Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2014 Landkreis Oberhavel

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 214 Landkreis Oberhavel

2 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Rungestr Oranienburg Telefon: 331 / / Telefax: 331 / Internet: Berichtszeitraum bis Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung Bezug Als PDF-Dokument oder Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) Als PDF-Dokument auch im Internetshop GEOBROKER Gebühr 3,- Titelbild Landkreis Oberhavel mit ausgewählten Standorten (vgl. Bildunterschriften) Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

3 Inhaltsverzeichnis 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Bauland Allgemeines Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen, Geltungsbereich der Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Geschossflächenzahl Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bauland für Gewerbe Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland / Unbebaute Wochenendhausgrundstücke Erbbaurechte Sonderauswertungen Unbebaute Baugrundstücke in Wasserlage Arrondierungsflächen Grundstücke im Außenbereich Hinterliegende Baulandflächen (2. Reihe) Grundstücke in Ecklagen Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Forstwirtschaftliche Flächen Landwirtschaftliche Betriebe (Höfe) Flächen im Naturschutz- bzw. Landschaftsschutzgebiet Flächen für den Obst- und Gemüseanbau Begünstigtes Agrarland... 7 Inhaltsverzeichnis

4 7. Sonstige unbebaute Grundstücke Hausnahe Gartenflächen Freizeitflächen Camping- und Zeltplätze Verkehrsflächen private Wege Sonstige Gemeinbedarfsflächen Sonstige Nutzungen unbebauter Flächen Bebaute Grundstücke Allgemeines Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften (in Bearbeitung) Mehrfamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze (keine eigene Ermittlung in OHV,... Verweis auf landesweite Ermittlung) Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser Preisniveau, Preisentwicklung Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Objekte Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau, Preisentwicklung von Wohnungseigentum Preisniveau und Preisentwicklung von Teileigentum Bodenrichtwerte Allgemeine Informationen Allgemeine Bodenrichtwerte Besondere Bodenrichtwerte Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten Nutzungsentgelte Mieten Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss Inhaltsverzeichnis

5 Anlagen Indexreihen bis Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg und der Nachbargutachterausschüsse des Landkreises Oberhavel in anderen Bundesländern 14 Mitglieder des Gutachterausschusses Oberhavel Statistische Angaben zum Berichtsgebiet Übersichtskarte für das Berichtsgebiet Abkürzungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

6 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Im Jahr 214 ist die Anzahl der bis zum eingegangenen Grundstückskaufverträge im Landkreis Oberhavel gegenüber 213 gleich geblieben. Wie üblich war auch in 214 am Jahresanfang das Kaufverhalten etwas verhaltener, im Jahresverlauf wurden jedoch monatlich zwischen 2 und 3 Kaufverträge abgeschlossen. Im ersten Quartal 215 wurden in geringem Umfang weitere Verträge nachgeliefert. Mit den eingegangenen Verträgen wurden mitunter mehrere Objekte veräußert, sodass es sinnvoll war, diese separat auszuwerten. Hierdurch stieg die Gesamtzahl der ausgewerteten Datensätze auf (Vorjahr 3.83). Neben den Kauffalldaten wurden 43 neue Datensätze zu Mietverträgen erfasst, welche im Zusammenhang mit dem Verkauf von Mietobjekten mitgeteilt wurden. Hauptregion des Grundstücksverkehrs ist unverändert das Berliner Umland. monatliche Vertragseingänge monatliche Vertragseingänge 214 Vergleich Anzahl Gesamteingang : : Monat Seite 7

7 Die Grafik der folgenden Seite zeigt das Bodenwertniveau der einzelnen Lagen des Landkreises und korreliert im Wesentlichen ebenso mit den Schwerpunkten des Grundstücksverkehrs. Erkennbar ist an der folgenden Grafik auch, welche wesentlichen regionalen Einflussfaktoren auf das Bodenrichtwertniveau wirken. Die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin als Arbeitsort vieler Einwohner des Landkreises bewirkt insbesondere in direkter Stadtrandlage und entlang der S-Bahn-Trassen die höchsten Grundstückspreise. Damit erscheint die schnelle Erreichbarkeit von Berlin ein Hauptkriterium für den Grundstückserwerb. Daneben spielt vor allem im Nordteil des Landkreises sowohl die landschaftlich reizvolle Umgebung als auch der Einfluss der örtlichen Zentren Gransee, Fürstenberg und Zehdenick bei Vertragsabschlüssen eine Rolle. Im Südteil des Landkreises wirkt das örtliche Zentrum Oranienburg. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag wurden ab dem auch auf der Internetseite veröffentlicht. Telefonische Auskünfte erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits ab dem kleiner 1 Euro/m² gleich 1, kleiner 2 Euro/m² gleich 2, kleiner 3 Euro/m² gleich 3, kleiner 4 Euro/m² gleich 4, kleiner 5 Euro/m² gleich 5, kleiner 6 Euro/m² gleich 6, kleiner 8 Euro/m² gleich 8, kleiner 1 Euro/m² größer gleich 1 Euro/m² Seite 8

