Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht 2007 Landeshauptstadt Potsdam
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- Gudrun Dresdner
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1 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht 2007 Landeshauptstadt Potsdam Herausgeber: bei der Stadtverwaltung Potsdam Hegelallee 6-10, Haus Potsdam Telefon: 0331 / bzw Telefax: 0331 / Gutachterausschuss@Rathaus.Potsdam.de Internet: Bezug: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Potsdam bei der Stadtverwaltung Potsdam Fachbereich Kataster und Vermessung Potsdam Gebühr: 22,50 Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.
2 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Regionale Rahmendaten Wirtschaftliche Daten Stadtentwicklung Bauleitplanung Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Gesamtumsatz Umsätze in einzelnen Stadtgebieten Marktteilnehmer Geldumsatz Flächenumsatz Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau / Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizient Grundstücksgröße Wassergrundstücke Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Arrondierungsflächen Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Sonstige unbebaute Grundstücke Garten- und Erholungsflächen Verkehrsflächen...38
3 8. Bebaute Grundstücke Allgemeines Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau / Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren Reihenhäuser / Doppelhaushälften Preisniveau / Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren Wohnungseigentum Preisniveau Erstverkauf Weiterverkauf Preisentwicklung Teileigentum Mehrfamilienhäuser Preisniveau / Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Ausführungen zur Ermittlung Rahmenbedingungen Gebietsübergreifende Liegenschaftszinssätze (Auszug) Liegenschaftszinssätze in Potsdam Büro, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Preisniveau / Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Gebietsübergreifende Liegenschaftszinssätze (Auszug) Liegenschaftszinssätze in Potsdam Gewerbe- und Industrieobjekte Villen Zwangsversteigerung Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Lagetypische Bodenrichtwertniveaus Lagetypische Grundstücksgrößen Besondere Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke...75
4 10. Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten Nutzungsentgelte Mieten / Pachten Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses Anhang Weitere Ansprechpartner Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis...84
5 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Wie auch in den vorangegangenen Jahren fand im Bereich der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam ein reger Grundstücksverkehr statt. Mit 10,8 Kaufverträgen pro Einwohner ist der Umsatz an Grundstücksverkäufen gegenüber dem Vorjahr um fast 19 % zurückgegangen. Abb. 1 Grundstücksverkehr Geldumsätze in einigen ausgewählten Gebieten Geldumsatz pro Einwohner [ /EW ] Berlin Potsdam Landkreis Potsdam-Mittelmark Brandenburg a.d.h. Frankfurt/Oder Cottbus Land Brandenburg Im Gegensatz dazu stieg der Geldumsatz um 36 % auf 729,7 Mio. 1/5 des Gesamtgeldumsatzes im Land Brandenburg an. Damit ist der Geldumsatz bereits im vierten Jahr in Folge angestiegen und hat sich im Vergleich zum Jahr 2003 verdreifacht. Dieser kontinuierliche Anstieg ist nicht zuletzt auf das zunehmende Interesse von inländischen und ausländischen Investoren an Renditeobjekten zurückzuführen. So wurden alleine durch ausländische Investoren 109 Mio. auf dem Potsdamer Grundstücksmarkt umgesetzt. Tab. 1 Potsdamer Umsatzentwicklungen im Jahr Teilmärkte Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gesamt ,1 ha 729,7 Mio. Auswahl Unbebaute Bauflächen Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Der Potsdamer Grundstücksmarkt wurde auch 2007 durch die Aktivitäten auf dem Teilmarkt Bebaute Grundstücke geprägt. Die Nachfrage an Wohnungseigentumen ist trotz eines
6 Rückgangs von 28 % gegenüber dem Vorjahr weiterhin ungebrochen. Dabei wurden 117,6 Mio. umgesetzt. Bei den bebauten Grundstücken war infolge einiger hochpreisiger und flächenintensiver Grundstücksverkäufe ein überdurchschnittlich hoher Geld- und Flächenumsatz zu verzeichnen. Mit 47 Vertragsvorgängen 3% des Jahresumsatzes wurden alleine 46 % des Gesamtgeldumsatzes und 18 % Gesamtflächenumsatzes von 2007 erreicht. Tab. 2 Aussagen zu einigen Teilmärkten des Potsdamer Grundstücksmarktes Ausgewählte Bereiche Kaufpreise Tendenz 1 zum Vorjahr Wohnungseigentum (Erstverkauf) Wohnungseigentum (Weiterverkauf) Baujahr vor 1960 Ø /m² Baujahr ab 1991 Ø /m² Baujahr vor 1960 Ø /m² Baujahr ab 1991 Ø /m² Ein- und Zweifamilienhäuser keine bzw. geringe Bauschäden und -mängel Ø Die Grundstückspreise weisen durchschnittlich ein stabiles Preisniveau aus. Bei 7 Bodenrichtwertzonen in überwiegend einfachen (dörflichen) Lagen im nördlichen Teil Potsdams und in guten Babelsberger Lagen war gegenüber dem Vorjahr eine leicht fallende Tendenz von 5 /m² bis 10 /m² zu verzeichnen. In einigen besseren Lagen der Stadtteile Potsdam und Babelsberg stiegen die Bodenrichtwerte 2 um 10 /m² bzw. 50 /m². Mit dem Bodenrichtwertniveau von 410 /m² bis 600 /m² bleibt das Potsdamer Stadtzentrums weiterhin die Spitzenlage. Tab. 3 Potsdamer Bodenpreisniveau 2007 (erschließungsbeitragsfrei nach BauGB) Ausgewählte Bereiche Bodenpreisniveau Tendenz zum Vorjahr Wohnungsbau in gehobener Lage /m² - 10 bis + 50 /m² Einfamilienhausgebiete in mittlerer bis guter Lage /m² -10 bis + 10 /m² Geschosswohnungsbau in innerstädtischer Lage /m² ± 0 /m² 1 2 Tendenzen: ± 2% bis ± 10% über ± 10% Erläuterungen zu Bodenrichtwerten ab Seite 66.
