Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen legt den Grundstücksmarktbericht

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1 Euskirchen, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen legt den Grundstücksmarktbericht 2014 vor Mitteilung 1. Allgemeines zum Grundstücksmarkt 2013 im Kreis Euskirchen Der Grundstücksmarktbericht 2014 stützt sich auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2013 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und auf Beschlüsse des Gutachterausschusses selbst. Im Vergleich zum Jahr 2012 ergeben sich für 2013 folgende wesentliche Tendenzen: Gebrauchtimmobilien: Umsatzzuwachs von rund 8 % bei bei durchschnittlich gleichem Preisniveau Wohnungseigentum: um rund 19% steigende Umsätze, bei leicht steigendem Preisniveau Baulandflächen: Umsatz annähernd auf Vorjahresniveau bei durchschnittlich gleichbleibenden Preisen Landwirtschaftliche Nutzflächen: rund 14 % Rückgang beim Flächenumsatz, Preisniveau kreisweit uneinheitlich um durchschnittlich 10 % gestiegen Forstwirtschaftliche Nutzflächen: um rund 100 % gestiegener Flächenumsatz mit gestiegenem Preisniveau von durchschnittlich 3 % im Kreisgebiet. 2. Kauffälle Im Jahre 2013 sind dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen Kauffälle zur Auswertung vorgelegt worden. Dies bedeutet gegenüber 2012 (2.594 Verträge) eine Zunahme der Kauffälle um rund 3,0 %. Der Geldumsatz aller veräußerten bebauten und unbebauten Grundstücke lag im Jahre 2013 bei rd. 286,3 Mio.. Der Umsatz ist somit im Vergleich zu 2012 (rd. 273,8 Mio. ) um rund 4,6% gestiegen. Im Grundstücksmarktbericht 2013 ist die Anzahl der Kauffälle im Vergleich zu den Vorjahren dokumentiert, aufgegliedert nach land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, baulich nutzbaren Flächen, bebauten Grundstücken und weiteren Untergliederungen. Im Jahr 2013 sind u.a. im Kreis Euskirchen verkauft worden: Baugrundstücke für Wohnhäuser, hiervon 96 % an Privatpersonen. Der Verkauf von Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau ist gegenüber 2012 (447) annähernd gleichbleibend. Die meisten Baugrundstücke wurden in der Stadt Euskirchen (91) verkauft neue oder gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser. Hiervon waren 21 Neubauten (Erstverkäufe), die von Bauträgern erstellt worden. Die Anzahl der Verkäufe in 2013 ist gegenüber 2012 um insgesamt rund 7,8 % gestiegen neue oder gebrauchte Eigentumswohnungen. Gegenüber 2012 (229 Kauffälle) ist ein Zugang von rd. 18,8 % zu verzeichnen, Seite 1 von 5

