die Wertermittlung Liegenschaftszinssatz Rohertragsfaktoren Modellbeschreibung Verteilung der verwendeten Kauffälle Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Ableitung des Rohertragsfaktors... 9

4 1 Erforderliche Daten für die Wertermittlung Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Aufgabe, sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Im vorliegenden Bericht werden ausgewählte zur Wertermittlung erforderliche Daten für die kreisfreie Stadt Weimar veröffentlicht: Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren sollen entsprechend den 12 und 13 der ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen und wiedergeben. Da sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der groß- und kleinräumigen Lage und nach Art des Grundstückes deutlich unterscheiden, ist es notwendig, diese aus örtlichen Daten für den jeweiligen Grundstücksmarkt abzuleiten. Um die nachfolgend veröffentlichten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren sachgerecht anwenden zu können, ist der Grundsatz der Modellkonformität (der Zusammenhang zwischen Ableitung und Anwendung der erforderlichen Daten) eine grundlegende Voraussetzung. Seite 2

5 2 Liegenschaftszinssatz Eine wichtige Eingangsgröße für die Berechnung eines marktkonformen Ertragswertes ist der aus der empirischen Auswertung vorhandener Kauffälle vergleichbarer Objekte abgeleitete Liegenschaftszinssatz. Aufgrund der Orientierung an erfolgten Erwerbsvorgängen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dienen die Liegenschaftszinssätze ähnlich den Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren der Anpassung an den Grundstücksmarkt. Nach 14 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit 193 Absatz 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten. Ertragswert-Schema ImmoWertV Jahresrohertrag/ kapitalisierter Bodenwert Liegenschaftszinssatz 14 (3) vorläufiger Ertragswert Bes. objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) 8 (3) Verkehrswert (Marktwert) Seite 3

6 Mathematischer Ansatz Liegenschaftszinssatz Die Vorgaben dieses Absatzes sind so auszulegen, dass Liegenschaftszinssätze durch die Umkehrung des Ertragswertverfahrens aus Kaufpreisen und Reinerträgen bebauter Grundstücke abgeleitet werden. Nach Umkehrung der Formel zur Berechnung des Ertragswertes ergibt sich folgende Gleichung: RE KP BW bog q p n = Reinertrag des Grundstücks = Kaufpreis für das Grundstück = Bodenwert = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = 1 + p = Liegenschaftszins = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND) Die Berechnungsformel kann dabei nur iterativ gelöst werden, da der auf der linken Seite gesuchte Liegenschaftszins p indirekt auch auf der rechten Seite der Gleichung in der Variablen q auftritt. In erster Näherung ergeben sich die Liegenschaftszinssätze aus dem vorderen Formelglied (vgl. oben): Bei diesem Quotienten entstammen sowohl die Werte des Reinertrags (RE), als auch die des Kaufpreises (KP) dem Grundstücksmarkt. Verändert sich der Reinertrag kommt es in der Regel auch zu einer Änderung des Kaufpreises in ungefähr gleichem Umfang. Dadurch kommen zeitliche Änderungen des Liegenschaftszinssatzes weitgehend nicht so stark zum Tragen. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Liegenschaftszinssatz) abgeleitet wurden. Seite 4

7 3 Rohertragsfaktoren Gemäß 193 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sollen Rohertragsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie beziehen sich auf die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge und stellen das Verhältnis der bereinigten Kaufpreise zu den Jahresroherträgen dar (bereinigter Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete). Der Rohertragsfaktor entspricht einem empirischen Vervielfältiger. Durch Multiplikation des Rohertrages mit dem Rohertragsfaktor lässt sich der Ertragswert ableiten. Voraussetzung dazu ist, dass das zu bewertende Objekt mit den Eigenschaften der zur Ableitung des Faktors herangezogenen Objekte übereinstimmt. Rohertragsfaktor = bereinigter Kaufpreis Jahresrohertrag Seite 5

8 4 Modellbeschreibung Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten abgeleitet wurden. Die anschließende Modellbeschreibung gilt für die Herleitung von Liegenschaftszinsätzen und Rohertragsfaktoren. Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. ( 17 Abs. 2 ImmoWertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) ( 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minder- oder Mehrmieten Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 % Vermietung Rohertrag (RoE) (Jahr) Bewirtschaftungskosten (BWK) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer Bodenwert Stichprobenumfang Vollvermietung wird unterstellt marktüblich erzielbare Mieten (überprüft) ( 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages Standartstufe 1 60 Jahre Standartstufe 2 65 Jahre Standartstufe 3.70 Jahre Standartstufe 4 75 Jahre Standartstufe 5 80 Jahre GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: ca.: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung Anlage 4 SW- RL Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt 63 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen) Zeitraum Seite 6

