Grundstücksmarktbericht 2004

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald Grundstücksmarktbericht 2004 Landkreis Dahme-Spreewald

2 Seite 2 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald Postfach Lübben (Spreewald) Telefon: / , -58, -59, / , -58, -59, -90 Telefax: / gaa@dahme-spreewald.de Internet Bezug: Geschäftsstelle des Gutacherausschusses für Grundstückswerte Im Landkreis Dahme-Spreewald Postfach Lübben (Spreewald) Gebühr: 22,50 Titelfoto: Schinkelkirche in Straupitz Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.

3 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Seite 3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Impressum 2 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze 6 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 7 3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung Sanierung Stadtumbau Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Regionale Umsatzverteilung Zwangsversteigerungen Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Ufergrundstücke Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Regenerative Energien Ver- und Entsorgung Arrondierungsflächen Erholungsflächen Erbbaurechte Wohnbauflächen Sondergebiete Erholung Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau 33

4 Seite 4 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald Preisentwicklung Bodenrichtwerte Gartenland Höfe und Betriebsflächen Begünstigtes Agrarland Sonstige unbebaute Grundstücke Straßenflächen Flächen für Naturschutz und Ökologie Abbauland Sportplatzflächen Öffentliche Grünflächen Wasserflächen Unland und Brachland Lagerplätze Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland (Beispiele) Übersichten über die Bodenrichtwerte Bebaute Grundstücke Allgemeines Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Preisniveau Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren Liegenschaftszinssatz Reihenhäuser/Doppelhaushälften Preisniveau Preisentwicklung Wohnungseigentum Preisniveau Preisentwicklung Teileigentum Mehrfamilienhäuser Preisniveau Liegenschaftszinssatz Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Preisniveau Gewerbe- und Industrieobjekte Erholungsobjekte Sonstige bebaute Objekte Nutzungsentgelte/Mieten/Pachten Nutzungsentgelte Mieten 54

5 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Seite Wohnen Gewerbe Ladenflächen Büroflächen und Praxisräume Pachten Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses Gutachterausschuss Landkreis Dahme-Spreewald Oberer Gutachterausschuss Rechtsgrundlagen 60 Anhang 61 Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg 61 Statistische Angaben zum Berichtsgebiet 63 Übersichtskarte für das Berichtsgebiet 65

6 Seite 6 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald Der Grundstücksmarkt in Kürze Das Grundstücksmarktgeschehen zeigt im Landkreis Dahme-Spreewald keine eigenständige Entwicklung, sondern passt sich trotz steigender Spareinlagen und niedriger Zinssätze sowie einer schwachen Binnennachfrage in den stagnierenden überregionalen Grundstücksmarkt des Großraumes Berlin-Brandenburg ein. Die Marktaussagen sind geprägt von uneinheitlichem Niveau in großen Preisspannen. Insbesondere in den weniger besetzten Marktsegmenten sind aufgrund der statistisch geringen Aussagekraft der vorliegenden Marktdaten nur labile Deutungen möglich. Die weiterhin stark einschränkenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen konsolidieren bezüglich der allgemeinen Marktsituation das ausgeprägte Preisbewusstsein der Marktteilnehmer und üben bei unvermindert bestehendem Angebotsüberhang konstanten Druck auf das immer noch nachgebende Preisniveau aus. Der Grundstücksmarkt im Landkreis Dahme-Spreewald wird dominiert durch den Grundstücksteilmarkt für bebaute und unbebaute Wohnbaugrundstücke im engeren Verflechtungsraum Berlin-Brandenburg für die individuelle Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Der Geldumsatz im Landkreis Dahme-Spreewald ist erneut spürbar zurückgegangen. Dies ist vor dem Hintergrund der anhaltenden Diskussion um den möglichen Wegfall der Eigenheimzulage umso bedeutsamer, da im letzten Jahresquartal 2004 kaum noch wahrnehmbare Vorzieheffekte zu verzeichnen waren. Die Herleitung der Bodenpreisindexreihen wurde mit der vorliegenden Berichterstellung modifiziert. Für den engeren Verflechtungsraum sind nach jahrelangem kontinuierlichem Sinken des Indexes Anzeichen für eine Konsolidierung des Bodenpreisgefüges zu erkennen. Diese Aussage ist aufgrund der heterogenen statistischen Basis erst in den nächsten Jahren sicher verifizierbar. Der äußere Entwicklungsraum weist dagegen auf niedrigem Gesamtniveau ein langfristig stabiles Preisgefüge auf. Leichte Steigerungsraten sind immer noch in bevorzugten Wohnlagen der Kreisstadt Lübben und in see- und wassernahen Gemeinden des äußeren Entwicklungsraumes zu verzeichnen. Neben dem unverändert vorrangigen Einfluss der Lagemerkmale auf den Grundstückspreis honorieren die Erwerber von Grundstücken verstärkt die Anstrengungen in den Gemeinden zur durchgreifenden Verbesserung der lokalen Infrastruktur. Die Umsatzzahlen von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen haben ihre Marktbedeutung nahezu eingebüßt. Ungebrochen richtet sich das Hauptinteresse der Marktteilnehmer auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Wie bereits in den Vorjahren festgestellt, weisen die Wohnungsmieten in günstigen Lagen und guten Ausstattungsstandards leicht steigende Tendenz auf, auch wenn der freie Markt für Mietwohnungen im nördlichen Teil des Landkreises unverändert von deutlichen Angebotsüberhängen geprägt bleibt. In der Kreisstadt Lübben ist eine unverminderte Nachfrage nach modernisierten Wohnungen und Einfamilienhäusern zu verzeichnen. Der Markt der Gewerbeflächen bleibt in erster Linie durch das weiterhin bestehende Überangebot in Verbindung mit den konjunkturellen Bedingungen und dem damit