7 4. Übersicht über die Umsätze 4.1 Vertragsvorgänge Gesamtumsatz An die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Potsdam wurden im Jahr 2007 insgesamt Verträge entsprechend 195 BauGB übersendet. Davon konnten 19 Verträge aufgrund unentgeltlicher Übertragung nicht in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Zu den übernommenen Vertragsvorgängen gehören auch 72 Beschlüsse infolge einer Zwangsversteigerung und 21 Notverkäufe 5. Abb. 10 Vertragsvorgänge Anteile der Teilmärkte am Gesamtumsatz Gesamtanzahl der Urkunden Anteil am Gesamtumsatz (%) % 28% % 28% % 42% 40% 25% 27% 30% % 23% 22% 18% 23% Bauland bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum sonstige Grundstücke In Abb. 10 ist zu beachten, dass unter Bauland auch Bauerwartungs- und Rohbauland eingeordnet sind. Unter sonstige Grundstücke sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Gemeinbedarfsflächen u.ä. zusammengefasst. 5 Veräußerungen von Grundstücken, die mit einer Anordnung zu einer Zwangsversteigerung belastet sind.
8 Abb. 11 Vertragsvorgänge Entwicklung seit Tab. 6 Vertragsvorgänge 2007 Teilmärkte Anzahl der Vertragsvorgänge Tendenz zum Vorjahr Gesamt % Bauland % Individueller Wohnungsbau % Geschosswohnungsbau % Gewerbliche und geschäftliche Bauflächen % Bebaute Grundstücke % Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen 148-6% Reihenhäuser, Doppelhaushälften % Mehrfamilienhäuser % Gewerbe- und Geschäftshäuser 86-9% Wohnungseigentum % Teileigentum 33-6% Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 62-44% Sonstige Grundstücke % 6 Hierzu zählen unter anderem Dauerkleingärten, Erholungsflächen und Gemeinbedarfsflächen.
9 4.2 Geldumsatz Abb. 12 Geldumsatz Entwicklung seit ,4 Mio. 675,3 Mio. 729,7 Mio. 554,9 Mio. 536,4 Mio. 471,6 Mio. 348,8 Mio. 353,0 Mio. 364,2 Mio. 314,5 Mio. 283,9 Mio. 283,7 Mio. 258,4 Mio. 239,5 Mio Tab. 7 Geldumsatz 2007 Teilmärkte Geldumsatz Tendenz zum Vorjahr Gesamt 729,7 Mio. + 36% Bauland 90,6 Mio. + 38% Individueller Wohnungsbau 43,7 Mio. + 32% Geschosswohnungsbau 15,7 Mio. + 80% Gewerbliche und geschäftliche Bauflächen 30,8 Mio. + 35% Bebaute Grundstücke 637,7 Mio. + 36% Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen 64,4 Mio. + 24% Reihenhäuser, Doppelhaushälften 34,1 Mio. - 1% Mehrfamilienhäuser 212,6 Mio. + 88% Gewerbe- und Geschäftshäuser 177,3 Mio. + 21% Wohnungseigentum 114,1 Mio. + 15% Teileigentum 3,5 Mio. - 31% Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke / Sonstige Grundstücke 1,4 Mio. - 10%
10 Abb. 13 Geldumsatz Anteile der Teilmärkte am Gesamtumsatz 800 Mio 700 Mio 729,7 Mio. 16,1% Geldumsatz 600 Mio 500 Mio 400 Mio 300 Mio 200 Mio 100 Mio 0 Mio 536,4 Mio. 19,4% 364,2 Mio. 71,3% 239,5 Mio. 258,4 Mio. 29,4% 68,0% 29,7% 28,0% 53,4% 56,5% 57,7% 12,9% 13,4% 16,4% 12,3% 12,4% Bauland bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Grundstücke / sonstige Grundstücke 4.3 Flächenumsatz Abb. 14 Flächenumsatz Anteile der Teilmärkte am Gesamtumsatz 600 ha 500 ha 492,1 ha Flächenumsatz 400 ha 300 ha 266,2 ha 419,5 ha 409,1 ha 392,1 ha 200 ha 100 ha 0 ha Bauland bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sonstige Grundstücke
11 Tab. 8 Flächenumsatz 2007 Teilmärkte Flächenumsatz Tendenz zum Vorjahr Gesamt 392,1 ha - 4% Bauland 144,6 ha + 1,4-fache Individueller Wohnungsbau 37,6 ha + 31% Geschosswohnungsbau 10,8 ha + 71% Gewerbliche und geschäftliche Bauflächen 96,0 ha + 3,1-fache Bebaute Grundstücke 133,0 ha + 38% Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen 21,2 ha + 4% Reihenhäuser, Doppelhaushälften 6,6 ha + 13% Mehrfamilienhäuser 26,8 ha + 11% Gewerbe- und Geschäftsgebäude 29,2 ha - 4% Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 107,4 ha - 57% Sonstige Grundstücke 7 7,0 ha + 57% 7 Hierzu zählen unter anderem Dauerkleingärten, Erholungsflächen und Gemeinbedarfsflächen.
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