Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland. Hanns-F. Schuster

Transkript

1 Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland Hanns-F. Schuster

2 Inhaltsübersicht 1. Wertbegriffe 2. Wertermittungs-Verfahren 3. Nötige Infrastruktur 4. Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern 5. Bewertung und Bankenkrise Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 2

3 Wertbegriff Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte Marktwert kurzfristig Verkehrswert langfristig Angebot Preis Nachfrage Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 3

4 Marktwert vs. Verkehrswert Markteinfluss: Der Schaum ist schnell vergangen Verkehswert: Objektive Substanz Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 4

5 Verwendung anderer Wertbegriffe Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte: Eigentumsübergang Verkehrswert Beleihung Beleihungswert Besteuerung Steuerwert Versicherung Versicherungswert In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 5

6 Definition des Verkehrswertes Baugesetzbuch 194: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 6

7 Wie ermittelt man Werte? Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande: Ungleiche Kenntnis des Marktes Unterschiedliches Verhandlungsgeschick Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 7

8 Wie ermittelt man Verkehrswerte? 1. Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten? 2. Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude? 3. Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert? 4. Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude? 5. Residualwert-Verfahren 6. Statistische Verfahren (z.b. Monte Carlo Simulationen etc.) 7. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 8

9 Auswahl des Verfahrens Teil I) Unbebaute Grundstücke + Beodenwertanteil Bebauter Grundstücke Vergleichbarkeit Eigentumswohnungen Reihenhäuser Bebaute Grundstücke Ertragsfähigkeit: Mietwohnhäuser Gewerbe u. Industrie Zweckbauten Vergleichswertverfahren Herstellungswert: Eigengenutzte Einund Zweifamilienhäuser Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswert Ertragswert Sachwert Marktanpassung Verkehrswert Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 9

10 Auswahl des Verfahrens Teil II) Herstellungswert in der Vergangenheit Vergleichspreise (möglichst Gegenwartsnah) Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Zukünftiger Ertrag Verkehrswert Wertermittlungsstichtag Zeit Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 10

11 Das Sachwertverfahren nach WertV Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 11

12 Der Normalherstellungswert NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 12

13 Das Sachwertverfahren Anpassungsfaktoren Anpassungen für Ausstattungsmerkmale Gebäudeklassen und - Arten Baunebenkosten Ortskorrekturen Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 13

14 Das Sachwertverfahren nach WertV Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 14

15 Das Sachwertverfahren Alterswertminderung und Restnutzungsdauer Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 15

16 Das Sachwertverfahren Bauschäden und mängel, sonstige Umstände Bauschäden und Baumängel führen zu Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK Verkürzung der Restnutzungsdauer Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.b. Ungünstige Zuschnitte Denkmalschutz ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse Abweichung von Soll-Nutzung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 16

17 Das Sachwertverfahren Marktanpassung Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 17

18 Das Vergleichswertverfahren Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 18

19 Das Vergleichswertverfahren Kaufpreissammlung Alle Kaufpreise werden über das Jahr gesammelt, anhand der Qualität der Grundstücke und Gebäude analysiert und statistisch ausgewertet. Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 19

20 Das Vergleichswertverfahren Anpassung Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 20

21 Das Ertragswertverfahren Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 21

22 Das Sachverständigenwesen Gesetzliche Grundlagen: BauGB WertV/ImmoWertV WertR GAVO BV Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zertifizierte Sachverständige Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 22

23 Die Gutachterausschüsse Aufgaben: Erheben der Grundlagen Führen der erforderlichen Daten Beschließen von Bodenrichtwerte Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 23

24 Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc. Gutachterausschuss Geschäftsstelle Notare Umfrage Analyse Indices und Parameter beschließen Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Grundstücksmarktbericht Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 24

25 Die Gutachterausschüsse Bodenwert aus Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 25

26 Vergleich der Verfahren Verfahren Pro Contra Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren DCF Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Grundlagen wie Normalherstellungskosten nötig Viele Daten als Grundlagen nötig Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt Sehr subjektive Einschätzung möglich Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 26

27 Aufstellung der Bewertung in Slovenien I) Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority Seit 2006/7 im operativen Betrieb Property registration Law Property Mass valuation Law Property Taxation Law 1. Zentrale Erhebung aller Verkäufe 2. Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise 3. Verschiedene Modelle einsetzbar 4. Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert 5. Abgabe der Daten als GIS Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 27

28 Aufstellung der Bewertung in Slovenien II) Notaries Real estate agencies Municipalities Taxation authority Sales Data Improvement Sales Data Database Real property transactions data & prices Market analyses Valuation model specification Real Property Database Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 28

29 Bewertung und Bankenkrise Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt Marktwert Beleihungswert Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 29

30 Bewertung und Bankenkrise Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bonds and mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 30

31 Bewertung und Bankenkrise Schwankungen der Hauspreise in den USA Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 31

32 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 32

33 Quellen: Vorlesungen der Uni Bonn Prof. Dr. Erich Weiß Prof. Dr. T. Kötter Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck Boris NRW Überblick über die Verkehrswertermittlung Page 33