5.4 Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Preisentwicklung Bodenpreisindexreihe 55

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1 Inhaltsübersicht 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze 7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 8 3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung 14 4 Übersicht über die Umsätze Gesamtumsätze Umsätze in den Grundstücksarten Grundstücksverkehr in ausgewählten Teilmärkten Unbebaute Bauflächen Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum Grundstücksverkehr in den Gemeinden Anzahl der Verträge Geldumsatz Flächenumsatz Umsätze baureifer Wohnbaugrundstücke (Bauplätze) Umsätze baureifer Gewerbegrundstücke (Bauplätze) Umsätze Ein- und Zweifamilienhäuser Umsätze Mehrfamilienhäuser Umsätze Wohnungseigentum Art des Erwerbs Beteiligte 35 5 Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau Kaufpreismittel im Berichtsjahr Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher Grundstücksgröße Geschosswohnungsbau Preisniveau Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten Bodenpreisindexreihe Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Preisentwicklung Bodenpreisindexreihe Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Geschäftlich genutzte Grundstücke Baugrundstücke im Außenbereich Erbbaurechte Begründung von Erbbaurechten Verkauf von Erbbaugrundstücken Erbbaugrundstücksfaktoren 66 3

2 6 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Allgemeines Umsätze nach Hauptnutzungsarten Käufer land- und forstwirtschaftlicher Flächen Bodenqualitäten in der Region Hannover Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten für Ackerland Höfe Forstwirtschaftliche Flächen Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen Flächen für den Gemeinbedarf Flächen, die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten 9 7 Übrige unbebaute Flächen Allgemeines Gartenflächen Abbauland 96 8 Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Übersicht über die Bodenrichtwerte Wohnbauland Gewerbliche Bauflächen 11 9 Bebaute Grundstücke Allgemeines Hinweise zum Preisniveau Kaufpreismittel im Berichtsjahr Normierte Wohnflächenpreise Hinweise zur Preisentwicklung Hinweise zu den Marktanpassungs- und Vergleichsfaktoren Marktanpassungsfaktoren für Sachwerte (Sachwertfaktoren) Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktoren) Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Hinweise zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssätze Rohertragsfaktoren Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau Kaufpreismittel im Berichtsjahr Normierte Wohnflächenpreise Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren Marktanpassungsfaktor für Sachwerte (Sachwertfaktor) Vergleichsfaktor für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktor) Liegenschaftszinssatz Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften Preisniveau Kaufpreismittel im Berichtsjahr Normierte Wohnflächenpreise Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren Marktanpassungsfaktor für Sachwerte (Sachwertfaktor) Vergleichsfaktor für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktor) Liegenschaftszinssatz Vergleichsfaktoren 143 4

3 Gesamtumsätze 4.1 Gesamtumsätze Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte wurden im Berichtsjahr Verträge über Eigentumsübertragungen gegen Entgelt oder die Begründung von Erbbaurechten ausgewertet. Hinzu kommen noch rd. 567 Verträge über Grundstückstausch, Schenkung, Erbfolge oder den Verkauf von Gesellschaften, die für eine Übernahme in die Kaufpreissammlung nicht geeignet waren. Im Berichtsjahr wurde mit den ausgewerteten Verträgen ein Geldumsatz in Höhe von erzielt. Insgesamt wurden 2,794 Milliarden m² Grundstücksfläche umgesetzt. Das sind rd.,7 % der Gesamtfläche der Region Hannover (rd. 2.3 km², siehe Seite 1). Umsatzentwicklung in den zurückliegenden 5 en Anzahl der Verträge Geldumsatz in Mio. Flächenumsatz in 1. m² Umsätze in der Landeshauptstadt Hannover und der übrigen Region Hannover Bereich Landeshauptstadt Hannover übrige Region Hannover Anzahl der Verträge Geldumsatz Flächenumsatz Anzahl Veränderungen zum Vorjahr in Mio. Veränderungen zum Vorjahr in 1 m² ,1 % 1.531,5 +33,1 % ,9 % , % 1.262, +31,6 % ,3 % Veränderungen zum Vorjahr gesamte Region Hannover ,2 % 2.793,5 +32,4 % , % 17

4 Geschosswohnungsbau 1,2 Umrechnungskoeffizienten für baureife Grundstücke im Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhausgrundstücke) bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung (WGFZ) in der Region Hannover Umrechnungskoeffizient 1,1 1,,9,8,7 BRW: < 215 /m² BRW: /m² BRW: > 35 /m²,6,6,8 1, 1,2 1,4 1,6 1,8 2, 2,2 2,4 2,6 2,8 wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) BRW = Bodenrichtwert als Lageniveau Definition siehe Seite 52 Umrechnungskoeffizienten WGFZ WGFZ Bodenrichtwert < 215 /m² Bodenrichtwert /m² Bodenrichtwert > 35 /m²,6,93,7,95,8,97,9,99 1, 1,,93,75 1,1 1,1,94,78 1,2 1,2,96,81 1,3 1,3,97,84 1,4 1,4,99,86 1,5 1,5 1,,89 1,6 1,5 1,1,91 1,7 1,6 1,2,94 1,8 1,6 1,3,96 1,9 1,7 1,4,98 2, 1,7 1,5 1, 2,1 1,8 1,5 1,2 2,2 1,8 1,6 1,4 2,3 1,8 1,7 1,6 2,4 1,7 1,8 2,5 1,8 1,9 2,6 1,11 2,7 1,13 2,8 1,14 Bodenrichtwert als Lageniveau Definition siehe Seite 52 53