9 Gutachterausschuss für Grundstückswerte 5 Verteilung der verwendeten Kauffälle Die folgende Übersicht zeigt die Verteilung der verwendeten Kauffälle, die für die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes und des Rohertragsfaktors der kreisfreien Stadt Weimar herangezogen wurden. Seite 7

10 6 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Für die Auswertung standen 63 Objekte aus dem Zeitraum bis zur Verfügung. Nach der Begrenzung auf Gebäude mit 3-9 Wohneinheiten wurden 59 Objekte ausgewertet, von denen 14 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert des Liegenschaftszinssatzes (> 50%) ausgeschlossen wurden. Signifikante Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes zu den Roherträgen bzw. zur Restnutzungsdauer wurden untersucht und konnten nicht nachgewiesen werden. Der Gutachterausschuss für das Gebiet des Landkreises Sömmerda, des Landkreises Weimarer Land und der kreisfreien Stadt Weimar hat am 12. Mai 2015 folgenden regionalen Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit 3-9 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % für den Bereich der kreisfreien Stadt Weimar beschlossen: Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhausgrundstücke Mittelwert Minimum Maximum Liegenschaftszinssatz [%] 3,6 2,25 5,42 Standardabweichung (Stichprobe) [%] 1,0 Anzahl der Erwerbsvorgänge 45 Kennziffern Mittelwert Minimum Maximum Baujahr [Jahr] Restnutzungsdauer (RND) [Jahre] Wohn-/Nutzfläche [m²] normierter Kaufpreis/m² Wohnfläche Anzahl der Wohneinheiten Die Werte der ermittelten Liegenschaftszinssätze aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 2,25 % bis maximal 5,42 %. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Die durchschnittliche Nettokaltmiete aus Bestandsmieten und Vergleichsmieten (ohne Neuvermietungen) beträgt für die durchgeführte Auswertung 5,79 /m². Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf durchschnittliche Grundstücksmerkmale der Objekte, die mit dem im Einzelfall zu bewertenden Objekt nicht zwangsläufig übereinstimmen müssen. Weichen die Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes von den beschreibenden Merkmalen der Stichprobe signifikant ab, muss eine sachverständige, individuelle Anpassung des Liegenschaftszinssatzes erfolgen. Seite 8

11 7 Ableitung des Rohertragsfaktors Für die Auswertung standen 63 Objekte aus dem Zeitraum bis zur Verfügung. Nach der Begrenzung auf Gebäude mit 3-9 Wohneinheiten wurden 59 Objekte ausgewertet, von denen 14 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert des Rohertragsfaktors (> 50%) ausgeschlossen wurden. Der Gutachterausschuss für das Gebiet des Landkreises Sömmerda, des Landkreises Weimarer Land und der kreisfreien Stadt Weimar hat am 12. Mai 2015 folgenden regionalen Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser mit 3-9 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % für den Bereich der kreisfreien Stadt Weimar beschlossen: Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhausgrundstücke Mittelwert Minimum Maximum Rohertragsfaktor [/] 15,1 11,11 20,52 Standardabweichung (Stichprobe) [/] 2,1 Anzahl der Erwerbsvorgänge 45 Kennziffern Mittelwert Minimum Maximum Baujahr [Jahr] Restnutzungsdauer (RND) [Jahre] Wohn-/Nutzfläche [m²] normierter Kaufpreis/m² Wohnfläche Anzahl der Wohneinheiten Die Werte der ermittelten Rohertragsfaktoren aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 11,11 bis maximal 20,52. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Die durchschnittliche Nettokaltmiete aus Bestandsmieten und Vergleichsmieten (ohne Neuvermietungen) beträgt für die durchgeführte Auswertung 5,79 /m². Der veröffentlichte Rohertragsfaktor bezieht sich auf durchschnittliche Grundstücksmerkmale der Objekte, die mit dem im Einzelfall zu bewertenden Objekt nicht zwangsläufig übereinstimmen müssen. Weichen die Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes von den beschreibenden Merkmalen der Stichprobe signifikant ab, muss eine sachverständige, individuelle Anpassung des Rohertragsfaktors erfolgen. Seite 9

12 NORDHAUSEN EICHSFELD Leinefelde-Worbis KYFFHÄUSERKREIS Artern UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS Schmalkalden SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL Gotha GOTHA HILDBURG- HAUSEN ERFURT ILM-KREIS SONNEBERG WEIMAR SAALFELD- RUDOLSTADT WEIMARER LAND Saalfeld JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS Pößneck SAALE- ORLA-KREIS GERA GREIZ Zeulenroda- Triebes ALTENBURGER LAND Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses Standort der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

13 Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Erfurt Hohenwindenstraße Erfurt +49 (0) (0) Vertrieb: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Katasterbereich Erfurt Juni 2015