Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) Entwicklung Immobilienmarkt des Landes Hessen

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1 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes (ZGGH) Entwicklung Immobilienmarkt des Landes Trendmeldung Januar 2018

2 Impressum Herausgeber: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes (ZGGH) beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation Schaperstraße 16, Wiesbaden Internet: Telefon: Vertrieb: Kostenfrei im Internet: Datengrundlage: Gesetzlich geführte amtliche Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse aus allen notariell beurkundeten Kaufverträgen in. Titelblatt: Dreidimensionale Übersicht der generalisierten Bodenwerte für Wohnbauflächen in mittlerer Lage Urheberrecht: Vervielfältigung, auch auszugsweise, ist mit Quellenangabe gestattet. Anmerkung: Die in diesem Bericht dargestellten Auswertungen sind nach Süd und Nord getrennt. Die Zuordnung der Bereiche sieht wie folgt aus: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 2

3 Vorwort Bedingt durch die anhaltende Niedrigzinspolitik und die fortwährende Nachfrage nach werthaltigen Immobilien bleibt die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt in weiten Teilen s weiter ungebrochen. Mittlerweile zeichnen sich dabei vereinzelt Überhitzungseffekte ab, die einer realistischen Beurteilungsmöglichkeit der Kaufinteressenten bedürfen und hierfür einen möglichst umfassenden Überblick des Immobilienhandels bedingen. Angesichts der anstehenden Investitionsentscheidungen zeigt sich, wie wichtig eine nachhaltige Transparenz auf diesem Markt ist. Den 44 Gutachterausschüssen für Immobilienwerte kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Deren zentrale Geschäftsstelle in (ZGGH), eingerichtet beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, hat erste Immobilienmarktdaten des Jahres 2017 zusammengetragen und ausgewertet. Als Datenquelle dienten die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, in denen alle tatsächlich realisierten und notariell beurkundeten Kaufverträge erfasst werden. Die als Orientierungshilfe für institutionelle und private Investoren erforderliche neutrale Markttransparenz wird durch die Bereitstellung umfangreicher und weitgehend flächendeckender Produkte der Gutachterausschüsse erreicht. So ermöglicht das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS eine gebührenfreie Online-Recherche für alle hessischen Bodenrichtwerte ( Darüber hinaus bieten die Gutachterausschüsse im Internet einen Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK ) an, der unter Berücksichtigung der wesentlichsten Einflussgrößen (Lage, Grundstücksgröße, Objektart, Baujahr und Wohnfläche) einen statistischen Durchschnittswert für Standardobjekte mittlerer Ausstattung ermittelt ( Für viele Nutzer von besonderer Bedeutung sind außerdem auch die seit Beginn des Jahres 2015 flächendeckend bereitgestellten Mieten in den hessischen Landkreisen. Zur leichteren Handhabung steht hierbei ein Mietwertkalkulationsprogramm (Mika) zur Verfügung, das die Ergebnisse der statistischen Auswertungen nutzerfreundlich umsetzt. Daneben sind jährlich aktualisierte, landesweite Vergleichsfaktoren für Eigenheime und Eigentumswohnungen sowie Immobilienmarktberichte mit umfassenden Marktanalysen und zahlreichen, für eine Verkehrswertermittlung erforderlichen Daten, erhältlich ( In Ergänzung zu dem bestehenden Produktangebot zur Marktransparenz wird zum Jahresbeginn eine Trendmeldung der Gutachterausschüsse zur Entwicklung des hessischen Immobilienmarktes veröffentlicht. Bei den Analyseergebnissen handelt es sich für das abgelaufene Jahr um mittlere, tatsächlich erzielte Kaufpreise, die sich zum Zeitpunkt der Datenabfrage aus den bis dahin erfassten Kaufverträgen ergaben. Die ermittelten Durchschnittswerte müssen sich noch im Laufe der kommenden Monate bestätigen und fließen dann in den Immobilienmarktbericht des Landes ein. Dieser erscheint in der Regel im Juni jedes Jahres. Dr. Terlinden (Präsident des Hessischen Landesamtes für Bodenmanagement und Geoinformation) Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 3