5 Land- und forstwirtschaftliche Flächen beachten ist, dass nicht bei allen diesen Ankäufen eine mögliche außerlandwirtschaftliche Folgenutzung bekannt oder zu erwarten ist. Die nachfolgenden Grafiken ermöglichen einen Vergleich der Umsätze der vergangenen drei e zwischen den Käufergruppen Landwirte und Nichtlandwirte. [1] Umsätze nach Erwerbergruppen Verträge Geldumsatz Flächenumsatz Anzahl [ Mio. ] [ Hektar ] ,7 9,4 6,8 8,5 8,2 7, Landwirte Nichtlandwirte Bodenqualitäten in der Region Hannover Die Region Hannover gliedert sich vereinfacht gesehen in zwei Bereiche mit unterschiedlichen landwirtschaftlichen Bodenqualitäten. Eine etwa durch den Mittellandkanal im Westen und die Autobahn A2 (Dortmund - Berlin) im Osten der Region Hannover gebildete Trennungslinie (siehe Karte auf Seite 9) teilt die Region in einen nördlichen Bereich, der weit in das norddeutsche Flachland hineinragt, und einen südlichen Bereich mit verschiedenen Übergangslandschaften zum niedersächsischen Bergland. Im Norden herrschen Geest-, Moor- und Niederungs- bzw. Talsandgebiete (Bodenarten: vorwiegend sandige, pleistozäne und holozäne Sedimente und Moore), also leichtere Böden mit Ackerzahlen zwischen 2 und 5, vor. Der Süden ist durch schwerere Böden (Bodenarten: schluffigtonige Sedimente, mesozoische Gesteine im Bergland) mit Ackerzahlen von 6 bis 9 geprägt. Entsprechend den naturräumlichen Gegebenheiten erfolgen die anschließenden Untersuchungen räumlich getrennt für die nördliche und südliche Region Hannover ohne die Landeshauptstadt Hannover (siehe Übersicht auf Seite 78). [1] 74 Unter dem Begriff Nichtlandwirte sind die Bundesrepublik, das Land Niedersachsen, die Region Hannover und die Städte und Gemeinden sowie die juristischen Personen und die natürlichen Personen, die keine Landwirte sind, zusammengefasst.

6 Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen 6.5 Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen In der Region Hannover besteht eine große Nachfrage nach land- und forstwirtschaftlichen Flächen, die künftig einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen (vergleiche auch Abschnitt Käufer land- und forstwirtschaftlicher Flächen, Seite 73). Weiterhin ist ein Teilmarkt erkennbar für Grundstücke in Gebieten, die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten. Folgende Teilmärkte sind von Bedeutung: Flächen für künftige Baugebiete (Bauerwartungsund Rohbauland), Flächen für sonstige Nutzungen (private Grünflächen, Flächen für den Abbau von Bodenschätzen,...), Flächen für Gemeinbedarfszwecke (Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgung, öffentliche Einrichtungen,...) und Flächen die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten. Die Flächen für künftige Baugebiete und die Flächen für sonstige Nutzungen bilden losgelöst vom land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksmarkt eigene Teilmärkte. Diese werden in Abschnitt 5.5, Seite 57 ff und Abschnitt 7, Seite 92 f behandelt Flächen für den Gemeinbedarf Land- und forstwirtschaftliche Flächen, die künftig dem Gemeinbedarf dienen, werden für die Anlage oder die Erweiterung von Verkehrsanlagen (Straßen, Schienen- und Wasserwege,...), öffentlichen Grünanlagen (Parks, Friedhöfe, Sportplätze,...), öffentlichen Einrichtungen (Schulen, Kindergärten,...), Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasserwerke, Kläranlagen, Kraftwerke, Windkraftanlagen, Trafostationen,...), Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft und sonstigen Gemeinbedarfseinrichtungen benötigt. Dabei können Flächen, die durch rechtsverbindliche Bauleitplanungen als Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen festgesetzt sind, von den Trägern der Maßnahmen nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen erworben werden. Danach ist die Qualität zu entschädigen, die die Flächen hatten, bevor sie für den Gemeinbedarf in Anspruch genommen wurden. Das ist spätestens der Zeitpunkt, an dem die verbindliche Bauleitplanung rechtskräftig wird. Flächen für Verkehrswege werden in der überwiegenden Zahl der Fälle nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen erworben. Bei vielen anderen Gemeinbedarfseinrichtungen werden die benötigten Flächen oft erworben, bevor die Bauleitplanung rechtskräftig wird. 88