Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Halbjahresbericht 215 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 215 Halbjahresbericht Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt lag das Geldumsatzvolumen im ersten Halbjahr 215 circa acht Prozent über dem Niveau des ersten Halbjahres 214. Dies bei etwa gleich hoher Vertragsanzahl. Der relativ hohe Umsatz im ersten Halbjahr 215, ist hauptsächlich auf die hohe Steigerungsrate am Eigentumswohnungsmarkt zurückzuführen. In diesem Marktsegment ist der Geldumsatz nach einer vorläufigen Hochrechnung 17 Prozent über den Umsatz im Vergleichszeitraum des Vorjahres gestiegen. Ursache für den hohen Umsatzzuwachs auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist der anhaltende Aufwärtstrend bei den Wohnungspreisen. Ergebnisse aktueller Preisanalysen weisen sowohl bei neuen als auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen wiederholt deutliche Preissteigerungen auf. Allgemein wurden bei nahezu allen Wohnimmobilien ein erhöhtes Preisniveau festgestellt, was insbesondere auch auf die nach wie vor hohe Nachfrage und das knappe Angebot am Münchner Immobilienmarkt zurückzuführen ist. Eine vorläufige Aussage zur Preisentwicklung von unbebauten Wohngrundstücken kann derzeit nur für den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaues (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) getroffen werden. Nach ersten Preisanalysen lagen die Grundstückspreise auf diesem Teilmarkt im Durchschnitt über alle Wohnlagen über den aktuellen Bodenrichtwerten. Zur Preisentwicklung von Grundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau können aktuell noch keine Angaben gemacht werden, da bisher zu wenig Kauffälle auf ihre planungsrechtlichen Details auswertbar waren und bei den ausgewerteten Kaufverträgen die wertbeeinflussenden Faktoren - Lagemerkmale, Art und Umfang der Bebauung usw. - nicht ausreichend homogen sind um daraus konkrete Preistendenzen ableiten zu können. Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten sollen die Entwicklung des Immobilienmarktes im ersten Halbjahr 215 aufzeigen. Dazu werden die Vertrags- und Umsatzzahlen im Verhältnis zu den Ergebnissen im ersten Halbjahr des Vorjahres beschrieben. Die in den Grafiken dargestellten Zeitreihen veranschaulichen die längerfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Aufgezeigt werden hier jeweils die Marktdaten im ersten Halbjahr. Preisangaben von Eigentumswohnungen werden in den abgebildeten Grafiken für das erste Halbjahr 215 im Verhältnis zu den Jahresdurchschnittswerten der Vorjahre dargestellt.

3 Seite 3 Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt) Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurden im ersten Halbjahr 215 insgesamt neun Prozent weniger Vertragsabschlüsse als im ersten Halbjahr 214 registriert. Geldumsatz minus 4 % Flächenumsatz plus 2 % Anzahl minus 9 % 3 Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke Anzahl / Mio Hektar Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau lag im ersten Halbjahr 215 die Anzahl der Verträge nahezu auf Vorjahresniveau. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 4 Grundstückskaufverträge (im Vorjahreszeitraum 41) übermittelt. Der Geldumsatz ist deutlich gestiegen. Die Umsatzsteigerung lässt jedoch nicht automatisch auf eine entsprechende Preissteigerung schließen, da hier das erste Halbjahr 215 mit dem ersten Halbjahr 214 verglichen wird. Die Preissteigerung aus dem zweiten Halbjahr 214 ist dabei nicht berücksichtigt. Geldumsatz plus 28 % Flächenumsatz plus 14 % Anzahl minus 2 % (Siehe Grafik nächste Seite)

4 Seite 4 Anzahl / Mio Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr Geschosswohnbaugrundstücke Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Hektar Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Gewerbliche Baugrundstücke Im ersten Halbjahr 215 wurden dem Gutachterausschuss 17 Kaufverträge von gewerblichen Baugrundstücken übermittelt. Davon waren 1 Grundstücke für einfache Gewerbenutzung und sieben Grundstücke für eine Bebauung mit Büro- und Geschäftshäusern vorgesehen. Geldumsatz minus 51 % Flächenumsatz minus 44 % Anzahl minus 23 % In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücke im Vergleich zu den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt (siehe Grafik nächste Seite).