8 Bodenrichtwertniveau des Landkreises Fürstenberg Gransee Zehdenick Löwenberg Liebenwalde Kremmen Oranienburg Hennigsdorf Mühlenbeck Seite 9

9 4. Übersicht über die Umsätze Im Jahr 214 wurden bis zum Jahresabschluss am im Tätigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberhavel insgesamt Datensätze (fast 2 % mehr als im Vorjahr) ausgewertet. Seit dem bis zum Jahr 28 beobachteten Anstieg sind die Kauffallzahlen zurückgegangen. Im Vorjahr sank die Kauffallzahl nach einem leichten Aufwärtstrend in 211 und 212 wieder unter die Anzahl von 21 und ist im Berichtsjahr nur leicht angestiegen. Jedoch gehen auch nach dem o.a. Stichtag jährlich noch weitere Verträge ein und werden ausgewertet und dem Markt zur Verfügung gestellt. Die zum Stichtag eingegangenen und ausgewerteten Verträge werden unter den nachfolgenden Punkten beschrieben. Entwicklung der Kauffallauswertung (Stand der Registrierung des Folgejahres) Anzahl Jahr Von den ausgewerteten Kaufverträgen wurde der größte Anteil (unverändert 7 %) im Berliner Umland abgeschlossen. Damit liegt auch weiterhin der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den hauptstadtnahen Regionen des Landkreises. Hier lag der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den Städten Oranienburg mit 22 % und Hohen Neuendorf mit 11 % Anteil am Gesamtmarkt. Im weiteren Metropolenraum wurden mit 7 % am Gesamtmarkt im Amtsbereich Gransee und Gemeinden die meisten Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Jeweils mit nur 6 % Anteil am Gesamtmarkt nahmen das Löwenberger Land und Zehdenick am Marktgeschehen teil. Seite 22

10 Anteil der Kauffallzahlen der einzelnen Gemeinden am Gesamtmarkt Löwenberger Land 6% Liebenwalde 2% Kremmen 4% Zehdenick 6% 214 Birkenwerder 3% Glienicke 4% Hennigsdorf 6% Hohen Neuendorf 11% Amt Gransee und Gemeinden 7% Fürstenberg 4% Velten 6% Leegebruch 3% Mühlenbecker Land 8% Oranienburg 22% Oberkrämer 8% Eine Übersicht der Verteilung der Kauffälle nach Grundstücksarten auf die einzelnen Verwaltungseinheiten sowie eine Übersicht über die Arten des Grundstückserwerbs befinden sich auf den folgenden Seiten. Seite 23

11 Kauffallentwicklung nach Grundstücksarten und Regionen 1.4 Anzahl der Kauffälle weiterer Metropolenraum Berliner Umland unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum land/forstwirtsch. Grundstücke sonstige Grundstücke Für alle folgenden Auswertungen werden Kauffälle im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mit verwendet. Wenn nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, gehen Kauffälle mit ungewöhnlichen Verhältnissen (z.b. Verträge nach SachenRBerG, EALG, VerkFlBerG.) ebenfalls nicht in die Auswertungen ein. Der Anteil der Zwangsversteigerungen am Gesamtkaufvertragsaufkommen ist aus der Grafik auf Seite 27 zu entnehmen. Seite 24

12 Kauffallverteilung 214 im Berliner Umland Gemeinde/Stadt; Amt 151 gesamt 214: Velten, Stadt ha 667 gesamt 214: Oranienburg, Stadt ha 217 gesamt 214: Oberkrämer ha 277 gesamt 214: Mühlenbecker Land ha 78 gesamt 214: Leegebruch 645 ha 354 gesamt 214: Hohen Neuendorf, Stadt ha 219 gesamt 214: Hennigsdorf, Stadt ha 122 gesamt 214: Glienicke 461 ha 94 gesamt 214: Birkenwerder ha Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 213 Seite 25

13 Kauffallverteilung 214 im weiteren Metropolenraum Gemeinde/Stadt; Amt 231 gesamt 214: Zehdenick, Stadt ha 173 gesamt 214: Löwenberger Land ha 83 gesamt 214: Liebenwalde, Stadt ha 142 gesamt 214: Kremmen, Stadt ha 196 gesamt 214: Amt Gransee und Gemeinden ha 11 gesamt 214: Fürstenberg, Stadt ha unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Anzahl der Kauffälle Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 213 Seite 26

14 Eigentumsübergänge nach Vertragsarten unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land-/ forstwirt. Flächen Gemeinbedarfsflächen unbebaute bebaute sonstige Gemeinbedarfsflächen forstwirt. Flächen land-/ Wohn- und Teileigentum Grundstücke Grundstücke Flächen Kauf Tausch Auseinandersetzung Zwangsversteigerung sonstiges Seite 27

