Gutachterausschuss für Grundstückswerte Northeim. Tendenzen auf dem südniedersächsischen Grundstücksmarkt

Transkript

1 Tendenzen auf dem südniedersächsischen Grundstücksmarkt

2 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen Ingo Gerloff 2

3 Aufgaben der Gutachterausschüsse Transparenz des Grundstücksmarktes - Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung - Ermittlung von Bodenrichtwerten - Ermittlung sonstiger Marktdaten (Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Indexreihen) - Erstellung von Gutachten Ingo Gerloff 3

4 Kaufpreissammlung Kaufvertrag Notar Liegen- schafts- Kataster Bauleitplanung Anfrage bei Gemeinde Fragebogen an den Eigentümer Gebäudefoto Baulandflächen bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen land- und forstwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen Ingo Gerloff 4

5 Auswertung der Kaufpreissammlung Analysen auf Grundlage der AKS Umsatzstatistik Indexreihen statistische Analysen Vergleichswerte für Gutachten Auswertungen für Bodenrichtwertermittlung Ingo Gerloff 5

6 Baulandpreise in Deutschland Ingo Gerloff 6

7 Mittleres Bodenrichtwertniveau in Südniedersachsen Ingo Gerloff 7

8 Verschiedene Bodenrichtwerte innerhalb einer Ortslage Ingo Gerloff 8

9 Kaufpreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich Ingo Gerloff 9

10 Vergleichspreise für Ein/Zweifamilienhäuser im Vergleich Göttingen Rosdorf Hann. Münden Adelebsen Duderstadt Uslar Greene Osterode am Harz Bad Sachsa Lerbach Vergleichswert in Ingo Gerloff 10

11 Umsatzentwicklung Bauland Anzahl der Kauffälle für Baugrundstücke im Gesamtbereich % Ingo Gerloff 11

12 Anzahl der Kauffälle für Baugrundstücke in in unterschiedlichen Bereichen % 74 % +/- 0 %- 83 % Stadt/Rand Göttingen Stadt/Rand Stadt/Rand Göttingen Göttingen übriger Stadt/Rand Landkreis Göttingen übriger Landkreis Göttingen übriger Landkreis GöttingenGöttingen Landkreis übriger Landkreis Göttingen Landkreis Landkreis Landkreis Landkreis Osterode Landkreis Landkreis Osterode Landkreis Osterode Osterode Trend Trend Trend Trend Ingo Gerloff 12

13 Umsatzentwicklung Bauland Umsatzentwicklung für Bauland in Mittelzentren % Anzahl der Kauffälle Ingo Gerloff 13

14 Umsatzentwicklung Bauland Baugrundstücke in Mischgebieten - Anteil am Gesamtumsatz- 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ingo Gerloff 14

15 Preisentwicklung Bauland Preisentwicklung für Bauland im Landkreis Verbraucherindex Ingo Gerloff 15

16 Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser Umsatzentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser Anzahl der Kauffälle Stadt/Rand Göttingen Landkreis Göttingen Landkreis Landkeis Osterode Ingo Gerloff 16

17 Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser Anteil der Verkäufe für Ein/Zweifamilienhäuser am Gesamtumsatz in Problembereichen 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ingo Gerloff 17

18 Umsatzentwicklung Ein/Zweifamilienhäuser Besonders untersuchte Bereiche: Landkreis Göttingen: Adelebsen, Gieboldehausen, Rhumspringe, Wollbrandshause, Wollershausen Landkreis : Bodenfelde, Bereich Dassel, Markoldendorf, Bereich Kalefeld, Uslar, Kreiensen, Bereich Bad Gandersheim Landkreis Osterode: Bartolfelde, Lonau, Neuhof, Osterhagen, Riefensbeek, Sieber, Steina, Tettenborn, Lerbach, Zorge Ingo Gerloff 18

19 Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Baujahr ab 1946 Baujahr bis 1945 ohne Baujahrsangabe Ingo Gerloff 19

20 Preisentwicklung für 1/2 Familienhäuser Baujahr ab % Göttingen insgesamt Stadt/Rand Göttingen Landkreis Göttingen Landkreis Landkreis Osterode Ingo Gerloff 20

21 110 Preisentwicklung für Ein/Zweifamilienhäuser Baujahr bis % Stadt und LandkreisGöttingen Göttingen, Stadt/Rand Göttingen, Landkreis, Landkreis Osterode a.h., Landkr Ingo Gerloff 21

22 Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Baujahr ab 1946 Baujahr bis 1945 Baujahr bis 1945 ohne Baujahrsangabe ohne Bauland Baujahrsangabe Ingo Gerloff 22

23 Anzahl der Eigenheimgrundstücke, für die der Kaufpreis nicht signifikant über dem Bodenwert liegt Osterode Göttingen Ingo Gerloff 23

24 Zusammenfassung Bauland Trotz deutlich nachlassender Nachfrage ist das Preisniveau für Bauland weitgehend konstant geblieben. Eine unterschiedlicher Trend für unterschiedliche Lagen ist nicht nachweisbar. Ein signifikanter Preisrückgang für Bauland in den Ortskernen (Mischgebieten) ist nicht zu beobachten. Der Rückgang erfolgt ausschließlich zu Lasten des ländlichen Raumes: Für den großstädtischen Bereich der Stadt Göttingen bleibt der Umsatz stabil. Eine herausgehobene Attraktivität der Mittelzentren ist dagegen nicht nachweisbar. Die Mittelzentren heben sich in Bezug auf die Nachfrage nach Bauland nicht von dem sie umgebenden ländlichen Raum ab. Auch die Nachfrageentwicklung nach Bauland in den Ortskernen (Mischgebieten) unterscheidet sich nicht vom allgemein festzustellenden Trend: Ein überproportionaler Nachfragerückgang ist nicht beobachten Ingo Gerloff 24

25 Zusammenfassung Bauland Die Umsatzzahlen für Bauland sind seit Mitte der 1990iger Jahre drastisch zurückgegangen. Gegenüber dem Höchststand 1993/1997 wird gegenwärtig nur noch ein Viertel des Umsatzes registriert Ingo Gerloff 25

26 Zusammenfassung Ein/Zweifamilienhausgrundstücke Bei den jüngeren Immobilien mit Baujahr ab 1946 liegt der Preisrückgang bei durchschnittlich 25 % bei den älteren (überwiegend in den Ortskernen gelegenen) Objekten liegt der Rückgang bei durchschnittlich 40 %. Selbst für Orte mit besonders ungünstiger demographischer Entwicklung ist kein spürbarer Umsatzrückgang feststellbar. Umgekehrt sind relativ konstante Umsatzzahlen in ländlichen Gebieten nur auf überproportional nachlassende Kaufpreise zurückzuführen. Dabei spielt sowohl die nachlassende Attraktivität der Lage als auch der schlechte bauliche Zustand der verkauften Objekte eine Rolle. Es hat in den letzten Jahren einen Trend zu vergleichsweise stabilen bzw. wieder ansteigenden Preisen in gefragten Lagen und für jüngere Baujahre gegeben. In begehrten Lagen der Stadt Göttingen übersteigt mittlerweile die Nachfrage das Angebot Ingo Gerloff 26

27 Zusammenfassung Ein/Zweifamilienhausgrundstücke Bezüglich der Umsatzzahlen für Ein/Zweifamilienhausgrundstücke ist in den letzten 20 Jahren kein eindeutiger Entwicklungstrend feststellbar. Auch der Umsatzanteil von bebauten Grundstücken in den Ortskernen hat sich nicht signifikant verändert Ingo Gerloff 27

28 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Ingo Gerloff 28