2 3. Preisentwicklung 3.1 Baugrundstücke (individueller Wohnungsbau) Die Preise bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser sind in den Städten und Gemeinden gegenüber dem Vorjahr überwiegend gleichbleibend. Die höchsten Bodenpreise für Baugrundstücke wurden 2013 im Kreis Euskirchen in guten Wohnlagen des Kernortes Euskirchen (200,- /m² bis 210,- /m²) und im Neubaugebiet Weilerswist Süd (195,- /m²) erzielt. Leicht ansteigend waren die Spitzenpreise für bevorzugtes Wohnbauland in den Kernorten Zülpich (rd. 140,- ) und in Mechernich (rd. 115,- ) Durchschnittlich gleichbleibend waren die Preise für erschlossenes Bauland in verschiedenen ländlich strukturierten Orten im südlichen Kreisgebiet mit Preisen von rd. 30,- bis rd. 50,- /m². 3.2 Ein- und Zweifamilienwohnhäuser Beim Handel von Ein- Zweifamilienhäusern wurden, im Vergleich zu 2012 annähernd gleichbleibendel Preise erzielt. Die Sanierungskosten bzw. Auflagen durch die Energieeinsparverordnung fanden beim Erwerb von älteren Objekten zunehmend Berücksichtigung. 3.3 Eigentumswohnungen Bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in Neubauten sowie bei Weiterverkäufen sind die Preise im Jahre 2013 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Für neue Eigentumswohnungen in der Stadt Euskirchen wurden durchschnittlich rund /m² Wohnfläche je nach Lage und Ausstattungsstandard gezahlt. In der Stadt Euskirchen wurden ältere Eigentumswohnungen in mäßigen Wohnlagen bereits ab rund 800 /m² Wohnfläche gehandelt. 3.4 Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Im Jahr 2013 sind im Kreis Euskirchen rund 476 ha landwirtschaftliche Nutzflächen bei 272 Kaufverträgen veräußert worden. Die Anzahl der Kauffälle war gleichbleibend. Die Preise sind durchschnittlich um 10% gestiegen mit. Das Preisniveau entwickelte sich uneinheitlich mit überwiegend steigenden Preisen in den Kommunen des nördlichen Kreisgebietes. Bei einer Bodengüte von rund 70 (der beste Boden in Deutschland hat die Bodengüte 100) wurden in der Gemeinde Weilerswist für Ackerflächen 4,20 /m² bis 5,50 /m² gezahlt, während in weiten Gebieten des Südkreises bei Bodenzahlen von 30 bis 35 überwiegend Grünlandflächen zu Preisen von 0,65 /m² bis 1,20 /m² verkauft wurden. Bei forstwirtschaftlichen Flächen betrug der Umsatz bei 91 Kauffällen insgesamt rund 190 ha. Der durchschnittliche Kaufwert lag bei 1,06 /m² inkl. vorhandenem Aufwuchs, im Vorjahr bei 1,03 /m². Seite 2 von 5

3 4. Erforderliche Daten für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken Der Grundstücksmarktbericht 2013 enthält zahlreiche weitere Informationen, die in erster Linie dem sachverständigen Immobilienfachmann als Grundlage für eine objektive Bewertung eines Grundstücks oder einer Immobilie dienen. Gleichzeitig ist der Grundstücksmarktbericht aber auch für den weniger sachkundigen Bürger geeignet, um sich über den Wert seiner Immobilie im Kreis Euskirchen ein Bild zu machen. Der Gutachterausschuss hat auch im neuen Grundstücksmarktbericht noch weitergehende Informationen und Auswertungen zu veröffentlichen. Im Einzelnen sind dies u.a. folgende Erforderliche Daten : - Übersicht über die aktuellen Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren im Kreis Euskirchen (zur Ertragswertberechnung) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, d.h. er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Er richtet sich nach der Gebäudeart und ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern regelmäßig geringer als bei Renditeobjekten. Die Liegenschaftszinssätze liegen aktuell im Kreis Euskirchen beispielsweise bei 2,9 % für Einfamilienhäuser und von 3,6 % bzw. 3,9 % für Eigentumswohnungen sowie für Mehrfamilienhäuser bei 5,7 %. Der Rohertragsfaktor gibt das Verhältnis vom Kaufpreis zum jährlichen Rohertrag (ermittelt aus der Nettokaltmiete) wieder. Er ist stark von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des jeweiligen Objektes abhängig. Die Rohertragsfaktoren betragen im Kreis Euskirchen beispielsweise für Mehrfamilienhäuser 11,3 und für Eigentumswohnungen von 12,8 bzw. 19,5 je nach wirtschaftlicher Restnutzungsdauer. - Bodenpreisindexreihen für Wohnbauland, Gewerbeflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen (kreis- und gemeindebezogen). Die durchschnittlichen Verhältnisse der Bodenpreise der Jahre werden durch Indexreihen (Basisjahr 1995 mit Index 100) dokumentiert. - Sachwertfaktoren (bei Sachwertobjekten) Bei Weiterverkäufen (Zweitverkauf) von Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Verkehrswert in der Regel auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Da der Sachwert normalerweise nicht unmittelbar zum Verkehrswert führt, ist ü- berwiegend eine marktgerechte Angleichung erforderlich. In Abhängigkeit von Sachwert und Bodenwert sind entsprechende Faktoren ermittelt worden. Beispielsweise wird im Kreis Euskirchen ein Einfamilienhaus mit einem Sachwert (Zeitwert) von in einem Wohnbaugebiet mit mittlerem Bodenwert auf dem Grundstücksmarkt nur mit etwa 87 % seines Sachwertes gehandelt, während man in diesem Gebiet für Einfamilienhäuser mit einem Sachwert von auf dem Markt noch etwa 94% ihres Sachwertes erzielen kann. Bei Gewerbeobjekten liegen die Sachwertverluste in der Regel erheblich höher. Seite 3 von 5