15 4.1 Vertragsvorgänge Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 214 Anzahl der Kauffälle Entwicklung der Kauffallzahlen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Nachdem seit dem Jahr 26 die Anzahl der Kauffälle kontinuierlich gestiegen war, war seit 29 insgesamt, mit leichten Schwankungen, ein Rückgang der Gesamtkauffallzahlen zu verzeichnen. Für das Berichtsjahr wurde wieder eine geringfügig steigende Entwicklung der Gesamtkauffallanzahl (unter 2 %) beobachtet. Bis auf den Teilmarkt der landwirtschaftlichen Grundstücke, in dem die Kauffallzahlen zurückgegangen sind, ist in den anderen Teilmärkten eine gleichbleibende bis leicht ansteigende Kauffallzahl registriert worden. Seite 28

16 4.2 Geldumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 214 Geldumsatz in Mio. EUR Geldumsatzentwicklung bebaute Grundstücke 127,2 178,5 176, ,3 286,6 unbebaute Grundstücke 45,1 45,9 39,9 53,7 68,1 48,5 Wohn- und Teileigentum 23,4 24, ,9 35,1 38,1 sonstige Flächen 1,2 2, 1,3 2,4 3,7 1,5 land- und forstwirtschaftliche Flächen 21,9 9, , ,7 Der seit dem Jahr 26 anhaltende Rückgang der Geldumsatzentwicklung kehrte sich seit 21 deutlich wieder um. Im Berichtsjahr 214 ist der Gesamtgeldumsatz gegenüber dem Vorjahr wieder um 6 % angestiegen. Der Hauptanteil des Geldumsatzes entfällt regelmäßig auf die bebauten Grundstücke und machte im Jahr 212 insgesamt 73 % des Gesamtumsatzes aus. Nach einer Steigerung des Geldumsatzes von 1 % im Jahr 213 ist dieser im Berichtsjahr noch einmal um 14 % gestiegen. Durchschnittlich wurden in Euro pro Kauffall bebauter Grundstücke gezahlt. Die Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke ist im Jahr 214 wieder leicht angestiegen. Jedoch wurden im Durchschnitt größere Grundstücke als noch im Vorjahr veräußert. Pro Kauffall wurden durchschnittlich Euro erzielt. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis der unbebauten Grundstücke lag bei 35 Euro und ist damit gegenüber 213 gesunken. Bei den Kauffällen zu Wohnungs- und Teileigentum wurden in 214 pro Objekt ca. 92. Euro erzielt, ca. 7 % weniger als 213. Trotz leicht gesunkener Kauffallzahlen ist der Flächenumsatz auf dem Teilmarkt der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke wieder um ca. 23 % gestiegen. Im Jahr 214 wurden pro Kauffall durchschnittlich 68. Quadratmeter veräußert. Zusätzlich hat sich der Geldumsatz fast verdoppelt. Durchschnittlich wurden,74 Euro/m² gezahlt. Seite 29

17 Die sonstigen Flächen haben weiterhin kaum Bedeutung für den Gesamtmarkt, ihr Anteil am Gesamtmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Jedoch wurden pro Kauffall sowohl geringere Flächen zu gestiegenen durchschnittlichen Kaufpreisen veräußert. Der durchschnittlich in 214 erzielte Quadratmeterpreis lag dabei bei ca. 1,88 Euro/m², 69 % höher als im Vorjahr. 25. Geldumsatzentwicklung in Euro/ Kauffall Euro/ Kauffall land- und forstwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen Wohn- und Teileigentum unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro Durchschnittlicher Kaufpreis (bei bebauten Grundstücken Boden + Gebäude)/m² 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für sonstige und land- und forstwirtschaftliche Flächen unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen,42,43,38,45,47,74 sonstige Flächen,66 2,2 2,29 3,62 1,11 1,88, Seite 3

18 4.3 Flächenumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 214 Nach dem Anstieg des Flächenumsatzes im Jahr 211 ist dieser Trend seither wieder rückläufig. Seit 211 ist der Gesamtflächenumsatz um 28 % zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im Jahr % weniger Flächen veräußert. Von diesem Rückgang waren in 214 besonders stark der Teilmarkt der sonstigen Grundstücke mit 75 % Rückgang betroffen. Der Flächenumsatz der unbebauten Grundstücke insgesamt ist im Jahr 214 wieder um 15 % gestiegen. Pro Kauffall wurden mit Quadratmetern im Durchschnitt 12 % größere Grundstücke als 213 veräußert. 6. Flächenumsatzentwicklung 5. Flächenumsatz in ha bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Fläche in m² pro Kauffall Fläche in m² sonstige Flächen unbebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen bebaute Grundstücke Fläche in m² für sonstige und land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 31

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