5 Seite 5 Mio Bauland- Geldumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke Geschossw ohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/Geschäftshausgrundstücke Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen sind beim Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 215 zwei Prozent weniger Kaufverträge als im ersten Halbjahr des Vorjahres eingegangen. Im Gegensatz dazu ist der Geldumsatz deutlich gestiegen. Geldumsatz plus 12 % Vertragszahlen minus 2 % 75 Bebaute Grundstücke Geldumsätze / Anzahl - 25 bis jeweils 1. Halbjahr Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser Mio / Anzahl Geldumsatz Anzahl

6 Seite 6 Mietwohnhäuser Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern wurden im ersten Halbjahr 215 deutlich weniger Kauffälle registriert als im ersten Halbjahr 214. Der Geldumsatzrückgang war im Verhältnis dazu jedoch geringer, da im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fünf Verkäufe des öffentlich geförderten Wohnungsbaus unter den Kauffällen waren. Es handelte sich bei diesen Verkäufen um zum Teil großflächige Wohnanlagen, darunter vier Neubauobjekte. Geldumsatz minus 13 % Flächenumsatz plus 21 % Vertragszahlen minus 23 % Anzahl / Mio Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr Geschossw ohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Anzahl Geldumsatz Gewerbeobjekte Im Berichtszeitraum wurden 49 Gewerbeimmobilienverkäufe gezählt (im Vorjahreszeitraum 52 Verkäufe). Der Geldumsatz lag insgesamt bei 1,36 Milliarden Euro und damit 7 Millionen Euro über dem Vorjahresniveau. Die positive Geldumsatzentwicklung ist durch eine höhere Anzahl von Kauffällen großer bzw. hochpreisiger Büro- und Geschäftshäuser im ersten Halbjahr 215 zurückzuführen. Geldumsatz plus 5 % Vertragszahlen minus 6 % In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung von bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken im Vergleich zu den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschosswohnbau) dargestellt (siehe Grafik nächste Seite).

7 Seite 7 Mio Bebaute Grundstücke Geldumsätze 25 bis jeweils 1. Halbjahr Büro- und Geschäftshäuser und Geschossw ohnbau Geschosswohnbau (inkl. öf f.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäf tshäuser Wohnungs- und Teileigentum Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die Verkaufsanzahl im ersten Halbjahr 215 im Vergleich zum ersten Halbjahr 214 um zwei Prozent gestiegen. Der Geldumsatz entwickelte sich dabei deutlich stärker und lag nach einer vorläufigen Hochrechnung 17 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die tatsächliche Geldumsatzhöhe und die Verteilung der Verkäufe auf die einzelnen Teilmärkte (Neubauwohnungen, gebrauchte Wohnungen und Teileigentumsobjekte) konnten für den Berichtszeitraum 215 vorläufig nur überschlägig ermittelt werden, da bisher noch nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 5.3 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten waren circa 32 % Neubauwohnungen (ca Verträge). Anzahl Wohnungs- und Teileigentum Anzahl 27 bis 215- jeweils 1. Halbjahr Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

8 Seite Wohnungs- und Teileigentum Geldumsätze 27 bis jeweils 1. Halbjahr 2. Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte In den nachfolgenden Grafiken sind die Preisentwicklungen für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen seit 27 dargestellt. Neubauwohnungen Preise für Neubauwohnungen Preise 27 bis 215 aus Jahresberichten, 215 im 1. Halbjahr /m² WF durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage Wiederverkaufte Wohnungen Das Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ist in nachfolgender Grafik (siehe nächste Seite) nach Baujahresgruppen gegliedert dargestellt. Die Preise für das Jahr 215 stellen vorläufige Preistendenzen dar, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge dieses Teilmarktes ausgewertet werden konnten.

9 Seite 9 /m² Wohnf läche Preisentwicklung von wiederverkauften Wohnungen seit 27 Preise 27 bis 214 aus Jahresberichten, 215 im 1. Halbjahr Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Weitere Preisentwicklungen und Preise Preise für Einfamilienhausgrundstücke im Durchschnitt über alle Wohnlagen circa 1 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,3 % (Spanne 1,3 bis 3,1 %), 12 Auswertungen (Baujahre 1878 bis 1972, mit und ohne Denkmalschutz) Preise für Neubauwohnungen - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.9 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 6.7 /m² Wohnfläche Bestandswohnungen mit Denkmalschutz - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.85 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.65 /m² Wohnfläche Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 6.4 /m² WF (ca. 145 m² WF, Grundstücksfläche ca. 27 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.95 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 33 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 8. - rund 6.65 /m² WF (ca. 12 m² WF, Grundstücksfläche ca. 26 m²)

10 Seite 1 Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.75 /m² WF (ca. 12 m² WF, Grundstücksfläche ca. 285 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 7. - rund 6.1 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 17 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.55 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 185 m², Bj )

11 Seite 11 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München September 215 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Redaktionelle Bearbeitung Dipl.-Ing. (FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing. (FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS Titelbild Christian Schranner