4 - Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen und tiefen sowie bauliche Ausnutzungen (bezogen auf die Festsetzungen zum Bodenrichtwert). - Bewertungsansätze für unselbstständige Teilflächen im Innenbereich einer Ortslage (Arrondierungen, Straßenlanderwerb, Straßenlandrückübertragung) und sonstige Flächen im Außenbereich (u.a. besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft, zukünftige Verkehrsflächen). - Neubaukosten für Ein- und Zweifamilienhäuser und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Neben den durchschnittlichen Kaufpreisen für Einfamilienhäuser weist der Marktbericht aufgrund von Auswertungen einer Vielzahl von Erstverkäufen (Bauträgermaßnahmen) die aktuellen Kaufpreise für Neubauten von Einfamilienhäuser im Kreis Euskirchen aus, unterschieden nach Ausbauhäusern und schlüsselfertigen Wohnhhäusern. - Durchschnittliche Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bei Weiterveräußerungen Nach den Auswertungen aus den letzten Jahren konnten, in Abhängigkeit vom wirtschaftlichen Alter und Zustand des Gebäudes sowie von der Bauweise, durchschnittliche Kaufpreise je m² Wohnfläche mit und ohne Bodenwert im Marktbericht dargestellt werden. Diese Auswertungen ermöglichen auch Privatleuten eine grob überschlägige Ermittlung ihrer Immobilienwerte. - Preisniveau von Wohnungseigentum (Vergleichswerte) nach Regionallagen Soweit repräsentatives Datenmaterial vorlag, sind im Marktbericht die aktuellen Preise je m² Wohnfläche angegeben, getrennt nach Regionallagen und getrennt nach Erstverkäufen sowie Weiterverkäufen (unter Angabe der Altersklasse) sowie Umwandlungen (von ehemaligen Mietwohnungen oder ehemaligen Gewerbeobjekten). - Informationen über Wertverhältnisse zu Bauerwartungs- und Rohbauland im Vergleich zu baureifem Land 5. Liste der Bodenrichtwerte Der Grundstücksmarktbericht enthält eine auszugsweise Liste der Bodenrichtwerte von baureifem Land (für die Städte und Gemeinden mit Ortsteilen) sowie die Liste der Bodenrichtwerte der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke aller 131 Gemarkungen des Kreises Euskirchen mit Stand vom Zonale Bodenrichtwerte / Richtwertzonen Die Gutachterausschüsse sind gem. Baugesetzbuch gefordert, flächendeckend Bodenrichtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die Bodenrichtwertzonen mit den entsprechenden Bodenrichtwerten werden in Übersichtskarten dargestellt. Über das Internetportal des Landes Nordrhein-Westfalen können die Richtwertzonen und die Bodenrichtwerte sowie allgemeine Infos zu den einzelnen Grundstücksmarktberichten kostenfrei eingesehen werden. Die aktuellen Daten sind voraussichtlich ab dem Mitte März verfügbar. Seite 4 von 5

5 7. Impressum Grundstücksmarktberichte sind bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in analogem Format gegen eine Gebühr von 52,00 oder als pdf-datei über die Internetadresse für 39,00 erhältlich. Mündliche Auskünfte können unter 02251/ und erfragt werden. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen Postanschrift: Euskirchen Hausanschrift: Euskirchen, Jülicher Ring 32 (Kreishaus) Fax: 02251/ Servicezeiten: Mo. Do.: Uhr Fr.: Uhr gez. Rang Vors. Mitglied des Gutachterausschusses Seite 5 von 5