Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) Entwicklung Immobilienmarkt des Landes Hessen

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1 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes (ZGGH) Entwicklung Immobilienmarkt des Landes Trendmeldung Januar 2015

2 Impressum Herausgeber: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes (ZGGH) beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation Schaperstraße 16, Wiesbaden Internet: Telefon: Vertrieb: Kostenfrei im Internet: Datengrundlage: Gesetzlich geführte amtliche Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse aus allen notariell beurkundeten Kaufverträgen in. Titelblatt: Dreidimensionale Übersicht der generalisierten Bodenwerte für Wohnbauflächen in mittlerer Lage Urheberrecht: Vervielfältigung, auch auszugsweise, ist mit Quellenangabe gestattet. Anmerkung: Die in diesem Bericht dargestellten Auswertungen sind nach Süd und Nord getrennt. Die Zuordnung der Bereiche sieht wie folgt aus: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 2

3 Vorwort Die niedrigen Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen beflügeln derzeit weiter die Nachfrage nach Immobilien. Angesichts der damit verbundenen Investitionsentscheidungen zeigt sich, wie wichtig eine nachhaltige Transparenz auf diesem Markt ist. Den 45 Gutachterausschüssen für Immobilienwerte kommt dabei eine zentrale Bedeutung zu. Deren zentrale Geschäftsstelle in (ZGGH), eingerichtet beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, hat erste Immobilienmarktdaten des Jahres 2014 zusammengetragen und ausgewertet. Als Datenquelle dienten die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, in denen alle tatsächlich realisierten und notariell beurkundeten Kaufverträge erfasst werden. Die als Orientierungshilfe für institutionelle und private Investoren erforderliche neutrale Marktransparenz wird durch die Bereitstellung umfangreicher und weitgehend flächendeckender Produkte der Gutachterausschüsse erreicht. So ermöglicht das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS eine gebührenfreie Online-Recherche für alle hessischen Bodenrichtwerte ( Seit November 2014 bieten die Gutachterausschüsse darüber hinaus einen Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK ) online an, der unter Berücksichtigung der wesentlichsten Einflussgrößen einen statistischen Durchschnittswert für Standardobjekte ermittelt ( Für viele Nutzer von besonderer Bedeutung sind außerdem auch die seit Mitte 2013 bereitgestellten Mieten in den hessischen Landkreisen. Zur leichteren Handhabung steht hierbei ein Mietwertkalkulationsprogramm (Mika) zur Verfügung, das die Ergebnisse der statistischen Auswertungen nutzerfreundlich umsetzt. Daneben sind jährlich aktualisierte, landesweite Vergleichsfaktoren für Eigenheime und Eigentumswohnungen sowie Immobilienmarktberichte mit umfassenden Marktanalysen und zahlreichen für eine Verkehrswertermittlung erforderliche Daten erhältlich ( In Ergänzung zu dem bestehenden Produktangebot zur Marktransparenz wird zu Jahresbeginn eine erste Trendmeldung der Gutachterausschüsse zur Entwicklung des hessischen Immobilienmarktes veröffentlicht. Bei den Analyseergebnissen handelt es sich für das abgelaufene Jahr um mittlere, tatsächlich erzielte Kaufpreise, die sich zum Zeitpunkt der Datenabfrage aus den bis dahin erfassten Kaufverträgen ergaben. Die ermittelten Durchschnittswerte müssen sich noch im Laufe der kommenden Monate bestätigen und fließen dann in den Immobilienmarktbericht des Landes ein. Dieser erscheint in der Regel im Juni jedes Jahres. Dr. Terlinden (Präsident des Hessischen Landesamtes für Bodenmanagement und Geoinformation) Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 3

4 Immobilienmarkt 2014 Nach Auswertung von annähernd 85% der im Jahr 2014 eingegangenen, notariellen Urkunden erwarten die Gutachterausschüsse in ihren ersten Hochrechnungen mit etwa Kaufverträgen landesweit ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie im Vorjahr (2013: Kaufverträge). Kaufvertragsaufkommen Süd Nord Anzahl der Kaufverträge In der Entwicklung der letzten zehn Jahre zeigt sich, dass seit der Insolvenz des Bankhauses Lehman-Brothers und der anschließenden globalen Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 die Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten gestiegen ist. Aktuell stagnieren die Verkaufszahlen, allerdings immer noch auf hohem Niveau. Der Markt preisgünstiger Gebrauchtimmobilien scheint leergefegt, Neubauten können die aktuelle Nachfrage nicht in vollem Umfang bedienen. Auf der Suche nach einer sicheren Geldanlage bietet eine Immobilie nach wie vor noch eine gute Alternative. Auch die unverändert günstigen Finanzierungsmöglichkeiten heizen die überregionale Nachfrage weiter an. Während die Transaktionen im Vorjahresvergleich weitgehend unverändert blieben, zogen die Preise wegen des fehlenden Angebots in weiten Teilen des Landes weiter an. Generell weisen die Immobilienmärkte sehr starke regionale Unterschiede auf. Die nachfolgende Trendmeldung zum abgelaufenen Berichtsjahr 2014 unterscheidet daher grob die Bereiche Nord und Süd (siehe Grafik Seite 2). Im Einzelnen zeichnen sich auf dem hessischen Immobilienmarkt folgende Trends ab: Die Durchschnittspreise für Bauplätze im Wohn- und Gewerbesektor blieben in -Nord von 2009 bis 2014 mit geringfügigen Schwankungen (Wohnen: zwischen 70 und 80 und Gewerbe: zwischen 30 und 40 ) auf unverändertem Niveau. Hingegen wiesen die durchschnittlichen Bodenpreise für Wohnbau- und Gewerbeflächen in diesem Zeitraum für -Süd eine stetig steigende Tendenz auf (Wohnen: von 230 auf 260 und Gewerbe: von 115 auf 180 ). Gegenüber dem Vorjahr ergaben sich folgende Tendenzen: Bauplätze [Quadratmeterpreise] Süd Nord Wohnen Gewerbe In allen untersuchten Teilmärkten (freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen) zeigen sich die Durchschnittspreise über dem Vorjahresniveau. Objektart [Kaufpreise] Süd Nord Einfamilienhaus (freistehend) Doppelhaushälfte Reihenhaus Eigentumswohnung Neubau Eigentumswohnung Wiederverkauf Hinweis: Veränderungen gegenüber dem Vorjahr (2013) >+3 % ± 3 % < -3 % Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 4

5 Anzahl der Kauffälle in Süd Die Entwicklung des Kaufvertragsaufkommens in wurde auf ihre Veränderungen zum Basisjahr 2005 untersucht und ist nachfolgend als Index sowohl in einer Tabelle, als auch in einem Diagramm dargestellt. Zum Zeitpunkt der Datenabfrage war die Kaufvertragserfassung für das Jahr 2014 noch nicht abgeschlossen. Daher handelt es sich bei den registrierten Vertragsumsätzen um eine Prognose der Gutachterausschüsse. Die auffällig erhöhte Nachfrage im Jahr 2012 ergab sich aus der Tatsache, dass das Land zum Jahreswechsel 2012/2013 die Grunderwerbsteuer erhöhte (von 3,5% auf 5,0%) und dadurch geplante Investitionen in das Jahr 2012 vorverlegt wurden. Eine zweite Erhöhung der Grunderwerbsteuer wurde in zum (von 5,0% auf 6,0%) beschlossen. Süd Wohnbauflächen Gewerbeflächen Index Süd Land- und Forstwirtschaftsflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Wohnungsund Teileigentum * * Index des prognostizierten Vertragsumsatzes 190 Index Süd Entwicklung der Anzahl der Kauffälle zum Basisjahr Wohnbauflächen Wohnungs und Teileigentum Gewerbeflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Land und Forstwirtschaftsflächen Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 5

6 Anzahl der Kauffälle in Nord Die Entwicklung des Kaufvertragsaufkommens in wurde auf ihre Veränderungen zum Basisjahr 2005 untersucht und ist nachfolgend als Index sowohl in einer Tabelle, als auch in einem Diagramm dargestellt. Zum Zeitpunkt der Datenabfrage war die Kaufvertragserfassung für das Jahr 2014 noch nicht abgeschlossen. Daher handelt es sich bei den registrierten Vertragsumsätzen um eine Prognose der Gutachterausschüsse. Die teilweise erhöhte Nachfrage im Jahr 2012 ergab sich aus der Tatsache, dass das Land zum Jahreswechsel 2012/2013 die Grunderwerbsteuer erhöhte (von 3,5% auf 5,0%) und dadurch geplante Investitionen in das Jahr 2012 vorverlegt wurden. Eine zweite Erhöhung der Grunderwerbsteuer wurde in zum (von 5,0% auf 6,0%) beschlossen. Nord Wohnbauflächen Gewerbeflächen Index - Nord Land- und Forstwirtschaftsflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Wohnungsund Teileigentum * * Index des prognostizierten Vertragsumsatzes Index Nord Entwicklung der Anzahl der Kauffälle zum Basisjahr Wohnbauflächen Wohnungs und Teileigentum Gewerbeflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Land und Forstwirtschaftsflächen Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 6

7 Grundstücke Nachfolgend wird der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter der letzten Jahre für die Hauptnutzungsarten betrachtet. Süd Durchschnittlicher Bodenpreis [ /m²] Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche , , , , , ** ,10 Druchschnittspreis [ /m²) Süd Durchschnittspreis pro m² Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche Nord Durchschnittlicher Bodenpreis [ /m²] Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche , , , , , ** ,10 Druchschnittspreis [ /m²] Nord Durchschnittspreis pro m² Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 7

8 Bebaute Grundstücke Die Preisentwicklung im Bereich der Gebrauchtimmobilien (freistehende Einfamilienhäuser (EFH), Doppelhaushälften und Reihenhäuser) stellt sich folgendermaßen dar: Süd Durchschnittspreis Gebrauchtimmobilie [ ] Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser ** Nord Durchschnittspreis Gebrauchtimmobilie [ ] Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser ** Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 8

9 Wohnungs- und Teileigentum Im Wohnungs- und Teileigentumsmarkt hat sich der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche bei Erstverkäufen, Wiederverkäufen und Umwandlungen wie folgt entwickelt: Süd Durchschnittlicher Wohnflächenpreis [ /m²] Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung ** Nord Durchschnittlicher Wohnflächenpreis [ /m²] Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung ** Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 9

10 Produkte der ZGGH und der Gutachterausschüsse Aktuelle Bodenrichtwerte Regionale Immobilienmarktberichte kostenfrei 30 bis Immobilienmarktbericht Mietpreiskalkulator - Mika Vergleichsfaktoren Gutachten 50 ab Immobilien-Preis-Kalkulator Auskunft aus der Kaufpreissammlung * *als Dauerkunde Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 10

11 Anschriften der Geschäftsstellen in Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich BAD HERSFELD (STADT) Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Waßmuthshäuser Straße Homberg (Efze) Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) BAD HOMBURG (STADT) Bahnhofstraße Bad Homburg v. d. Höhe Tel.: (06172) Fax: (06172) BENSHEIM (STADT) BERGSTRAßE (LANDKREIS) DARMSTADT (STADT) Bessunger Straße Block F Darmstadt Tel.: (06151) Fax: (06151) info@gaa-darmstadt.de DARMSTADT-DIEBURG (LANDKREIS) DIETZENBACH (STADT) ESCHWEGE (STADT) Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Goldbachstraße 12a Eschwege Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) gutachterausschuss.werra-meissner@ FRANKFURT AM MAIN (STADT) Kurt-Schumacher-Straße Frankfurt am Main Tel.:(069) Fax: (069) gutachterausschuss.ffm@ stadt-frankfurt.de FULDA (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Fulda Washingtonallee Fulda Tel.: (0661) Fax: (0661) gutachterausschuss.kreis-fulda@ FULDA (STADT) Schloßstraße Fulda Tel.: (0661) Fax: (0661) gutachter@fulda.de GIEßEN (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Marburg Robert-Koch-Straße Marburg Tel.: (06421) Fax: (0611) afbmarburg.gs-gutachterausschuss@ GIEßEN (STADT) Berliner Platz Gießen Tel.: (0641) Fax: (0641) gutachterausschuss@giessen.de GROß-GERAU (LANDKREIS) HANAU (STADT) -Homburg-Platz Hanau Tel.: (06181) Fax: (06181) gutachterausschuss@hanau.de HEPPENHEIM (STADT) HERSFELD-ROTENBURG (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Waßmuthshäuser Straße Homberg (Efze) Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) gutachterausschuss.hersfeldrotenburg@ HOCHTAUNUSKREIS KASSEL (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Korbach Manteuffel-Anlage Hofgeismar Tel.: (05631) Fax: (0611) gutachterausschuss.kreis-kassel@ KASSEL (STADT) Obere Königsstraße Kassel Tel.: (0561) Fax: (0561) gutachterausschuss@stadt-kassel.de KORBACH (STADT) Amt für Bodenmanagement Korbach Medebacher Landstraße Korbach Tel.: (05631) Fax: (0611) gutachterausschuss.korbach@ LAHN-DILL-KREIS Amt für Bodenmanagement Marburg Robert-Koch-Straße Marburg Tel.: (06421) Fax: (0611) afbmarburg.gs-gutachterausschuss@ LAMPERTHEIM (STADT) LIMBURG (STADT) LIMBURG-WEILBURG (LANDKREIS) MAIN-KINZIG-KREIS Amt für Bodenmanagement Büdingen Bahnhofstraße Büdingen Tel.: (06042) Fax: (06042) afbbuedingen.gs-gutachterausschuss@ MAIN-TAUNUS-KREIS MARBURG (STADT) Barfüßerstraße Marburg Tel.: (06421) Fax: (06421) gutachterausschuss@marburg-stadt.de MARBURG-BIEDENKOPF (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Marburg Robert-Koch-Straße Marburg Tel.: (06421) Fax: (0611) afbmarburg.gs-gutachterausschuss@ NEU-ISENBURG (STADT) OBERURSEL (STADT) Rathausplatz Oberursel Tel.: (06171) Fax: (06171) gutachterausschuss@oberursel.de ODENWALDKREIS OFFENBACH (LANDKREIS) OFFENBACH (STADT) Berliner Straße Offenbach am Main Tel.: (069) Fax: (069) gutachterausschuss@offenbach.de RHEINGAU-TAUNUS-KREIS RÜSSELSHEIM (STADT) Marktplatz Rüsselsheim Tel.: (06142) Fax: (06142) bauaufsicht@ruesselsheim.de SCHWALM-EDER-KREIS Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Waßmuthshäuser Straße Homberg (Efze) Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) gutachterausschuss.schwalm-eder@ TAUNUSSTEIN (STADT) VIERNHEIM (STADT) VOGELSBERGKREIS Amt für Bodenmanagement Fulda Washingtonallee Fulda Tel.: (0661) Fax: (0661) gutachterausschuss.vogelsberg@ WALDECK-FRANKENBERG (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Korbach Medebacher Landstraße Korbach Tel.: (05631) Fax: (0611) gutachterausschuss.waldeckfrankenberg@ WERRA-MEIßNER-KREIS Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Goldbachstraße 12a Eschwege Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) gutachterausschuss.werra-meissner@ WETTERAUKREIS Amt für Bodenmanagement Büdingen Bahnhofstraße Büdingen Tel.: (06042) Fax: (06042) afbbuedingen.gs-gutachterausschuss@ WETZLAR (STADT) Amt für Bodenmanagement Marburg Robert-Koch-Straße Marburg Tel.: (06421) Fax: (0611) afbmarburg.gs-gutachterausschuss@ WIESBADEN (STADT) Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden Tel.: (0611) Fax: (0611) gutachterausschuss@wiesbaden.de Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Schaperstraße Wiesbaden Tel.: (0611) Fax: (0611) info.zggh@ Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 11