4 Immobilienmarkt 2017 Nach Auswertung von annähernd 85% der im Jahr 2017 eingegangenen notariellen Urkunden erwarten die Gutachterausschüsse in ihren ersten Hochrechnungen mit rund Kaufverträgen landesweit ein etwas geringeres Transaktionsvolumen als im Vorjahr (2016: Kaufverträge). Kaufvertragsaufkommen Süd Nord Anzahl der Kaufverträge In der Entwicklung der letzten zehn Jahre zeigt sich, dass seit der Insolvenz des Bankhauses Lehman-Brothers und der anschließenden globalen Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 die Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten gestiegen ist. Aktuell sind die Verkaufszahlen in allen Landesteilen mangels ausreichender Angebote rückläufig. Der Markt preisgünstiger Gebrauchtimmobilien scheint leergefegt, Neubauten können die aktuelle Nachfrage nicht in vollem Umfang bedienen. Auf der Suche nach einer sicheren Geldanlage bietet eine Immobilie nach wie vor noch eine gute Alternative. Auch die unverändert günstigen Finanzierungsmöglichkeiten heizen die überregionale Nachfrage weiter an. Der Trend der vergangenen Jahre setzt sich weiter fort: Während die Anzahl der Transaktionen weiterhin rückläufig war, zogen die Preise weiter an. In weisen die Immobilienmärkte starke regionale Unterschiede auf. Die nachfolgende Trendmeldung zum Berichtsjahr 2017 unterscheidet daher die Bereiche Nord und Süd (siehe Grafik Seite 2). Im Einzelnen zeichnen sich auf dem hessischen Immobilienmarkt folgende Trends ab: Die Durchschnittspreise für Bauplätze im Wohn- und Gewerbesektor blieben in Nord von 2012 bis 2017 mit geringfügigen Schwankungen (Wohnen: zwischen 70 /m² und 85 /m² und Gewerbe: zwischen 30 /m² und 40 m²) auf unverändertem Niveau. Die durchschnittlichen Bodenpreise für Wohnbauflächen für Süd zeichnen sich durch wiederholte Wertsteigerungen aus (2015: 320 /m², 2016: 330 /m², 2017: 360 /m²). Die durchschnittlichen Bauplatzpreise für Gewerbeflächen schwankten in den letzten Jahren unregelmäßig zwischen 170 /m² und 215 /m². Gegenüber dem Vorjahr ergaben sich folgende Tendenzen: Bauplätze [Quadratmeterpreise] Süd Nord Wohnen Gewerbe In allen untersuchten Teilmärkten s (freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen) sind die Durchschnittspreise gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Objektart [Kaufpreise] Süd Nord Einfamilienhaus (freistehend) Doppelhaushälfte Reihenhaus Eigentumswohnung (Neubau und Wiederverkauf) Hinweis: Veränderungen gegenüber dem Vorjahr (2016) >+3 % ± 3 % < -3 % Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 4

5 Anzahl der Kauffälle Die Entwicklung des Kaufvertragsaufkommens in wurde auf ihre Veränderungen zum Basisjahr 2005 untersucht und ist nachfolgend als Index sowohl in einer Tabelle, als auch in einem Diagramm dargestellt. Zum Zeitpunkt der Datenabfrage war die Kaufvertragserfassung für das Jahr 2017 noch nicht abgeschlossen. Daher handelt es sich bei den gemeldeten Verträgen um eine Prognose der Gutachterausschüsse. Die auffällig erhöhte Nachfrage im Jahr 2012 ergab sich aus der Tatsache, dass das Land zum Jahreswechsel 2012/2013 die Grunderwerbsteuer erhöhte (von 3,5% auf 5,0%) und dadurch geplante Investitionen in das Jahr 2012 vorverlegt wurden. Eine zweite Erhöhung der Grunderwerbsteuer erfolgte in zum (von 5,0% auf 6,0%). Süd Wohnbauflächen Gewerbeflächen Index - Süd Land- und Forstwirtschaftsflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Wohnungsund Teileigentum * * Index der prognostizierten Verträge Index Süd Entwicklung der Anzahl der Kauffälle zum Basisjahr Wohnbauflächen Wohnungs und Teileigentum Gewerbeflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Land und Forstwirtschaftsflächen Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 5