7 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Seite 7 einhergehenden zurückhaltenden Investitionsverhalten bestimmt. Die geringe Zahl von Kauffällen für Gewerbeobjekte lässt eine Aussage zur Tendenz in diesem Marktsegment nicht mit der erforderlichen Sicherheit zu.

8 Seite 12 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald Übersicht über die Umsätze Die Grundlage des Grundstücksmarktberichtes stellen alle bis 28. Februar 2005 eingegangenen Verträge mit Kaufdatum aus dem Berichtszeitraum dar. Nach dem Stichtag eingehende Verträge werden zwar Bestandteil der Kaufpreissammlung im jeweils zugehörigen Vertragsjahr, stehen aber für die vorliegende Analyse nicht zur Verfügung. Aufgrund ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse gemäß 6 Wertermittlungsverordnung (WertV) mussten 379 Verträge (15%) von der Auswertung ausgenommen werden. In diesen Rahmen fallen auch 99 Kauffälle nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG), dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG), der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) und dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Im Jahr 2004 ist im Landkreis Dahme-Spreewald ein weiterer deutlicher Rückgang des Kaufgeschehens bei den registrierten Kauffällen gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Anzahl der registrierten Kaufverträge sank um 12 % zum Vergleichs-

9 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Seite 13 Vergleichszeitraum 2003 bei einem um 38 % geringeren Flächenumsatz und einem um 12 % gefallenen Geldumsatz. Tabelle 4 Gesamtmarkt Jahr Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio Die langfristige Entwicklung der Kennzahlen des gesamten Marktes zeigt sich wie folgt. Grafik 2 Marktgeschehen Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz 100 T Alle Grundstücke werden in Hinsicht auf den beitragsrechtlichen Zustand, den Entwicklungszustand und die Einordnung in die bauplanungsrechtlichen Belange überprüft und soweit möglich zugeordnet Vertragsvorgänge Im Berichtsjahr wurden durch die Geschäftsstelle Kaufverträge ausgewertet und in die Kaufpreissammlung übernommen. Gegenüber dem Vorjahr waren das 361

10 Seite 14 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Verträge (12 %) weniger. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge im dichter besiedelten Bereich des engeren Verflechtungsraums und im einwohnerschwachen äußeren Entwicklungsraum weicht nur unwesentlich voneinander ab. Grafik 3 Anteil der Grundstücksarten am Gesamtmarkt Anzahl der Kauffälle 60% 40% 20% 0% bebaut unbebaut Land- und Forstwirtschaft Eigentumswohnungen Sonstige Gemeinbedarf Geldumsatz Der Geldumsatz verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um ca. 24 Millionen. Am gesamten Geldumsatz ist allein der engere Verflechtungsraum mit 146 Millionen (ca. 81 %; 2003: ca. 76 %) beteiligt. Grafik 4 Geldumsatz der Teilmärkte am Gesamtmarkt 80% 60% 40% 20% 0% bebaut unbebaut Land- und Forstwirtschaft Eigentumswohnungen Sonstige Gemeinbedarf Der überraschend hohe Anteil des Geldumsatzes für Flächen der Land- und Forstwirtschaft ist auf die Nachfrage eines einzelnen Käufers zurückzuführen.

11 Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Landkreis Dahme-Spreewald 2004 Seite Flächenumsatz Der Flächenumsatz ging gegenüber dem Vorjahr drastisch zurück. Der Rückgang beträgt nahezu 38 %. Der Flächenumsatz basiert hauptsächlich auf den Umsätzen der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen mit einem Anteil von 86 % des Gesamtumsatzes. Aufgrund der Struktur des Landkreises sind insgesamt 75 % des Gesamtflächenumsatzes im äußeren Entwicklungsraum zu verzeichnen. Grafik 5 Flächenumsatz der Teilmärkte am Gesamtmarkt 100% 80% 60% 40% 20% 0% bebaut unbebaut Land- und Forstwirtschaft Eigentumswohnungen Sonstige Gemeinbedarf