Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland. Hanns-F. Schuster
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- Josef Dieter
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1 Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland Hanns-F. Schuster
2 Inhaltsübersicht 1. Wertbegriffe 2. Wertermittungs-Verfahren 3. Nötige Infrastruktur 4. Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern 5. Bewertung und Bankenkrise Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 2
3 Wertbegriff Im Markt definiert i sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte Angebot Preis Nachfrage Marktwert kurzfristig Verkehrswert langfristig Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 3
4 Warum ist etwas wertvoll? Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 4
5 Wie bestimme ich den Wert? =?? Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 5
6 Ich bin reich! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 6
7 Marktwert vs. Verkehrswert Markteinfluss: Der Schaum ist schnell vergangen Verkehswert: Objektive Substanz Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 7
8 Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland Wohnen: 150 /m² Wohnen: 5000 /m² Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 8
9 Wertverhältnisse in Deutschland II =1-2 Geschosse = Mehrgeschossig Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 9
10 Wer benötigt Wertgutachten? Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden Gerichte: Bei Streitfällen Scheidungsfälle Erbstreitigkeiten Insolvenzen Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft Firmen: Bei Investitionen Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 10
11 Verwendung anderer Wertbegriffe Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte: Eigentumsübergang Verkehrswert Beleihung Beleihungswert Besteuerung Steuerwert Versicherung Versicherungswert In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 11
12 Definition des Verkehrswertes Baugesetzbuch 194: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 12
13 Wie ermittelt man Werte? Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande: Ungleiche Kenntnis des Marktes Unterschiedliches Verhandlungsgeschick Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen. Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 13
14 Wie ermittelt man Verkehrswerte? 1. Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten? 2. Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude? 3. Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert? 4. Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude? 5. Residualwert-Verfahren 6. Statistische Verfahren (z.b. Monte Carlo Simulationen etc.) 7. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 14
15 Auswahl des Verfahrens Teil I) Unbebaute Grundstücke + Beodenwertanteil Bebauter Grundstücke Vergleichbarkeit Eigentumswohnungen Reihenhäuser Bebaute Grundstücke Ertragsfähigkeit: Mietwohnhäuser hä Gewerbe u. Industrie Zweckbauten Vergleichswertverfahren Herstellungswert: Eigengenutzte t Einund Zweifamilienhäuser Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswert Ertragswert Sachwert Marktanpassung Verkehrswert Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 15
16 Auswahl des Verfahrens Teil II) Herstellungswert in der Vergangenheit Vergleichspreise (möglichst Gegenwartsnah) Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Zukünftiger Ertrag Verkehrswert Wertermittlungsstichtag Zeit Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 16
17 Das Sachwertverfahren nach WertV Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 17
18 Der Normalherstellungswert NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 18
19 Das Sachwertverfahren Anpassungsfaktoren Anpassungen für Ausstattungsmerkmale Gebäudeklassen und -Arten Baunebenkosten Ortskorrekturen Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 19
20 Das Sachwertverfahren nach WertV Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 20
21 Das Sachwertverfahren Alterswertminderung und Restnutzungsdauer Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 21
22 Das Sachwertverfahren Bauschäden und mängel, sonstige Umstände Bauschäden und Baumängel führen zu Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK Verkürzung der Restnutzungsdauer Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.b. Ungünstige Zuschnitte Denkmalschutz ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse Abweichung von Soll-Nutzung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 22
23 Das Sachwertverfahren Marktanpassung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 23
24 Das Vergleichswertverfahren Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 24
25 Das Vergleichswertverfahren Kaufpreissammlung Alle Kaufpreise werden über das Jahr gesammelt, anhand der Qualität der Grundstücke und Gebäude analysiert und statistisch ausgewertet. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 25
26 Das Vergleichswertverfahren Anpassung Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur nkt und Qualität des gefragten Objekts angepasst Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 26
27 Das Ertragswertverfahren Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 27
28 Das Sachverständigenwesen Gesetzliche Grundlagen: BauGB WertV/ImmoWertV WertR GAVO BV Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zertifizierte Sachverständige Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 28
29 Die Gutachterausschüsse Aufgaben: Erheben der Grundlagen Führen der erforderlichen Daten Beschließen von Bodenrichtwerte Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 29
30 Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc. Gutachterausschuss Geschäftsstelle Notare Umfrage Analyse Indices und Parameter beschließen Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Grundstücksmarktbericht Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 30
31 Die Gutachterausschüsse Bodenwert aus Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 31
32 Vergleich der Verfahren Verfahren Pro Contra Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden Grundlagen wie Normalherstellungs- kosten nötig Viele Daten als Grundlagen nötig Ertragswertverfahren Bildet Renditeobjekte gut Nicht alles ist auf Ertrag ab; benötigt nicht viel ausgelegt Hintergrund-Daten DCF Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Sehr subjektive Einschätzung möglich Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 32
33 Aufstellung der Bewertung in Slovenien I) Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority Seit 2006/7 im operativen Betrieb Property registration Law Property Mass valuation Law Property Taxation Law 1. Zentrale Erhebung aller Verkäufe 2. Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise 3. Verschiedene Modelle einsetzbar 4. Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert 5. Abgabe der Daten als GIS Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 33
34 Aufstellung der Bewertung in Slovenien II) Notaries Real estate agencies Municipalities Taxation authority Sales Data Improvement Sales Data Database Real property transactions data & prices Market analyses Valuation model specification Real Property Database Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 34
35 Bewertung und Bankenkrise Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt Marktwert Beleihungswert Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 35
36 Bewertung und Bankenkrise Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bonds and mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 36
37 Bewertung und Bankenkrise Schwankungen der Hauspreise in den USA Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 37
38 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 38
39 Quellen: Vorlesungen der Uni Bonn Prof. Dr. Erich Weiß Prof. Dr. T. Kötter Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck Boris NRW Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 39
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