Studienbrief MARKTWERTERMITTLUNG. PROF. DR. MATTHIAS WEPPLER aktualisiert von THORE SIMON. 4. Auflage. Stand: März 2015

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1 Stand: März 2015 Studienbrief MARKTWERTERMITTLUNG PROF. DR. MATTHIAS WEPPLER aktualisiert von THORE SIMON 4. Auflage vdppfandbriefakademie GmbH Georgenstraße Berlin Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der vdppfandbriefakademie GmbH unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

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3 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 7 Einleitung 9 1 Der Marktwert aus kreditwirtschaftlicher Sicht 10 2 Begriff, Anwendung und rechtliche Grundlagen der Immobilienwertermittlung Bedeutung und Einsatzgebiete der Immobilienwertermittlung Wertbegriffe Verkehrswert Marktwert Beleihungswert Mortgage Lending Value Versicherungswert Weitere Wertbegriffe Rechtsgrundlagen für den Verkehrs- bzw. Marktwert Rechtsstruktur und -status nationaler und internationaler Wertermittlung BauGB, ImmoWertV, WertV, Wertermittlungsrichtlinien und sonstige Vorschriften Komponenten des Verkehrswerts Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag Gewöhnlicher Geschäftsverkehr Rechtliche Gegebenheiten Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Lage des Grundstücks Gutachterausschuss Wahl des Wertermittlungsverfahrens Aufgaben zu Kapitel Vergleichswertverfahren Bedeutung, Einsatzgebiete und verbundene Fachdisziplinen der Wertermittlung Struktur des Vergleichswertverfahrens Anforderungen an das Vergleichsmaterial Mengenmäßige Repräsentativität Qualitative Repräsentativität Abweichungen bei den wertbestimmenden Merkmalen Umrechnungskoeffizienten Zeitliche Anpassung mit Hilfe von Indexreihen Wertermittlung unbebauter Grundstücke Wertermittlung unbebauter Grundstücke mit Preisvergleich Wertermittlung unbebauter Grundstücke mit Bodenrichtwerten 49 vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin 3

4 3.5 Wertermittlung bebauter Grundstücke Wertermittlung bebauter Grundstücke mit Preisvergleich Wertermittlung bebauter Grundstücke mit Vergleichsfaktoren nach 13 ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts Aufgaben zu Kapitel Sachwertverfahren Struktur des Sachwertverfahrens Mengenkomponente: Flächen- oder Raummaß Wertkomponente: Herstellungskosten der baulichen Anlage Herstellungskosten der Gebäude Überblick Standardstufen Korrekturen für Dachgeschosse Korrekturen für Mehrfamilienhäuser Mischkalkulation Indexierung Noch nicht erfasste Bauteile Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen Baunebenkosten Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Verlängerung der Restnutzungsdauer Verkürzung der Restnutzungsdauer Berechnung der Alterswertminderung Allgemeine Marktanpassung ( 8 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale ( 8 Abs. 2 Ziffer 2 ImmoWertV) Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Weitere besondere objektspezifische Merkmale Ermittlung des Verkehrswerts Aufgaben zu Kapitel Ertragswertverfahren Einsatzgebiete des Ertragswertverfahrens Dualität von Boden- und Gebäudewert Ausprägungen des Ertragswertverfahrens Allgemeines Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin

5 Mietausfallwagnis Betriebskosten Reinertrag Verzinsungsbetrag des Bodenwertes Reinertragsanteil der baulichen Anlage Liegenschaftszinssatz Determinanten des Liegenschaftszinssatzes Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Restnutzungsdauer Barwertfaktor für die Kapitalisierung Ertragswert und allgemeine Marktanpassung Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale ( 8 Abs. 2 Ziffer 2 ImmoWertV) Ermittlung des Verkehrswerts Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge Aufgaben zu Kapitel Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Discounted-Cash-Flow-Verfahren Struktur des Verfahrens Beurteilung des DCF-Verfahrens Residualwertverfahren Aufgaben zu Kapitel Bewertungen von Rechten, Beschränkungen und Belastungen Erbbaurecht Wertermittlung von Erbbaurechten nach WertR Wertermittlung des Erbbaurechts Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Beschränkungen Wohnungsrecht Wert des mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks Grunddienstbarkeiten Belastungen Altlasten Baulasten Denkmalschutz Aufgaben zu Abschnitt vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin 5

6 8 Wertermittlung von Immobilienportfolios Anlässe und Bedeutung von Immobilienportfolio-Transaktionen Datenaufbereitung und Portfoliostrukturierung Verfahren der Portfoliobewertung Einzelbewertung Pauschalbewertung Strukturierte Bewertung Portfoliobewertung als kontinuierliche Aufgabe Aufgaben zu Kapitel Wertermittlung und Immobilien-Due-Diligence Dimensionen der Immobilien-Due-Diligence Käufer- und Verkäufer-Due-Diligence Käufer-Due-Diligence Verkäufer-Due-Diligence Aufgaben zu Kapitel Internationale Rechnungslegung Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach IFRS Klassifikation von Immobilien nach IFRS Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16) Bilanzierungsansatz Bewertung Immobilien des Vorratsvermögens (IAS 2) Bilanzierung Bewertung Immobilien als mehrperiodige Fertigungsaufträge (IAS 11) Bilanzierung Bewertung Immobilien als Leasingobjekte (IAS 17) Charakteristik des Leasing Bilanzierung und Bewertung aus Sicht des Leasinggebers Bilanzierung und Bewertung aus Sicht des Leasingnehmers Immobilien als Finanzinvestitionen (IAS 40) Bilanzierung Bewertung Wertermittlungsverfahren nach IFRS Aufgaben zu Kapitel Lösungen zu den Aufgaben 197 Literaturverzeichnis 204 Stichwortverzeichnis 207 Abbildungsverzeichnis vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin