Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2015 Kreisfreie Stadt Brandenburg an der Havel

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1 Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 215 Kreisfreie Stadt Brandenburg an der Havel Herausgeber Geschäftsstelle Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel beim Kataster- und Vermessungsamt Brandenburg Klosterstraße Brandenburg an der Havel Telefon: 3381/58623 o Telefax: 3381/ Internet: Bezug Schutzgebühr Urheberrechtsschutz Druckexemplar o. PDF-Dokument über Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) PDF-Dokument: 3, EUR Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Der Grundstücksmarkt 215 in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Strukturdaten, Kultur, Bildung und Forschung Wirtschaftsstruktur Baugenehmigungen Bevölkerungsdaten Brandenburg an der Havel - die 1-jährige Stadt der Mark Brandenburg Geschichtliche Eckdaten aus der Chronik der Stadt Brandenburg an der Havel - heute Stadtplanung Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet Stadtumbaugebiete Bildung und Kultur Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Marktteilnehmer Gliederung der Kauffälle nach Grundstücksarten Gliederung der Kauffälle nach Grundstücksteilmärkten und regionalen Lagen Die Entwicklung der Kauffallzahlen im Jahresverlauf Kauffalldichte Zwangsversteigerungen Geldumsatz Flächenumsatz Flächen- und Geldumsätze der unbebauten Bauflächen Flächen- und Geldumsätze der bebauten Bauflächen Übersicht der Umsatzentwicklungen mit vergleichbaren kreisfreien Städten Bauland Allgemeines Bauland für den individuellen Wohnungsbau/ Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Bauland für den Geschosswohnungsbau/ Mehrfamilienhausgrundstücke Bauland für Gewerbe Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihe aus Bodenrichtwerten für gewerbliche Bauflächen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Grundstücksteilmarkt für Erholungsgrundstücke Erbbaurechte Sonderauswertungen Bauland in zweiter Reihe Grundstücksteilmarkt der Zukäufe Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau, Preisentwicklung für Ackerland Preisniveau, Preisentwicklung für Grünland Forstwirtschaftliche Flächen Seite 2 von 91

3 7. Sonstige unbebaute Grundstücke Gartenland Preisentwicklung bei Gartenland Bebaute Grundstücke Allgemeines Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau, Preisentwickung Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Vergleichsfaktoren für Einfamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau Sachwertfaktoren Modellansatz für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Modellansatz für Reihenmittelhäuser Vergleichsfaktoren Vergleichsfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Vergleichsfaktoren für Reihenmittelhäuser Mehrfamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze Rahmenbedingungen für die einheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser Vergleichsfaktoren Vergleichsfaktoren für unsanierte Mehrfamilienhäuser Vergleichsfaktoren für modernisierte Mehrfamilienhäuser Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssatz für Bürogebäude und Geschäftshäuser Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Wochenendhäuser Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau, Preisentwicklung Preisniveau, Preisentwicklung von Wohnungseigentum Preisniveau, Preisentwicklung von Teileigentum Bodenrichtwerte Allgemeine Informationen Allgemeine Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für Bauland Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen Besondere Bodenrichtwerte Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten Nutzungsentgelte Mieten Pachten Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel Allgemeines Hauptaufgaben des Gutachterausschusses Dienstleistungsangebote des Gutachterausschusses Anschriften der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAA) im Umfeld der Stadt Brandenburg an der Havel Ansprechpartner für den Bereich der Stadt Brandenburg an der Havel Abkürzungsverzeichnis... 9 Seite 3 von 91

4 1. Der Grundstücksmarkt 215 in Kürze Die Entwicklung des Grundstücksmarktes einer Region kann allgemein durch die drei Eckdaten Kauffallanzahl (Vertragsvorgänge) Flächenumsatz Geldumsatz charakterisiert werden. Diese Fallzahlen widerspiegeln insbesondere die wirtschaftliche und finanzielle Situation einer Region. Im Jahr 215 lag für die Stadt Brandenburg an der Havel ein leichter Anstieg bei der Kauffallanzahl gegenüber 214 vor, dabei wurde ein rückläufiger Geld- und Flächenumsatz festgestellt. Der Geldumsatz beläuft sich auf 131,4 Mill. EUR gegenüber 213, Mill. EUR im Vorjahr. Der Flächenumsatz ist um ca. 91 ha rückläufig. Im Jahr 215 bestimmten folgende konjunkturelle Rahmenbedingungen und standortspezifische Gegebenheiten den Grundstücksmarkt: Tourismusbranche im Aufwind - BUGA von April bis Oktober 215 in der Stadt Wirtschaftswachstum trotz Euro-Krise anhaltende Nachfrage für Immobilien, günstige Finanzierungsbedingungen Inflationsangst, Kapitalanleger suchen weiterhin Zuflucht in Immobilien sinkende Arbeitslosenquote innerstädtische Lagen bleiben interessant für Anleger und Mieter Nachfolgendes Diagramm zeigt die Umsatzentwicklung der Eckdaten Kauffallanzahl, Geldund Flächenumsatz der letzten Jahre. Umsatzentwicklung Geld in Mill. Euro 46,8 28,6 143,5 51, 47,3 65,2 48,3 56,9 67,9 213, 131,4 Fläche in ha 294,9 329,8 279,5 759,5 451,4 695,6 92,4 284,9 41,7 341,4 25,7 Anzahl der Kauffälle Anzahl der Kauffälle Fläche in ha Geld in Mill. Euro Seite 5 von 91

5 4.1 Vertragsvorgänge Im Jahr 215 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte 554 Kauffälle zugeleitet. Dies stellt einen leichten Anstieg von 4,3 % gegenüber 528 Kauffällen aus dem Jahr 214 dar. In den 554 Kauffällen sind keine Schenkungen enthalten. Die Anzahl der Verträge je 1 Einwohner lag im Jahre 215 bei 7,7 gegenüber 7,4 im Jahre 214. Entwicklung der Kauffallanzahl Zwischen 5 und 215 pegelte sich das Niveau auf 5 bis 6 Kauffälle pro Jahr ein. Nur im Jahr 9 wurde mit 477 Kauffällen eine niedrigere Anzahl von Kauffällen registriert Marktteilnehmer Für die 554 Kauffälle ergibt sich folgende Marktbeteiligung bei der Anzahl der Kauffälle (Anzahl), dem Geldumsatz (Geld) und dem Flächenumsatz (Fläche). Veräußerer Erwerber Anzahl 22% 11% 67% 83% 1% 16% Geld 64% 2 % 34% 39% 61% Fläche 34% 5% 61% 68% 32% natürliche Personen öffentliche Hand sonstige juristische Personen Seite 18 von 91

6 4.1.2 Gliederung der Kauffälle nach Grundstücksarten Nachfolgend die Aufgliederung der Kauffälle aus 215 in die einzelnen Grundstücksarten (Zahlenangaben = Anzahl der Kauffälle) Unbebaute Bauflächen (UB) 145 baureifes Land 135 werdendes Bauland 1 Bebaute Bauflächen (BB) 33 Wohnen 191 Wohn- u. Geschäftshäuser 39 Wochenendhäuser 47 sonstige Gebäude Kauffälle im Jahr Wohnungseigentum 33 Wohnungs-/Teileigentum (WE/TE) 33 Teileigentum 215 Landwirtschaftliche Flächen (LF) 55 Acker 9 Grünland 23 Forsten 13 sonstige Nutzungen 1 Gemeinbedarfsflächen (GF) 5 örtliche Verkehrsflächen 4 Ver- u. Entsorgungseinrichtungen 1 Sonstige Flächen (SF) 13 private Grünflächen 9 besondere Funktionen 2 sonstige Nutzungen 2 Grundstücksart Anzahl Kauffälle 215 (214) Anteil in % 215 (214) Änderung Anzahl zu 214 absolut in % Tendenz UB 145 (127) 26,2 (24,1) ,2 BB 33 (285) 54,7 (54,) ,3 WE/ TE 33 (45) 6, (8,5) ,7 LF 55 (43) 9,9 (8,1) ,9 GF 5 (6),9 (1,1) ,7 SF 13 (22) 2,3 (4,2) - 9-4,9 gesamt 554 (528) 1 (1) ,9 Seite 19 von 91

7 4.2 Geldumsatz Im Berichtsjahr wurde im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses ein Geldumsatz von 131,4 Mill. EUR registriert. Dies stellt einen Rückgang von 38,3 % gegenüber 213, Mill. EUR im Jahr 214 dar. Das nachfolgende Diagramm stellt die Entwicklung des Geldumsatzes seit 5 dar. in Mill. EUR Entwicklung des Geldumsatzes Geldumsatz in Mill. EUR 46,8 28,6 143, ,3 65,2 48,3 56,9 67, ,4 Im Geldumsatz 215 wurden allein durch 1 Paketverkäufe und Großinvestitionen ca. 57,8 Mill. EUR umgesetzt, das entspricht 44 % des Gesamtgeldumsatzes. Im Jahr 214 waren es 16 derartige Verkäufe mit einem Geldumsatz von 118,15 Mill. EUR, was in etwa 55 % des Gesamtgeldumsatzes ausmachte. Unter Paketverkäufen ist der Verkauf mehrerer Immobilien mit einer Kaufvertragsurkunde zu verstehen, wenn dafür ein ungetrennter Gesamtkaufpreis vereinbart wurde bzw. der gleichzeitige Verkauf einer Mehrzahl von Immobilien durch einen Veräußerer oder an einen Erwerber die Geschäftsgrundlage bildete und dabei die Kaufpreise / Kaufpreisanteile der Einzelgrundstücke / Eigentumswohnungen nur eine untergeordnete Rolle spielten. Eine Großinvestition liegt bei einem Kaufvertrag mit mehreren verkauften Objekten vor, welche eine wirtschaftliche Einheit darstellen (kein Paketverkauf). Unter den 554 Kauffällen aus 215 wurden 1 Kauffälle als Paketverkauf und Großinvestition registriert (siehe nachfolgende Tabelle). Art des Verkaufs Grundstücksart Anzahl Kauffälle 215 (214) Summe Kaufpreis in Mill. EUR 215 (214) Summe Fläche in ha 215 (214) Paketverkauf BB 7 (5) 47,1 (29,68) 18,34 (5,24) Paketverkauf WE/ TE (1) -- (4,84) -- (--) Großinvestition BB 1 (8) 1, (81,42),9 (23,23) Großinvestition WE/ TE 2 (2) 9,68 (2,21) -- (--) gesamt 1 (16) 57,78 (118,15) 19,24 (28,47) Seite 27 von 91

8 4.3 Flächenumsatz Zum Flächenumsatz tragen alle Kauffälle über unbebaute, bebaute Grundstücke sowie landwirtschaftliche und sonstige Flächen bei; der Flächenumsatz beinhaltet nicht die Erwerbsvorgänge des Wohn-/ Teileigentums. Die Entwicklung des Flächenumsatzes seit 5 wird aus nachfolgender Graphik deutlich. 1 Entwicklung des Flächenumsatzes 9 Flächenumsatz in ha Flächenumsatz in ha 294,9 329,8 279,5 759,5 451,4 695,6 92,4 284,9 41,7 341,4 25,7 Die überdurchschnittlichen Flächenumsätze der Jahre 8 bis 211 waren durch Verkäufe großflächiger Einzelobjekte geprägt. Der Flächenumsatz 215 mit rund 251 ha liegt auf durchschnittlichem Niveau und wird stark geprägt durch die landwirtschaftlichen Verträge, aber auch durch Verkäufe von bebauten Grundstücken. Nachfolgendes Diagramm zeigt die Entwicklung des Flächenumsatzes zwischen 5 und 215 unterteilt nach Grundstücksarten auf. ha Entwicklung Flächenumsatz UB 18,9 45,3 35,2 19, 8,7 25,1 12,6 22, 27, 17,2 31,4 BB 65,4 156,1 121,7 46,1 44,1 94,3 11,5 63,5 95,5 83, 79,8 LF, GF und SF 21,5 128,4 122,5 694,4 398,6 576,2 779,3 199,4 279,2 241,2 139,5 LF, GF und SF BB UB Seite 3 von 91

9 4.4 Flächen- und Geldumsätze der unbebauten Bauflächen Folgende Flächen- und Geldumsätze ergeben sich für die Teilmärkte der unbebauten Bauflächen: Angaben des Vorjahres in ( ) Teilmärkte UB individuelle Wohngrundstücke Tendenz Mehrfamilienhausgrundstücke/gemischte Bauflächen gewerbliche Grundstücke Erholungsgrundstücke, sonstige Grundstücke Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha absolut Änderung zu 214 Geldumsatz in Mill. EUR Änderung zu 214 absolut Tendenz 114 (97) 11,2 (8,6) + 2,6 4,5 (3,7) +,8 12 (12) 1,5 (,7) +,8,9 (,3) +,6 11 (12) 17,8 (7,) + 1,8 1,1 (,6) +,5 8 (6),9 (,9),1 (,2) -,1 gesamt 145 (127) 31,4 (17,2) + 14,2 6,6 (4,8) + 1,8 4.5 Flächen- und Geldumsätze der bebauten Bauflächen Die Flächen- und Geldumsätze für die Teilmärkte der bebauten Grundstücke stellen sich wie folgt dar: Angaben des Vorjahres in ( ) Teilmärkte BB Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha Änderung zu 214 absolut Tendenz Geldumsatz in Mill. EUR Änderung zu 214 absolut Tendenz Ein-/Zweifamilien- u. Reihenhäuser 141 (121) 26,5 (1,6) + 15,9 2,7 (14,5) + 6,2 Mehrfamilienhäuser/ Geschosswohnungsbauten Wohn- u. Geschäftshäuser, Bürogebäude gewerbliche und sonstige bebaute Grundstücke Erholungsgrundstücke 5 (53) 19,8 (17,9) + 1,9 53,8 (84,9) - 31,1 39 (42) 21,2 (23,4) - 2,2 27,4 (67,8) - 4,4 26 (25) 8,1 (26,4) - 18,3 6,4 (26,) - 19,6 47 (44) 4,2 (4,7) -,5 1,8 (1,1) +,7 gesamt 33 (285) 79,8 (83,) - 3,2 11,1 (194,3) - 84,2 Seite 32 von 91