Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus) Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Oberursel

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1 Gutachterausschuss für Immobilienwerte Immobilienmarktbericht für den Bereich der Stadt Oberursel 2016

2 Herausgeber: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Anschrift: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte Rathausplatz Oberursel (Taunus) Telefon: +49 (0) oder +49 (0) Telefax: +49 (0) Internet: gutachterausschuss@oberursel.de Verantwortlich: Dipl.-Ing. Lothar Hecker Berichtsjahr: 2015 Gebühr: 30 Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Veröffentlichung gleich welcher Art (auch auszugsweise) bedürfen der Genehmigung des Herausgebers. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort Wirtschaftliche Rahmendaten Lage Oberursel in Zahlen Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Aufgaben der Gutachterausschüsse Mitglieder des Gutachterausschusses Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Benachbarte Gutachterausschüsse Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen (ZGGH) Umsatzdaten Fallzahlen Geldumsatz Preisentwicklung von unbebauten Baugrundstücken (Indexreihen) Unbebaute Grundstücke Wohnbaugrundstücke Gewerbegrundstücke Grundstücke für Freizeitgärten Grundstücke für landwirtschaftliche Nutzung Bebaute Grundstücke Preisentwicklung von Eigenheimen Freistehende Einfamilienhäuser Reihenhäuser Doppelhaushälften Wohnungseigentum Umsatzdaten Durchschnittliche Preise von Eigentumswohnungen Erstverkäufe / Neubau Wiederverkäufe nach Baujahr Preisindices für Eigentumswohnungen Vergleichsfaktoren gem. 183 Abs. 2 BewG Stadt Oberursel (Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser) Stadt Oberursel (Reihenhäuser/Doppelhaushälften) Stadt Oberursel (Eigentumswohnungen) Faktoren für das Ertragswertverfahren Mieten Mieten von Eigentumswohnungen Mieten in Mehrfamilienhäusern Mieten für Einfamilienhäuser Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte Einfamilienwohnhäuser und Wohnungseigentum Gewerbeimmobilien Spezialimmobilien Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) für das Sachwertverfahren Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser Sachwertfaktoren für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser Übersicht der Sachwertfaktoren Bodenrichtwerte Bodenrichtwertübersicht Bodenrichtwertkarte online Umrechnungskoeffizienten Tabellensverzeichnis Abbildungsverzeichnis Seite 3

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5 IMMOBILIENMARKT OBERURSEL 2015/2016 VORWORT Sehr geehrte Immobilienmarktinteressierte, schon seit geraumer Zeit zählt Oberursel zu den begehrtesten Wohnstandorten im Vordertaunus. Oberursel hat aufgrund der starken Durchgrünung und der Nähe zu den großen Waldgebieten einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Das Angebot an Arbeitsplätze wächst seit Jahren. Die hervorragende Verkehrsanbindung an die Metropole Frankfurt am Main sowie die erstklassige Schulinfrastruktur machen Oberursel zu einem gefragten Wohnstandort. Aber jede Medaille hat zwei Seiten. So könnte sich die Stadt eigentlich über diese Standortvorteile freuen, wenn da nicht das zu knappe Angebot an Immobilien die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren und insbesondere im Jahr 2015 in ungeahnte Höhen getrieben hätte. Dies führt zu einer schwierigen Situation für die Kommune, da sie im Rahmen einer geordneten Stadtentwicklung die Wohnraumversorgung für alle Schichten und nicht nur für die Besserverdienenden sicherstellen muss. Die Verknappung des Immobilienangebotes ist daran zu erkennen, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen sowie der Geldumsatz des Oberurseler Immobilienmarktes gegenüber den Vorjahren rückläufig sind bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Preissteigerungen in allen Teilmärkten. Insbesondere im Teilmarkt Neubau-Eigentumswohnung sind die Preise um ca. 30% in 2015 gestiegen. Allerdings wurde in 2015 nur noch die Hälfte der in 2014 verkauften Neubau-Eigentumswohnungen realisiert. Mit durchschnittlich /m² Wohnfläche zeigt sich hier ein deutlicher Verknappungspreis. Bei den in 2015 verkauften Eigentumswohnungen handelte es sich in der Regel um Innenstadtlagen, so dass ein Teil der hohen Preise auch der zentraleren Lage geschuldet ist. Die Preissteigerungen resultieren somit überwiegend daraus, dass in Oberursel zu wenig gebaut wird und die niedrigen Kapitalzinsen die Käufer zu hohen Kaufpreisen verführen. Ein Ansatz, diesen Preissteigerungstrend zu stoppen, wäre die weitere Ausweisung von Bauland oder die Verdichtung im Innenbereich. Dies müsste aber in einer massiven Größenordnung erfolgen, damit ein ausgeglichener Immobilienmarkt von Angebot und Nachfrage die Preise nach unten korrigieren könnte. Der Markt alleine wird es aber nicht schaffen, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Hier sind flankierende Fördermaßnahmen, Kooperationen mit Bauträgern und Wohnungsbauunternehmen aber auch die Reduzierung von Baustandards erforderlich. Ausgeglichener sieht der Markt für gewerbliche Baulandflächen aus. Im gewerblichen Bereich wurden in 2015 wieder ca. 2,2 ha veräußert. Der durchschnittliche Bodenpreis lag bei ca. 230 /m². Damit wurde fast das gleiche Ergebnis wie in 2014 erzielt. Die Bodenpreise für gewerbliches Bauland stagnieren seit 2011 auf diesem Niveau. Aufgrund dieser stabilen Preisstruktur und der guten Standortbedingungen konnten wieder einige neue Gewerbebetriebe in Oberursel angesiedelt werden. Mit dem vorliegenden Immobilienmarktbericht kommt der Gutachterausschuss seinem gesetzlichen Auftrag nach, den Immobilienmarkt in Oberursel für die Bürger transparent zu machen. Hierfür wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss mehr als 500 Kaufverträge aus dem Jahr 2015 erfasst und ausgewertet. Der Bericht lässt Entwicklungen erkennen, gibt detaillierte Informationen zur Preisentwicklung und ermöglicht somit eine Marktorientierung. Dipl.-Ing. Lothar Hecker Vorsitzender des Gutachterausschusses Seite 5