6 Nord Wohnbauflächen Gewerbeflächen Index - Nord Land- und Forstwirtschaftsflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Wohnungsund Teileigentum * * Index der prognostizierten Verträge Index Nord Entwicklung der Anzahl der Kauffälle zum Basisjahr Wohnbauflächen Wohnungs und Teileigentum Gewerbeflächen Bebaut Wohnen Gewerbe etc. Land und Forstwirtschaftsflächen Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 6

7 Grundstücke Nachfolgend wird der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter der letzten Jahre für die Hauptnutzungsarten betrachtet. In der jeweiligen Tabelle sind die Durchschnittswerte der letzten sechs Jahre aufgeführt. Um die aktuelle Preisentwicklung besser beurteilen zu können, sind darüber hinaus die Durchschnittswerte für Wohnbau- und Gewerbeflächen der letzten 11 Jahre nochmals grafisch gegenübergestellt. Süd Durchschnittlicher Bodenpreis [ /m²] Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche , , , , , ** ,10 Süd Durchschnittspreis pro m² Druchschnittspreis [ /m²) Wohnbaufläche Gewerbefläche Nord Durchschnittlicher Bodenpreis [ /m²] Wohnbaufläche Gewerbefläche Landwirtschaftsfläche , , , , , * ,20 Druchschnittspreis [ /m²] Nord Durchschnittspreis pro m² Wohnbaufläche Gewerbefläche Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 7

8 Bebaute Grundstücke Die Preisentwicklung im Bereich der Gebrauchtimmobilien (freistehende Einfamilienhäuser (EFH), Doppelhaushälften und Reihenhäuser) stellt sich folgendermaßen dar: Süd Durchschnittspreis Gebrauchtimmobilie [ ] Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser ** Durchschnittspreis [ ] Süd Durchschnittspreis einer Gebrauchtimmobilie Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser Nord Durchschnittspreis Gebrauchtimmobilie [ ] Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser ** Durchschnittspreis [ ] Nord Durchschnittspreis einer Gebrauchtimmobilie Freistehende EFH Doppelhaushälften Reihenhäuser Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 8

9 Wohnungs- und Teileigentum Im Wohnungs- und Teileigentumsmarkt hat sich der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche bei Erstverkäufen, Wiederverkäufen und Umwandlungen wie folgt entwickelt: Süd Durchschnittlicher Wohnflächenpreis [ /m²] Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung ** Süd Preis pro m² Wohnfläche Wohnflächenpreis [ /m²] Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung Nord Durchschnittlicher Wohnflächenpreis [ /m²] Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung ** Wohnflächenpreis [ /m²] Nord Preis pro m² Wohnfläche Erstverkauf Wiederverkauf Umwandlung Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Landes 9

10 Produkte der ZGGH und der Gutachterausschüsse Aktuelle Bodenrichtwerte Regionale Immobilienmarktberichte kostenfrei 30 bis Immobilienmarktbericht Mietwertkalkulator - Mika Vergleichsfaktoren Gutachten 50 ab Immobilien-Preis-Kalkulator Auskunft aus der Kaufpreissammlung * ab *als Dauerkunde

11 Anschriften der Geschäftsstellen in Gutachterausschüsse für Immobilienwerte für den Bereich KASSEL (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Korbach Manteuffel-Anlage Hofgeismar Tel.: (05631) Fax: (0611) GS-GAA-AfB-KB@hvbg.hessen.de KASSEL (STADT) Obere Königsstraße Kassel Tel.: (0561) Fax: (0561) gutachterausschuss@kassel.de Internet: KORBACH (STADT) WALDECK-FRANKENBERG (LANDKREIS) Amt für Bodenmanagement Korbach Medebacher Landstraße Korbach Tel.: (05631) Fax: (0611) GS-GAA-AfB-KB@hvbg.hessen.de BAD HERSFELD (STADT) HERSFELD-ROTENBURG (LANDKREIS) SCHWALM-EDER-KREIS Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Hans-Scholl-Straße Homberg (Efze) Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) GS-GAA-AfB-HR@hvbg.hessen.de ESCHWEGE (STADT) WERRA-MEIßNER-KREIS Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze) Goldbachstraße 12a Eschwege Tel.: (05681) oder (05681) Fax: (05681) GS-GAA-AfB-HR@hvbg.hessen.de GIEßEN (LANDKREIS) LAHN-DILL-KREIS MARBURG-BIEDENKOPF (LANDKREIS) WETZLAR (STADT) Amt für Bodenmanagement Marburg Robert-Koch-Straße Marburg Tel.: (06421) Fax: (0611) GS-GAA-AfB-MR@hvbg.hessen.de GIEßEN (STADT) Berliner Platz Gießen Tel.: (0641) Fax: (0641) gutachterausschuss@giessen.de Internet: MARBURG (STADT) Barfüßerstraße Marburg Tel.: (06421) oder Fax: (06421) gutachterausschuss@marburg-stadt.de Internet: FULDA (LANDKREIS) VOGELSBERGKREIS Amt für Bodenmanagement Fulda Washingtonallee Fulda Tel.: (0661) Fax: (0661) GS-GAA-AfB-FD@hvbg.hessen.de FULDA (STADT) Schlossstraße Fulda Tel.: (0661) Fax: (0661) gutachterausschuss@fulda.de Internet: HOCHTAUNUSKREIS LIMBURG (STADT) LIMBURG-WEILBURG (LANDKREIS) MAIN-TAUNUS-KREIS RHEINGAU-TAUNUS-KREIS TAUNUSSTEIN (STADT) Amt für Bodenmanagement Limburg a.d. Lahn Berner Straße Limburg a. d. Lahn Tel.: (06431) Fax: (0611) GS-GAA-AfB-LM@hvbg.hessen.de BAD HOMBURG (STADT) Bahnhofstraße Bad Homburg v. d. Höhe Tel.: (06172) Fax: (06172) michael.stauder@bad-homburg.de Internet: FRANKFURT AM MAIN (STADT) Kurt-Schumacher-Straße 10 Bauteil A, 6. Stock Frankfurt am Main Tel.: (069) Fax: (069) gutachterausschuss.ffm@ stadt-frankfurt.de Internet: OBERURSEL (STADT) Rathausplatz Oberursel Tel.: (06171) oder -445 Fax: (06171) gutachterausschuss@oberursel.de Internet: WIESBADEN (STADT) Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden Tel.: (0611) oder Fax: (0611) gutachterausschuss@wiesbaden.de Internet: MAIN-KINZIG-KREIS WETTERAUKREIS Amt für Bodenmanagement Büdingen Bahnhofstraße Büdingen Tel.: (06042) Fax: (0611) GS-GAA-AfB-BD@hvbg.hessen.de DARMSTADT (STADT) OFFENBACH AM MAIN (STADT) Bessunger Straße Block F Darmstadt Tel.: (06151) Fax: (06151) info@gaa-darmstadt.de Internet: Berliner Straße Offenbach am Main Tel.: (069) Fax: (069) gutachterausschuss@offenbach.de Internet: RÜSSELSHEIM AM MAIN (STADT) Marktplatz Rüsselsheim am Main Tel.: (06142) Fax: (06142) bauaufsicht@ruesselsheim.de Internet: BENSHEIM (STADT) BERGSTRAßE (LANDKREIS) DARMSTADT-DIEBURG (LANDKREIS) DIETZENBACH (STADT) GROß-GERAU (LANDKREIS) HEPPENHEIM (STADT) LAMPERTHEIM (STADT) NEU-ISENBURG (STADT) ODENWALDKREIS OFFENBACH (LANDKREIS) VIERNHEIM (STADT) Amt für Bodenmanagement Heppenheim Odenwaldstraße Heppenheim Tel.: (06252) Fax: (06252) GS-GAA-AfB-HP@hvbg.hessen.de Internet: